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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 22 mai 2004 : 00:04:45
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Bonjour,
Je suis bénévole depuis un AG de mars 04.
En ag de juin 2003 (ancien syndic), on vote les résolutions suivantes :
"montant des marchés et des contrats a partir duquel la consultation du CS est obligatoire sf urgence et sans qu'il soit besoin de convoquer une AG et montant des marché à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire : 2000 €"
"Montant des dépenses pour l'entretien, la gestion et l'amélioration que le CS est autorisé a engagé entre 2 AG sauf urgence : 2000 € à 5000 €"
En tant que syndic :
Si je comprends bien le point 1, je peux engager sans consultation CS une dépense < à 2000 €.
Puis en engager 2 de 1800 € par ex ?
Dans quelles conditions puis je engager divers frais d'entretien de natures diverses (ex renov peinture 400 €, taille espaces verts 500 €, changements paillasons 800 € ...)et quelles en sont les limites dans la mesure ou les objets sont de nature differente ?
Cette resolution ne me parait pas tres claire.
Ce theme a t il été déja abordé sur le site ?
Merci de vos eclaircissements
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 03:25:02
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Bonjour luc01,
D'abord je trouve que les montants votés sont excessifs.
Ensuite, concernant le "métier" de syndic bénévole, je vous conseille de regarder sur ce forum, les réponses faites aux personnes qui viennent de prendre la décision de gérer leur copropriété en tant que bénévole.
Tout y est expliqué.
A bientôt et bienvenu au club !!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 10:35:23
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La question de pose en effet de savoir comment il faut envisager le fonctionnement des plafonds et seuils.
Il y en a deux obligatoires (art. L 21) :
> 1) seuil des marchés et contrats au dessus duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. L'avis est donné au syndic ou à l'assemblée quand elle doit être saisie.
> 2) seuil des marchés et contrats au dessus duquel la mise en concurrence est oblgatoire
et un conseillé en pratique :
> 3 ) plafond de la délégation donnée par l'assemblée au conseil syndical pour décider des interventions sans convocation de l'assemblée. Cette délégation ne peut concerner que des décisions relevant en assemblée de la majorité de l'article 24.
Dans tous les cas les seuils et plafonds doivent être fixés hors taxes, puisque le taux de la tva peut varier.
Sur le 3) qui fait l'objet de votre question : mon avis est que le plafond concerne chaque intervention. Dans le cas contraire une intervention s'avérant nécessaire un mois après l'assemblée épuiserait le mécanisme, ce qui n'est pas concevable. Le problème fondamental n'est pas celui du montant total des interventions ainsi décidées pendant un exercice entier. Il est de savoir si les interventions étaient nécessaires et si elles ont été exécutées correctement et au juste prix.
Si le plafond est de 2 000 euros et qu'une première intervention a été effectuée pour 1200 euros, il n'y a pas lieu de considérer que le financement d'une seconde intervention est limité à 800 euros.
Le fait que ce système puisse générer des utilisations abusives par le conseil syndical et le syndic ne peut effecer le principe. L'assemblée pourra sanctionner les abus autrement qu'en réduisant le montant du plafond, solution qui est absurde. |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 14:05:05
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| Merci de votre point de vue, JPM. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 15:32:41
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Permettez que j'apporte quelques bémols et précisions !
Ce qu'il faut savoir en général, c'est que les seuils fixés ne doivent pas entraver la gestion du syndic.
Il n'est donc pas possible de définir ici des montants, sans rien connaitre de votre copropriété. Si vous n'etes que 20, c'est beaucoup trop.
Ce qui me gene beaucoup c'est cette seconde résolution :
"Montant des dépenses pour l'entretien, la gestion et l'amélioration que le CS est autorisé a engagé entre 2 AG sauf urgence : 2000 € à 5000 €".
Elle est contraire aux textes sur 2 points :
- c'est le syndic, mandataire du syndicat, qui a seul qualité pour engager des dépenses.
- la délégation de pouvoir donnée au CS doit porter sur sur un acte ou une décision expressément déterminé. (D.art.21). Ce n'est que dans ce cas, pour un acte déterminé, que le CS peut, par cette même délégation de pouvoir pour cet acte déterminé, autoriser le CS à décider certaines dépenses jusqu'à un montant fixé.
Cette seconde résolution est donc illegale et dangereuse.
Pour ce qui concerne l'avis (écrit) obligatoire du CS, s'agissant pour ce dernier de contrôler et donner avis sur un contrat ou un marché préalablement à l'engagement du Syndicat par le syndic, le seuil ne doit pas en être trop bas.
Pour ce qui concerne la mise en concurrence, le seuil peut être le même que celui retenu ci-dessus, ou plus élévé. Pour ma part, je suis pour une modulation des seuils, par exemple de 1000 à 2000, au moins 2 propositions, de 2000 à 3000 au moins 3, ..etc..., en le limitant à 5. Ce ne sont que des exemples ....
Quant au montant des contrats et marchés (à ne pas confondre avec une dépense, bien que l'AG puisse décider que ce seront toutes les dépenses dépassant les seuils fixés...), ces montants seront TTC, peu importe la TVA. Elle n'est pas récupérable, un syndicat paye tout TTC.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 25 mai 2004 : 09:47:11
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Merci Gédehem.
Nous sommes un peu plus de 40 ... dans cette coprp.
Je vous l'accorde, les montants sont relativement élévé et ces résolution ne sont pas dutout clairs
Auriez vous l'amabilité de me les reformuler dans chacun des cas :
- mise en concurrence,
- "pouvoir" syndic
- "pouvoir" CS
Je vous en remercie |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2004 : 10:18:46
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Controverse de détail avec GEDEHEM sur le montant HT ou TTC des seuils ou plafonds.
Ils constituent des limites qui sont en fonction de l'importance des travaux ou prestations à réaliser. Ces limites doivent être fixes et ne peuvent donc être affectées par les variations de taux de TVA. Cela est encore plus vrai avec le régime actuel qui fait que pour certains travaux, certains copropriétaires paient la TVA au taux plein (lots commerciaux), d'autres au taux réduit.
Et pour le 3 :
Citation :
3 ) plafond de la délégation donnée par l'assemblée au conseil syndical pour décider des interventions sans convocation de l'assemblée. Cette délégation ne peut concerner que des décisions relevant en assemblée de la majorité de l'article 24
Il ne s'agit pas d'une délégation spéciale (art. D 21 alinéa 1) mais d'une délégation générale (art. D 21 alinéa 2). L'art D 21 édicte un principe dans l'alinéa 1 et une dérogation dans l'alinéa 2 (Elle peut toutefois ...)
A noter qu'une délégation prévue par l'article D 21 alinéa 2 peut être donnée au syndic aussi bien qu'au conseil syndical.
Il est vrai qu'à vouloir trop en faire, on a établi un régime aussi mal compris par les syndics que par les copropriétaires.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 12:30:38
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JPM, j'entends bien ce pb de la variation de la TVA, en particulier pour les copropriétaires.
Mais c'est la TVA du syndicat qui nous interesse. Et le syndicat paye toujours la TVA, à 5,5 ou à 19,6 ...
Les montants des contrats et marchés dont il s'agit ne peuvent donc être que TTC, peut importe la TVA, l'AG ne pouvant en tenir compte lors de la définition des montants.
Nous retrouvons ici le mm problème que pour les honoraires sur travaux des syndics, calculés HT sur le montant TTC.
Cela revient, pour le syndicat, à payer une TVA sur une TVA !!!!
Sur votre interprétation de D.art.21, je ne comprend pas bien.
l'alin.1 traite d'une délégation de pouvoir donnée spécifiquement au syndic, au CS ou à tte autre personne, précise bien que cette délégation de pouvoir ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. Cet alinéa précise la délégation prévue L.art.25a.
Mais cette délégation n'autorise pas pour autant son titulaire à engager des fonds du syndicat.
L'alinéa 2 de ce même art.21 D, précise alors que l'AG peut "toutefois" autoriser le titulaire de cette délégation pour un acte déterminé (syndic, CS ou 'toute autre personne'(!)) à décider de certaines dépenses.
Ce 'toutefois' déroge donc au principe général qui veut que seule l'AG à pouvoir de décider des fonds à engager pour le Syndicat, que ce soit en votant le budget prévisionnel, des travaux ou autres dépenses, et que NI le syndic, NI le CS, NI toute autre personne, ne peut engager 1 cts d'euro qui n'aurait pas été voté par une AG, qui plus est pour un acte déterminé.
Ce garde fou de D.art.21 doit être rappelé. Trop de CS engagent des fonds indument, sans aucune autorisation. Les alin.3 et 4 de ce même art.21 de D sont là pour rappeler qu'on ne fait pas n'importe quoi n'importe comment.
Mis à part pour son FONCTIONNEMENT de CS (D.art.27 alin3), le CS n'a pas pouvoir d'engager de fonds pour le syndicat (réalisation de travaux, achat de matériel, etc ...).
Pour qu'il puisse le faire, le CS (le syndic ou autre personne ...)doit préalablement recevoir délégation "pour un acte déterminé" et éventuellement, pour cette délégation et uniquement pour elle, l'autorisation d'engager des fonds dont le montant est alors décidé par l'AG !.. et non par le CS.
Voila, à mon avis, ce qu'il faut comprendre de cet art.21 de D.
Bien évidemment, nous ne sommes pas là dans le cas d'urgence ou de mesures conservatoires à prendre par le syndic s'il y a péril en la demeure ...
C'est une des raisons pour laquelle je recommande vivement de voter une ligne budgetaire "frais de fonctionnement du CS" par dissocation de la ligne 'frais de fonctionnement' du syndicat, ce qui permet au CS de savoir où il va pour son FONCTIONNEMENT et à l'AG de le contrôler.
Un CS qui n'a pas de frais de timbres, de papier, de photocopies, d'achat de documentation, etc .... ce n'est pas un conseil syndical qui travaille et qui fonctionne !
Mais ces frais de fonctionnement n'ont rien à voir avec les actes mentionnés par l'art.21 de D.
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Edité par - gédehem le 26 mai 2004 12:34:24 |
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