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barney
Contributeur débutant



86 message(s)
Statut: barney est déconnecté

Posté - 03 janv. 2023 :  19:54:18  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous avons reçu un audit, voté l'année dernière, réalisé par une étude notariale, sur la nécessité de procéder ou non à une mise en conformité de notre règlement de copropriété.
Cet audit conclue que notre immeuble n'a pas de parties communes spéciales et à jouissance privative et donc n'a pas à mettre à jour le RDC.
IL ne fait aucune mention du fait que notre copropriété comprend 2 bâtîments.
Quand des travaux sont réalisés, le syndic applique une grille de répartition distincte pour chaque bâtiment. Or seule la grille générale figure dans le RDC. Ne doit-on pas mettre en conformité le RDC ?


Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 1 Posté - 03 janv. 2023 :  19:58:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

La grille de répartition distincte pour chaque bâtiment est forcément dans le RCP, sinon elle serait inopposable.

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1272 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 03 janv. 2023 :  21:39:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S'il y a des charges spéciales, il faut nécessairement des parties communes spéciales !
Vous avez payé cher cet audit ?

barney
Contributeur débutant



86 message(s)
Statut: barney est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 janv. 2023 :  07:34:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'étude notariale doit être payée 1920 euros.

La grille de répartition distincte n'est pas de le RDC. Doit-on contester les conclusions de cet audit ?

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 janv. 2023 :  09:25:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Êtes-vous vraiment sûre qu’il n’y a aucune grille de répartition distincte
dans le règlement de copropriété ?

N’y aurait-il pas eu une AG qui est venu le modifier ?

Pourquoi voulez-vous donc contester cet audit, puisque vous indiquez qu’il n’y a aucune autre grille de répartition existante ?


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 04 janv. 2023 09:40:33

Sunbird
Pilier de forums

4725 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 janv. 2023 :  10:20:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il vous faut une grille pour l'immeuble, et une grille par bâtiment.

1920 euros pour un audit qui n'est même pas capable de vous apporter la solution.

Oui vous devez demander à l'étude de rendre des comptes avant de payer cette facture.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 janv. 2023 :  11:13:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Et qu'en pense le syndic ? Et le CS ?

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 04 janv. 2023 :  12:38:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas une grille ou un tableau qui détermine la spécialisation des parties commues, des charges correspondantes.

Le fait que le syndic répartisse certaines charges "par bâtiment" ne découle pas d'une grille de charges.
"Ainsi, dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, il pourra y avoir des parties communes spécifiques à ce seul bâtiment (local à vélos…). La principale conséquence d'une telle distinction est la création de tantièmes généraux et de tantièmes spéciaux pour les copropriétaires qui bénéficient de ces parties spéciales.
A cet égard, la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juin 2009, est venue éclairer un aspect souvent délicat de cette distinction entre parties communes générales, propriété indivise de tous les copropriétaires et parties communes spéciales, propriété indivise de tous les copropriétaires : celui de l’ambigüité ou de l’obscurité fréquentes de la rédaction des règlements de copropriété quant à la définition des unes et des autres (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379).
En l’espèce, la Cour de cassation approuve la Cour d'appel de Versailles, estimant qu’elle était en droit « par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de ses stipulations rendait nécessaire », de considérer qu’un article du règlement qui classe dans les « parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment » définit des parties communes spéciales, l’expression « de chacun des bâtiments » primant sur celle de « tous les copropriétaires »."


Il faut donc voir ce qu'il en est de cette définition dans le RDC.
Si le cas est similaire, le syndic ne fait qu'appliquer la grille générale prévue en dissociant selon le cas ce qui est imputable à tel bâtiment et à tel autre.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 04 janv. 2023 :  12:47:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Notre ami indique bien qu'il existe une "grille de répartition distincte pour chaque bâtiment".

Donc actuellement, il y a deux grilles : une pour répartir les charges communes générales (assurances, honoraires syndic...) et une autre grille pour les charges spéciales par batiment.

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Sunbird
Pilier de forums

4725 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 04 janv. 2023 :  13:32:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Alors on nous cite une Cassation non publiée...

J'avais cru comprendre que les cassations non publiées étaient pour ceux qui ne comprennent rien ;-)


Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 04 janv. 2023 :  16:19:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Alors on nous cite une Cassation non publiée...

J'avais cru comprendre que les cassations non publiées étaient pour ceux qui ne comprennent rien ;-)



Vous êtes sévère mais juste !
Signature de Copropriétaire33 
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Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 04 janv. 2023 :  16:20:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce serait bien !
Plus simplement, l'arret 'non publié' ne porte que sur la seule affaire soumise (il faut bien trancher), sans faire jusrisprudence (solution pour tout, sur un principe général)
Mais dans la mesure où le RDC de Barnez indique cette particularité, on peut avancer sans se tromper que la spécialisation des parties communes "par bâtiment" existe.
C'est ce qu'il faut vérifier.

Barney ne précise pas qu'il existe une grille distincte pour chaque bâtiment.
Il indique que le syndic applique une grille distincte. Sans doute dissociation à partir de la grille générale mentionnée au RDC.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1157 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 04 janv. 2023 :  16:27:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Si le RDC indique cette particularité, comment est ce que cela a pu échapper au Notaire ?

Attendons donc les précisions !

Signature de Copropriétaire33 
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rambouillet
Pilier de forums

17856 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 04 janv. 2023 :  16:54:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"La grille de répartition distincte n'est pas de le RDC. " Notre ami ne dit pas qu'il existe dans le RdC des parties communes spéciales :

"Cet audit conclue que notre immeuble n'a pas de parties communes spéciales et à jouissance privative et donc n'a pas à mettre à jour le RDC."

C'est le syndic qui semblerait appliquer plusieurs grilles. Donc la loi elan pour permettre de mettre de l'ordre .... création et définition de parties spéciales ET grilles de répartition : il faut les deux. Donc le syndicat de barney a intérêt à mettre en ouvre cette possibilité.

Gédehem
Pilier de forums

15790 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 04 janv. 2023 :  17:12:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic n'applique pas "plusieurs grilles".
"Quand des travaux sont réalisés, le syndic applique une grille de répartition distincte pour chaque bâtiment. "

Sans doute que le cumul des tantièmes de chacun des 2 bâtiments n'est pas identique. Que pour des travaux sur le A le syndic applique les tantièmes du seul A, ce qui n'a rien de scandaleux. Chaque bâtiment supporte les charges 'travaux' de son bâtiment.

Imaginons des travaux sur le seul bâtiment B (réfection étanchéité toiture), répartis sur tout le monde, A+B : que diraient les copros du A ?

Si les parties communes ne sont pas dissociées "par bâtiment", en particulier pour des travaux, c'est vers cette piste qu'il faut se tourner
 
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