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sonia75
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Post√© - 14 sept. 2023 :  21:49:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,
J aurais souhait√© avoir votre avis concernant l'entretien d'un de mes lots de copropri√©t√© ayant un statut un peu particulier : il s agit d une construction ("appentis") rajout√©e/accol√©e √† posteriori au b√Ętiment principal puis rattach√© √† un lot de "pi√®ce" pour ne former qu un seul logement.
Cet appentis dispose de sa propre toiture distincte du reste de la toiture principale du b√Ętiment d'origine et de ses fa√ßades.

Ce lot est d√©crit au r√®glement de copropri√©t√© comme √©tait ma "propri√©t√© privative" √† la diff√©rence des autres lots y compris mon lot "pi√®ce" qui sont d√©crits comme une "propri√©t√© indivise". Il fait partie malgr√© tout du b√Ętiment selon le RC.

Je dispose de tantièmes de charges générales sur ce lot pour contribuer aux charges courantes. Toutefois je ne dispose de tantièmes de travaux contrairement aux autres lots (i.e je ne paie pas de tantièmes sur les travaux de la copropriété au titre de ce lot).

Le syndic b√©n√©vole me soutient que c est √† moi d'entretenir seule ce lot "appentis" (notamment r√©fection toiture) au motif que je n ai pas de tanti√®mes de travaux, mais dans le RC ce n est pas si clair. J'ai du mal √† comprendre les termes d entretien des parties communes et si le gros Ňďuvre de ce lot est une charge commune ou privative?

Au chapitre des parties communes, le RC precise qu'elles comprennent

"D'une façon générale, toute chose ou parties non affectées à l'usage exclusif et particulier d'un seul copropriétaire
ou communes à certain copropriétaires seulement, ou qui seront déclarés communes par la loi et par les usages de Grenoble auquel il est ici référé sur ce point, à défaut d'usage parisien reconnus en la matière étant précisé au surplus que les énumérations ci dessus faites ne sont pas limitatives.
(...)
Pour chaque b√Ętiment seront parties communes aux copropri√©taires, propri√©taires d'un lot dans le b√Ętiment consid√©r√©, tous les gros murs, charpente, toiture, coffre, gaines et conduits de chemin√©e et en g√©n√©ral tout le gros Ňďuvre du b√Ętiment consid√©r√©.
Les frais de leur entretien, r√©parations et autres charges seront support√©s par leurs seuls usagers, chacun dans la proportion des coefficients √† lui attribuer pour la r√©partition des parties communes dans le b√Ętiment qu'il occupe."

Je me pose comme question comment interpréter les passages en gras et comment cela peut affecter mon lot en question.
D autre part une r√©fection de pignon √† √©t√© vot√©e. Or ce pignon ne donne que sur un cote du b√Ętiment o√Ļ ne vit qu un seul copropri√©taire (il poss√®de les 3 √©tages de ce cot√©). Est il normal que tout le monde participe en ce cas?
La notion d'"usager" de parties communes est ambigu√ę...

Merci de vos avis ! Il me semble que ce n est pas clair...




√Čdit√© par - sonia75 le 14 sept. 2023 21:59:00

nefer
Modérateur

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 1 Post√© - 16 sept. 2023 :  14:42:01  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
bonjour
quand cet "appentis" a été ajouté, vous avez probablement sollicité un PC et l'autorisation de l'AG
s'agissant d'une extension, soit la désignation de votre lot "pièce" a été modifié avec une modification des tantièmes , soit il a été crée un nouveau lot

cette pièce complémentaire ne peut pas être exonérée de charges
il y aurait du être rédigé un modificatif du RDC

sonia75
Contributeur vétéran

1758 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 16 sept. 2023 :  20:25:00  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Nefer. Cette construction post√©rieure au b√Ętiment lui m√™me date de bien avant mon arriv√©e dans l'immeuble et figure d√Ľment au r√®glement de copropri√©t√© datant de 1960. Un lot a bien √©t√© cr√©√© pour cette derni√®re sous la d√©signation d appentis transform√© en cuisine attenante donc √† mon autre lot "piece" le tout formant d√©sormais un seul logement .
Ce lot "appentis/cuisine" dispose bien de tantièmes de charges courantes comme je le disais mais pas de tantièmes de travaux.
La question ici étant surtout de savoir à qui incombe l entretien de ses façades et toiture (gros oeuvre): le syndic bénévole me soutient que c est à moi seule :-/

rambouillet
Pilier de forums

18017 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 17 sept. 2023 :  08:11:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Sauf particularités de votre RdC, tantièmes de charges courantes et tantièmes de travaux cela n'existe pas. Il existe tantièmes de charges communes et tantièmes de charges spéciales... Qu'en est-il ? car de cette particularité découlerait la réponse.

Si cet appentis, est affecté de tantièmes de charges communes, alors l'entretien et les couts associés incomberaient à tous.

Toutefois un juge saisi, pourrait aussi considérer, comme le dit le syndic que cela relèverait de votre propre charge car étant la seule à utiliser, surtout si cet appentis n'est pas listé dans les parties communes de votre RdC.

√Čdit√© par - rambouillet le 17 sept. 2023 08:48:30

sonia75
Contributeur vétéran

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Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 17 sept. 2023 :  12:47:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Rambouillet de votre remarque, cela me fait réfléchir sur le sens accordé aux différents "types" de tantièmes dont sont dotés les lots dans cette copro particulière (effectivement mes termes etaient impropres et dus au vocabulaire du syndic benevole, pas forcement "legaux") :

Nous avons 2 b√Ętiments 1 et 2
Mes 3 lots (interdependants) sont dans le b√Ętiment 1.
Pour 2 lots je dispose comme tout le monde dans le batiment 1 de :

"tanti√®mes de parties communes du b√Ętiment 1" selon terminologie du RC et d√©nomm√©es "charges sp√©ciales" dans le modificatif du RC de 2010. Elles sont utilis√©es par le syndic b√©n√©vole pour appeler les fonds destin√©s aux gros travaux dans le b√Ętiment 1 type ravalement/r√©fection toiture. Pourquoi je ne sais pas ? Je ne suis pas parvenue √† trouver dans le RC √† quoi elles correspondaient (peut √™tre les "charges communes √† certains copropri√©taires seulement"?)

- ainsi que des tantièmes de "parties communes à l'ensemble des copropriétaires" dénommées "quote part des parties communes générales" dans le modificatif du RC de 2010.

Mon lot appentis ne dispose que des dernières.

Dans le RC, je trouve sinon au chapitre "Charges communes à tous les copropriétaires" la définition suivante :

"Les charges communes √† tous les copropri√©taires comprendront notamment les imp√īts et taxes, le salaire de la personne en charge de l'entretien de l'immeuble (...), les frais d'√©clairage d'entretien et de r√©paration de toute nature, grosses et menues s'appliquant aux parties communes √† tous les copropri√©taires.
Les frais de ravalement des façades intérieures et extérieures
La rétribution du syndic
Les primes d'assurance
D'une façon générale toutes charges ou dépenses concernant les parties communes à l'ensemble des copropriétaires seront à la charge de chacun d'eux dans la proportion dans laquelle ils sont propriétaires des dites parties communes."

-> en lisant cela je ne comprends pas pourquoi le syndic b√©n√©vole utilise les tanti√®mes des parties communes du b√Ętiment 1 ("charges sp√©ciales") pour les gros travaux qui semblent correspondre aux "tanti√®mes de charges g√©n√©rales" selon la d√©finition ci dessus ?
Il utilise sinon les tantièmes généraux pour l'assurance,

Au chapitre "Charges communes à certains copropriétaires seulement "

"[i]Les frais d'entretien et de réparation de toute Nature grosses et menues s'applique aux choses communes à certains lot seulement, seront supportées par les propriétaires respectifs de ces lots dans la proportion dans laquelle ils seront propriétaires desdites parties communes."


Il est indiqué aussi noir sur blanc par exemple que l entretien d un escalier commun sera assumé pour moitié par les 2 copros qui l utilisent.
Je n ai pas de telle phrase pour le gros Ňďuvre de mon lot appentis en question.

√Čdit√© par - sonia75 le 17 sept. 2023 13:19:21

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 17 sept. 2023 :  15:37:42  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Dans votre réflexion, il faut aussi intégré l'existence de tantièmes de partes communes qui ne sont pas des charges mis l part de chacun indivise de la totalité du syndicat.

En l'esp√®ce, certains, ceux du bat 1, poss√®de chacun x parties (tanti√®mes) de ce b√Ętiment avec en corollaire les X tanti√®mes, chacun, de ces charges sp√©ciales, charges correspondant aux d√©penses du bat 1 (entretien et op√©rations ou gros travaux).

Pour l'assurance, il est normal que ce soit tout le syndicat qui participe et non ceux d'un b√Ętiment ....

Tel que vous le présentez et qu'il serait inscrit dans le RdC, votre appentis ne supporte pas de charges (entretien et gros trvaux) pour le bat 1, de même que vos collègues ne prticipent pas à des travaux sur votre appentis puisqu'il n'a aucun tantièmes de charges spéciales du bat 1.

Par contre, en cas de ravalement (charges communes générales), votre appentis doit être compris dans les travaux et vos collègues paient en partie ....



sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 6 Post√© - 17 sept. 2023 :  22:23:00  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci bp Rambouillet.
Si je vous suis un ravalement doit suivre les tantièmes généraux (et non "speciaux") mais quid d une réfection de toiture (gros oeuvre) ?
La dernière phrase D une façon générale... laisse à penser que cela touche à tout type d'entretien...
Je me demande pourquoi le syndic bénévole utilise tjs les tantièmes spéciaux pour tous les travaux alors que je ne vois pas dans le RC de définition pour ces dernières. Est ce juste son interprétation ? (Il n a pas de connaissance légale...)

nefer
Modérateur

14459 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 18 sept. 2023 :  10:14:42  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
si rien n'est précisé dans le RDC, les frais de ravalement sont en charges communes générales

dans certains RDC, il est pr√©cis√© que le ravalement de la fa√ßade du b√Ętiment sur rue est en charge uniquement de ce b√Ętiment : j'en connais sur Paris

vous pourriez vous faire aider par une association de copropriétaires

sonia75
Contributeur vétéran

1758 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 18 sept. 2023 :  13:43:42  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Nefer, oui je crois que cela va nécessiter l aide de juriste car la ce n est pas clair et le syndic non professionnel fait un peu à sa sauce j ai l impression...
Je laisse d autres forumeurs me partager leurs avis éventuellement :-)

sonia75
Contributeur vétéran

1758 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 29 sept. 2023 :  11:39:06  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Petite question annexe alors que je suis tjs en train d’essayer d’éclaircir ce sujet:

A votre avis si un lot dispose de charges de tanti√®mes g√©n√©raux (sans charges de "provisions sp√©ciales pour les parties communes sp√©ciales du b√Ętiment 1"), cela signifie-t-il qu‚Äôil fait bien partie des charges g√©n√©rales "communes √† l‚Äôensemble des copropri√©taires" (y compris entretien, r√©parations et ravalement selon d√©finition du RC ci-dessus mentionn√©e) ?

- Il me semble que si je devais assumer seule l'entretien, les réparations et le ravalement de ce lot, je disposerai de l’entièreté de la possession et non une simple fraction (ici 9/1000) ? Et que cela serait clairement mentionné au RC...

J'essaie de raisonner de façon logique... :-)

Merci encore pour vos avis,

JB22
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 01 oct. 2023 :  22:16:10  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous avez deux b√Ętiments 1 et 2; il n' a pas √©t√© cr√©√© de b√Ętiment 3, mais ajout√© au b√Ętiment 1 un appentis auquel des tanti√®mes ont √©t√© ajout√©s (9/100) si le total faisait avant l' op√©ration 1000/1000, il doit faire actuellement 1009/1009.

Voir les solutions adoptées concernant les balcons.

A la création de lot pour la transformation de loge, partie commune, en lot de copropriété, il y a affectation de tantièmes pour le lot créé, tantièmes qui s'ajoutent au total des tantièmes existant avant l' opération.

Je confirme que vous ne devez pas supporter seule a réfaction de la toiture.

sonia75
Contributeur vétéran

1758 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 02 oct. 2023 :  21:29:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Rectification :

Merci JB22, apr√®s plus ample examen, je constate que dans le tableau EDD ce lot en question serait en fait rattach√© √† un "b√Ętiment 3" (pas d autres lots √† part le mien), non mentionn√© toutefois au descriptif du lot dans le RC qui indique juste qu'il est "construit en appentis du b√Ętiment 1". De fa√ßon g√©n√©rale le RC ne mentionne pas le b√Ętiment 3 mais uniquement le 1 et 2 pour la r√©partition des charges et frais.

Dans le r√®glement il est dit que ce lot appartient √† l immeuble et √† ce titre je dispose de 9/1000e de sa propri√©t√© partag√©e avec les autres copros donc (le lot a √©t√© cr√©√© d√®s la mise en copropri√©t√© de l immeuble dans les annees 60, il n a donc pas √©t√© rajout√© apr√®s meme si sa construction ne date pas de la construction d origine du b√Ętiment 1 vers 1900) :

Extrait du RC:
L'immeuble divisé en vingt-trois lots comprendra :
- des parties communes à l'ensemble des copropriétaires

- des parties communes entre certains copropriétaires seulement

- et des parties appartenant divisément et exclusivement à chaque propriétaire.


Ensuite nous avons donc la section sur "les charges communes à tous les copropriétaires" (portant sur "les parties communes à l'ensemble des copropriétaires") citée ci-dessus et qui correspond donc à ces tantièmes de 9/1000.
Je paie bien des charges communes calculées sur la base de ces tantièmes.
Elles comprennent dans le RC : taxe, assurance, syndic, entretien mais aussi "grosses et menues réparations s'appliquant aux parties communes à tous les copropriétaires et frais de ravalement des façades intérieures et extérieures".
"De façon générale, toutes charges ou dépenses concernant les parties communes à l'ensemble des copropriétaires seront à la charge de chacun d'eux dans la proportion dans laquelle ils sont propriétaires desdites parties communes."

Toute la question est donc de savoir si le gros oeuvre de ce lot fait bien partie des "parties communes à l'ensemble des copropriétaires" ?
Est ce que le simple fait de disposer de tantièmes partiels sur sa possession induit que oui ?
Sachant que le sol sur lequel il est construit est bien list√© comme partie commune √† tous mais pour son gros Ňďuvre (fa√ßades/toiture), je ne sais pas ? Le gros Ňďuvre ne figure pas dans cette section. Toutefois il est fait r√©f√©rence "√† toutes choses ou parties non affect√©es √† l'usage exclusif et particulier d un seul copropri√©taire ou communes √† certains copropri√©taires seulement ou qui seront d√©clar√©es communes par la loi et par les usages de Grenoble."
Je ne sais pas si on peut consid√©r√© que le gros Ňďuvre de ce lot est affect√© √† mon usage exclusif et particulier (je pense que cette d√©signation r√©f√©re aux parties privatives int√©rieures comme decrites dans la derniere section que je cite et qui reprend le meme intitul√©) et d√©s lors ne serait pas consid√©r√© comme partie commune √† tous dans la mesure ou il est accole au batiment 1 meme si en effet je suis seule a l'utiliser.... D un autre c√īt√© l article 3 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le gros Ňďuvre est partie commune de fa√ßon g√©n√©rale... A noter que le RC est l√©g√®rement ant√©rieur √† cette moi mais fait toutefois r√©f√©rence √† la "loi".
Le fait qu il y a présence d un "ou" me fait m'interroger sur quelle clause s appuyer la 1e ou la 2nde...
Cela m'√©tonne que cela ne soit pas indiqu√© clairement que l entretien du gros oeuvre de mon lot/b√Ętiment 3 est √† ma charge exclusive comme cela est fait pour les autres parties communes des b√Ętiments 1 et 2.
D autant que le ravalement des fa√ßades est bien cit√© dans la liste des charges communes √† tous les copropri√©taires donc √©tant donn√© que cela ne concerne ni les b√Ętiments 1 et 2.


En revanche dans la section suivante sur "les parties communes entre certains copropri√©taires seulement", le gros Ňďuvre est cit√© comme parties communes aux copropri√©taires d'un lot dans respectivement les b√Ętiments 1 et 2 (rien sur le b√Ętiment 3). Est indiqu√© clairement que le gros Ňďuvre de chaque b√Ętiment est entretenu uniquement par "leurs seuls usagers". A noter que b√Ętiments 1 et 2 sont distincts. Tandis que mon lot (b√Ętiment 3) est accol√© et r√©uni au b√Ętiment 1.
Aucune mention du b√Ętiment 3 n est faite dans cette section. Ce qui me laisserait penser qu'il ne fait donc pas partie des "parties communes entre certains copropri√©taires seulement"... ?

Ensuite nous avons la derni√®re section d√©crivant les "parties constituant une propri√©t√© exclusive et particuli√®re" correspondant aux locaux dont chaque propri√©taire a l'usage privatif. Cela n inclut pas le gros Ňďuvre non cit√© dans la liste mais uniquement l'entretien int√©rieur des lots privatifs.

Merci encore de vos avis à la lumière de ces éléments complémentaires

√Čdit√© par - sonia75 le 02 oct. 2023 22:00:09
 
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