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Copropriétaire33
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Posté - 27 déc. 2023 :  22:37:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonsoir à tous,

L’on me rapporte qu’une convocation qui prévoyait la désignation du président de séance n’était pas complétée par un nom de candidat.

Les copropriétaires ayant voté favorablement à l’aide de formulaires VPC sont donc à considérer comme défaillants puisque l’assemblée a amendé la résolution suite à la candidature d’une copropriétaire (merci à elle).

Jusque là tout va à peu près bien

Cependant, le PV rapporte que la désignation est intervenue à l’unanimité de l’article 24, tous les votes favorables ayant été pris en compte, ceux en présentiel mais aussi les votes « pour » des formulaires alors que ceux ci auraient dû être notés : défaillants. Et les tantièmes des présents et représentés diminués d’autant.

La résolution désignant le président (donc l’AG) est elle entachée de nullité ?

Merci pour vos éclairages et vos retours d’expérience.

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 27 déc. 2023 22:41:25


PCS1975
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 1 Posté - 27 déc. 2023 :  23:09:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
.

Édité par - PCS1975 le 27 déc. 2023 23:20:38

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 déc. 2023 :  23:27:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@PCS1975

L’article 17 est pourtant limpide : « Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. »

Or manifestement, le formalisme imposé par le décret d’application n’a pas été respecté !

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 27 déc. 2023 23:35:36

PCS1975
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 déc. 2023 :  01:25:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir copropriétaire33,

J'avais commencé à écrire un message, mais j'ai été interrompu par le téléphone alors que j'étais en train d'éditer mon message qui nécessitait vérfications. Du coup je l'ai tout retiré en mettant un point...

Donc après avoir trouvé une jurisprudence, je pense que si un copropriétaire souhaite annuler cette AG, sa requête sera retenue.
En effet, une erreur non matérielle (c'est-à-dire qu'il ne s'agit pas d'une erreur de retranscription) sur le décompte des voix est un motif d'annulation de l'AG, même si l'erreur n'a pas changé le sens du vote.

Voici la jurisprudence que j'ai trouvée : Cass. 3e civ., 20 nov. 1996, n° 94-19.140

Sur le moyen unique :
Vu les articles 5, 14 et 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;
Attendu que, pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Emeraude du 16 juillet 1990, l'arrêt attaqué (Nancy, 6 avril 1994) retient que le fait que le procès-verbal indique que le nombre total des voix détenues par les copropriétaires est de 9 954 n'est pas en soi une cause de nullité dans la mesure où cela n'entraîne aucun changement ni dans le nombre des présents, ni dans le nombre des voix recueillies en faveur de chaque résolution et où la tenue des assemblées et les décisions n'auraient en rien été modifiées si les 46 voix correspondant à des places de stationnement non attribuées avaient été retenues ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la copropriété était répartie en dix-millièmes et que l'ensemble de ceux-ci devait être pris en compte, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 avril 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz.


Mais j'y mets une réserve car dans cette jurisprudence, il semblerait qu'il s'agisse d'un vote aux conditions de majorité de l'article 25 puisque dans le moyen, il est bien indiqué que l'ensemble des voix doit être retenu (10.000). Or dans l'article 24, les voix prises en compte sont celles qui sont exprimées.
Et en effet, une résolution amendée en cours de séance rend les copropriétaires en VPC ayant voté "POUR" comme des copropriétaires défaillants.
Ce qui soulève une autre question : est-ce que l'amendement est suffisamment important pour remettre en cause l'AG? Je ne sais pas.

Plus prosaïquement, l'article suivant (qui reprend la même jurisprudence) indique simplement qu'une erreur sur le décompte des voix est un motif d'annulation de l'AG : https://www.village-justice.com/art...x,47739.html

Édité par - PCS1975 le 28 déc. 2023 01:28:45

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 déc. 2023 :  09:39:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Merci pour votre contribution, attendons de lire d’autres commentaires pour tenter d’y voir encore plus clair.
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rambouillet
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 déc. 2023 :  11:04:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je confirme, les votes sont défaillants, si le projet de VPC ne comporte pas de nom ou le nom d'une autre personne que celle désignée et que ces votes sont comptabilisés comme POUR (dans votre cas).

Seuls les défaillants (donc parmi eux les VPC) peuvent faire annuler .....
1- quelqu'un va-t-il aller au juge ?
2- un recalcul en sortant les VPC va t il générer chez le juge une annulation de l'AG ou entériner un nouveau résultat ?

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 déc. 2023 :  13:22:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

1- Oui, probablement mais rien de notifié pour le moment, juste des menaces qui pesent lourd. J'ai oublié de préciser que lors de cette AG, le syndic a été designé pour 18 mois.

2- Sur le caractère impératif de l'article 17, un des membre du CS fait circuler ce lien qui penche vers l'annulation de l'AG :

https://www.courdecassation.fr/en/d...988459c49b68




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rambouillet
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 déc. 2023 :  14:31:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour pallier à cet éventuel cas, il suffit que le président de séance signe un nouveau PV avec les bonnes "valeurs" car dans tous les cas la majorité 24 est atteinte ....

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 déc. 2023 :  18:49:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Mais le délai des 8 jours suivant l’AG pour le signer est largement dépassé, et l’AG a eu lieu fin septembre, et notifiée fin novembre.

Comment procéder régulièrement ? Aussi, il ne faudrait pas risquer d’offrir un aveu à l’adversaire.


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Édité par - Copropriétaire33 le 28 déc. 2023 18:58:03

PCS1975
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 déc. 2023 :  01:45:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Le lien qui renvoie au jugement de la Cour de cassation de 2011 indique que c'est l'absence des voix et des noms des opposants pour la désignation du président de séance qui a entraîné l'annulation de toute l'AG.
Effectivement c'est une obligation d'indiquer le nombre de voix POUR et CONTRE ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision.

Mais le président de séance est élu par l'article 24, il n'y a aucune obligation d'indiquer le nombre de voix et les noms des copropriétaires qui se sont abstenus ou ceux qui sont défaillants.
Il est par contre obligatoire de mentionner le nombre de voix POUR et CONTRE, ainsi que les noms des opposants à la décision (mais ici il n'y en avait pas puisque elle a été élue à l'unanimité des copropriétaires qui se sont exprimés).

Pour les décisions qui se votent aux articles 25, 26 ou à l'unanimité, là il faut indiquer toutes les voix : les POUR, les CONTRE, les ABSNTENTIONS et DEFAILLANTS.
Et toujours indiquer les noms de ceux qui sont opposants à la décision.

Par ailleurs, dans toutes les jurisprudences que j'ai pu lire sur ce sujet, il s'agit toujours de copropriétaires dont les voix n'ont pas été prises en compte.
Or dans votre situation c'est exactement le contraire : le syndic a comptabilisé des voix alors qu'il n'aurait pas du le faire.

C'est pour ça qu'il faut faire attention en lisant toutes ces jurisprudences, de savoir de quelle majorité il s'agit (d'où ma réserve dans mon message précédent).

A mon avis, il n'y a pas trop de risques de maintenir le PV en l'état.

Après je comprends que le PV ne répond pas à l'article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, mais très franchement, les copropriétaires qui veulent annuler toute l'AG en contestant la désignation de la présidente de séance (et sur ce seul motif), c'est qu'il y a un enjeu bien plus important sur une autre résolution dont ils ne sont pas satisfaits du résultat de vote... Ou alors, c'est qu'ils n'ont rien d'autre à faire...

Édité par - PCS1975 le 29 déc. 2023 01:53:52

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 déc. 2023 :  06:05:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Bonjour PCS1975,

Depuis le 4 juillet 2020, l’article 17 oblige le secrétaire à indiquer les assimilés défaillants pour toutes les résolutions, y compris celles adoptées à l’article 24.

Vous faites une distinction entre les majorités d’adoption, et je ne comprends pas votre démonstration. Où avez vu cela ?

Sur le reste je suis bien d’accord avec vous, il doit nécessairement y avoir un autre enjeu !

Bonne journée




PCS1975
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 29 déc. 2023 :  16:38:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour copropriétaire33,

En effet vous avez raison, les noms des abstentionnistes et des défaillants ainsi que leur nombre de voix doivent être indiqués dans le PV. Je pensais qu'il n'était nécessaire d'indiquer ces infos pour les votes à l'article 24 puisque ces voix ne sont pas comptabilisées pour le calcul de la majorité simple. Mais en y réfléchissant, autant cela a du sens d'indiquer ces infos pour les défaillants, autant je ne vois pas trop l'intérêt pour les abstentionnistes.

Voir l' article 17 du décret de 1967 qui renvoie à l'article 17-1-A de loi de 1965.

Du coup mon raisonnement tombe à l'eau !

Édité par - PCS1975 le 29 déc. 2023 16:43:18

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 30 déc. 2023 :  19:59:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

@Rambouillet
D’après le syndic, le deuxième PV n’est possible que pour rectifier une erreur matérielle du premier. Ce qui n’est pas le cas ici.

Dans les coulisses, les tractations vont bon train, et grâce à l’énergie déployée par le syndic, les choses prennent une tournure favorable pour le copropriétaire mécontent ! Bien sûr, les commères du coin n'hésitent pas à souligner que le mandat du syndic est en jeu tout comme la sécurité juridique de la prochaine convocation qui n’a pas de prix :-)

La copropriété, on s’ennuie jamais !


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rambouillet
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 31 déc. 2023 :  08:20:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"D'après le syndic" ..... laissez le syndic de côté, le responsable du déroulement de l'AG et du PV, c'est le président de séance.

Si le président admet qu'il a fait une erreur (avec les mauvais conseils du syndic !!!), alors il corrige le PV dans la mesure où le résultat de la résolution est inchangé !!!

PS : ce qu'il y a c'est que votre syndic n'a peut-être pas envie de refaire le travail suita à ses mauvais conseils

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 31 déc. 2023 :  13:55:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

La présidente n’a même pas eu connaissance du contenu des formulaires VPC … elle ne veut donc rien savoir.

Dans les faits, la bonne pratique imposerait elle que les formulaires soient découverts et comptabilisés pendant le déroulement de l’AG ?
Signature de Copropriétaire33 
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rambouillet
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 31 déc. 2023 :  16:03:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Dans les faits, la bonne pratique imposerait elle que les formulaires soient découverts et comptabilisés pendant le déroulement de l’AG ?"

A mon avis, ils devraient être remis aux scrutateurs après le vote du "bureau"
 
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