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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
 Posté - 07 juin 2003 : 10:36:46
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Bonjour,
Dans un premier temps sachez que notre syndic ne nous à toujours pas fait voté le budget prévisionnel 2003, alors que nous sommes en juin 03, la dernière assemblée fut tenu en semptembre 2002, mais il continu à faire des appels de charge sur la base du buget de l'année précedente.
Malgré ma demande écrite en janvier 2003 en recommandé avec AR envoyé du syndic le mettant en demeure d'effectuer une AG afin de régulariser cet oubli et en lui rappelant les dispositions de la loi SRU rien n'a été fait, il m'a répondu "nous ne cmprenons pas la teneur de votre courrier".
A ce jour je ne suis toujours pas acquité des appels de fonds de 2003 qu'il m'a réclamé et d'ailleurs beaucoup d'autre copropriétaires en ont fait de même à ma demande.
Notre conseil syndical ne fait rien et d'ailleurs il n'a jamais vérifié les comptes auprès du syndic, et notre président fuit ses responsabilités.
Je voudrais en ma qualitée de copropriétaire vérifier les comptes sur une période de trois années antérieur au minimum, (verifier la comtabilité, les contrats et tous ce qui est afférent à notre copropriété); mais le problème c'est que je ne fait pas partie du CS et de plus je suis minoritaire en tantièmme.
Ai-je le droit de me rendre chez le syndic et lui demander de m'installer dans un de ses bureau et de vérifer tous celà même si ça doit me prendre plusieurs jours??
Merci de m'Indiquer la démarche à suivre et si j'ai eu raison de faire ce que j'ai fait.
Et que dois-je faire si le syndic m'envoie ballader comme il le fait si souvent avec d'autre copropriétaire.
Merci et à bientot
REPONSE URGENTE SVP
helo
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 12:33:47
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Bonjour,
Tant que le budget n'est pas voté, les provisions sont calculées sur la base du budget de l'execice précédent et les dEux premiers appels de fonds reçus sont justifiés. Ce qui est anormal, c'est que le budget de l'exercice ne soit pas encore adopté. Or il doit l'être au plus tard le 30 juin pour que les dispositions de l'articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit respectées. Cependant, rappeler cette obligation à votre syndic dès le mois de janvier était certainement prématuré. Sa réponse n'était pas pour autant acceptable, il aurait simplement dû vous répondre qu'il avait jusqu'au 30 juin pour qu'une assemblée soit réunie.
Si la question de la légétimité d'un appel de fonds pour le troisième trimestre, alors que l'assemblée n'a pas encore adopté de budget peut se poser, vous avez eu tort de refuser le paiement des deux premiers. Il faut d'ailleurs être bien conscient que refuser de payer ses charges nuit plus aux copropriétaires eux-mêmes qu'au syndic qui trouvera toujours assez de trésorerie pour prélever ses honoraires. Les revendications d'un copropriétaire sont d'autant mieux accueillies par les autres coproprétaires, par le syndic et le cas échéant par un tribunal que ce copropriétaire peut justifier de sa parfaite bonne foi et d'un scrupuleux respect de ses obligations. En refusant de payer vos charges, vous refusez, entre autres choses, de payer votre quote-part du salaire de la femme de ménage qui n'est pour rien dans l'absence de convocation de l'assemblée générale. Le moyen de pression ou de protestation que vous employez vous met en tort vis-à-vis de la copropriété à qui vous causez un préjudice et qui plus est, est totalement inopérant.
Cela ne signifie pas que vous devez rester inactif. Vous devez rappeler au syndic qu'il doit convoquer une assemblée. Si lui-même et le conseil syndical ne réagissent pas, vous avez la possiblité, dans la mesure où, avec d'autres copropriétaires, vous pouvez rassembler au moins un quart des voix, d'exiger la convocation d'une assemblée :
article 8 du décret du 17 mars 1967 1er alinéa :
"La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée."
Lorsque l'assemblée sera réunie il vous faudra être exigeant vis-à-vis du conseil syndical sortant, refuser de voter pour des gens qui n'accomplissent pas leur mission et, en toute logique, vous proposer pour faire partie de ce conseil syndical. Il est évident que si à ce moment là vous restez débiteur de trois trimestres de charges, vous ne convaincrez pas grand monde et vous vous attirerez des remarques telles que : "Payez d'abord vos charges", ce que, pour ma part, je ne manquerais pas de vous dire si je faisais partie de votre copropriété.
Tant que personne n'aura sérieusement vérifié les comptes, il est hors de question de signer un blanc-seing. Il faudrait alors réparer cette négligence et convoquer une nouvelle assemblée pour qu'ils puissent être enfin approuvés en toute connaissance de cause.
Vous pouvez contrôler les comptes individuellement. Les modalités d'un tel contrôle sont fixées par l'assemblée générale. Le syndic ou le conseil syndical devront vous renseigner si, nouveau copropriétaire, vous ne détenez pas le procès-verbal de l'assemblée les ayant adoptées.
Vérifier les comptes sur trois ans n'a pas de sens s'ils ont été approuvéS. On ne reprend pas des comptes approuvés.
Cordialement
P.F. Barde |
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 13:06:01
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Merci pour l'interet porté à mon problème.
Mais je parle du budget 2003 qui aurait du être voté et aprouvé en juin 2002 afin d'ouvrir l'exigibilité comme le stipule la nouvelle loi SRU. Ou alors, je n'ai pas compris le texte de loi ci dessus:
Considérant que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que : "Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. la loi tire désormais toutes les conséquences d'un budget prévisionnel, dont le vote doit nécessairement intervenir avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, en créant un lien obligé entre le vote de ce budget et les provisions en résultant - que par application de l'article 14-1, les provisions sont relatives au budget prévisionnel voté et, qu'en conséquence, le nouveau dispositif ne peut se mettre en œuvre qu'après le vote de ce budget par l'assemblée des copropriétaires…
helo |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 13:08:59
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1.- La réponse à votre question est dans la dernière phrase du premier alinéa de l'article 9 du décret 67-223 du 17.03.67, qui est ainsi (texte complet de ce décret et de la loi 65-557 du 10.7.65 pour l’application de laquelle il a été pris, sur le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp ) :
Citation :
Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Le droit de contrôle d’un copropriétaire non membre du CS est limité à ce créneau, ce qui est objectivement peu.
2.- Votre syndic est d’une amabilité extrême puisqu’il répond à vos courriers, même si c’est pour dire qu’il ne comprend rien aux vôtres. Il a de vastes marges de progrès, ce qui permet de ne pas désespérer.
Vous pourriez indiquer son nom, par la première lettre, sur ce forum : le Cabinet X.
Il me rappelle assez précisément un syndic dont je suis affublé dans une copro qui me concerne et qui a des retards systématiques de convocation des AGS, d’établissement des PVs, qui envoie balader le monde, qui se protège derrière un CS qui ressemble au vôtre et dont il a construit l’inertie, etc.
3.- Une possibilité que vous avez est de vous rapprocher d'un membre du CS et de vous rendre avec lui chez le syndic pour prendre connaissance non seulement des comptes mais de tout document relatif à la marche de votre ensemble (la photocopieuse risque d'être en panne ou la clé du placard restée dans la poche d'une employée en congé, scènes d'un classicisme à toute épreuve mais jamais usé).
Cette démarche rentrerait dans le cadre de l’article 26 du décret de 1967. Encore faut-il que le membre en question du CS ne se fasse pas envoyer promener par le syndic si il n’est pas formellement « habilité » (cf. dernier alinéa de cet article 26) par le CS. De plus le syndic pourrait dire que le membre du CS n’a pas la faculté de se faire accompagner par quiconque non membre du CS. Jetez un œil sur le sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4254 .
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 13:13:20
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J'ai posté ma réponse à votre premier message avant d'avoir vu la contribution de PF Barde et votre second message, ce qui ne change rien au contenu de ma contribution précédente.
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cachou
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 13:43:38
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Merci joseph pour votre contribution
une précision sur mon problème a PF Barde
Si j'ai refusé de payer ces charges parceque la loi me paraissait claire - pas de vote pas d'exigibilité.
Je sais que pour qu'un appel de fond soit exigible, il aurait dû faire l'objet d'un vote en assemblée générale soit par le votre du budget prévisionnel annuel soit par une résolution portant sur une somme pour le 1er ou les 2 premiers trimestres de 2003 et qu'en l'absence de vote en assemblée générale, l'appel fait par le syndic est illégal ( c'est que m'avait d'ailleurs confirmé par un internaut du forum ).
helo |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 21:29:44
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pour répondre à la dernière phrase de valazur "obligation légale dûe par le Syndic", n'oublions pas que celui-ci impose ses jours et heures de visites aux non-cs. En général 8 jours avant
Question : a t-on le droit de voir tous les documents ? c'est à dire les contrats aussi si on le souhaite ou seulement la partie comptable de l'année passée ?
Pour répondre à Joseph, moi aussi sur la Côte d'Azur, j'ai le Président du CNAB que j'ai déjà cité qui agit comme vous l'expliquez au dessus. Aidez-nous tous . Quel en serait la sanction ? RIEN n'existe contre tous ces Syndics qui ont pignon sur rue ? Que font nos hommes de Lois ?
hcor |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 13:20:18
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Bonjour,
N'ayant pas prêté attention à la 21ème recommandation de la commission relative à la copropriété, l'interprétation que je donnais à l'article 14-1 était que le budget devait être adopté dans les six premier mois de l'exercie et non dans les six premiers mois de l'exercice précédent. C'est d'ailleurs sous cette interprétation que la loi est appliquée, pour ce que j'en sais, dans quasiment toutes les copropriétés. Les avis de la commission ne présentent d'ailleurs pas de caractère impératif.
Aussi, tant que l'interprétation de la commission ne fait pas l'objet d'un assentiment général, d'un texte réglementaire ou d'une jurisprudence, il me semble prématuré d'attaquer le syndic pour un budget non adopté avant le début de l'exercice. Mais vous pourriez faire porter cette question à l'ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
Ce qui est sûr toutefois, c'est que le budget ne doit pas être voté après le 30 juin de l'exercice en cours et votre syndic commet une faute en reportant la convocation de l'assemblée générale.
Pour ce qui concerne le paiement des charges, dans la mesure où je considère que l'obligation est, pour le moment tout au moins, de voter le budgt au cours des six premiers mois de l'exercice, les appels de provisions par le syndic sont licites pour les deux premiers trimestres. Ils ne le sont plus après. Cependant, compte tenu du grave préjudice que cela représente pour la copropriété, et je reprends mon exemple : comment iriez-vous présenter vos arguments à la femme de ménage dont le salaire n'aurait pas été versé ? je pense qu'il plus raisonnable de continuer à verser des provisions calculées sur le dernier budget voté tout en exigeant très vigoureusement la convocation d'une assemblée générale. Au cours de celle-ci, vous auriez d'ailleurs probablement tout intérêt à faire désigner un syndic plus sérieux.
Pour Insacorh,
Citation :
RIEN n'existe contre tous ces Syndics qui ont pignon sur rue ? Que font nos hommes de Lois ?
Il me plaît de temps à autre d'affirmer qu'on a le syndic qu'on mérite et qu'une copropriété n'est pas une administration mais un groupement de personnes s'administrant librement dans un cadre légal qui est certes rigide mais qui pour autant n'a pas à transformer des personnes responsables en assistés.
C'est l'assemblée générale qui, en toute liberté et selon la volonté de la majorité désigne le syndic. Si tant de mauvais syndic gardent pignon sur rue c'est que de trop nombreux copropriétaires s'en contentent. Si les copropriétaires sont contents je ne vois pas pour quelles raisons des hommes de loi interviendraient sans être saisis dans un domaine régi par la loi des contrats entre personnes privées.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 21:32:43
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Bonjour,
Le cas du Val d’Azur est un extrême. Son syndic devrait d’ailleurs finir par être traduit en correctionnelle. Mais ce qui me sidère le plus, c’est l’inertie des copropriétaires. Il s’est incrusté certes, mais tant qu’il y a eu des copropriétaires qui acceptaient qu’il s’incruste. Evidemment tant qu’on enverra des pouvoirs en blanc au syndic, la tâche sera rude. La seule réelle difficulté est de convaincre les autres copropriétaires de savoir regarder les choses telles qu’elles sont. Mais six mois ont suffit pour tout changer, ce qui montre qu’il y a quand même de l’espoir.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 14:18:55
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Cachou,
Vous indiquez qu'une assemblée a eu lieu en septembre 2002.
Quelles sont les décisions prises sur ces points ?
Quelle est d'ailleurs la date de clôture de l'exercice ? 30/06 ou 31/12 ?
Les comptes arrêtés au 31/12/01 ou au 30/06/2002 ont ils été approuvés ? Si oui, iln'y a plus àrevenir sur ces comptes sauf s'ily a une demande en nullité de la décision.
Le budget prévisionnel figurait-il à l'ordre du jour ?
Le syndic a-t-il eté renouvelé dans ses fonctions ?
Pour combien de temps ?
Il y a une difficulté d'application de l'article 14-1. Le budget prévisionnel 2004 doit être approuvé avant le 1er janvier 2004 puisqu'il sert à déterminer le montant global de l'appel à effectuer à cette date. C'est donc,pour un syndicat dont l'exercice correspond à l'année civile, pendant le 1er semestre 2003, qu'il fallait l'adopter.
C'est 6 mois avant le début de l'exercice en cause et 18 mois avantsa clôture : pas très sérieux pour un budget prévisionnel.
Plus généralement, comme Barde je me demande ce que fait le CS mais je ne vois pas la possibilité d'aller prendre vos quartiers chez le syndic pour vérifier les dossiers sur trois ans!
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