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sci
Contributeur senior
81 réponses |
 Posté - 28 févr. 2002 : 11:46:50
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Bonjour,
Quelqu'un peut-il me conseiller ?
SITUATION et OBJECTIFS :
Ma grand-mère, veuve (79 ans), a 5 enfants (3 filles / 2 fils) et possède plusieurs biens.
L'un de ces biens est la maison dans laquelle elle vit, estimée à 4MF.
Rien n'est fait pour l'instant mais elle a annoncé qu'elle souhaiterait donner (de son vivant ou à son décès) cette maison, à part égale, à ses 2 fils.
L'un des fils (lui-même propriétaire de sa propre maison, estimée à 2MF) est très motivé pour conserver cette maison et pense proposer à son frère le montant de la vente de sa maison actuelle (2MF). Celui-ci serait d'accord car il préfère avoir de l'argent.
Autre point important : la maison est grande. Lorsqu'il en sera propriétaire, le fils (qui a 3 enfants majeurs), motivé pour la conserver, pense louer les 5 chambres du dernier étage (revenu de 15.000F x 5 chbres par an) et vivre, avec son épouse, dans le reste.
Enfin, la grand mère pourrait accepter de vivre, de son vivant dans sa propre maison, avec ce fils et son épouse.
MES INTERROGATIONS :
Comment optimiser la transmission grand-mère / fils + le partage entre fils + la future mise en location d'une partie de la maison et, éventuellement, la transmission fils / petits fils ?
J'ai pensé à la SCI familiale :
I ) La grand-mère crée une SCI dans laquelle elle loge sa maison. Les parts seront données en démembrement à 50/50 entre ses 2 fils. A son décès, le fils motivé rachète les parts de son frère. La SCI continue de vivre avec une activité de location (qui aura préalablement été prévu dans les statuts) pour une partie de la maison.
Risque de requalification pour abus de droit entre concommittance de la création de la SCI et la donation des parts ?
II ) La grand-mère ne fait rien. A son décès, les frères se retrouvent en indivision. Le frère motivé a préalablement crée, avec son épouse, une SCI où il loge sa maison actuelle. La SCI vend cette maison et achète la maison héritée puis rembourse le frère qui vend ses parts.
Abus de droit ?
Dans les 2 cas, est-il possible de louer une partie des chambres de sa maison, de déduire les travaux concernés par ces locations des revenus générés ? Le fisc risque de requalifier même si le couple ne verse pas de loyer à la SCI ?
III ) Pas de SCI du tout :la grand-mère ne fait rien. Le fils motivé ne crée pas de SCI. Il vendra sa maison pour rembourser les droits indivis de son frère et mettra en location les chambres qu'il souhaite.
Pourra t'il déduire des revenus fonciers perçus les travaux qu'il aura réalisé pour ces chambres ? Comment faire la distinction entre la partie résidence principale et la partie mise en location ?
En clair, que faire ?
Merci d'avance pour vos lumières, vos avis ou autres commentaires.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 mars 2002 : 00:23:24
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Tout d'abord, pour que ce soit possible, il faut que le montant de cette donation ne dépasse pas la quotité disponible plus vos parts réservataires : dans votre cas, la quotité disponible étant d'1/4, la somme de vos parts réservataires, 30%, la donation ne doit pas porter sur plus de 55% des biens de votre mère, sans quoi vos sœurs, à son décès, pourraient réclamer le rapport de l'excédent à la succession, non pas pour sa valeur actuelle, mais pour sa valeur à la date du décès.
Ceci étant précisé, vous pouvez opter pour trois "familles" d'opérations, 1) le bien tel quel, 2) démmbrement entre usufruit et nue-propriété, 3) SCI; les deux dernières pouvant se combiner. C'est un peu compliqué pour une simple réponse sur forum... 
1) (le plus simple...) ce que je ferais à votre place, c'est une donation-partage entre tous les enfants, à charge pour vous de payer une soulte (les 2Mf de votre maison) à votre frère : tout serait bien clair. Trois problèmes. a) Votre maison ne vous appartient pas nécessairement en propre : si c'est un bien commun, seule la moitié de sa valeur vous appartient, le reste appartient à votre femme; vous pourriez envisager de lui emprunter cette somme, avec des délais et conditions de remboursement très larges; contrat de prêt à enregistrer auprès des impôts, pour éviter une taxation pour donation... C'est préférable à une donation pure et simple de la part de votre épouse, d'une part parce que vous paieriez des droits pour cela, d'autre part parce que si elle-même n'a pas de grands biens par ailleurs, vos enfants à leur tour seraient fiscalement pénalisés (ils repaieraient des droits de succession, à un taux élevé). b) Votre mère peut s'inquiéter de ses ressources futures : si nécessaire, vous pouvez prévoir de lui constituer une rente viagère, il y a des barèmes pour cela, et le montant de la rente viendra en déduction du lot dans la succession. c) Vous allez payer des droits de succession.
Mais il vaut mieux réaliser les choses tout de suite, votre frère pourrait se raviser et ne plus vouloir l'argent, et la valeur de votre maison et celle de la maison de votre mère pourraient diverger, rendant l'opération impossible. Par ailleurs, votre mère occupant la maison, il faut appliquer à la valeur de celle-ci une décote de 20% si elle y reste : votre frère serait-il d'accord pour ne recevoir qu'1,6MF? Et à ce propos, si vous me permettez de m'immiscer dans votre vie privée, la cohabitation entre un couple et un parent d'un des deux époux est bien souvent catastrophique, les intentions de chacun fussent-elles les meilleures du monde. Même dans la Bible il et écrit "L'homme quittera son père et sa mère"...
Ah oui: dans ce cas de figure, les biens de votre mère, hors cette maison, doivent atteindre au moins 2,62MF pour ne pas léser vos sœurs.
2) Démembrement entre nue-propriété et usufruit. L'usufruit de la maison est supposé valoir 20% de sa valeur (si votre mère est âgée), ce qui permet de réduire les droits de succession si elle ne vous donne que la nue-propriété : comme elle occupe la maison, celle-ci ne vaut "que" 3,2MF, donc sa nue-propriété vaut 2,56MF. Votre frère et vous ne paieriez donc de droits que sur 1,28MF chacun, montant de la soulte : accepterait-il? S'il n'accepte pas, vous pouvez lui proposer de réduire votre part (dans la limite de votre part réservataire), et donc d'augmenter la soulte...
Les biens hors maison de votre mère devraient ici atteindre 2,1MF pour ne pas léser vos sœurs.
3) SCI. Votre mère ne peut la constituer seule : il faut donc un autre associé fondateur, vous par exemple, qui apportera, toujours par exemple, une faible somme en numéraire (qui pourra servir par exemple à payer les frais de mutation pour l'apport de la maison à la SCI...), en échange de quelques parts de la SCI. Votre mère, elle, apportera la maison. Elle distribuera des parts à ses fils, parts dont la valeur sera amoindrie par le fait qu'il est rarement intéressant pour un étranger d'acheter des parts de SCI familiale, au risque d'avoir des démêlés avec la famille : les parts de SCI familiale ont donc en général une valeur inférieure aux biens qui la constituent. Pour la transmission et ses valeurs, on peut revenir au 2)... sauf si votre mère décide de donner quelques parts à ses petits-enfants (à concurrence de 100000f par petit-enfant) exonérés de droits de succession, ce qui les limite encore plus.
Pour la rédaction des statuts en revanche, il vaut mieux trouver un avoué ou un notaire qui prendront le temps d'écouter vos besoins précis et de les rédiger pour vous. Et dans le cas où vous habiteriez cette maison, prévoir une indemnité mensuelle pour votre frère.
Enfin, on peut cumuler 2) et 3), ce qui abaisse encore la valeur fiscale des biens transmis (je ne sais pas dans quelle mesure), votre mère ne vous cédant que la nue-propriété des parts. De plus, elle peut vous en donner une partie aujourd'hui, puis un peu plus dans dix ans, etc, chaque fois vous bénéficiez des abattements de 300000f (pour vous) et de 100000f (pour chacun de vos enfants). Mais attention au risque de requalification en abus de droit, s'il est établi que le montage n'a pas d'autre objectif que d'échapper à l'impôts.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 mars 2002 : 00:31:07
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<Abus de droit ?>>
Pas, me semble-t-il, si l'objectif premier de cette SCI est de répartir les tâches et paiements entre votre femme et vous, a fortiori si vos enfants en font partie, et surtout s'il s'est écoulé un nombre raisonnable d'années entre la constitution de la SCI et la revente de la maison. Mais ne pas oublier que l'apport en SCI est taxé, et que la SCI suppose un formalisme qui a son coût. Par ailleurs si vous êtes tenté de sous-estimer votre maison à son entrée dans la SCI, vous paierez un gros impôt sur la plus-value à la revente. Bref, je ne sais pas si c'est une bonne solution...
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 mars 2002 : 15:10:02
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Veuillez m'excuser, j'avais mal lu votre message, je n'avais pas remarqué qu'il s'agissait de votre grand-mère, j'ai cru que c'était votre mère... Aussi dans mon message il faut remplacer "vous" par "votre père" si c'est bien lui qui souhaite garder la maison.
Avec mes excuses!
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sci
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 11 mars 2002 : 16:37:37
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Merci pour toutes ces infos, très complètes.
Pour répondre à votre préambule, les soeurs auront leur part (autres biens) et ne seront donc pas lésées.
Donc, à votre avis, la Sci ne présente pas de réel intérêt à ce stade.
Mais, la succession étant faite (disons au décès de la donatrice), mon père souhaite, pour faire face aux charges, louer une partie (les 5 chambres du 2ème étage) et habiter au 1er étage et au RDC. A ce moment là, ne sera t'il pas judicieux de constituer une Sci afin de dissocier l'aspect commercial (location) et l'aspect de résidence principale (comment certaines professions libérales le font).
Le but étant de déduire les travaux des chambres à louer des revenus fonciers qu'elles engendreront...
Merci d'avance.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 11 mars 2002 : 20:44:38
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C'est la SCI entre vos parents pour leur maison actuelle qui ne me semble pas judicieuse. Une SCI portant sur la maison de votre grand-mère peut être préférable au démembrement dans trois cas de figure : 1) Pour diminuer son ISF (parce que le démembrement ne le modifie pas, le bien entre intégralement dans l'assiette fiscale de l'usufruitier, alors que dans le cas de parts de SCI, seules les parts détenues par chacun y entrent, et encore affectées d'une décote due au fait qu'elles sont en SCI).
2) Pour donner des parts à ses petits-enfants (100000f par petit-enfant sans droit de succession).
3) Dans le cas où votre grand-mère pense vivre encore plus de dix ans, pour donner des parts cette année et recommencer dans dix ans, en bénéficiant chaque fois de l'abattement et de la progressivité des droits.
Dans tous les cas, il faut bien examiner les droits qu'il faudrait régler pour le passage en SCI, et les oblgations qui seraient liées à cette SCI, pour les comparer avec les avantages du montage.
Quant à la séparation de la partie locative du bien d'avec la partie servant à votre père de résidence principale, elle ne nécessite pas de SCI car il suffit de faire établir des factures séparées pour les travaux, pour pouvoir les déduire de vos revenus fonciers (à vrai dire, je suppose qu'elles seront en fait louées en meublé, or je n'ai pas le guide fiscal du Particulier sous la main et je ne sais plus les particularités de ce régime; de toutes façons, une SCI ne saurait avoir un but commercial, même si un meublé ne ressort peut-être pas de cette classification...)
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