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Jany2718
Contributeur senior
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 Posté - 14 oct. 2022 : 10:27:18
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Bonjour,
Le plafond d’engagement de frais par le CS sans l’accord de l’AG ayant été fixé à 2 500 €, cet organe a décidé de faire changer toutes les étiquettes/plaques des boîtes à lettres de la copropriété et la liste alphabétique en confiant ce chantier à une entreprise de son choix moyennant 1 200 € ( soit 80 € par lot ) , sans se soucier de l'avis des copropriétaires ni de ceux des copropriétaires dont les boîtes avaient pourtant des étiquettes conformes,
- alors que les travaux relatifs aux BAL sont privatifs
- alors que le seuil de mise concurrence avait été fixé à 1 000 €.
Le CS avait-il le pouvoir de faire réaliser ces travaux sur des parties privatives ?
Le syndic n’aurait-il pas dû prévoir l’inscription de cette question à l’ODJ et s’assurer de accord de la majorité requise (laquelle?) avant d’ordonnancer ces travaux ?
La proposition de décision ne devait-elle pas prévoir que chaque copropriétaire avait le liberté de faire réaliser la mise en conformité lui-même ou par l’entreprise de son choix et qu’à défaut de son accord sur le devis proposé ( avec mise en concurrence dans le cas présent) les frais correspondant à sa boîte (calculés par part égale par boîte) lui seraient imputés individuellement ? Merci .
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yapasdequoi
Contributeur débutant
France
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 Posté - 17 oct. 2022 : 18:22:29
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Bonjour,
L'AG ayant confié une délégation de montant au CS sans en définir l'objet, vous n'avez pas de recours contre cette décision du CS.
A l'avenir évitez de donner de "l'argent de poche" au CS, et vous éviterez ce type de déboires. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 17 oct. 2022 : 22:31:19
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Les membres du CS sont bien assurés ?
D.67 art.21 :
"La délégation de pouvoir accordée en application du a de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. A l'issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l'assemblée de son exécution.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic."
La délégation de pouvoir n'ayant pas précisé l'acte délégué, le CS ne pouvait engager des fonds pour le service du syndicat.
Quelques arrêts dans le même sens, résumés ainsi : "il ne peut y avoir de délégation générale, qui plus est consentie pour une durée indéterminé.
La délégation ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés
Autrement dit, la prétendue délégation n'est pas valide.
Accessoirement, la résolution proposée à l'AG jointe à la convocation devait préciser cet ou ces actes, avec le budget prévu : quid du syndic qui n'a pas vérifié l'affaire ?
Outre le RFCS obligatoire, la moindre des choses pour un CS (ses membres) c'est de lire le "mode d'emploi de la copropriété", c'est à dire L.65 et D.67, sans parler du RDC bien entendu ...
NB : cette délégation de pouvoir pour un ou des actes déterminés, qui doivent relever de la maj.art.24, ne doivent pas être confondus avec le budget "frais de fonctionnement du CS", frais liés à son fonctionnement (matériels, honoraires techniciens consultés, etc ... |
Édité par - Gédehem le 17 oct. 2022 22:47:30 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 17 oct. 2022 : 22:52:10
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Bonjour,
Cette question ne relève-t-elle pas plutôt de D67 art 27 alinéas 2 et 3, bien que ces dispositions visent les dépenses pour obtenir un conseil et non pour des travaux :
« Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. » ?
En fait, selon la décision de l’AG, le CS peut engager certaines dépenses, dans une certaine limite, sans décision d’AG et sans délégation de pouvoirs.
Toutefois, ces dépenses, si elles concernent des travaux à réaliser, ne peuvent concerner que des parties communes et aucunement des parties privatives. Or les portes des BAL et les étiquettes sont des parties privatives . C’était l’objet de la discussion .
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Posté - 18 oct. 2022 : 08:34:00
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Posté - 18 oct. 2022 : 09:50:50
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citation: Or les portes des BAL et les Ă©tiquettes sont des parties privatives .
est ce indiqué comme cela dans le RdC : privative ? car ce n'est pas toujours le cas surtout si ces boites font partie d'un ensemble. Exemple : vous avez des BAL qui sont d'un seul tenant et dont une grande partie s'ouvre par La Poste pour accéder aux BAL individuels. Dans ce cas, les portes peuvent être considérées comme faisant partie d'un équipement commun car chacun des copros ne peut faire le remplacement de SA porte de BAL tout seul et c'est l'intérieur des BAL qui sont (toujours) privatifs .... à vérifier ....
rappel :
citation: Article 21-1
Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.
Si ce plafond d'engagement correspond à cet article, le CS peut le dépenser presque à sa guise (à l'exception du dernier alinéa).
A titre personnel je n'accepte pas de donner le code de ma carte bleue au CS  |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2022 : 10:06:15
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Le principe : toutes les dépenses qui concernent le syndicat sont décidées par une AG.
Pour le fonctionnement du CS, l'AG peut lui accorder un budget, qui, dans les faits, relèvent des "frais de fonctionnement du syndicat" votés avec le budget prévis.
Ces frais englobant ceux nécessaires au syndic comme au CS.
Ce dont on parle ici est autre chose.
Il s'agit pour l'AG de décider d'actes ou de travaux dont la réalisation, la mise en oeuvre est déléguée. Au syndic, au CS, à un copropriétaire.
Pour que cette délégation soit valide, elle doit répondre à 2 conditions :
- Indiquer expressément l'acte ou la décision déléguée, mentionné à l'art.24
- préciser l'enveloppe budgétaire déléguée pour la réalisation de la délégation.
Etant entendu que ces points doivent faire l'objet d'une proposition soumise à l'AG, la résolution jointe à la convocation, l'assemblée ne pouvant statuer validement que sur les questions soumises.
Selon l'exposé de Jany, aucun acte ou décision n'a été déléguée. L'enveloppe de 2500 € ne couvre aucun acte ou décision "expressément déterminée."
Le budget accordé n'est que la conséquence de la nature de l'acte délégué (pour faire ça il faudra au max tant d'€)
L'AG a t-elle délégué la modification/révision des étiquettes, des plaques sur boite aux lettres, ou autres actes dont la réalisation est déléguée au CS ?
S'il n'y a rien dans le PV, l'acte en question n'a pas été délégué.
On peut parler ici de l'inexistence de décision faute pour l'AG d'avoir précisé l'objet de la délégation.
Une décision inexistante n'est pas contestable selon L.42, puisqu'il n'y en a pas ....
Ajout sur le post de Rambouillet. Il ne faut pas picorer ici ou lĂ : avant d'en arriver Ă D.21.1, il faut en passer par D.21 !
La délégation ne peut porter QUE sur un acte ou une décision expressément déterminée, D.21.1 n'apportant pas de dérogation.
Ce n'est que dans ce cadre fixé par l'AG, que le CS/le délégataire peut agir. Certainement pas pour faire ce qu'il veut. |
Édité par - Gédehem le 18 oct. 2022 10:17:53 |
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Posté - 18 oct. 2022 : 10:30:35
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vous avez tort Gedehem, depuis cette ordonnance, on peut déléguer sans objet précis, une somme à dépenser au CS suivant des conditions précises : décisions habituellement prise à la majorité 24, sauf quelques cas (dernier alinéa du 21-1).
Mais libre à vous de rester sur l'ancien texte .... qui est lui aussi toujours d'actualité (art 25) notamment pour les CS de moins de 3 membres ou non assurés (par ex) |
Édité par - rambouillet le 18 oct. 2022 10:31:41 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2022 : 10:56:44
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Pardon, mais nous n'en avons pas la mĂŞme lecture ! 
21.1 déroge au cadre de l'art.24 :
"l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
C'est tout !
Il n'est pas dérogé au principe fixé D.21, que la délégation de pouvoir doit porter sur un acte expressément déterminé |
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Posté - 18 oct. 2022 : 11:47:48
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Pour y voir plus clair, Jany2718 devrait nous retranscrire la résolution adoptée par l'AG.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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andre78fr
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Posté - 18 oct. 2022 : 12:11:09
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C'est compliqué pour certains de suivre les évolutions réglementaires on dirait !!! ;-) |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2022 : 14:10:22
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 Ce n'est pas tant l'évolution règlementaire qui poserait parfois problème, c'est la compréhension ou l'interprétation des textes, bien souvent mal fichus, mal rédigés il faut bien le dire.
L.25a fait expressément référence aux actes et décision listées par l'art.24, alors seuls concernés par la délégation.
D.21 (décret d'application de L faut-il le rappeler), précise que l'acte ou la décision déléguée doit être expressément déterminée.
D.21.1, "Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25" (= sans faire obstacle aux dispositions du a de l'art.25), déroge à la liste limitative prévue par l'art.24, disposant que, sous condition d'un CS de plus de 3 membres, la délégation peut concerner tout acte ".. relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance."
De cette majorité, globalement, pas uniquement de ceux listés art.24.
A l'exclusion des actes listés al.2 (comptes, etc ...)
D.21.1 déroge clairement à la règle fixée L.25a. Il est pris en référence à L.25a.
Pas du tout à celle de D.21, sans changement, qui impose toujours que l'acte délégué, quel qu'il soit, doit être expressément déterminé.
D.21 n'aborde même pas la question de la majorité concernée par ces actes ou décisions déléguées.
Il impose uniquement qu'ils soient précisés.
Autrement dit, le principe énoncé par D.21 selon lequel une telle délégation ne peut être vague, générale, imprécise et indéterminée, est toujours en vigueur.
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Édité par - Gédehem le 18 oct. 2022 14:40:07 |
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Jany2718
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Posté - 18 oct. 2022 : 21:56:36
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Pour y voir plus clair, Jany2718 devrait nous retranscrire la résolution adoptée par l'AG.
voici :"l'AG autorise le CS à engager certaines dépenses sans décision d'AG jq un montant de 2 500 € HT "
Pour moi , il va sans dire qu'il s'agit de dépenses devant concerner exclusivement le SDC, donc devant être obligatoirement réparties sur la base des tantièmes correspondants. |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2022 : 23:13:48
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La résolution proposée ne précisant pas le ou les actes ou décisions concernées, elle est inapplicable.
L'acte engagé par le CS ("cet organe a décidé de faire changer toutes les étiquettes/plaques des boîtes à lettres de la copropriété et la liste alphabétique en confiant ce chantier à une entreprise de son choix moyennant 1 200 €") n'a en aucun cas été délégué.
Fonds engagés abusivement.
On se moque des tantièmes ...
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Posté - 19 oct. 2022 : 08:16:06
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@GĂ©dehem
« On peut parler ici de l'inexistence de décision faute pour l'AG d'avoir précisé l'objet de la délégation. »
Elle n’est pas inexistante, mais annulable. Ce n’est pas du tout la même chose !
@Jany2718
« l'AG autorise le CS à engager certaines dépenses sans décision d'AG jq un montant de 2 500 € HT »
Un véritable chèque en blanc !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 oct. 2022 : 10:26:10
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Oui, il s'agit bien d'une autorisation d'engager "certaines dépenses "..., ( on peut aussi appeler cela "chèque en blanc", et c'est voté ainsi... !) mais pour le compte du SDC donc imputables uniquement selon la clé de répartition correspondant à la dépense en question et non imputables individuellement ! La question portait sur l'imputation et non sur la régularité ou non de l'autorisation d'engager certaines dépenses.
Cette résolution est d'ailleurs habituelle ( achat de fleurs, petites réparations, remboursement de frais divers ,...). |
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Posté - 19 oct. 2022 : 10:47:37
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l'imputation comptable est prévue dans l'arrêté de 2005 mis à jour : compte 65 : Montant spécifique alloué au conseil syndical, au sein du budget prévisionnel, pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs en application de l'article 21-1 de la loi susvisée.
Quant à l'imputation "à qui ?" : dans le cas de BAL il y a 2 cas à considérer ...
* les BAL sont individuelles et juxtaposées les unes à côté des autres et sauf avis contraire du RdC, les BAL individuelles sont privatives et syndic et CS n'auraient pas du agir
* les BAL font partie d'un ensemble indissociable, donc d'un Ă©quipement commun et dans ce cas syndic et CS pouvaient agir.
Mais maintenant c'est fait ..........
Alors conclusions, Ă l'avenir :
* soit vous changez les membres du CS
* soit vous ne leur confiez plus le code de votre CB
* soit les deux
changer de syndic pour cela, euh ...... si c'est la goutte qui fait déborder le vase, OK, sinon on lui passe sèchement remarqué son devoir de conseil !!!!! |
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Sunbird
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Posté - 19 oct. 2022 : 11:11:01
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Vous pouvez demander que cette somme soit refusée lors de l'approbation des comptes de l'exercice. |
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Posté - 19 oct. 2022 : 11:33:08
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Les décisions prises par le conseil syndical, lorsqu'il bénéficie d'une délégation de pouvoirs en application des articles 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, sont consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.
Il vous faut consulter le registre des procès-verbaux des assemblées générales pour connaitre le procès-verbal des décisions que le CS a transmit au syndic.
S'il n'existe pas, demandez commen mentionné au dessus "que cette somme soit refusée lors de l'approbation des comptes de l'exercice."
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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GĂ©dehem
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Posté - 19 oct. 2022 : 11:40:44
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Bien entendu : le CS n'avait aucune délégation de pouvoir pour passer contrat avec une entreprise pour "faire changer toutes les étiquettes/plaques des boîtes à lettres de la copropriété et la liste alphabétique en confiant ce chantier à une entreprise de son choix moyennant 1 200 €".
Cela n'existe pas, il ne faut pas inventer !
Je suis très surpris de la réaction de certains sur cette affaire !
Il y a un principe incontournable : TOUS les actes du syndicat, TOUS les fonds correspondants, nécessitent (imposent) une décision d'AG.
Hors d'une décision d'AG nul ne peut faire quoi que ne soit. (je mets à part les pouvoirs propres du syndic, qui s'inscrivent tout de même dans ce cadre).
Nul ne peut engager 1 € pour telle chose si une AG ne l'a pas décidé. Syndic comme CS. D'où le vote de budgets, prévis courant ou hors prévis. Budgets pour les actes décidés par l'AG. (y compris les imprévus, qui peuvent alors être ratifiés selon l'urgence).
S'agissant de déléguer au CS un acte ou une décision, il incombe à l'AG de statuer sur cet acte, sur la décision à prendre.
Ce qui est délégué, c'est la réalisation de l'acte, sa mise en oeuvre.
Par exemple un projet de travaux : l'AG décide qu'une étude préalable est nécessaire. Elle délègue au CS le soin de choisir le BET et lui accorde une enveloppe budgétaire de XXX € pour la réalisation de l'étude.
Tout ceci étant bien entendu prévu à l'ODJ de l'AG.
Dans le cas exposé, où est la décision d'AG déléguant au CS l'étude et la réalisation du changement des plaques boites aux lettres et autres travaux ?
Il n'y en a pas, le syndicat n'a rien décidé en ce sens !
Il n'y a pas eu délégation de pouvoir. (*)
C'est dans ce sens que je parle de décision inexistante : le CS ne peut se prévaloir d'une délégation pour l'acte "changer les étiquettes/plaques des boîtes à lettres de la copropriété et la liste alphabétique pour une enveloppe budgétaire XX".
Acte et fonds engagés abusivement sans vote d'AG.
(*) Délégation de pouvoir conforme aux dispositions prévues, bien entendu, L.25a, D.21, D21.1) |
Édité par - Gédehem le 19 oct. 2022 11:48:13 |
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Jany2718
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Posté - 19 oct. 2022 : 12:35:45
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Très bien , en résumé : on constate deux irrégularités .
1) le CS n'avait pas à décider d'engager ces frais non urgents sans une décision d'AG
2) l'imputation individuelle et autoritaire est fautive , car les copropriétaires pouvaient procéder eux-mêmes aux changements souhaités .
Comment expliquer qu'un syndic professionnel et de renom, ait laissé faire et ait pu exécuter cette "décision" du CS ? |
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Pouvoirs du Conseil syndical 
