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gilbau
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 12 sept. 2002 :  21:51:15  Voir le profil  Voir la page de gilbau
je suis propriétaire d'un logement neuf qui date de Novembre 1999.
Le locataire actuel s'en va, il était là depuis Novembre 2000 (2 ans d'occupation).
Il a pris le logement état neuf , notamment les peintures satinées(lessivables) étaient neuves. Les murs maintenant sont sales, il y a des traces noires un peu partout, soit des traces ponctuelles, soit des ensembles complets plus sombres. Quand on prend une éponge la saleté part. Il faudrait lessiver les murs de bas en haut sur une grande partie des murs pour rattraper une surface propre.
Le locataire ne veut pas nettoyer , car il dit que ce n'est pas à sa charge. A qui la charge de ce nettoyage de murs. Merci d'avance



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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 13 sept. 2002 :  00:39:28  Voir le profil
Effectivement, si le locataire avait fait des trous dans le mur, c'était à lui de reboucher.
Mais le nettoyage, lessivage est à la charge du bailleur, si c'est la vétusté normale.

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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 13 sept. 2002 :  08:31:43  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
Non, si c'est lessivable, cela fait partie des charges locatives il me semble; ce qui n'est pas le cas pour du papier peint, si celui-ci n'est pas lessivable... et votre locataire a tout intérêt à le faire lui-même, parce que si vous le faites faire par une société, cela lui reviendra très cher. L'idéal pour ce travail, est la lessive de soude diluée comme indiqué sur le flacon; mais attention aux doigts et aux revêtements de sol...

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bprudhon
Pilier de forums

1422 réponses

Posté - 13 sept. 2002 :  10:16:35  Voir le profil
Bonjour et excusez moi de m'immiscer dans cette petite discussion !

Si je comprends bien thoveyrat en cas de papiers peints non lessivables noircis au cours d'un bail, c'est au bailleur de remplacer le papier peint sali au départ du locataire ?? Et si le papier est bien lessivable c'est au locataire de nettoyer avant de quitter les lieux ??

bp
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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 13 sept. 2002 :  11:47:44  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
D'une manière générale, l'entretien courant est à la charge du locataire. La loi de 89 dit "maintien en état de propreté". Il y a une exception dans le cas d'un papier peint non lessivable, si bien sûr le locataire ne le salit pas anormalement, parce qu'un tel papier peint ne peut être nettoyé : pour l'avoir propre, il faut le changer, et son remplacement est à la charge du bailleur. Pour ma part, j'ai nettoyé le papier peint (vinyle) au-dessus des radiateurs, chez moi, il y a quelques jours, et c'est vrai que cela change (en fait, juste avec des lingettes nettoyantes, ah c'est pas beau la paresse...)
Avis aux bailleurs donc, mettez des revêtements lessivables chez vous, c'est un peu plus cher mais cela évite des frais récurrents.

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bprudhon
Pilier de forums

1422 réponses

Posté - 13 sept. 2002 :  14:22:48  Voir le profil
EH bien ! Je vois qu'il n'y a pas que l'immobilier qui n'a pas de secret pour vous thoveyrat

bp
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gilbau
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 13 sept. 2002 :  16:02:03  Voir le profil  Voir la page de gilbau
merci pour votre réponse, je fais l'état des lieux demain avec un huissier, car le clocataire ne veut pas mentionner murs sales sur l'état des lieux de sortie.

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gilbau
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 16 sept. 2002 :  14:30:41  Voir le profil  Voir la page de gilbau
Les évidences pour les uns ne sont pas évidentes pour les autres :
voir courrier adressé à l'huissier n°1 vu ce samedi :


Etude HUISSIER N°1
Ville XXXXX
En france


VERSAILLES Le lundi 16 septembre 2002

Sujet :
Mots clés : /p/0209
Copie de l’envoi du samedi par fax au 00 00 00 00 00
Envoi en RAR

COMPTE RENDU DE VISITE D’ETAT DES LIEUX

Monsieur,

Nous nous sommes vus ce matin samedi 14 septembre pour l’état des lieux de sortie de l’appartement que notre SCI louait à Mr «LOCATAIRE».
Vous êtes venus à la demande de Mr «LOCATAIRE» pour l’établissement du constat d’état des lieux.

En effet A la suite d’une première (Lors de cette première visite, la mère de Mr «LOCATAIRE», Maître « AVOCATE » était présente) et deuxième visite pour l’établissement du constat contradictoire entre locataire et propriétaire, nous ne nous étions pas mis d’accord sur la rédaction de l’état des lieux, notamment en ce qui concerne la propreté du logement, et un huissier devait être alors missionné pour constater en toute indépendance.
Lors de notre 2ème visite du jeudi 12/09/02 Mr «LOCATAIRE» souhaitait que son huissier l’étude « HUISSIER N°1 « fasse le constat , je ne m’y suis pas opposé.

Ce samedi matin, dès le début de notre entrevue, je vous ai signalé que le point de discordance était la propreté des murs, que je qualifiais de sale. Pour valider la notion de « sale » différent de « propre », j’ai pris une éponge avec de l’eau et un produit de nettoyage liquide, j’ai passé cette éponge sur divers endroits en prenant soin de délimiter une zone nettoyée et une zone laissée telle que. La zone nettoyée apparaissait blanche comme la peinture d’origine (l’appartement est neuf depuis 3 ans) , alors que la zone laissée telle que était grise, la différence se voyait de manière flagrante à la jonction des 2 zones.
De plus l’appartement présente sur tous les murs des traces ponctuelles encore plus prononcées, que je vous montrais nettoyables avec cette simple éponge
Vous n’avez pas voulu constater le simple fait de ces démonstrations pour mentionner que les murs étaient donc sales puisqu’en les nettoyant ils devenaient alors propres. Je vous ai montré ainsi les murs du séjour , de la cuisine, de la chambre et de la salle de bains, en nettoyant des bouts de zones salies pour valider le fait qu’elles soient sales et non propres.
Je vous ai indiqué que je ne pouvais admettre que vous ne puissiez constater cet état de fait, et ai donc indiqué à Mr «LOCATAIRE» que l’état des lieux serait repoussé du fait qu’il fallait que je contacte un autre huissier.


J’ai donc contacté un huissier de l’étude « HUISSIER N°2 « qui est venu à 12H30 avec l’accord de Mr «LOCATAIRE» , que j’avais eu au téléphone.

A 12H 30 , je suis arrivé sur place , vous étiez de nouveau et déjà présent, avec Mr «LOCATAIRE» , et le collaborateur de l’étude « HUISSIER N°2 « .
Vous avez indiqué alors représenter le locataire Mr «LOCATAIRE»

Le constat a de nouveau posé problème, puisque la personne de l’étude « HUISSIER N°2 «, a bien voulu qualifier les murs de sales par endroit, mais n’a pas voulu constater la saleté des joints de carrelages de sols de la cuisine, puisqu’il souhaitait définir le lieu en mentionnant « carrelages globalement propres »
J’ai passé une éponge sur les joints qui étaient sales et ceux-ci devenaient propres à la suite, Le joint nettoyé était clair , celui sale restait gris et gras.

Nous avons donc décidé communément d’abandonner le constat puisque nous n’étions pas d’accord sur la notion de « constat ».

Vous m’avez donc demandé de sortir mes affaires (j’avais amené un escabeau et un sac avec éponge et produit), puisque Mr «LOCATAIRE» devait donc rester en possession de l’appartement, étant donner l’absence de constat.
Je vous ai indiqué alors que Mr «LOCATAIRE» me devrait des indemnités car je ne disposerait donc pas de l’appartement à la date convenue du départ
J’ai sortis mes affaires et les stockées en cave. Lors de ma sortie de l’immeuble, vous vous êtes approchés de moi et m’avez remis les clés de l’appartement sans autres explications.

Le constat n’ayant pas été réalisé, je vous indique à titre conservatoire les éléments différents dans l’état des lieux d’entrée et que j’avais déjà vu avec Mr «LOCATAIRE».
Murs sales et gris sur totalité, toiles d’araignées en parties hautes, traces ponctuelles prononcées sur l’ensemble des murs.
Les joints de carrelages du plan de travail de cuisine sont sales
Les joints de carrelages de cuisine au sol sont sales, le carrelage au niveau de l’ancien emplacement de frigo est sale
Les murs derrières cet ancien emplacement sont sales
Les pare-closes bois peintes des menuiseries sont sales
Les robinets ne sont pas détartrés
1 spot manquant et un spot ne fonctionnant pas dans séjour
1 réglette lumineuse démontée et ne fonctionnant pas au dessus du bar
Le joint silicone de baignoire n’est pas jointif et aurait du être changé
Un bandeau plaquage bois en haut du placard de la chambre (à fixer sur rail métallique du haut) est décollé

Je vous indique par ailleurs que je subis un préjudice du fait que je n’ai pas d’état des lieux de sortie et que le locataire remplaçant devait arriver dès demain de province.

Copie Etude « HUISSIER N°2 « par fax au 00 00 00 00 00 et par LRAR , copie Mr «LOCATAIRE» par émail , car je n’ai pas sa nouvelle adresse, copie forum de discussion sur Internet en vous laissant anonymes bien sur.



Additif en date du lundi 16 septembre 2002 :
Je vous contacterai dans la journée, Vous, l’étude « HUISSIER N°2 « et Mr «LOCATAIRE», car j’ai oublié mon porte document noir dans l’immeuble ou l’appartement et je souhaitais savoir si vous l’aviez aperçu ou retrouvé.


Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

PROPRIETAIRE


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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 16 sept. 2002 :  23:11:00  Voir le profil
Qui a payé les différents déplacements des huissiers?
Il me semble que les couts sont supérieurs au prix du nettoyage par une entreprise.

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universimmo
Administrateur

3521 réponses

Posté - 17 sept. 2002 :  09:20:03  Voir le profil  Voir la page de universimmo
Une petite clarification (désolés Thoveyrat...) : le fait que les peintures et papiers soient lessivables ou non importe peu, sauf que la peinture ou le papier lessivable permet de rattrapper plus de choses - accidentelles - que les non lessivables ! Le locataire n'a pas à lessiver régulièrement ses peintures et ses papiers pour les garder à l'état neuf : un tel lessivage laisse forcément des traces, et ne fait pas disparaître entièrement les jaunissements dûs à la lumière ou les noirceurs liées aux circulations d'air ! Le résultat est forcément imparfait, et souvent pire que que si l'on n'avait rien fait ; il n'a à nettoyer que les jets de ketchup de ses enfants (exemple...) ! L'encrassement normal dû au temps qui passe est à la charge du propriétaire, papier lessivable ou non !



Edité par - universimmo le 17/09/2002 09:35:28
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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 17 sept. 2002 :  13:13:00  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
1/ Il semble que la saleté dont il est question ici n'est pas celle due à l'usure normale, même si je reste perplexe quand il s'agit de la blancheur des joints du carrelage.
2/ Personnellement, je n'ai pas constaté de traces de lessivage lorsque je lessivais.
3/ Il y a bien dans la loi de 89 "maintien en état de propreté".
Y a-t-il des jurisprudences qui autorisent les locataires à ne pas nettoyer ce qui peut l'être?
Bon, employer un ton pareil vis-à-vis d'Universimmo, ça y est, ma pauvre fille, tu va pouvoir changer de taille de chaussettes...

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bprudhon
Pilier de forums

1422 réponses

Posté - 17 sept. 2002 :  15:30:50  Voir le profil
Je me permets une reflexion sur ces considérations "ménagères" . Concernant les joints, c'est au locataire de les changer ou les nettoyer avant de quitter les lieux. Qu'appelle t-on usure normale du temps ??? On ne peut pas empêcher un locataire de vivre ds son logement tout de même !!! Je veux dire par là que à partir du moment où le logement est occupé il ya forcément une accentuation des effets dus à l'usure normale du temps. Il est facile de faire la différence entre un mûr un ton plus gris de manière homogène et le même mais avec des tâches ponctuelles plus sombres forcément dues au locataire. Dans ce cas c'est logiquement au locataire de résorber ces tâches non ??? que le papier soit lessivable ou non d'ailleurs ???

bp
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 17 sept. 2002 :  17:51:29  Voir le profil
Effectivement je n'ai vu aucun huissier dire à un locataire,lors d'un état des lieux, qu'il devait lessiver les murs.
La "saleté normale" due à l'usure est souvent de l'appréciation de chaque huissier par rapport à la longueur du bail(il y a une différence entre être resté 1 an et 5 ans...)
Quant à faire un nettoyage méticuleux avant le départ, il ne faut pas réver, rares sont les locataires qui le font(j'en ai vus!!)

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universimmo
Administrateur

3521 réponses

Posté - 17 sept. 2002 :  20:05:44  Voir le profil  Voir la page de universimmo
Effectivement, le locataire n'est tenu que de prendre en charge le nettoyage courant (sauf pour vous Thoveyrat qui semblez être une "lessiveuse" hors pair, le lessivage des murs et plafonds n'en fait pas partie...), ainsi que les salissures anormales (feutres, tâches, boue etc., et non celles qui se produiraient de toutes façons par un usage normal et paisible du logement ; pour le reste, le bailleur est tenu "d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués" (article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 !

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gilbau
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 17 sept. 2002 :  21:39:14  Voir le profil  Voir la page de gilbau
Merci pour cette abondance d'avis sur la question du nettoyage. Je précise plusieurs points sur la saleté présente .
Tout d'abord la peinture n'est pas jaunie ou vieillie : elle est blanche neuve de 3 ans maintenant. Je gère d'autres appartement dans le même immeuble. Ces appartements sont neufs d'il y 3 ans également, aucun d'entre eux n'a noirci au niveau des murs comme celui-ci.
Le problème réside dans des taches.
- Soit les taches sont ponctuelles du fait qu'en passant contre les murs le locataire a laissé des traces, griffures. Ces traces seules s'en vont aisément puisqu'un coup d'éponge suffit localement sur chaque trace . Habituellement ces traces sont présentes autour des poignées de portes et dans les bas de murs : il s'agit de nettoyage courant à effectuer.
- Soit il s'agit suite à un défaut d'entretien régulier ou d'un locataire qui fume par exemple, d'une accumulation de poussière qui s'est déposé au fur et à mesure sur les murs de manière non uniforme. La chaleur contribue à déposer d'ailleurs la saleté dans les parties hautes des murs . Pour l'avoir déjà fait dans un appartement il faut lessiver les murs dans la totalité pour retrouver un logement avec la peinture neuve d'origine sans saleté. Il n'y a pas de traces de lessivage à la suite, car le principe est de passer les murs à grand lessivage et rincage
- soit il s'agit de traces laissées par des cadres ou meubles contre les murs. Dans mon cas les essais que j'ai pratiqué pour rattraper une différence de ton ont été concluant puisqu'on revient à la couleur blanche de la peinture d'origine en nettoyant.




La dernière réponse d'universimmo rappelle :
1) Que le locataire n'est pas tenu de nettoyer les taches qui se produiraient de toutes façons par un usage normal et paisible du logement.
Si le logement n'est pas réglièrement nettoyé par son locataire, est-ce normal, comment savoir que le locataire a ou pas nettoyé régulièrement son logement.
Un fumeur qui encrasse anormalement les peinture : est-ce un usage normal.

2) Que le bailleur est tenu "
d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués".
Pour bien cerner cette phrase :
Dans le texte il s'agit de faire les réparations nécessaires à l'"entretien" normal . Le mot entretien n'est pas employé pour nettoyage.

La loi de 89 dit pour le locataire "maintien en état de propreté". Mais peut il y a avoir de la propreté "sale" qui soit un nettoyage à la charge du propriétaire.
Pourrait on qualifier des revêtements muraux de vetustes, alors que ceux ci une fois nettoyés à l'eau et produits, reviennent à neuf. Pour moi la vetusté d'un élément serait qu'il arrive à une telle déchéance qu'il ne soit possible de le réparer et qu'un remplacement s'impose. En l'occurence remplacer les peintures, ce qui n'est pas nécessaire puisqu'un nettoyage suffit.

Enfin pour répondre à nefer, et en ce qui concerne les couts des huissiers, l'affaire est à suivre, magré tout compter 230 € pour un constat d'huissier et 500 € pour un netttoyage par entreprise. il y a d'autres problèmes de réparations dans l'appartement qui nécessitent l'intervention d'un artisan.

J'ai déjà eu des locataires fumeurs qui avaient des murs extrèmement sales avec des taches partout . Suite à mes remarques avant l'état des lieux ils avaient lessivé entièrement les murs de leur studio, le résultat était remarquable, les murs avaient retrouvé leur teint d'origine (peintures neuves de 3 4 ans environ).





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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 18 sept. 2002 :  09:53:07  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
Ouf! Je ne savais pas que cela coûtait aussi cher, de faire venir une entreprise de nettoyage...
Par ailleurs, je m'insurge, je ne suis pas une lessiveuse hors pair, et il m'est arrivé de rendre un logement non aspiré (j'étais absente lors du déménagement, alors je suppose qu'il n'était pas impeccable...), simplement il est bien plus agréable d'avoir des murs corrects, et comme il suffit de passer l'éponge au-dessus des radiateurs après la saison de chauffe, ou là où il pourrait y avoir des taches...
Il pourrait aussi y avoir un débat sur le tabac en général, puisque par exemple, un wagon fumeur doit subir un démontage complet pour décrassage, trois fois plus souvent qu'un wagon non fumeurs. Or le prix des billets est le même. Idem pour les chambres d'hôtel. En est-il de même pour les logements? Je n'en suis pas sûre, parce que dans un logement le ménage est à la charge du locataire.

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universimmo
Administrateur

3521 réponses

Posté - 23 sept. 2002 :  18:24:41  Voir le profil  Voir la page de universimmo
Rien de plus délicat à juger qu'un état de propreté normal ou anormal ! C'est pourquoi on ne peut éviter d'avoir une certaine marge de tolérance et, si on a des standards très stricts à titre personnel, ce qui est un droit indiscutable, ne pas forcément prétendre en faire une règle universelle...
Cette marge de tolérance doit surtout être mesurée par rapport aux risques et au coût (temps et argent) d'un litige ! Pour les minimiser, mieux vaut s'en tenir aux seules mentions indiscutables de dégradations dans l'état des lieux, et faire "la part du feu" pour le reste ! Après tout, sur le long terme, sur une succession de locataires, tous ne sont pas fumeurs, ni négligents ! Il arrive même que l'on tombe sur des fanatiques de la propreté...
Et n'oublions pas que tout changement de locataire entraîne des frais : c'est pourquoi il faut privilégier la stabilité (voir notre article )...

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