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chenkak
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 Posté - 10 mars 2022 : 15:09:01
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Une personne extralucide pourrait-elle nous donner une explication claire de l'article 14-2 de la version en vigueur de la loi 65-557 ?
Il s'agit des Fonds Travaux.
Maintenant qu'il faut faire une distinction détaillée entre charges générales, d'une part, et charges particulières par catégorie de lots concernées selon une clé de répartition, d'autre part, faudra-t-il constituer plusieurs fonds travaux ?
Va-t-on vers une guerre des catégories de lots dans une copropriété ?
Faudra-t-il préciser dans le règlement de copropriété un mode d'emploi pour constituer puis utiliser les Fonds Travaux ?
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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Posté - 10 mars 2022 : 16:00:41
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Bonjour, je ne suis pas certaine, que ma réponse, réponde entièrement à votre question , mais qui sait ?
Pour le fond de travaux : L' AG vote un % " Fond de travaux "Appelé, en plus, de l'ensemble des charges appelées..
De ce fait, chaque appel de fond, de charges ( Montant voté, divisé par 4 des tantième de charge .Quelles soient, Particulières, ou Générales sont accompagné du montant d''appel travaux .
( X montant appelé Plus, X montant du % travaux voté )
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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 2
Posté - 10 mars 2022 : 17:37:09
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L'affaire est très simple !! A condition d'en bien saisir les modalités ..... 
Tous les copropriétaires doivent abonder un fonds "réserve travaux", dont la cotisation annuelle est décidée par l'AG, avec un minimum légal de 5% du budget prévisionnel.
La quote part individuelle est calculée sur les tantièmes généraux de chaque lot.
Les sommes versées au syndicat sont affectées "au lot", non remboursables.
Chaque propriétaire de lot dispose ainsi d'une cagnotte pour financer principalement de futurs 'gros travaux', quels qu'ils soient.
Ceci pour la constitution de cette réserve.
Concernant l'utilisation de ce fonds, c'est à l'AG d'en décider.
Ici, peu importe l'objet des travaux, sur parties communes "communes", sur parties communes spéciales à certains seulement.
Autrement dit, peu importe ici la grille de répartition utilisée.
Un exemple : les copropriétaires de l'entrée C veulent utiliser tout ou partie de la réserve de leur lot pour des travaux sur l'ascenseur C.
Ils décident d'en retirer 50% (c'est un exemple), retrait basé sur les tantièmes spéciaux "ascenseurs" de l'entrée C. (*)
Les copropriétaires des entrées A, B et D, non concernés, conservent la totalité de la réserve de leur lot.
Où y aurait-il une "guerre" selon les lots pour l'utilisation de la réserve affectée au lot, selon ce qu'en décident les copropriétaires concernés ?
Il n'y a rien à préciser dans le RDC, l'affaire relevant de la volonté des copropriétaires concernés par l'utilisation de la réserve.
Ajout sur (*) : la réserve travaux "au lot" est une somme X en € (mettons 1500 € pour tel lot par exemple). Peu importe la modalité de constitution, qui se trouve être selon les tantièmes généraux.
Sans intérêt pour l'utilisation du fonds.
Ce copropriétaire (ceux concernés) souhaitant utiliser 50% pour le financement des travaux, une part de 800 € sera retirée pour déduction sur la quote part de 2300 € des travaux ascenseur dont il s'agit.
Autrement dit, ce copropriétaire supportera 500 € par appels de fonds basées sur tantièmes ascenseurs, le reliquat provenant de la réserve de son lot.
Les autres copropriétaires ne sont pas impactés, conservant l'intégralité de leur part de réserve.
Tout va bien dans le (presque) meilleur des mondes .... 
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Édité par - Gédehem le 10 mars 2022 17:51:02 |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 11 mars 2022 : 15:05:19
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Un petit correctif à mon post, sur "Ils décident d'en retirer 50% (c'est un exemple), retrait basé sur les tantièmes spéciaux "ascenseurs" de l'entrée C. "
Bien que le renvoi (*) le précise, le retrait n'est pas basé sur des tantièmes, la réserve travaux étant une somme en €.
Ce sont les travaux décidés par une AG qui sont répartis selon la grille correspondante.
Le retrait de la réserve par lot est une somme, un montant défini ou un %.
Pour reprendre l'exemple, la quote part de tel lot pour tvx ascenseur est de 1300 €.
1300 € de ce lot définis selon les tantièmes de la grille ascenseur prévue.
L'AG (les copropriétaires concernés) décident d'utiliser une partie de leur réserve (une somme fixée, ou selon un pourcentage), mettons pour ce copropriétaire 800 €.
Son appel de fonds portera donc sur les 500 € complémentaires.
Où l'on voit que le retrait sur la réserve travaux est totalement indépendant de l'objet des travaux (sur P communes ou spéciales), de la grille de répartition appliquée.
Il est retiré une somme définie, ou un pourcentage, un montant correspondant en tout ou partie de la quote part de travaux, quote part totale définie selon la grille prévue.
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Édité par - Gédehem le 11 mars 2022 15:11:47 |
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Neofit92
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Posté - 11 mars 2022 : 18:47:21
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@chenkak, l'affaire est simple , non?
Ah bon!
Il suffit que votre syndic ait un bon logiciel ce qui est le cas dans 99%.
Pour le CS, évidemment avoir une visibilité sur ce fond globalement, c'est pas une priorité du législateur.
Aussi, jusqu'à présent nous avons utilisé ce fond sur des parties communes. Ce n'est pas très intelligents, c'est sûr mais cela permet en AG d'avoir des discours simples et compréhensibles de tout le monde.
Mais, un autre post UI indique que cette approche est un peu Ă la marge de ce que doit ĂŞtre l'utilisation du Fond Travaux.
Tant pis pour notre copro, il n'empĂŞche que borgnes, nous sommes les rois au royaume des aveugles et finalement nous ne nous en portons pas plus mal.
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JB22
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5
Posté - 11 mars 2022 : 18:47:25
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GĂ©dehem
La rectification des chiffres de votre premier exemple étaient nécessaires.
Vous avez Ă©crit;
"Le retrait de la réserve par lot est une somme, un montant défini ou un %.
"
Un copropriétaire peut avoir ou non un fonds travaux attaché à son lot, qu' il participe ou non aux travaux.
Pour le financement l' A.G. ne peut que fixer un pourcentage de la participation des lots dans les travaux et dans la limite de ce que possède chaque lot dans le fonds travaux.
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chenkak
Contributeur senior
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6
 Posté - 12 mars 2022 : 11:19:03
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Merci Gédehem pour votre explication détaillée au sujet de cet Article 14-2 de la loi réactualisée concernant les Fonds Travaux.
Il fallait en effet se rappeler d'abord que ces fonds sont à considérer rattachés à chaque lot.
Bien que ses fonds soient attribués par lot, calculés sur les tantièmes des charges générales, leur utilisation se fait pour chaque lot en question, selon les besoins et votes en AG.
Comme le confirme Neofit92, le suivi, par lot, est loin d'ĂŞtre simple.
Avoir des logiciels performants chez les syndics ? Peut-être; Mais les utiliser et les tenir à jour semble être un gros problème...
Tout cela risque d'entrainer des conflits entre certains copropriétaires et le syndic, et va certainement aggraver considérablement les tensions désagréables entre syndicats de copropriétaires et leur syndic ! |
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GĂ©dehem
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7
 Posté - 12 mars 2022 : 14:51:17
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Et pourquoi donc des tensions ??
Le suivi de cette réserve travaux par le CS est très simple avec le premier tableur venu.
Suivi "par lot", ce qui suppose 150 lignes pour 150 lots.
Connaissant la cotisation annuelle, on sait ce qu'il en est tous les ans, au total, et par lot.
Lors des retraits décidés par une AG, sur tous ou certains, on connait les sommes déduites. Sur tous ou certains.
Pas de quoi se mettre la tĂŞte Ă l'envers .....
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Neofit92
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8
Posté - 12 mars 2022 : 20:44:48
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@gedehem, Certes, certes mais le problème n'est pas de tenir à jour pour le CS un fichier excel avec chaque ligne, on sait faire des règles de trois, on doit arriver à faire des soustractions.' '
Mais en AG, il faudra naviguer entre Mr Pingre qui dira, vous êtes gentil mais j'ai de l'argent sur mon Fond travaux que je voudrai épurer, Mme Ecureuil dira, moi je souhaiterai réserver ce Fond travaux pour le jour où nous aurons un gros investissement.
Au fil du temps il y aura décorrélation entre les différents Fonds travaux de chacun (normal).
Et le Fond travaux au lieu d'être un Fond qui permette de planifier des investissements lourds et cohérents pour l'ensemble de la copro, cela devient des comptes ou les solde seront bien sûr connu (de quelques initiés (et souhaitons le du syndic) .
Traité à la petite semaine sans vision d'ensemble.
Pas au début bien sûr, mais au bout de 4/6 ans ce sera quoi. Un compte où 2 % des gens seront ce qu'ils représentent bien que ce soit indiqué sur leur récap de charges.
Car quels sont les personnes qui sachant qu'avec 500€ sur 150 lots et bien on a tout de même 75 000€ pour soulager une dépense commune. Le président, le(s) gestionnaire du CS quand ce n'est pas la même personne et 2% des autres copropriétaires. Guère plus...
Alors, vous êtes peut être un grand communicateur, mais je vous assure que dans notre Copro s'il est assez facile d'avoir un discours global cohérent, lorsqu'on commence à expliquer que Mr A peut utiliser son Fd travaux et pas l'autre. Perso, je ne sais pas faire en AG, voire même ailleurs...
D'oĂą mon gout d'ĂŞtre parfois borgne aux pays des sachants, alors des aveugles...
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JB22
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9
Posté - 12 mars 2022 : 23:08:01
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Neofit92 a Ă©crit :
"lorsqu'on commence Ă expliquer que Mr A peut utiliser son Fd travaux et pas l'autre. Perso, je ne sais pas faire en AG, voire mĂŞme ailleurs..."
Il faut expliquer que le fonds travaux a été constitué sur la même base pour tous les copropriétaires suivant pourcentage voté par l' A.G:
Que des travaux peuvent avoir été votés dont certains y participant ont pu utiliser leur fonds travaux et que d' autres n' ayant pas participé n' ont pas utilisé leur fonds travaux qu' ils pourront utiliser ultérieurement dans des travaux votés auxquels ils participeront.
Contrairement à l' avance travaux le fonds travaux n' est pas remboursé mais peut être utilisé dans la limite de ce qui est attaché à un lot.
Cdt
JB22 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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10
Posté - 12 mars 2022 : 23:55:42
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que Mr A peut utiliser son Fd travaux et pas l'autre.
Cela n'arrive pas !!
Il faut expliquer à M. Pingre et à Mme Ecureuil qu'il n'appartient pas à chacun de décider individuellement de l'utilisation de la réserve affectée à leur lot.
Chacun n'en dispose pas comme il l'entend.
Si tels copropriétaires ne sont pas concernés par des travaux, ils ne sont pas concernés par l'utilisation de la réserve de leur lot.
Il faut expliquer à tout le monde que la priorité c'est le vote des travaux prévus, peu importe leur objet.
Ce n'est qu'ensuite que la question de l'utilisation de tout ou partie de la réserve peut être décidée, dans le cadre des modalités de financement.
C'est l'AG qui en décide, ou ceux concernés par les travaux, utilisation ou pas, et montant si utilisation.
Ceci selon la quote-part individuelle des travaux.
Ce qui reste (ou pas) sur les réserves des lots résulte de ce qu'en décide l'AG, les copropriétaires concernés.
Quant on retire tout de son livret A, il n'y a plus rien ......
Si on ne retire qu'un peu ou pas du tout, il reste ce qu'il reste ...
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Édité par - Gédehem le 13 mars 2022 00:01:04 |
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Neofit92
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Posté - 13 mars 2022 : 09:15:34
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Bon, je vais tenter d’expliquer non pas comment être en phase avec le calcul du Fond Travaux (ce qui est simple mais demande un suivi précis de son évolution si l’on veut pouvoir apporter les explications à Mr ou Mme X sur l’historique d’utilisation de ce Fond).
Cette étape comptable (où l’ARC a tout de même dépensé plus de 2 h de présentation/explications) + échanges interactifs qui n’en finissaient pas, vient confirmer la « simplicité » du Fond travaux…
Vous avez compris que mon propos n’est pas celui-là car j’avais cru entrevoir que ce Fond travaux avait été créé pour que la Copro puisse avoir une réponse budgétaire lors de dépenses importantes et que ces économies années après années étaient un peu la contribution à l’entretien globale de la copropriété. Cela justifié, par le fait que l’usage fait par chacun, devait prévoir la partie entretien ou renouvellement de l’objet usagé.
Bonne résolution du législateur qui avait probablement comme exemple l’usage de sa voiture !
Ce faisant, dans sa mansuétude démocratique, notre législateur permet un usage qui en personnalise assez finement l’utilisation. On peut ainsi détourner le but initial (de mon point de vue), et l’utiliser au fil de l’eau sous le contrôle bienveillant de l’AG évidement.
Se pose alors en AG, les explications du financement aux uns et aux autres, du pourquoi il serait plus intéressant d’attendre un peu ou au contraire de débloquer une partie du Fond travaux .
Et là , vous m’assurez qu’il n’y a qu’à expliquer … et hop, on vote dans la foulée.
citation: « Ce n'est qu'ensuite que la question de l'utilisation de tout ou partie de la réserve peut être décidée, dans le cadre des modalités de financement.
C'est l'AG qui en décide, ou ceux concernés par les travaux, utilisation ou pas, et montant si utilisation.
Ceci selon la quote-part individuelle des travaux..
Ce qui reste (ou pas) sur les réserves des lots résulte de ce qu'en décide l'AG, les copropriétaires concernés. »
Car évidemment, il y a une évidente conscience collective des gens concernées qui savent ou pas qu'ils peuvent déclencher le Fond travaux (ceci bien sûr quelque soit le vote: Présentiel, VPC, mandat !)
Je souhaiterai la sagesse de votre AG et pourtant nous avons des gens plutôt intelligents mais nous avons aussi des parleurs, des ignorants, des sachants qui se font un plaisir d’expliquer au CS leur position, ce qui peut poser problèmes (à eux, à la copro,…).
Et ces explications avec une partie de l’AG non concernée qui n’a qu’une envie passer à la Résolution suivante où ils sont par contre très concernés …
Mon expérience est qu’il est déjà difficile de gérer ce Fond de travaux selon l’esprit d’un Fond de réserve préventif alors en faire un petit compte annexe où sa gestion n’a qu’un sens plus ou moins conjoncturel dont on aura oublié le pourquoi de l’utilisation dans 1 an, j’ai du mal à expliquer.
De plus, quelle information de gestion apporte en Annexe 1 la somme Euro du Fond de travaux ?
Dans le cas d’une consommation sur des projets privatifs (selon les clefs évidemment), AUCUNE.
Dans le cas d’un usage sur dépense clef commune , cela rejoins un peu la finalité du compte de Trésorerie et représente la réserve globale de la Copro, dans l’autre cas cela informe sur … RIEN ou pas grand-chose...
Bref (sic), en cible: clef commune, cela me semple plus simple à gérer, à expliquer, à convaincre, et finalement à respecter l’entretien global d’une Copropriété sur le long terme.
Simple is Beautiful.
Je ne peux pas plus expliquer mon point de vue, alors convaincre, je n’ai pas la compétence.
Bien Ă vous.
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JB22
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12
Posté - 13 mars 2022 : 10:53:15
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Neofit92 a Ă©crit
"Bref (sic), en cible: clef commune, cela me semple plus simple à gérer, à expliquer, à convaincre, et finalement à respecter l’entretien global d’une Copropriété sur le long terme."
comment voulez-vous convaincre les autres alors que vous n' avez pas compris.
Vous devez expliquer aux copropriétaires participants aux travaux qu' ils ne peuvent utiliser le fonds travaux que dans la limite de ce qui reste au lot dans le fonds travaux, tout ou partie ayant été utilisé antérieurement.
Lors de l' A.G. il faut présenter le projet de travaux avec une simulation de répartition et d' utilisation du fonds travaux.
Cdt,
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Neofit92
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13
Posté - 13 mars 2022 : 11:05:04
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@JB22, je pense en fait avoir compris... mais je pense aussi que ce n'est pas l'esprit de ce qu’était initialement l’intérêt (toujours de mon point de vue) du Fond travaux.
Il y a tellement Ă faire en clef commune que butiner en clef privative ...
Maintenant, si votre copro est bien éduquée, je ne suis pas un Ayatollah (surtout en ce moment)... Mais je persiste gérer, expliquer en séance des projets et leur financement qui parlent à tout le monde, c'est simple et cela me suffit jusqu'à présent. |
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GĂ©dehem
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14
Posté - 13 mars 2022 : 11:54:25
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Il y a tellement Ă faire en clef commune que butiner en clef privative ...
Avec JB, je pense que vous n'avez pas bien suivi !!
Ou alors focalisé sur ces histoires de clés de répartition, sans intérêt ici, vous êtes dans l'erreur !!
La réserve travaux est constituée pour des travaux communs, certainement pas pour du privatif.
Elle est une sorte de "livret A" sur laquelle est versée une certaine somme tous les ans, versement calculé selon les tantièmes de chacun (il faut bien une base commune ...).
Mais ensuite, pour utiliser tout ou partie de la réserve, on se moque des tantièmes ou autre répartition, ou du moins on peut ne pas en tenir compte.
En revanche, mais cela n'a rien à voir avec la réserve, les travaux communs que décide l'AG (*) sont bien répartis selon la grille prévue.
Un ravalement de façade, la réfection de l'étanchéité toiture, la réfection de l'ascenseur, etc etc ....
C'est à cette occasion que l'AG (*) peut décider d'utiliser tout ou partie de la réserve constituée par lot, selon une somme, un pourcentage, retrait à définir. Retrait qui viendra en déduction sur la quote part travaux communs de chacun.
"Je dois 1300 pour ma quote part travaux, on décide en AG de retirer 50% de la réserve, soit pour moi 800 €, me restera à verser 500 €, dont je vais recevoir l'appel de fonds bientôt ...;"
Il restera 800 € sur la réserve affectée à mon lot, puisqu'elle était au départ de 1600 €
Bien entendu, comme sur un 'livret A', on ne peut retirer plus que ce qui a été déposé ....
(*) ou les seuls copropriétaires concernés s'agissant de parties communes spéciales. |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2022 12:02:06 |
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JB22
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15
Posté - 13 mars 2022 : 11:58:15
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Il ne faut pas parler de "en clef privative .." mais de clef 'spéciale" : Charge bâtiment B, Charge ascenseur; charge chauffage,... |
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Neofit92
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Posté - 14 mars 2022 : 19:46:24
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@JB22, vous avez raison, le vocabulaire sur les clefs n’est pas adapté et mes termes sont inexacts. Il fallait lire clefs privatives.
@Gédehem « Avec JB, je pense que vous n'avez pas bien suivi !!
Ou alors focalisé sur ces histoires de clés de répartition, sans intérêt ici, vous êtes dans l'erreur !! »
Exact j’ai focalisé sur les clés de répartition pour expliquer mon point de vue. Vous poursuivez par des calculs avec lesquels je suis complétement d’accord (cf aussi un post sur l’utilisation du fond travaux) https://www.universimmo.com/forum_u...PIC_ID=28260 et son suivi .
De plus, au post initial de @chenkak, vous avez répondu à la question de constitution et d’utilisation du Fond travaux avec le mode d’emploi :
Une question, une réponse : parfait.
Mon propos était autre mais n’ayant pas réussi à vous justifier le pourquoi je préfère que le fond travaux soit utilisé par un même projet, pour tous les copropriétaires, et où ce fond travaux serait finalement utilisé selon la clef générale, je n’insisterai pas plus …
Et continuerai pour « ma copro » à proposer ce Fond travaux pour des projets comme : Chaufferie, Voirie, Travaux extérieurs , Etanchéité, Sécurité, jardin, Ravalement, …). Il y a matière.
Nous serons moins chirurgical dans le gestion du Fond travaux mais comme il ne vous échappe pas que la volonté de passer une partie du budget d’un projet sur le fond travaux en AG est souvent (toujours ?) proposée par les « sachants » (CS, et bien souvent président du CS  ), je reste confiant sur l’avenir et ma vision réductrice.
Maintenant, s’il y a des volontaires en AG à ouvrir plus facilement ce recours au Fond travaux, et bien on discutera.
En AG, cela se fait.
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GĂ©dehem
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17
Posté - 14 mars 2022 : 21:02:28
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"pourquoi je préfère que le fond travaux soit utilisé par un même projet, pour tous les copropriétaires, ...... "et où ce fond travaux serait finalement utilisé selon la clef générale,.....
2 points :
Certainement que cette réserve travaux est plus utile pour des "gros" travaux communs qui concernent l'ensemble des copropriétaires. J'avais bien saisi votre soucis.
Mais vous ne pouvez empêcher certains copropriétaires de parties communes spéciales (par ex pour telle cage d'escalier qui leur est propre) de décider d'utiliser cette réserve.
Le second, soit vous n'avez pas suivi  , soit la chose est très mal dite, source de confusion :
"et où ce fond travaux serait finalement utilisé selon la clef générale,."
LE FOND TRAVAUX N'EST PAS UTILISE SELON DES CLES DE REPARTITION.
Ce sont les travaux qui sont décidés selon la grille prévue, répartis selon cette même grille : clé de répartition générale, clés de répartitions particulières.
Pour le retrait sur la réserve, ce sera une somme, un pourcentage, éventuellement selon la même grille pour définir une somme à retirer.
Somme qui viendra en déduction de la quote part de travaux, QP travaux calculée selon les tantièmes prévues.
Sur le fond, il ne faudra pas utiliser cette réserve pour des broutilles, les premiers travaux venus. Il est préférable de bien la constituer et la conserver pour de gros travaux couteux ... |
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Neofit92
Contributeur actif
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18
Posté - 15 mars 2022 : 08:11:26
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@Gédehem, Je plussoie votre réponse et notamment la décision des travaux sélectionnés selon la grille en clé de répartition ... générale.
Pour le calcul, pas de problème, je pense que j'avais bien saisi.
Certes, il faut être précis pour être sachant sur UI, mais heureusement pas forcément en AG !!
Agir sur le fond me suffit, l'intendance suivra ... , et s'il y a quelques velléités spéciales, on en discutera, ce serait chez nous une première.
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chenkak
Contributeur senior
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19
Posté - 15 mars 2022 : 11:32:34
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En conclusion pratique, il n'est pas interdit d'utiliser les fonds travaux pour des interventions sur parties communes spéciale (autrement dit particulières). Mais si on veut éviter des complications comptables, souvent difficiles à contrôler par chacun, il est fortement conseillé de limiter l'utilisation des fonds travaux aux dépenses sur ce qui est normalement considéré parties communes générales.
C'est le cas du ravalement. ou de la réfection totale de la toiture (ou même partielle dans le cas où le règlement de copropriété ne fait pas une distinction par bâtiment, par exemple...). |
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GĂ©dehem
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20
Posté - 15 mars 2022 : 12:01:26
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Question :
- les supposées, ou même éventuelles, difficultés ( ) comptables, administratives, pourraient-elles être un frein ou un empêchement à l'utilisation de la réserve travaux de chaque lot pour le financement de travaux communs, seraient-ils sur parties communes spéciales ?
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Édité par - Gédehem le 15 mars 2022 12:02:11 |
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Fonds Travaux et Article 10 de la loi Copro. 
