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brennec
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 Posté - 08 févr. 2023 : 11:31:15
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Bonjour
Notre nouveau syndic entend répartir les charges plus justement , et il compte le faire de plusieurs façons.
1) Tout d'abord en multipliant les compteurs EDF pour calculer au plus juste ce qui revient à l'éclairage des parties communes, aux parkings, (sachant que le coût de l'électricité n'est pas compris dans le descriptif des charges de parking), aux ascenseurs (sachant qu'est mentionné le comptage et le sous comptage électrique s'il en existe ).
Je suppose que là le problème est financier plutôt que légal. Est-ce exact ?
2) les services d'équipement autres que les ascenseurs (VMC par exemple) ne sont pas mentionnés dans le RDC et n'ont pas de colonne de charges.
Le syndic songe à ventiler les dépenses : un corps de bâtiment a 1 moteur VMC, l'autre 2, peut -il répartir 1/3, 2/3 ?
3) Il veut aussi répartir autrement en ne tenant pas compte des descriptions du RDC : par exemple nous avons des colonnes pour les charges d'entretien des halls, escaliers et couloirs d'accès aux logements : la façon dont est fixée la répartition est expliquée dans le RDC (coefficients). Mais surtout notre RDC précise clairement que ces colonnes concernent les revêtements de sol, des murs et du plafond, soit -et l'expression est utilisée- le ravalement intérieur.
Est-il possible d'adjoindre dans cette répartition d'autres types de dépenses, comme l'éclairage et les réparations diverses ? là je me pose le problème de la légalité de ce type d'équité ?
Le syndic peut-il faire toutes ces modifications de lui-même ou a-t-il besoin de l'accord de l'assemblée générale ? si oui à quelle majorité ?
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Gédehem
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1
Posté - 08 févr. 2023 : 12:23:26
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Principe que tout copropriétaire devrit savoir depuis des lustres : TOUT passe par une AG, le syndic ne pouvant rien décider dans son coin pour les affaires du syndicat (hormis des 4 ou 5 pouvoirs propres prévus par les textes, type recouvrement charges, action en défense, etc ...)
Le syndic peut proposer, c'est son job ! Mais il ne décide de rien !!!
Sur le principe aussi, c'est une bonne chose de pouvoir détailler au mieux les diverses charges, ce qui permet pour chaque 'poste' de payer 'le juste prix'.
Mais tout ne passe as forcément par l'installation de compteurs, ou sous compteurs. Qu'il faut relever.
Pour des consommations électriques, il est possible de les calculer sur la base des puissances installées (par ex lampe de 100 w) et sa durée d'allumage/fonctionnement (X heures dans l'année pour allumage extérieur, par ex).
Idem pour un ascenseur, où il est possible de demander un relevé de conso à l'ascensoriste, qui fera un relevé "compteur" sur 24 ou 48 h. Sur l'année cela fait 'tant'.
On peut ainsi raccorder sur un même compteur, dont la puissance est en correspondance, diverses consommations, sachant au final que tel poste en utilise 15%, tel autre 43%, etc etc ...
Chaque équipement (chaque ascenseur, éclairage interne, éclairage extérieur, VMC, etc etc ) ayant ses propres rupteurs, bien entendu : on doit pouvoir isoler chaque équipement sans tout bloquer. (recours à un électricien.)
Cela permet une économie intéressante, dans la mesure où il n'y a qu'un seul abonnement (+ taxes + ...;) pour divers postes.
Tout ceci se calcule, sérieusement, au calme, sans partir dans tous les sens, en tenant compte bien entendu des circuits électriques existant. On ne peut pas tout mettre sur un même compteur, au risque de ne plus rien avoir en cas de problème.
Un exemple perso, d'il y a 30 ou 40 ans : 9 compteurs EDF pour 9 circuits. Après étude, ramené à 2 compteurs, 5 circuits ici, 4 circuits là . Dont les ascenseurs, leur consommation de fonctionnement étant très basse (le pic des 3 secondes au démarrage simultané ayant une probabilité de plusieurs milliards !!)
7 compteurs/abonnements de moins, ce n'est pas rien.
Sauf que les syndics 'pro' n'aiment pas cela, du moins leurs logiciel de gestion, peu ou pas adaptés à ces modes de répartition.
en résumé, cela ne s'improvise pas un beau matin au saut du lit. Du boulot pour le CS, ou autres copropriétaires .... |
Édité par - Gédehem le 08 févr. 2023 12:32:42 |
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brennec
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 2
Posté - 08 févr. 2023 : 12:34:25
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Merci Gedehem ! ça c'est une sage réponse pour la question 1, donc il faudra se démener pour voir si avec des compteurs divisionnaires ou pas il y aura plus de justice ou seulement plus de dépenses, ou seulement une usine à gaz coûteuse. |
Édité par - brennec le 08 févr. 2023 12:35:39 |
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Gédehem
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3
Posté - 08 févr. 2023 : 12:42:23
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Le problème des sous compteurs divisionnaires, c'est qu'il faut soit les acheter, soit les louer. Sans parler de pannes, de maintenance.
Et surtout il faut les relever : qui s'en charge, pour quel prix ??
En revanche, si vous savez que sur un même compteurs EDF vous avez 15% pour tel poste, 43% tel autre, etc etc .... plus question de location, de maintenance, de relevés : la consommation facturée est ventilée dans les postes correspondant : 15% ici, 43 %, là ... etc
En 2 clics !!! |
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brennec
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4
Posté - 08 févr. 2023 : 12:58:21
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Pardon je n'avais pas compris la totalité de votre réponse.
citation: On peut ainsi raccorder sur un même compteur, dont la puissance est en correspondance, diverses consommations, sachant au final que tel poste en utilise 15%, tel autre 43%, etc etc ...
Chaque équipement (chaque ascenseur, éclairage interne, éclairage extérieur, VMC, etc etc ) ayant ses propres rupteurs, bien entendu : on doit pouvoir isoler chaque équipement sans tout bloquer. (recours à un électricien.) j'avoue que je ne vois pas du tout comment on pourrait faire pour séparer tout ce qui chez nous est déjà sur un compteur unique ! Mais ok, il faudra demander à un électricien.
Je suppose que le point 2 répond à la même logique ?
et le point 3 ? |
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Sunbird
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5
 Posté - 08 févr. 2023 : 13:50:34
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Ce type d'installation peut être intéressante si vous avez des bâtiments qui sont très différents, ascenseur/pas ascenseur....
Il n'y a aucune difficulté technique pour faire ce type d'installation on peut mettre autant de sous-compteur que de circuit. |
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Gédehem
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6
Posté - 08 févr. 2023 : 15:49:37
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"comment on pourrait faire pour séparer tout ce qui chez nous est déjà sur un compteur unique ! "
Alors c'est tout simple ! Sans rien changer, il suffit de calculer la consommation de chaque poste : edf ascenseur, edf escalier et hall, edf extérieur, edf ceci, edf cela, comme indiqué plus haut.
D'où on détermine que ascenseur = 8000 kWh (c'est un exemple), escalier et hall 5000 kWh, etc etc .....
Sachant que la consommation annuelle relevée sur compteur général unique est de (exemple) 80.000 kWh, on sait que l'ascenseur en utilise 10%, escalier et hall (je vous laisse faire le calcul  ), etc etc pour chaque poste desservi.
Pas la peine de se casser la t^te avec des sous compteurs, qu'il faut louer et/ou entretenir, et surtout relever !!
Ajout pour : s'agissant d'installer des disjoncteurs selon le circuit, un électricien sait faire !
Depuis le compteur général unique, il y a forcément un circuit qui alimente tel ascenseur et un autre pour un autre , etc pour chaque circuit d'alimentation.
Installer un disjoncteur sur tel circuit ne pose aucun problème à un électricien. |
Édité par - Gédehem le 08 févr. 2023 15:59:51 |
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brennec
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7
Posté - 08 févr. 2023 : 17:00:36
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citation: il suffit de calculer la consommation de chaque poste : edf ascenseur, edf escalier et hall, edf extérieur, edf ceci, edf cela, comme indiqué plus haut.
D'où on détermine que ascenseur = 8000 kWh (c'est un exemple), escalier et hall 5000 kWh, etc etc .....
Il suffit de calculer....
Je vais demander à l'ascensoriste de faire le relevé pour nos 2 ascenseurs.
Pour le reste je crois qu'il faudra en passer par la multiplications de compteurs divisionnaires ! |
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Gédehem
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Posté - 09 févr. 2023 : 00:14:20
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Calculer ......... : 10 lampes de 100 w (exemple) éclairent les extérieures.
Sachant qu'elles sont allumées chaque nuit en moyenne 8 heures (12 ou 13 h l'hiver, 6 heures l'été : il y a une horloge de commande), cela donne par jour : X (à vos calculettes), soit sur l'année la consommation de : X x 365 = YY kWh
Les ascenseur : faire faire un relevé de conso par l'ascensoriste. Sachant que sur une année l'utilisation est quasi constante dans un immeuble habitation, on en tire la conso annuelle par ascenseur.
Eclairage des halls et escalier : même calcul que pour extérieurs, tenant compte ici aussi des minuteries et autres équipements.
Même chose pour toutes les sources d'énergie; Par ex, l'ECS : on connait la puissance de la ou des pompes de circulation, qui tourne tout le temps toute l'année : on peut calculer la puissance consommée annuellement;
Etc etc .....
Il ne faut pas s'illusionner : si le relevé EDF annuel facture 125000 kWh pour les communs, , il faut payer ces 125.000 kWh d'une façon ou d'une autre.
Le fait de les répartir sur 3 ou 5 grilles de répartition ne change rien au montant total de la facture.
Pourquoi donc vouloir l'augmenter en installant des sous compteurs, qui n'ont rien de gratuit, alors qu'il ne s'agit que de ventilation des consommations selon des pourcentages entre divers postes de consommation ??? |
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Posté - 09 févr. 2023 : 07:39:18
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Parfois il FAUT passer par des compteurs divisionnaires.
Exemple une résidence avec 2 bâtiments : l'un des bâtiments a un seul compteur qui alimente le bâtiment, mais également des portes de parkings (servant à tous les copros), un portail roulant (servant à tous les copros), un éclairage extérieur (servant à tous les copros). Le fonctionnement des portes de parking, du portail roulant et de l'éclairage extérieur est aléatoire dans la journée et dans l'année, on ne peut pas utiliser des calculs théoriques et il a fallu installer des compteurs divisionnaires qui sont relevés une fois l'an par un membre du CS. |
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Sunbird
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10
Posté - 09 févr. 2023 : 10:17:07
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A quel titre on invente des nouvelles grilles ?
Dans les règlements de copropriété lorsque ce point est abordé on a deux possibilité :
- compteur/sous compteur
- à défaut les grilles dans le RC |
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Gédehem
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Posté - 09 févr. 2023 : 11:12:29
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Il ne faut pas se faire des noeuds au cerveau, s'agissant de charges communes que tous supportent selon les tantièmes généraux !
Et que la facture 'EDF' doit être globalement payée par le syndicat, peu importe ensuite une répartition interne !
Personne ne parle du surcout généré par des sous compteurs, en location-pose-entretient, et surtout relevés : qui s'en charge ? Un prestataire ? Tout ceci pour au final, je parle d'expérience, constater que tel lot supporte (exemple) 150 € pour telle charge répartie sur ce sous compteur, alors qu'avec une fraction calculée en % il serait à 142 € ?
Bout de chandelle, peut être ! Mais s'il s'agit de maitriser et surtout réduire les charges, on est loin du compte !
Avec une répartition basée sur sur des consommations calculées sur la base des puissances installées, on répartie équitablement tout en limitant les dépenses.
L'exemple de Rambouillet est intéressant sur ce point : on peut sans doute difficilement estimer la conso portail ou porte. Qui doit être à la marge. En revanche on doit pouvoir calculer les autres consommations, éclairages extérieurs et autres.
Il indique : il a fallu installer des compteurs divisionnaires qui sont relevés une fois l'an par un membre du CS.
Désolé, mais ce n'est pas le travail du CS, d'un membre du CS !
Il intervient à titre perso pour une collectivité, qu'il soit copropriétaire, notaire ou garagiste, ce qui pose des questions soulevées dans d'autres sujets.
Et au final, pour quel intéret ? A t-on calculé ou estimé l'intéret (le gain ) réel de ce sous comptage destiné à une répartition (frais de pose, d'entretien, de relevé) ??
Pour le syndicat de Brennec, si l'on s'en tient aux divers sujets exposés, il semblerit qu'il est en dysfonctionnement 'réglementaire' du fait d'une scission inachevée : l'EDD/RDC n'est pas en conformité avec le nouveau syndicat né en 2007 ou 2009.
Il est impératif d'en passer par cette étape, préalable obligé.
Opération qui permettra de tout mettre à plat, dont ces répartition sur des services ou éléments d'équipement communs, type les ascenseurs.
Sachant que ce sont les copropriétaires, rassemblées en AG, qui décideront des modifications.
Pas le syndic, même s'il peut avoir un rôle moteur.
Sauf qu'il semble que les copropriétaires sont un peu passifs (??), le CS absent. Alors qu'il devrait être aux avant postes. |
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