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 Posté - 28 juin 2010 : 01:39:59
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Bonsoir,
Imaginez un tènement en zone résidentielle constitué de 2 parcelles contigues: une normale sur laquelle repose une maison ancienne, et une autre en terrasses, classé EBC (Espaces Boisés Classés). Les tènements voisins sont composés de façon similaire.
Sur l'une des terrasses, un bloc de béton de 50 à 60 m2 a été coulé afin de créer une piscine non couverte, sa plage et, sous ladite plage, un local technique servant aussi d'abri de jardin. Le tout construit il y a 2 ans, sans déclaration ni permis.
Le propriétaire (à qui nous voudrions acheter) tente de régulariser. Sachant que c'est une zone EBC, nous avons envisagés les réactions suivantes de la mairie:
1.- Vous rasez tout
2.- Le mal est fait, vous pouvez tout garder, on régularise, MAIS, il y a amende
3.- Le mal est fait, vous pouvez garder, on ne régularise pas, on tolère ET il y a amende
4.- Tout va bien, les piscines, plages & abris de jardin ne sont pas concernés par la zone EBC (rêvons...)
Laquelle vous semble la plus réaliste ? Quel ordre de coûts chacune de ces options peut-elle générer?
Et qu'en est-il des taxes foncière et d'habitation? Les impôts locaux peuvent-ils être assortis d'une amende annuelle si la construction est irrégularisable?
Merci
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Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 28 juin 2010 01:53:12 |
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Posté - 28 juin 2010 : 07:00:12
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Je verrai bien: amende -pénal - et remise en état des lieux.....si la mairie fait son travail!
Ou.....un nouveau document d' urbanisme! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 28 juin 2010 : 07:00:17
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la seule décision possible pour la commune est : on engage ou pas une action pénale.
le reste, ce sera à la justice de décider.
l'irrégularité de la construction n'a aucun impact sur les TH et TF. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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3
Posté - 28 juin 2010 : 07:01:20
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5 .....secondes!! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 28 juin 2010 : 07:03:10
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(ouaip...
allez, j'va faire chauffer le kfé...
Ă plus tard  ) |
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Posté - 28 juin 2010 : 07:11:00
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Ps: question?
La dda (donc l Ă©tat) ne peut elle auusi engager une action?
Pas d' autorisation de défrichement...... Laquelle aurait été refusée d' ailleurs.....? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 28 juin 2010 : 07:32:48
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tout le monde peut engager une action dans les 3 ans, y compris les voisins... ou une asso environnementaliste. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 juin 2010 : 12:42:20
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Est-ce que vous avez connaissance d'une décision judiciaire et du montant de l'éventuelle amende pour une situation similaire ? De quel ordre d'idée peut-on parler ? |
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Posté - 28 juin 2010 : 13:02:47
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le plus cher, c'est les frais de remise en Ă©tat. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 juin 2010 : 13:50:37
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Il faudrait compter combien pour remettre en Ă©tat ?
Et pour l'amende, dans un autre fil, j'ai vu plus de 40'000 € pour une piscine non-sécurisée. Est-ce que c'est dans ces sommes là ?
Philosophiquement parlant, les dégâts à l'EBC ont déjà été faits, les racines abîmées ne pourront pas être remplacées, une remise en l'état est donc impossible. Je comprend l'intérêt de la mairie à sanctionner le non respect du PLU, mais le mal étant déjà fait, ce sera symbolique. Peut-on attendre une amende plus élevée pour marquer le coup ?
Quid si personne ne s'en rend compte pendant 3 ans ? A qui revient la charge de la preuve de la date de construction ? Au propriétaire ou à la Mairie ? La Mairie peut-elle forcer à présenter une facture ?
Le service des impôts ne risque-t-il pas de tiquer en voyant l'emplacement de ladite construction? On pourrait donc avoir une construction irrégulière sur laquelle on paie des impôts locaux?
Autre question, de procédure cette fois: la Mairie peut-elle décider d'une amende sans passer par la justice ?
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Posté - 28 juin 2010 : 14:00:26
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le mal n'est pas fait : en détruisant l'ouvrage et en remettant tout en terre, le reboisement est possible.
la charge de la preuve des 3 ans revient à celui qui est poursuivi... Tous moyens de preuve sont bons. (photos datées, photos aériennes IGN datées, etc...
il y a des milliers de constructions irrégulières en France dont les propriétaires payent les taxes locales.
seule un juge peut fixer une amende. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 juin 2010 : 14:37:14
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Merci pour votre idée des photos, j'ai trouvé une photo IGN de 2004 qui montre que le terrain sur lequel la piscine a été construite n'était que de l'herbe et pas comme le reste du terrain qui est couvert par des arbres fruitiers d'au moins 20 ans. Par contre la piscine date de 2009, pas 2008.
Dans les milliers de constructions irrégulières, il y en a probablement beaucoup contre lesquels l'Eat ne peut plus rien, les propriétaires ne risquent donc rien en les déclarant aux impôts locaux. Dans notre cas, il est encore possible que quelqu'un se plaigne... Concrètement, si nous achetons sans régularisation, devons nous-faire le mort pendant deux ans?
Dans une autre approche, sachant que je n'ai pas encore fait d'offre, est-ce que le vendeur peut se retourner contre moi si j'appelle l'urbanisme et pose des questions sur cette propriété, son terrain et surtout les possibilités de régularisation de sa piscine? Cela me permettrait de savoir clairement où je vais. |
Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 28 juin 2010 14:42:20 |
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Posté - 28 juin 2010 : 16:26:53
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inutile de mettre la puce Ă l'oreille de la commune : il est Ă©vident qu'une piscine n'a rien Ă faire dans un EBC... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 juin 2010 : 16:39:05
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Merci pour votre réponse. Que pouvons-nous faire concrètement en tant qu'acheteurs pour nous protéger? Nous souhaitons acquérir ce bien mais en nous exposant le moins possible légalement.
Nous sommes prĂŞts Ă envisager toutes les options, y compris une des 2 conditions suspensives suivantes:
- remise en Ă©tat avant la vente finale
- séquestre d'un montant chez le notaire jusqu'à disparition de tout risque pour nous.
Malheureusement, le vendeur risque d'être moins flexible que nous: bien que le problème vienne de son bien, notre marché local est tellement tendu qu'il ne faudra pas longtemps pour que se présente un acquéreur prêt à ignorer le problème. |
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Posté - 28 juin 2010 : 16:41:41
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vous ne pouvez rien faire d'autre que de croiser les doigts si vous voulez acheter. |
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poivresel
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France
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Statut:
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Posté - 28 juin 2010 : 22:19:35
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Bonjour,
Une construction peut exister sur un terrain au moment de son classement en EBC. Dans mon AFUL, un espace vert de 6ha avec une maison de 120 m2 au sol a été classé EBC, toute la parcelle. Je pense qu'il aurait été nécessaire d'exclure l'environnement de la maison du classement EBC.
D'ailleurs toute ambiguïté du classement EBC vient du fait qu'il n'y a pas un "état des lieux" avant classement, ni inventaire forestier. Ou alors, dans mon cas, toute cette étape a été oublié! |
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Posté - 28 juin 2010 : 22:26:10
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citation: Une construction peut exister sur un terrain au moment de son classement en EBC
Oui mais ce n'est pas le cas ici.
Tout comme un EBC peut être délimité sur une parcelle vierge de tout boisement à côté d'une parcelle boisée qui elle ne sera pas classée EBC...
Cherchez l'erreur dans ... un certain nombre d'éléments pas forcément "avouables"... de la part des édiles locaux qui ont présidés à l'élaboration du POS ou du PLU correspondant !!!
Et nous aurons encore bien souvent le même constat à faire dans les "cheminements verts", "voies vertes" etc... qui, par un pur hasard, empruntent si souvent des parcelles de "non résidents " de la commune, et donc peu souvent "électeurs"...  |
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Édité par - quelboulot le 28 juin 2010 22:28:48 |
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Posté - 28 juin 2010 : 23:27:58
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"voies vertes" d'ailleurs inopposables : voir CE, 3e et 8e ss-sect., 26 mai 2010, n° 320780, Dos Santos : |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 juin 2010 : 23:47:32
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Bon, et bien nous nous sommes retrouvés dans la situation que nous craignions: d'autres acquéreurs ont proposé d'acheter à prix sans aucune condition. Quand je vous disais que ça n'allait pas prendre longtemps...
Heureusement, il reste un argument en notre faveur, nous pouvons donc tenter une contre-offre mais nous devons être quasi-certains que nous n'aurons pas de frais de destruction et/ou d'amende car cet achat nous amène à nos limites financières.
Nous avons donc contacté le service de l'urbanisme en leur donnant la rue (mais pas les numéros exacts de parcelles, tous les tenements de la rue étant de composition identique), afin de leur exposer la situation et leur demander à quelles suites nous nous exposerions de leur part. S'ils nous répondent que le mal est fait et qu'ils en resteront là nous ferons une contre-offre, dans le cas contraire, nous laisserons partir le bien.
Malheureusement, nous n'avons pas les reins assez solides pour acheter à prix (élevé: nous sommes en zone A) + supporter les conséquences de l'illégalité d'une piscine que nous n'aurions jamais installée nous-mêmes. Les circonstances précipitées ne nous ont donc pas laissé d'autre choix que de contacter la mairie. |
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