Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Appel à expériences similaires copropriété
 Démontage installat° privative dans partie commune
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  

MasterGone
Contributeur actif

157 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Posté - 26 janv. 2022 :  10:45:09  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Une entreprise de restauration installée au RdC de notre immeuble (locataire) a eu la bonne idée de placer ses groupes extérieurs de climatisation/chauffage dans la gaine d'aération des garages (donc en partie commune), avec un potentiel problème de sécurité à la clé (en cas d'incendie dans les garages par exemple).

Malgré les promesses récurrentes du gérant de régulariser les choses (les groupes devraient être placés en toiture), rien ne se passe. Nous avons fait établir un constat par un huissier qui doit envoyer une mise en demeure au gérant et à son propriétaire.

Nous voulions ensuite mandater une entreprise pour démonter ces installations, mais l'huissier nous l'a déconseillé sans trop s'expliquer. Il nous conseille plutôt de passer par une procédure judiciaire, ce qui sera forcément très long...

Quels conseils sur ce sujet, et notamment sur cette possibilité de démonter cette installation sans passer par la case tribunal ?

Merci d'avance.

Édité par - MasterGone le 26 janv. 2022 10:46:35


coproleclos
Nouveau Membre

France
48 message(s)
Statut: coproleclos est déconnecté

 1 Posté - 26 janv. 2022 :  11:00:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
L'huissier a raison : nul n'est sensé faire justice soi-même, car vous risquez d'être condamné pour ce fait.
Attendez la suite des mises en demeure et après ce sera au syndic de voir ce qu'il y a lieu de faire.
Bien à vous.

nefer
Modérateur

14132 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 janv. 2022 :  17:59:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

la mise en demeure en RAR doit être adressé au propriétaire du lot
il faut préciser un délai (par exemple 15 jours) pour le démontage en indiquant qu'à défaut il sera engager une procédure en référé avec demande d'astreinte journalière

Gédehem
Pilier de forums

15394 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 janv. 2022 :  18:58:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Une entreprise de restauration installée au RdC de notre immeuble (locataire) a eu la bonne idée de placer ses groupes extérieurs de climatisation/chauffage ...... ( en partie commune),
(....) .... (les groupes devraient être placés en toiture), ...;"


Si ces groupes "devaient être placés en toiture", c'est qu'une AG en avait décidé ainsi, sur la base d'une question qui lui était posée ('Modalité d'installation et de pose des groupes extérieurs de climatisation").

D'autre part, toute pose souhaitée par un occupant doit avoir été autorisée par une AG.
La définition de modalités d'installation de ces systèmes ne vaut pas autorisation de faire.
Cela n'autorise personne à réaliser quoi que ce soit qui affecte les parties communes.
Il faut une autorisation d'AG personnelle.

Cette entreprise (ce locataire, son propriétaire) a t-elle été autorisée à installer des groupes de climatisation (en toiture ou ailleurs, peu importe) ?
Cette installation a t-elle été soumise à une AG ?

A défaut d'autorisation d'une AG, le syndic doit mettre en demeure de remettre les choses en état d'origine, et sans attendre !
Et de soumettre l'autorisation à ce locataire, installation qu'il devra réaliser en conformité avec les modalités qui sont ou auraient été décidées.


Édité par - Gédehem le 26 janv. 2022 19:01:35

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
775 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 janv. 2022 :  20:20:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Manifestement, le locataire ne tient pas ses promesses !

La case tribunal est obligatoire.

Dès que le délai offert par le syndic sera purgé, assignation en référé ! Revenez nous voir dans 2 ans … :-(

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

MasterGone
Contributeur actif

157 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 janv. 2022 :  15:18:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

C'est le RdC qui indique que les groupes des commerces doivent être placé en toiture, via les gaines montantes prévues à cet effet dans l'immeuble (chaque local commercial a une gaine en attente qui arrive directement en toiture). Donc pas besoin de passage en AG.

Le restaurant en question a fait au plus simple (et surtout au plus économique). Ma question porte sur la possibilité de faire procéder ce démontage sans passer par le tribunal, en sachant que les étapes "mise en demeure" et "constat par huissier" ont déjà été faites.

Comme je l'ai dit, ces groupes sont installés dans le conduit d'aération des garages (ces garages sont en sous-sol de la résidence), ce qui réduit de facto sa section, et peut donc poser de gros problèmes de sécurité (ventilation insuffisante, notamment en cas d'incendie par exemple).

Cordialement


Édité par - MasterGone le 27 janv. 2022 15:19:28

Gédehem
Pilier de forums

15394 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 janv. 2022 :  15:58:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"C'est le RdC qui indique que les groupes des commerces doivent être placé en toiture, via les gaines montantes prévues à cet effet ....... . Donc pas besoin de passage en AG."

Pas du tout !!!!
Grave erreur
: seule l'AG du syndicat a compétence pour délivrer une telle autorisation, sur un dossier qui démontre la conformité du projet avec la règle prévue au RDC, ou adoptée par une AG !!

C'est du B A BA de syndic !!! Principe que devrait connaitre tout CS.
Ceci résultant de L.25 et 26

Principe rappelé régulièrement par le juge.
"Un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes, sauf si ces travaux ont été autorisés par une décision adoptée par l’assemblée générale, qui a une compétence exclusive.
Ainsi, des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne sauraient être valablement autorisés par :
- une décision du syndic ou du conseil syndical,
- une décision prise collectivement par des copropriétaires non réunis en assemblée générale,
- ou même, par une clause du règlement de copropriété (une clause du règlement de copropriété qui autorise par avance un copropriétaire à entreprendre des travaux sans autre formalité est réputée nulle )...
"


Ce commerce ne pouvant produire une autorisation d'AG a du soucis à se faire, le syndic un boulevard pour faire tout démonter.
Syndic qui a tout de même engagé sa responsabilité en laissant faire .....

Édité par - Gédehem le 27 janv. 2022 16:12:12

nefer
Modérateur

14132 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 janv. 2022 :  18:21:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faudrait reproduire ici le texte exact du paragraphe du RDC qui concerne ce sujet

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
775 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 janv. 2022 :  21:41:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Même si le passage jusqu’à la toiture est à jouissance privative, il faudra une autorisation à l’article 25 pour les modalités d’installation sur le toit (partie commune).

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

MasterGone
Contributeur actif

157 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 03 févr. 2022 :  16:20:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voici l'extrait du règlement de copropriété :

Les locaux commerciaux pourront installer des appareils de traitement d'air et ventilation en toiture sous réserve de la faisabilité technique et sous réserve de l'obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires.

Il est ici rappelé que la toiture terrasse constitue une partie commune de la copropriété. Les systèmes de climatisation qui y seront éventuellement installés seront la propriété privative des propriétaires desdits locaux commerciaux et seront donc entretenus à leurs frais exclusifs.

Les charges de consommation et le coût de remplacement seront également à la charge exclusive des propriétaires desdits locaux commerciaux bénéficiaires desdites installations.

Les propriétaires desdits lots privatifs et desdits appareils de climatisation privatifs bénéficient d'un droit d'occupation gratuit de la partie commune que constitue la toiture terrasse.

Il est également ici précisé que la liaison entre le local commercial et la toiture terrasse est à la charge du propriétaire dudit local et passera dans les gaines réservées à cet effet.

Les appareils de climatisation et de ventilation ne devront pas créer de gêne acoustique pour les logements de l'opération et les immeubles avoisinants. Leur niveau sonore ne devra pas créer une émergence de plus de 3dB(A) par rapport au niveau sonore ambiant. Ils seront montés sur socle et plots anti vibratiles, à charge du propriétaire du local.

Il n'est admis aucun rejet d'air en façade du local commercial.


Edit : sur le toit, un espace est théoriquement prévu et réservé pour que les commerces puissent y placer leurs groupes (indiqué sur les plans du DOE). Dans la réalité, cet emplacement n'existe pas (dans le sens où l'emplacement prévu sur le toit sur les plans est constitué de la même manière que le reste du toit : toiture-terrasse protégée par une couche de gravier).

Édité par - MasterGone le 03 févr. 2022 16:27:57

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
775 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 03 févr. 2022 :  20:33:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

A la lecture de votre dernier message, personne ne changera d’avis !

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
775 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 03 févr. 2022 :  21:03:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

En complément, vous pouvez agir aussi contre le locataire.

L’idéal serait d’assigner les deux concomitamment, afin de gagner du temps et des honoraires de conseils.

La procédure est coûteuse et longue, une dernière tentative amiable pour échapper au procès ?


Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15394 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 03 févr. 2022 :  21:44:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La transcription de la clause du RDC ne change rien du tout au fond de l'affaire, comme aux divers avis :
- l'AG du syndicat a SEULE compétence pour délivrer une autorisation de travaux privatifs affectants les parties communes (et/ou aspect extérieur de l'immeuble).

La mention "... pourront ..." montre que cette possibilité existe, sans que cela ne vaille autorisation de faire.

La clause est très classique, dans bien des domaines : les copropriétaires peuvent tous installer une climatisation, une parabole, une antenne, ... .... sous réserve d'en être autorisés par l'AG.
Clause RDC ou pas !

Accessoirement, un point : l'autorisation concerne le propriétaire du lot, et non indistinctement le lot lui même.
Bonne rédaction : " Les propriétaires de locaux commerciaux pourront ...."

Édité par - Gédehem le 03 févr. 2022 21:45:38

MasterGone
Contributeur actif

157 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 04 févr. 2022 :  12:05:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos retours détaillés. Pour résumer et conclure, obligation d'engager une action judiciaire pour obtenir le démontage de ces installations. Mon dernier échange avec le gérant concerné n'a rien apporté et il est conscient des suites judiciaires qui vont arriver.

Dernier point, notre RdC précise que "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé". Chaque local commercial ayant sa propre gaine qui remonte en toiture, cette gaine est-elle à considérer comme partie commune ou privative ?

Sunbird
Pilier de forums

4523 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 04 févr. 2022 :  15:29:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La procédure pour ce type de situation est un référé d'heure à heure, c'est rapide.

Dans la cadre d'un ERP il y a également les rapports, arrêtés de la commission de sécurité.

Le syndic doit demander communication de ces éléments aux ERP.

Gédehem
Pilier de forums

15394 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 04 févr. 2022 :  17:46:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous avons fait établir un constat par un huissier qui doit envoyer une mise en demeure au gérant et à son propriétaire.
C'est le syndic qui met en demeure au nom du syndicat, MEd rédigée avec l'huissier en tant que conseil.
Passé le délai fixé, 8 jours, 15 jours), action en référé vcomme indiqué.

Chaque local commercial ayant sa propre gaine qui remonte en toiture, .....
Ce ressort il du RDC, de ce qu'il précise des choses privatives et communes, du descriptif du lot en question ?
Sur le principe, une gaine technique est très généralement partie commune.
Ce qui ne change rien à l'autorisation du syndicat pour les modalités de réalisation de travaux privatifs, pour l'implantation de l'unité extérieure, où qu'elle soit, ici en toiture comme imposé par le RDC.

Édité par - Gédehem le 04 févr. 2022 17:47:50

MasterGone
Contributeur actif

157 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 04 févr. 2022 :  18:03:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, il n'est pas fait mention de ces gaines dans le descriptif des lots commerciaux. Juste la référence à un plan du RdC pour délimiter le lot.

Gédehem
Pilier de forums

15394 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 04 févr. 2022 :  18:20:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est une gaine technique comme il y en a certainement d'autres un peu partout (canalisations, conduits d'évacuation EP EU, ventilation, etc etc ...).
Ce qui ne change rien aux réponses apportées à vos questions.

Au travail !

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
775 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 04 févr. 2022 :  20:43:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

La procédure pour ce type de situation est un référé d'heure à heure, c'est rapide.



Je ne suis pas tout à fait sûr que le Président autorise d’assigner d’heure à heure.

L’extrême urgence n’est pas démontré !

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2022 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com