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nuance
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 Posté - 18 nov. 2025 : 06:32:32
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Bonjour,
Sur l'annexe 1, le montant du compte 105 Fonds Travaux est égal à celui du compte 502 fonds placés, alors que de nombreux copropriétaires sont débiteurs.
Le syndic peut-il placer des cotisations appelées au fonds travaux, mais non réglées?
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Posté - 18 nov. 2025 : 10:02:02
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Il a du prendre les fonds sir la gestion courante. Ce qui n'est pas plus mauvais car pendant ce temps les interets tombent ....
Par contre s'il va au juge pour les impayés, il aura peut-être du mal à justifier ..... |
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nuance
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 Posté - 18 nov. 2025 : 18:29:31
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L'annexe 8 présente seulement le solde du 105 réparti par lot.
Existe-t-il un journal où le fonds travaux encaissé est consultable.
oui probablement pour le juge |
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Posté - 19 nov. 2025 : 07:19:42
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l'annexe 8 n'existe pas sauf chez votre syndic, donc on ne sait pas ce que c'est ....
Seul le "décorticage" du grand livre peut vous éclairer, mais encore faut-il être au CS pour en avoir copie. |
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nuance
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Posté - 19 nov. 2025 : 09:28:19
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Certains logiciels éditent l'annexe 8, mais il n'est pas obligatoire de la fournir.
Le fonds travaux n'étant pas remboursable , le syndic a-t-il le droit de placer les fonds qu'il n'a pas encaissés, en les prenant sur les fonds du budget de gestion courante?
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Posté - 19 nov. 2025 : 10:19:56
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Non, cette façon de faire est juridiquement irrégulière.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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nuance
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Posté - 20 nov. 2025 : 17:38:50
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Merci pour vos réponses.
Encore une petite précision
Pouvez-vous me confirmer, que, lorsqu'on utilise le Fonds Travaux, on peut utiliser le montant total du Fonds appelé (105)pour chaque lot, sans se préoccuper de ce qui est payé ou pas, et que c'est au syndic ensuite de gérer les impayés, comme pour les appels de fonds des charges courantes?
ou bien, on ne place que ce qui est réellement encaissé et on n'utilise que ce qui est placé? |
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Posté - 21 nov. 2025 : 05:15:32
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en théorie, le syndic ne peut donner l'OS tant que tous les fonds de l'opération ne sont pas rentrés.
Si la totalité des fonds travaux sont utilisés pour ces travaux, en pratiquant comme il l'a fait, les fonds sont là , mais difficile (voire quasi impossible de justifier au juge les impayés)
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Posté - 21 nov. 2025 : 08:33:50
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Le fonds travaux est lié au lot, pas au copropriétaire, alors que les fonds des charges courantes sont liés aux copropriétaires. Il me parait très hasardeux de comble un impayé de l'un en prenant sur l'autre, car du coup en cas de vente, on risque de voir les copropriétaires autres payer le fond travaux qui va au lot vendu, en particulier si la dette dure de puis longtemps |
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nuance
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Posté - 21 nov. 2025 : 09:57:06
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Vous répondez exactement à mes interrogations.
Il est prévu d'utiliser la totalité du Fonds travaux.
Le Fonds Travaux, appartenant aux lots et pas aux copropriétaires et n'étant pas remboursable, ne devrait, me semble-t-il, être placé et débité que pour la part réellement encaissée par le syndic et versée au lot.
Le syndic devrait pouvoir communiquer ce montant au Conseil Syndical et ce n'est pas le cas.
Pour réaliser l'appel de fonds des travaux, le montant réellement disponible par lot devra être connu, sinon les copropriétaires débiteurs bénéficieront, pour leur lot, de fonds jamais réglés par eux, et provenant des charges courantes.
Dans ce contexte, une usine à gaz, car, en plus, le syndic signe souvent l'ordre de service avant d'avoir réuni tous les fonds. |
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andre78fr
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Posté - 21 nov. 2025 : 11:39:42
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Bonjour !
Ça fait longtemps mais je garde un œil sur Universimmo et ses discussions ;-)
Je confirme que l'annexe 8 n'est pas officielle et du coup on ne sait pas de quel document il s'agit et ce qu'il présente exactement...
Sur l'utilisation du fonds travaux il est un peu utopique de connaître le montant encaissé précis ou réel et de distinguer chez les copropriétaires en retard ce qui relève du budgets, des travaux votés ou du fonds ALUR... à mon avis le plus raisonnable c'est de garder en trésorerie le niveau des avances de trésorerie (comptes 103) et ne pas descendre en dessous de ce qu'on appelait le fonds de roulement...
J'ai eu quelques débats avec des comptables qui estiment sur le montant placé en 502 doit être rigoureusement identique au crédit du 105 mais je défends le principe de l'optimisation de la trésorerie et de placer également sur un livret rémunéré les excédents de trésorerie. |
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Posté - 21 nov. 2025 : 12:56:51
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Bonjour andré
JE n'ai pas bien compris votre intervention.
S'il est clair que la trésorerie est mieux sur un support rémunéré, ce que personne ne peut contester, la questoin qui fache est 'mieux pour qui'?
Le fond rémunère les excédents du syndicat, mais le fond travaux est autre chose, s'il est géré par le syndicat, il appartient à quelqu'un d'autre, l'ensemble des lots. Soit on cotise, soit on rate sa cotisation.
Je comprendrais mal qu'un copropiétaire qui rate sa cotisation bénéficie d'une rémunération d'un côté au titre de son lot mais doive une cotisation non payée de base de l'autre côté
Si on rate sa cotisation, il n'y a aucune raison que le syndicat prete l'argent au fond, c'tes juste que le montant en question manque au fond. |
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andre78fr
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Posté - 21 nov. 2025 : 13:29:38
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Bonjour Ribouldingue !
Il faut vraiment mettre un "s" Ã fonds quand on parle d'argent ;-)
Je comprends votre argument mais encore une fois dans la pratique quand vous faites un appel de 100 € de provisions, 30 € de travaux et 5 € de fonds travaux et que le copropriétaire ne paye que 75 € il est particulièrement délicat même avec la subdivision des comptes prévue par la loi de ventiler et de dire sur quelle partie il reste débiteur. Dès lors, les intérêts du fonds travaux (la partie encaissée et placée) va profiter à tous puisqu'elle est créditée sur le compte 105 et vient augmenter le fonds travaux au prorata des tantièmes généraux. |
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nefer
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Posté - 21 nov. 2025 : 14:37:08
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Bonjour André: un plaisir de vous revoir |
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andre78fr
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Posté - 24 nov. 2025 : 16:47:43
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Bonjour nefer !!!
Je plaide coupable ; j'ai négligé ce forum au profit de quelques groupes FB mais je ne suis pas loin ;-) |
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Posté - 25 nov. 2025 : 15:29:22
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André,
Je mets un s au 'fonds de commerce', mais je suis plus flemmard pour les autres fond(s), de travaux, de placement, ou même un fonds de fonds mais puisque à juste titre vous rappelez la règle, je vais y faire attention désormais.
Croyez que j'ai bon fond.
Sur le fond, le code civil indique les règles de préséances concernant l'attribution des sommes versées quand elles ne suffisent pas à combler la dette, mais c'est vrai que c'est complexe, et en particulier, les fonds versé vont prioritairement aux dettes qui favorisent le mieux le débiteur. Je rencontre assez souvent cela pour les locataires
Ici je vous accorde qu'on rencontre deux problèmes graves:
1/ Il n’est pas évident de choisir l’opération qui favorise le débiteur, et vous vous choisissez celle qui favorise le syndicat
2/ Il est délicat d'imaginer une opération de saisie comptable simple et quasi-automatique se transformer en un exercice juridique faisant appel à des règles de droit, des jurisprudences et des appréciations.
Mais à relire ma réponse, je constate que votre solution ouvre aussi la boite aux malices
En fait, l'ensemble des fonds travaux n'appartient pas au syndicat (tous ces fonds sont seulement gérés par le syndicat donc le syndic), donc quand vous énoncez que cela favorise le syndicat, ca n'est pas juridiquement exact
Maintenant, est-ce que le comptable de copropriété affecte réellement les intérets du livret A du syndicat rigoureusement pour partie au syndicat et pour chaque lots de copropriétés au fonds de travaux lié à ce lot?
Est-ce que les conseillers syndicaux font le travail nécessaire théoriquement d'analyse et de vérification (pour quelques centimes souvent je suppose)?
Ribouldingue, coupeur de cheveux (sans s) en quatre (sans s) |
Édité par - ribouldingue le 25 nov. 2025 15:38:33 |
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