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alain
Contributeur senior

528 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Posté - 21 sept. 2022 :  21:06:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Je suis au cs d'une résidence, et avons appris par le syndic des impayés conséquents.
Quels sont les actions urgentes à faire par le cs, et d'autre part, est il autorisé à divulguer le nom du mauvais payeur, avant la sortie de la balance des copropriétaires au moment de l'ag
Merci

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1067 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 1 Posté - 21 sept. 2022 :  21:29:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Rentrer en contact avec les copropriétaires débiteurs, comprendre leurs situations et proposer des échelonnements !

En cas de mauvaise foi, le syndic doit envoyer une mise en demeure sans délai, puis si nécessaire, transmettre à l’avocat pour engager des poursuites.

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1067 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 sept. 2022 :  21:31:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Au sein de la copropriété, aucune difficulté pour divulguer le nom des mauvais payeurs.

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15724 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 sept. 2022 :  00:00:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"et avons appris par le syndic des impayés conséquents. "

Les impayés sont la 1ère cause de bien des difficultés en copropriété.

Tout CS devrait demander au syndic chaque trimestre la situation des comptes des copropriétaires, en trimestre décalé.
Pour le trimestre T , situation au dernier jour de T-1 ( ex : début octobre, situation au 30 septembre). En 3 clics c'est fait (à moins que le syndic en soit encore au boulier !).
CS comme syndic savent tout de suite ce qu'il en est, dès le 1er trimestre en retard.
Les mesures de recouvrement, amiables au début, sont à engager aussitôt ce 1er trimestre d'impayé !!
Voilà bien une affaire où l'on ne doit rien laisser trainer !

Rien de secret dans la collectivité syndicat : tout le monde doit savoir qui paye ou pas des associés dans le même bateau.

Comptacopro
Nouveau Membre



France
6 message(s)
Statut: Comptacopro est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 sept. 2022 :  21:09:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour vous assurer que le suivi des impayés est fait correctement au sein de votre copropriété l'idéal est de confirmer avec le syndic qu'ils ont un service de recouvrement actif.

Les syndics sont mandatés pour effectuer le suivi des impayés et donc les relances.
Au maximum trois semaine après la date d'exigibilité une lettre de relance est en générale envoyée, trois semaine plus tard il s'agit de la mise en demeure et deux semaine après la relance de la mise en demeure.
Si ce cycle a été effectué et pas de paiement des débiteurs concernés le syndic peut vous consulter en tant que CS pour laisser une dernière chance d'arrangement à l'amiable. (Imaginons que vous connaissiez le concernée et qu'il s'agit d'une erreur ou d'un changement d'adresse non transmise au syndic).

Parce que l'étape suivante est le commandement de payer envoyer par un huissier, à partir de la les prestations de relances sont lourdement facturées au copropriétaire concerné.
La dernière étape et l'engagement d'un procédure pour impayé auprés d'un avocat.

L'inconvénient en tant que copropriétaire est que les procédures seront à la charge de l'ensemble des copropriétaires et que même si un jugement est donné avec une condamnation à des intérêts par le tribunal le montant couvre rarement les frais d'avocat.

Le recours à l'amiable étant la solution la plus préférable quand elle est faisable.

Je vous ai exposé ici le process que j'ai constaté dans les syndics dans les lesquels j'ai travaillé. Celui-ci peut varié un peu mais l'enchainement des relances doit être assuré.
Signature de Comptacopro 
Une petite régul?

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1067 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 29 sept. 2022 :  08:22:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Bienvenue Comptacopro !
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Comptacopro
Nouveau Membre



France
6 message(s)
Statut: Comptacopro est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 29 sept. 2022 :  20:31:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup!

Je passe donner ma petite contribution si jamais cela peut être utile.

citation:
Initialement posté par Copropriétaire33


Bienvenue Comptacopro !

Signature de Comptacopro 
Une petite régul?

Jany2718
Contributeur senior

917 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 31 déc. 2022 :  18:58:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Comptacopro


Au maximum trois semaine après la date d'exigibilité une lettre de relance est en générale envoyée, trois semaine plus tard il s'agit de la mise en demeure et deux semaine après la relance de la mise en demeure.
Si ce cycle a été effectué et pas de paiement des débiteurs concernés le syndic peut vous consulter en tant que CS pour laisser une dernière chance d'arrangement à l'amiable. (Imaginons que vous connaissiez le concernée et qu'il s'agit d'une erreur ou d'un changement d'adresse non transmise au syndic).

Parce que l'étape suivante est le commandement de payer envoyer par un huissier, à partir de la les prestations de relances sont lourdement facturées au copropriétaire concerné.
La dernière étape et l'engagement d'un procédure pour impayé auprés d'un avocat.



Bonjour, en effet les impayés sont problématiques . La loi de 1965 article 10-1 a, dispose : "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;"

Que faut-il comprendre exactement : à partir de quelle courrier ou relance les frais ( en principe prévus dans le contrat de syndic ) sont-ils imputés au copropriétaire débiteur ? En effet certains syndics multiplient les relances ( facturées ... mais à qui doivent-elles être imputées : SDC ou copropriétaire visé ? ) . Ces syndic ne font jamais de commandement de payer par huissier, car ils doivent savoir que les "impayés" en question ne sont pas "des créances justifiées" ( càd des sommes effectivement dues au SDC )... Ces relances successives ( jusqu'à 6 ! ) arrivent à faire des recettes non négligeables pour le syndic. Mais ce procédé est-il régulier, sachant que si les impayés sont incontestables, le commandement de payer s'impose puis l'assignation . Multiplier les relances avec frais ( 35 € ) à chaque fois est incompréhensible ou abusif car in fine si la demande de paiement est sans suite , ces frais de relance accumulés seront-ils à la charge du SDC ou effacés ?

Sunbird
Pilier de forums

4690 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 janv. 2023 :  11:56:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant ces frais , tout dépendra du comportement du copropriétaire concerné.

Si le dossier va jusque devant le juge, et que ce copropriétaire est présent et conteste leur montant, le juge retiendra le prix d'un LRAR et le syndic abandonnera l'excédent ou le mettra à la charge du syndicat.

Jany2718
Contributeur senior

917 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 02 janv. 2023 :  13:58:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Concernant ces frais , tout dépendra du comportement du copropriétaire concerné.

Si le dossier va jusque devant le juge, et que ce copropriétaire est présent et conteste leur montant, le juge retiendra le prix d'un LRAR et le syndic abandonnera l'excédent ou le mettra à la charge du syndicat.

On peut penser que si le syndic multiplie les relances de mises en demeure sans passer au commandement de payer, c'est qu'il doit se douter que sa demande de paiement est discutable voire injustifiée . Ce nombre de relances est-il bien justifié, sachant que le syndic d'attribue à chaque fois certains frais, d'ailleurs prévus dans le contrat de syndic, mais pour une relance et non pour un nombre indéfini de relances... En cas de "sans suite" il serait critiquable de faire supporter cette accumulation de frais , injustifiés, au SDC, puisque cet "impayé" n'était finalement pas justifié, donc les relances correspondantes.

Sunbird
Pilier de forums

4690 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 02 janv. 2023 :  15:30:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La gestion des mauvais payeurs, mise en demeure et relance doivent être faites en concertation avec le syndic et le conseil syndical.
Cela ne sert à rien de générer des nouveaux frais si le copropriétaire est en difficulté de paiement.

Souvent une discussion du CS avec le copropriétaire apporte plus de solution que les relances du syndic.

Une simple mise en demeure par LRAR permettra de prendre acte et de faire courir les intérêts si on va devant le tribunal.

 
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