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Eagle Four
Contributeur actif



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Statut: Eagle Four est déconnecté

Posté - 12 févr. 2023 :  15:26:47  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

J'aurais besoin de vos avis, sur le point suivant :

Mars 2022:
L'AG vote une enveloppe de 10 000€ pour des travaux (sans devis, ni mise en concurrence) avec un appel de fonds au 1er octobre 2022.

Fin Septembre 2022:
Le CS affiche son compte-rendu daté du 21 septembre indiquant (je cite) : "Une enveloppe de 10000€ a été votée en AG. Dans un souci d’économies, et comme il n'y a pas de caractère d'urgence, le CS décide à l'unanimité, de surseoir provisoirement aux travaux".

02 octobre :
Je demande à la comptable du syndic de ne pas être prélevé pour ces travaux.

05 octobre :
La comptable me répond qu'elle n'avait pas l'information du CS de surseoir au travaux, au moment où elle a édité l'appel de fonds. Et que de toute façon une décision d'AG est souveraine. Et qu'il n'est plus possible de modifier le prélèvement car le fichier bancaire était déjà envoyé à la banque... (fin de citation).
Le prélèvement à bien eu lieu.

N'ayant depuis 4 mois, aucune information supplémentaire sur ce sujet, ni du syndic, ni du CS, je viens de relancer le syndic à ce sujet, pour demander le remboursement de travaux non-effectués mais payés.
Le syndic ne réponds pas, et je le soupçonne de vouloir faire de la trésorerie pour le SDC, avec cette affaire.

L'AG devrait avoir lieu dans les quelques semaines à venir. Quelles sont les recours et les possibilités pour être remboursé ? Est-ce de droit ou pas ?
Merci pour vos avis?






JB22
Pilier de forums

4413 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 12 févr. 2023 :  16:07:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour,
"L'AG vote une enveloppe de 10 000€ pour des travaux (sans devis, ni mise en concurrence) .
On ne sais pas de quel travaux il s'agit, mais l' A.G. a décidée, le C.S. n' a aucun pouvoir de décision, le syndic doit donc effectuer l' appel;

rambouillet
Pilier de forums

17856 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 12 févr. 2023 :  16:09:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si une enveloppe a ét votée, cette résolution doit être exécutée quelque soit l'avis du CS.

c'est à une nouvelle AG de décider de l'avenir de cette enveloppe/provision.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 12 févr. 2023 :  16:26:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Pour vous faire rembourser vous devrez faire adopter une nouvelle résolution qui aura pour objet d’annuler la précédente.

Il faut arrêter de surestimé les pouvoirs du CS qui sont négligeables.
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

nefer
Modérateur

14361 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 12 févr. 2023 :  17:03:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous pourriez supprimer l'autorisation de prélèvement et régler vous même les appels de fonds par virement

Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 févr. 2023 :  17:27:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'AG vote une enveloppe de 10 000€ pour des travaux (sans devis, ni mise en concurrence) avec un appel de fonds au 1er octobre 2022."

Il s(agit donc d'une décision de principe, sans effet juridique opposable, selon la jurisprudence constante sur ce point.
"Les décisions relatives à l'engagement de travaux en copropriété impliquent nécessairement l'approbation d'un contrat ou de devis qui aura été préalablement communiqué aux copropriétaires. "

Autrement dit, rien n'a été voté, si ce n'est le principe d'effectuer tels travaux, le syndic n'ayant aucun pouvoir pour appeler des fonds.

NB : vote de principe : expression d'un souhait, d'une volonté, mais sans effet opposable.

PS
: cette affaire est un cas "bateau", qu'un CS devrait savoir !!
Non seulement sur le fait que décider des travaux sans préalablement avoir un devis, une proposition chiffrée, c'est juste l'expression d'un voeux, mais que faute de décider sur une proposition chiffrée, le syndic n'a pas pouvoir d'appeler des fonds !

Édité par - Gédehem le 12 févr. 2023 17:35:59

Eagle Four
Contributeur actif



161 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 12 févr. 2023 :  17:58:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous.
La prochaine AG étant imminente, il faudrait donc attendre 12 mois pour faire voter à la suivante, une nouvelle résolution annulant la précédente + 2 mois de purge, soit 18 mois en tout entre la paiement et le remboursement... Super !!!

Du coup, sachant qu'il y'aura d'autres travaux à voter (sans rapport avec ceux annulés) , lors de l'AG qui est imminente, pourra-t-on demander (si l'AG en est d'accord) que les 10 000€ de travaux annulés mais payés, soient pris pour ceux à venir ? merci

Eagle Four
Contributeur actif



161 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 12 févr. 2023 :  18:04:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gédéhem,
Je n'avais pas vu votre réponse pertinente avant mon envoi. Je suis donc encore plus effaré.


Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 12 févr. 2023 :  18:04:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous n'avez pas bien compris !!!
Il n' y a rien à annuler, puisque rien n'a été décidé !


Rien n'ayant été décidé sur une proposition chiffrée par une AG, le syndic doit "vite fait" réaffecter aux copropriétaires les fonds qu'il a abusivement appelé. Point final !!

Croisement de posts .......

Édité par - Gédehem le 12 févr. 2023 18:05:50

FBO
Contributeur senior



France
624 message(s)
Statut: FBO est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 12 févr. 2023 :  18:31:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas d'accord avec Gédehem !

Et pourquoi on ne pourrait pas voter un principe de réaliser des travaux, provisionner des fonds, puis décider plus tard qui on retient ou de retenir un devis présenté lors d'une AG suivante ?
En quel honneur on ne pourrait pas provisionner des fonds pour des travaux spécifiques ?
Resterait ensuite juste à présenter un devis, et comme ça les travaux peuvent se faire rapidement puisque les fonds seront déjà de côté.

Pour répondre au post initial, ça m'agace prodigieusement de lire "je soupçonne le syndic de ...", car c'est juste gratuit et infondé.
Pour la bonne raison que si les travaux devaient être annulés, le syndic aura tout fait pour rien, et ça lui aura coûté de l'argent !
Pour rappel un syndic a une garantie financière et en gros ça lui coûte 0,5% sur les fonds détenus. Donc ces 10.000 € coûteront au syndic 50 € par an pour la garantie financière induite !

Donc ne soupçonnez pas le syndic de vouloir faire de la trésorerie, parce que si on a des fonds pour une bonne gestion, ça coûte cher au final à tout syndic qui détient l'ensemble de ces fonds.
Vraiment c'est agaçant de lire des choses comme ça, sans savoir. Usant.

Sinon, il est obligé d'appeler ces fonds comme ça a été dit, impossible de surseoir à les appeler sans une nouvelle décision d'AG. Car en cas de mutation, c'est au vendeur de payer. Bref le syndic a eu raison de le faire et n'aurait pas eu le droit normalement d'y surseoir.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 12 févr. 2023 :  18:39:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Vous n'avez pas bien compris !!!
Il n' y a rien à annuler, puisque rien n'a été décidé !


Rien n'ayant été décidé sur une proposition chiffrée par une AG, le syndic doit "vite fait" réaffecter aux copropriétaires les fonds qu'il a abusivement appelé. Point final !!

Croisement de posts .......


Moi, je peux lire que la résolution a été adoptée, même si manifestement elle paraissait annulable.

Quel était la nature des travaux et quel type de document était joint à la résolution ?

Pourriez-vous nous retranscrire la résolution telle qu’elle a été adoptée ?



Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 12 févr. 2023 18:39:52

Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 12 févr. 2023 :  21:20:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On peut lire ce qu'on veut !!!
"L'AG vote une enveloppe de 10 000€ pour des travaux (sans devis, ni mise en concurrence) avec un appel de fonds au 1er octobre 2022."

Selon le principe jurisprudentiel que l'AG qui vote des travaux sans avoir préalablement sous le nez une proposition chiffrée, un devis ou un contrat, n'a pas pris de décision qui produise des effets juridiques opposables.

Pas de devis ou contrat = pas de décision, peu importe le sens de l'exposé ou de la résolution.,

S'agissant d'une décision de principe, sans effet, elle n'est pas soumise à L.42 qui ne porte que sur les véritables décisions.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 12 févr. 2023 :  21:54:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Si le syndic avait prévu l’appel de fonds, c’est que tout n’a pas été dit dans l’exposé des faits.

Adopter un appel de fonds pour une somme déterminée au 1er octobre n’est pas une décision de principe.




Signature de Copropriétaire33 
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Édité par - Copropriétaire33 le 12 févr. 2023 22:03:36

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 12 févr. 2023 :  21:57:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Quel document était joint à la convocation concernant cette résolution ?

Quels sont les résolutions adoptées en relation avec ces travaux ?

Peut être que L’AG a donné pouvoir au CS pour le choix d’une entreprise car dans cette circonstance la communication d’un devis n’est pas requise.

Signature de Copropriétaire33 
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Édité par - Copropriétaire33 le 12 févr. 2023 22:27:57

Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 12 févr. 2023 :  23:12:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon, mais vous avez une curieuse vision de ce type de question, ou alors méconnaissance des règles qui s'imposent en la matière.
On n'adopte pas "un appel de fonds" !!! L'AG décide d'un budget pour tel objet, décide des modalités d'approvisionnement, les appels de fonds n'en sont que la répartition individuelle

Principe : le syndic ne peut appeler des fonds que suite à une décision d'AG, sur la base de propositions chiffrées jointes à la convocation.
Ceci concerne aussi bien le budget prévisionnel que les travaux hors ce BP.
S'agissant spécifiquement de ces travaux, la jurisprudence constante : pas de devis ou contrat joints à la convocation, pas de décision opposable.

Ce qui a pour traduction que dans ces cas d'absence de propositions chiffrées, le syndic ne peut appeler 1 € puisque rien n'a été décidé.

Pourquoi inventer ou trouver des raisons x ou y pour contourner ces principes tout simples ?

"Donner pouvoir au CS " : vous voulez parler de la "délégation de pouvoir" prévue L.art.25a ??
Ce point n'est pas du tout soulevé, devant faire l'objet d'une question spécifique inscrite à l'ODJ. CS qui n'en fait pas mention dans son CR de fin septembre 2022.
Accessoirement, le Cs n'a aucun pouvoir sur ces travaux, qui, en fait, n'ont pas été décidés. Cs qui semble être un peu à coté de la plaque !

Édité par - Gédehem le 12 févr. 2023 23:19:17

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 13 févr. 2023 :  00:33:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Je n’invente rien.

Cette décision adoptée engage financièrement les copropriétaires à hauteur d’un budget de 10000€ avec un calendrier d’appel de fonds relatif à cet engagement qui a été exécuté par le syndic

En relisant le message initial, je soupçonne finalement une délégation de pouvoir au CS.

Attendons donc l’éclairage d’Eagle four.



Signature de Copropriétaire33 
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rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 13 févr. 2023 :  07:41:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si l'AG a voté une résolution dans laquelle se trouvent montant, clé de répartition et dates d'exigibilité, le syndic doit exécuté. On trouve cela aussi sous une autre forme officielle que l'on appelle couramment "fonds Alur" et qu'il y a encore quelques années "avnces pour travaux futurs", etc....
Si la résolution est bien rédigée elle s'applique.

Eagle Four
Contributeur actif



161 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 13 févr. 2023 :  09:31:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous. Voici la résolution concernant l'aire d'aménagement des encombrants, telle que présentée au PV :

* 18) Décision à prendre concernant l'aménagement de l'aire des encombrants . art.24 . Clé de répartition: charges communes générales.
Info du CS: (= explications justifiant les travaux...etc)
**18.1) Décision à prendre concernant le principe des travaux: 66 Pour /39 Contre/ 8 abst.
**18.2) Décision à prendre quant à la délégation de pouvoir du CS : 70 Pour / 35 Contre/ 8 abst.
**18.3) Décision à prendre quant au montant des honoraires syndic
**18.4) Décision à prendre quant au financement des travaux : Total: 10163,63€ en charges communes générales au 01/10/2022
60 Pour / 19 Contre/ 5 abst.
Résolution adoptée

Voilà pour être plus clair...

Mais en réalité, et pour information en dehors de ce post, pour ne pas embrouiller avec plusieurs sujets, j'avais volontairement omis mon ressenti personnel, à savoir :

* Cette résolution me semblait illégale car :
** elle prévoyait pour cet aménagement dédié au point de ramassage des encombrants 1 fois par mois, de condamner 2 parking-visiteurs, sans vote prévu sur ce sujet.
** pas de vote non-plus pour corriger l’état descriptif du RCP concernant la suppression des 2 parkings visiteurs...
Mais ces 2 sujets étaient en dehors de la question initiale de mon post...





Eagle Four
Contributeur actif



161 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 13 févr. 2023 :  09:37:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à la résolution 18.2 : Décision à prendre quant à la délégation de pouvoir du CS, le PV indique :

"Après en avoir délibéré, l'AG décide de mandater le CS pour choisir la société et vote un budget d'un montant maximum de 10 000€ TTC"

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 13 févr. 2023 :  09:46:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Ce sont bien des décisions qui doivent être exécutées.

Votre syndic a raison !

Signature de Copropriétaire33 
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Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 13 févr. 2023 :  10:05:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Eagle four, Vous écriviez : "
Mars 2022:
L'AG vote une enveloppe de 10 000€ pour des travaux (sans devis, ni mise en concurrence) avec un appel de fonds au 1er octobre 2022.


Ce qui n'a rien à voir avec l'exposé que vous faites maintenant.
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