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Copropriétaire33
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Posté - 14 juil. 2023 :  09:56:49  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonjour à tous,

Un bref rappel des faits :

- une résolution désignant un syndic a été définitivement annulée par une cour d’appel.

- ce syndic considère que les annulations en cascade des AG suivantes contestées sont désormais inévitables, et qu’il est devenu trop risqué pour lui de continuer à convoquer des AG irrégulières.

- ce syndic décide en conséquence de notifier le président du CS d’une démission avec tous ses regrets !

- le syndicat se trouve donc dépourvu de syndic.

- le président du CS alerte les copropriétaires de la démission du syndic et de la situation délicate dans laquelle se trouve désormais le syndicat pour désigner un nouveau syndic et comment procéder.

Ma question est la suivante : pour contourner l’article 47, le président du CS peut-il convoquer l’AG afin de désigner un syndic ?

Merci à tous pour vos éclairages !





Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 14 juil. 2023 09:57:51


rambouillet
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 1 Posté - 14 juil. 2023 :  11:10:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
déjà :
"ce syndic décide en conséquence de notifier le président du CS d’une démission avec tous ses regrets !"
il ne peut pas démissionner puisqu'il n'est pas syndic de par l'annulation du tribunal ...

Le syndicat est sans syndic et n'importe quel copro (dont le président du CS) peut convoquer une AG : art 17 :
"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. ."

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 juil. 2023 :  14:41:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

déjà :
"ce syndic décide en conséquence de notifier le président du CS d’une démission avec tous ses regrets !"
il ne peut pas démissionner puisqu'il n'est pas syndic de par l'annulation du tribunal ...


Le syndic avait encore un mandat valable puisque l’assemblée suivante avait adopté une nouvelle résolution relative à sa désignation, et n’avait pas encore été annulé et donc les résolutions demeuraient valables et opposables.

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 juil. 2023 :  14:42:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Merci Rambouillet !

Le copropriétaire en question doit donc être le destinataire des formulaires de vote par correspondance ?

Est ce que la réunion peut se tenir chez un des candidats syndic ?

Est ce que un des candidats syndic peut porter assistance pour envoyer les convocations ? nous recevoir chez lui ? Gérer les formulaires VPC ?

En réalité, nous sommes 76 copropriétaires et cela représente un sacré défi logistique !

Dernière question, si l’AG devait faire l’objet d’une contestation dans les deux mois, c’est donc le Copropriétaire courageux qui es qualité devra être assigné devant le tribunal ?

Quid de l’assurance de ce copropriétaire ?

L’avocat qu’il mandatera pour défendre la régularité de l’AG qu’il aura convoquée sera aux frais de qui ? (Logiquement du SDC)

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Édité par - Copropriétaire33 le 14 juil. 2023 15:13:49

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 14 juil. 2023 :  15:53:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la réunion peut se tenir n'importe où dans la commune (sauf cas particulier du RdC), donc au bistrot, dans une salle municipale, dans une salle de réunion privée mise à dispo (donc chez un candidat), etc.... perso, j'ai eu l'occasion de faire dans un parking, dans un resto ...

l'AG ayant eu lieu, le syndicat est en état de marche (si un syndic a été désigné) si quelqu'un veut faire annuler, il assigne le syndicat même sous le prétexte que ce copro n'aurait pas eu qualification. Donc pas de souci d'assurance ... et le syndic désigné gèrera tout cela avec un avocat aux frais du syndicat.....

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 14 juil. 2023 :  16:07:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Bien compris.

En ce qui concerne l’assistance administrative (envoi des convocations et réception des formulaires VPC), est il possible de se faire aider par un candidat syndic ?

Si deux copropriétaires lancent des convocations, laquelle prime sur l’autre ?

Signature de Copropriétaire33 
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Édité par - Copropriétaire33 le 14 juil. 2023 16:23:59

rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 juil. 2023 :  17:40:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout dépend de ce que vous faites faire à ce candidat syndic, mais ce ne peut pas être du courrier à son en-tête, ni financer cette convocation. .....

si 2 copros lancent chacun une convocation pour désigner un syndic, il y a peu de chances que ce soit en même temps .... et si lors de la première AG, le syndic est désigné, la seconde n'a plus d'OdJ valable, mais il faudra que ce syndic soit présent lors de la seconde ne serait-ce que pour la faire déclarer sans objet, s'il n'a pas pu le faire par courrier avant ....


Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 juil. 2023 :  17:57:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Ok, merci Rambouillet !

Par ailleurs, je constate que la clause du contrat type a évolué :

AVANT :

« 4. Démission du syndic

Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à condition d'en avertir le président du conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. »


MAINTENANT :

« 4. Résiliation du contrat à l'initiative du syndic

La résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit notifier son intention au président du conseil syndical, et à défaut à chaque copropriétaire, en précisant la ou les inexécutions reprochées par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Il convoque dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification une assemblée générale, en inscrivant à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. »


Le mot « démission » a disparu !
Le syndic ne peut donc plus démissionner avant l’AG ?
Il aurait donc encore mandat ? Je rappelle qu’une nouvelle AG postérieure et pas encore annulée l’a désigné.

Que conseiller au président du CS ?


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nefer
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 juil. 2023 :  18:21:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

concernant le lieu de l'AG il serait preferrable de choisir un lieu neutre: une salle municipale, une salle louée à une paroisse.....

concernant la rédaction de la convocation, vous pouvez reprendre une précédente convocation avec uniquement les membres du bureau, la nomination du syndic, le conseil syndical

le CS peut aussi adhérer à une association de copropriétaires et se faire aider

rambouillet
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 15 juil. 2023 :  07:32:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
cette évolution date de 2 ans .... il ne démissionne plus, il résilie, le risque étant pour lui que lui soient réclamés des DI, si un juge considère ses motifs insuffisamment justifiés. A vous de voir .... mais aujourd'hui, d'après ce que vous dites, il a démissionné/résilié


Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 15 juil. 2023 :  08:10:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le syndic n’a pas suivi la procédure de résiliation prévue dans son contrat, par conséquent je ne peux pas la considérer comme régulière.

Je vais conseiller au président du CS de « refuser » cette démission illégale et d’alerter le syndic que son contrat est toujours valable et cela tant que sa dernière désignation n’est pas arrivée à son terme ou 1 jour franc après l’AG qu’il aura convoqué pour se faire remplacer ou enfin annulée par le juge.

L’on voit bien là, la limite pour les syndics peu scrupuleux qui continuent à convoquer des AG alors que la résolution initiale qui les désignent est incontestablement entachée de nullité et par leur faute !
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Édité par - Copropriétaire33 le 15 juil. 2023 08:21:15

Gédehem
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 15 juil. 2023 :  11:51:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous ne précisez par pour quel(s) motif(s) la désignation du syndic a été annulée.
Si une action a été engagée, c'est bien parce qu'il y avait un vice quelque part, voire un litige avec ce syndic dont certains ne veulent plus.

Votre "conseil" de refus de démission ne tient pas 30 secondes !!
Si le syndic démissionnaire ne veut rien entendre, quelle marge de manoeuvre pour le syndicat ? Aucune.
On se moque de la procédure.
Il faut tourner la page d'un divorce au final "amiable".

Sauf que la possibilité pour un copro ou le pdt du CS de convoquer une AG IMPOSE d'en avoir toutes les données, à commencer par la liste des copropriétaires à jour, document que peu de CS détiennent.
Dans une petite copropriété on peut envisager de l'établir, au risque d'oublier certains.

S'ajoute à cette difficulté l'histoire de la salle, du financement des convocations, le tout après avoir recherché un nouveau syndic. Qui est l'urgence première.
Le tout montrant que l'affaire n'est pas simple, qui plus est dans un syndicat pas organisé, avec un CS "potiche" à la dérive, sans prise en charge collective du problème.

En résumé, il faut prendre les choses par le début, les VPC ou autres étant pour le moment accessoires, et surtout ne pas partir avec un pdt de CS isolé, solitaire.
Un copro tout seul lorsqu'on est 3 ou 4, OK. Lorsque le syndicat compte 50 ou 90 membres, c'est illusoire, folie.

Édité par - Gédehem le 15 juil. 2023 11:56:51

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 15 juil. 2023 :  15:36:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

En lice avec un de ses confères et élu de justesse à l’article 24, alors que la passerelle 25-1 n’était pas possible (-du 1/3)

On va commencer à parler d’argent, d’AJ a ses frais et même dommage et intérêt, nous verrons bien … il serait mieux pour lui de convoquer une AG à ses frais puisque son mandat est toujours en cours.

Vous l’avez bien noté, organiser la marmite pour 76 copropriétaires ce n’est pas une mince affaire !



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ainohi
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 15 juil. 2023 :  16:01:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Une désignation du syndic a été annulé par une cour d’appel. Cela date d’au moins deux ans. Entre-temps des assemblées ont été convoquées. Or, le mandat du syndic ayant été déclaré nul par décision de justice, une annulation en cascade des assemblées ultérieurement convoquées par un syndic sans mandat est logiquement prévisible. Il ne s’agit pas de contourner l’article 47 du décret mais de se reposer sur le dernier alinéa de l’article 17 de la loi : Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. Le syndic ayant alors été régulièrement désigné par une assemblée régulièrement convoquée par un copropriétaire ayant qualité à le faire, les éventuelles annulations en cascade du mandat de syndic n’auront plus d’effet.

Je crois comprendre qu’il y a accord entre le conseil syndical et le syndic pour assurer la sécurité juridique du syndicat.

En pratique, ce sera le syndic qui convoquera : c’est lui qui préparera tout, qui rédigera et enverra les convocations mais, formellement, ce sera le président du conseil syndical ou un autre copropriétaire, la lettre de convocation portera son nom et non la dénomination du syndic. Formellement, si tous les copropriétaires sont convoqués dans les formes et le délai imposés par la loi, ce sera inattaquable. Les formulaires de vote par correspondance devront être envoyés à l’adresse indiquée dans la convocation. Ce peut être celle du copropriétaire à l’initiative de la convocation.

Si l’AG devait faire l’objet d’une contestation dans les deux mois, soit le syndicat, représenté par le syndic venant d’être désigné, devrait être assigné, soit il faudrait introduire une requête en vue de la désignation d’un syndic provisoire. En cette dernière hypothèse, le président du tribunal judiciaire, constatant que la copropriété est gérée de fait, devrait rejeter la requête.

Démission ou résiliation, les deux mots sont synonymes. On emploie plutôt le mot résiliation à propos d’un contrat et démission à propos d’une fonction à laquelle celui qui l’exerce y met fin. En l’espèce, il s’agit plutôt de la notification par le syndic en exercice que son mandat est entaché de nullité et il n’y a alors, logiquement, ni démission ni résiliation.

La question qui pourra se poser lors de l’approbation des comptes est l’imputation des frais de convocation, soit au copropriétaire ayant convoqué, soit au syndicat. Ce pourrait être source de litige.

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 15 juil. 2023 :  17:48:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Ainohi,

Le fait que ce soit « logiquement prévisible » ne suffit pas, il est constant que seule la décision de justice importe et emporte des conséquences juridiques.

Par exemple, la procédure initiale d’annulation de la désignation du syndic était certaine d’aboutir, et perdue d’avance, et pourtant cela n’a pas suffit pour stopper le syndic !

En creusant le sujet, je me rends compte que finalement le syndicat n’est pas dépourvu de syndic, même si le syndic veut le croire.

Combien de temps tiendra t’il en étant le seul responsable des désordres qui vont défiler puisque la copropriété ne sera plus gérée pendant des mois ?

Il est incontestable que le syndic est tenu par les clauses du contrat type, et qu’il ne peut s’échapper comme cela de façon unilatérale. Je ne vois pas qu’elle inexécution suffisamment grave est reprochée au syndicat. En toute hypothèse, il doit convoquer l’AG conformément à la clause 4 de son contrat.

L’imputation des frais de convocation ne pourront être au frais du courageux copropriétaire ayant convoqué, mais bien finalement au SDC.





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Édité par - Copropriétaire33 le 15 juil. 2023 17:50:07

rambouillet
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 juil. 2023 :  18:17:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si il veut démissionner/résilier vous n'y pouvez rien si ce n'est à l'assigner/attaquer pour DI (peut-être) mais démission/résiliation il y a. Son avocat trouvera les arguments pour le défendre ..... Maintenant reste à savoir comment il l'a fait formellement : est ce une parole dans un couloir ou un courrier LRAR ?

C'est bien le copro qui convoque qui paie les frais postaux à minima et ENSUITE, il se fait rembourser par le syndicat via le syndic quand il sera désigné et aura pris en main les comptes. A savoir que si plusieurs copros s'allient dans cette histoire c'est mieux ils partagent l'avance des frais.

Donc votre syndic a-t-il oui ou non démissionné/résilié ?

Gédehem
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 juil. 2023 :  18:57:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"une résolution désignant un syndic a été définitivement annulée par une cour d’appel."
Donc il n'y a plus de syndic !!

"En lice avec un de ses confères et élu de justesse à l’article 24, alors que la passerelle 25-1 n’était pas possible (-du 1/3)"

CQFD : très mauvaise gestion d'un changement de syndic avec présentation d'un concurrent, un CS certainement à la ramasse qui a très mal manoeuvré, un pdt de séance sans doute aussi.
Conclusion pour le syndic sortant : " Vous ne vouliez plus de moi, le juge annule ma désignation, tirons la conclusion qui s'impose : je ne suis plus syndic, je ne veux plus de vous !"
D'où notification de cette "démission" au pdt de CS. Démission en fait sans objet, puisque la désignation du syndic a été annulée par le juge. Effet de la décision : plus de syndic. (*)

Partir sur la position "il est toujours syndic" contredit la solution du juge : c'est votre 'conseil' ? Pas de syndic désigné, désignation sanctionnée par le juge = plus de syndic.
Et en attendant, demain, que fait ce syndicat sans syndic ???

La SEULE piste, c'est d'acter l'absence de syndic et de convoquer une AG, avec au moins un candidat. Le Cs est-il en mesure d'y procéder ??, Là est la seule question !
Sauf que le Cs n'est peut être pas en mesure d'y procéder, ce qui est un autre problème.

PS : "Il est incontestable que le syndic est tenu par les clauses du contrat type, "
Cessez de parler "contrat" , le syndic n'étant pas un prestataire contractuel.
Le nouveau MANDAT du syndic a été cassé par le juge, la décision d'AG le désignant étant annulée..
Donc plus rien n'existe Ni mandat, ni le contrat des rémunérations qui en procède. L17 + D 46 : Syndicat dépourvu de syndic.

(*) L.17 "A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné ......"
D.46 : " A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, .........."
Le fait de convoquer une AG destinée à désigner le syndic entraine a cette date extinction du mandat en cours. De par la loi. Ou ici par un juge, la décision étant annulée..

Édité par - Gédehem le 15 juil. 2023 19:48:11

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 15 juil. 2023 :  22:12:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

si il veut démissionner/résilier vous n'y pouvez rien si ce n'est à l'assigner/attaquer pour DI (peut-être) mais démission/résiliation il y a. Son avocat trouvera les arguments pour le défendre ..... Maintenant reste à savoir comment il l'a fait formellement : est ce une parole dans un couloir ou un courrier LRAR ?

C'est bien le copro qui convoque qui paie les frais postaux à minima et ENSUITE, il se fait rembourser par le syndicat via le syndic quand il sera désigné et aura pris en main les comptes. A savoir que si plusieurs copros s'allient dans cette histoire c'est mieux ils partagent l'avance des frais.

Donc votre syndic a-t-il oui ou non démissionné/résilié ?


La notification de sa démission a été faite par courriel.
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 15 juil. 2023 :  22:26:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

@Gedehem : Je vous rappelle que le syndic a été désigné par une nouvelle résolution avec un nouveau mandat lors de l’AG suivante qui n’a pas été annulée.

L’action en annulation de cette décision n'a pas de caractère suspensif, donc le syndic a bien un mandat valide puisque cette procédure est toujours pendante devant le tribunal.

Le « je ne veux plus de vous » est illégal pour le moment. En revanche, un jour franc après la tenue de l'assemblée générale, il pourra.


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Édité par - Copropriétaire33 le 15 juil. 2023 22:38:38

ainohi
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 15 juil. 2023 :  23:07:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Copropriétaire33,

Je ne comprends pas ce que vous voulez. Obliger le syndic à exécuter son mandat et, en même temps, faire prononcer la nullité du mandat par le tribunal ?

Sinon, pour répondre à votre question, « pour contourner l’article 47, le président du CS peut-il convoquer l’AG afin de désigner un syndic ? », c’est oui.

citation:
- une résolution désignant un syndic a été définitivement annulée par une cour d’appel
C’est le fait dont il faut tirer les conséquences.

citation:
- ce syndic considère que les annulations en cascade des AG suivantes contestées sont désormais inévitables, et qu’il est devenu trop risqué pour lui de continuer à convoquer des AG irrégulières.
Il a raison.

citation:
- ce syndic décide en conséquence de notifier le président du CS d’une démission avec tous ses regrets !
Il ne s’agit pas d’une démission mais de l’arrêt de l’exercice illégal d’une activité qu’on ne peut exercer sans mandat.

citation:
- le syndicat se trouve donc dépourvu de syndic
Exact.

citation:
- le président du CS alerte les copropriétaires de la démission du syndic et de la situation délicate dans laquelle se trouve désormais le syndicat pour désigner un nouveau syndic et comment procéder.
Quoiqu’il ne s’agisse pas d’une démission, il est vrai que la situation du syndicat est délicate et qu’il y a lieu de désigner à nouveau un syndic.

Édité par - ainohi le 15 juil. 2023 23:25:28

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 15 juil. 2023 :  23:26:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Oui, en effet, et la question dorénavant est comment l’obliger à exécuté son mandat par ce que le président du CS n’a plus l’air très chaud pour cette aventure relative à la convocation d’une AG.

Ok, c’est noté !

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