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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  13:15:10  Voir le profil
Bonjour,
La copropriété existe depuis 15 ans, ancien bâtiment de 1900 réhabilité uniquement en plateaux ! je précise !
Aujourd'hui, un copropriétaire en RDC, déclare avoir une cave qui ne figure pas sur le Règlement de copropriété, ni sur les actes successifs de ventes dont le sien.
Il demande la validation par modificatif, et que la responsabilité de la copropriété soit retenue par ce prétendu oubli du promoteur qui en fait n'a réalisé que les plateaux, et équipements collectifs et aménagements extérieurs !
Ce propriétaire a fait à son initiative intervenir un architecte qui certifie ( nous doutons de l'objectivité ) que cette cave a été réalisée avant l'édition du règlement de copropriété et la vente des lots ? Nous sommes persuadés qu'elle a été réalisée, par un prédécesseur au tout début des aménagements individuels et privés des lots !
Curieusement, il profite de l'occasion pour signaler que cette cave est toujours humide voir inondée, au point de créer des désordres dans son appartement qui est au-dessus, tâches, carrelages qui se décollent etc....
Je précise que cette cave, n'est accessible et visible que de l'intérieur de l'appartement.
Il demande réparation, la mise à jour du règlement de copropriété, les réparation des désordres...etc...etc....à la charge de la copropriété !
Il est à préciser que ce copropriétaire occupe cet appartement depuis 10 ans, et que depuis 2 années il l'à mis en location, à cette occasion, il a bien noté dans le bail, l'existence de cette cave !!!!!
En matière de droit, quelles sont les possibilités de la copro contre ce copropriétaire indélicat, qui réclame réparation.......et validation 10 après avoir acheté, habite, et loué.. n'avoir jamais rien dit à qui que ce soit, pas même au syndic. Il est indéniable qu'il a jouit d'une cave avec la volonté délibérée de le cacher, pour ne supporter la mise à jour, comme ces prédécesseurs.
Ou les droits de ce copropriétaire d'obtenir le rejet de sa réclamation !...
Et que faire ?
Merci pour votre contribution
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  13:24:26  Voir le profil
Une réponse version dure et guerrière: l'EDD de division ne mentionnant pas la cave, refus de validation en arguant du fait que la cave a vraisemblablement été créée en affouillant sans autorisation le sol commun.
demande de remise en état par rebouchage du "trou" et fermeture de l'accès privatif.

j'attends avec curiosité d'autres réponses

Edité par - manech le 17 mai 2009 13:24:58
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  16:08:53  Voir le profil  Voir la page de JPM


La cave n'est accessible que par le lot.

C'est donc une partie privative qui devrait figurer dans la description du lot du bonhomme. Si l'on se réfère à la jurisprudence relative aux combles, le critère d'accessibilité par le lot est souvent déterminant alors même qu'il y a un problème d'accès au toit. Dans le cas d'une cave la situation est plus claire encore (su j'ose dire )

Rien ne dit ici d'ailleurs qu'elle n'y figure pas.

Merci donc de bien vouloir relire l'état descriptif détaillé et non pas seulement le tableau récapitulatif.

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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  16:57:49  Voir le profil
Citation :
cave qui ne figure pas sur le Règlement de copropriété, ni sur les actes successifs de ventes dont le sien.
si cette cave ne figure ni dans l'EDD, ni surtout dans l'acte de vente de ce copropriétaire, on ne saurait exclure qu'elle ait été créée par affouillement non autorisé.
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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  17:06:29  Voir le profil
Merci pour la réponse,
Le descriptif ne fait que l'état d'un plateau à rénover, sa surface, et les tantièmes qui lui sont affectés.
Dans le descriptif pour d'autres lots, il y a l'existence de cave parfaitement définie comme lot, à ce titre le descriptif précise le mode d'accès comme " escalier intérieur" ou extérieur, la surface et les tantièmes rattachés.
Dans notre cas rien ne parait. Sauf un simple plateau en RDC !
Merci !
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  17:17:25  Voir le profil
cela dit, si, d'après ce que vous dites, des caves existent pour d'autres lots, il est vrai que l'on ne saurait exclure une erreur initiale. Cette erreur minorant légèrement leurs charges, on peut penser que les copropriétaires n'ont pas jugé utile de la faire rectifier avant. Ce doit être difficile de trancher!

Sacré problème.
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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  17:31:39  Voir le profil
Problème c'est certain !
De plus il y a des infiltrations, des inondations, et dégradations de son appartement au-dessus. Il réclame réparation par la copropriété.....
Si cette cave n'avait pas été réalisée, on pourrait supposer qu'il n'y aurait jamais eu ces problèmes.
Le fait d'avoir coupé les veines d'argile, l'eau ayant trouvé un coin facile à pénétrer y a fait son refuge, ce trou réalisé peut affaiblir les fondations.....
Le problème ne réside pas seulement par le fait d'accepter l'existence d'une cave à usage privatif....mais à qui revient les frais, si maintenant des désordres apparaissent au plus graves encore comme l'affaiblissement de la structure ?
Occuper des combles est un autre problème, c'est l'occupation d'un volume existant et structure existant , mais une cave ?????
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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  17:42:57  Voir le profil
Pour répondre a "manech", les caves dont il est fait état dans le descriptif datent de 1900 c'est a dire en pierre et terre battue, le promoteur n'ayant rien réalisé de ce type sous d'autres lots.
Alors que cette cave a été réalisée avec des matériaux modernes!
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  17:57:47  Voir le profil
Inspecteur Bojolais, je crois que vous avez donné là un indice intéressant. Même si le copropriétaire actuel est de bonne foi, cela risque d'être difficile pour lui de prouver que sa cave a été creusée par le promoteur..
Si je comprends bien, pour l'instant il n'y a qu'une demande faite à l'assemblée générale.

Le copropriétaire a-t-il fait une déclaration de sinistre à sa propre assurance?
Le syndicat a-t-il signalé les problèmes (problèmes d'humidité chez ce copropriétaire, et risques éventuels d'"affaiblissement de la structure") à la multirisques de l'immeuble?

Qu'en pense votre syndic? Qu'a-t-il fait?
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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  20:39:10  Voir le profil
Pour le momentle propriétaire rejette l'éventualité d'une réalisation postérieur au règelement de copropriété, malgré les éléments soulevés par le CS, et le syndic.
Il demande la validation de la présence de sa cave, la reconnaissance de la copropriété de l'erreur rédactionnelle du règlement de copropriété rédigé par les déclaration du promoteur il y a 12 ans.
N'entend prendre a sa charge aucune action, géomètre, bureau d'étude pour assurer la garanti que la structure n'a pas été affaiblie, ni le modificatif....et demande que toutes les réparations et mesures afin de mettre un terme à ses inondations, infiltrations et dégradations a la charge de la copro.
Il a demandé au syndic de prévoir une résolution pour validation, mais refuse de passer par les étapes demandées, notamment, géomètre bureau d'étude etc....et d'annoncer clairement qui supportera les frais, et qui s'engagera à couvrir les réparations ou modifications si nécessaire.
Le syndic a considéré que les éléments fournis n'étaient pas suffisent pour permettre à une AG de prendre une décision en toute connaissance de cause, il a demandé beaucoup plus de précisions et intentions, pour une AG exceptionnelle, mais il refuse pour le moment, mais réclame réparation !
Les travaux de cette nature touchant la structure de l'immeuble, mérite plus qu'un simple accord, d'autant qu'il souhaite engager la responsabilité de la copro, ce qui revient a dire, qu'après accord il pourrait demander le luxe d'un cuvelage, ou autre type d'étanchéité. il ne manquera pas alors de mettre en responsabilité la copropriété pour réalisation non conforme...
Il n'a pour le moment déclaré aucun sinistre aux dire du syndic, mais la compagnie se bornera ce qui est normal aux travaux d'embellissements....avec vétusté...mais en aucun cas a la réparation !

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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  23:30:51  Voir le profil  Voir la page de JPM

S'il y a eu affouillement, ce qui est possible, c'est une partie privative. Idem sans affouillement. Le caractère privatif est lié à l'accès par le lot uniquement. Une cave est aussi un volume, qu'elle soit d'origine ancienne ou récente.

Il est par contre possible sur le plan technique qu'un affouillement ait été à l'origine des troubles actuels.





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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  08:26:06  Voir le profil
pour mettre un peu d'ordre dans ce problème compliqué:

1 En ce qui concerne la modification du RDC, des tantièmes de propriété et de charges..., je crois que la réponse de JPM incite à penser que dans la mesure où l'accès à la cave se fait uniquement par le lot, cette cave, quelle que soit son origine, n'a pas besoin d'être constituée en lot séparé: elle ferait déjà partie dès l'origine du lot privatif du copropriétaire X; Il n'y aurait donc nul besoin de faire modifier le RDC. (corrigez-moi si je me trompe)

2 le problème d'un éventuel affouillement non autorisé:
- Comment en avoir la certitude? consultation des plans du promoteur? expertise? par quel type d'expert?
- Quelles conséquences? y a-t-il prescription au bout de 15 ans? ou bien la prescription commence-t-elle au moment de la découverte des faits? Le copropriétaire actuel X est-il co-responsable?
- quels sont les droits du syndicat? que peut ou que doit faire le syndic?

3 les désordres consécutifs à l'existence de cette cave:
il s'agit de désordres privatifs (mais immeubles) donc relevant de la multirisques de l'immeuble et communs (risque d'affaiblissement de la structure):
est-il normal qu' aucune déclaration à assurance ne semble avoir été faite ni par X, ni par le syndic au nom du syndicat? L'intervention d'un expert des assurances n'est-elle pas indispensable? au moins pour évaluer l'ampleur des dégâts.

4 réparation
Si la cave est d'origine, tout est bien sûr à la charge de la copro.
Si la cave résulte d'un affouillement illégal, le syndicat peut-il "reboucher" la cave litigieuse?
ou alors le syndicat peut-il exiger que les travaux soient pris en charge par le copropriétaire X?

5 moyens d'action: Dans une situation de ce genre, est-il possible d'éviter un recours aux juges et experts judiciaires?


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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  00:02:42  Voir le profil
Il n'y a aucun plan du promoteur!
C'est bien l'intention pressentie du copropriétaire à faire valoir la responsabilité de la copro et de parvenir aux réparations et mise en condition que cette cave ne générer plus des désordres, mais a la charge de la copro ! Alors que cette cave a été réalisée postérieurement au rdc.
Le problème ne réside pas par le fait de valider l'existance d'une cave, mais de ne pas tomber dans le piege d'un copropriétaire peu scrupuleux a la recherche de la prise en charge de la mise a la normé et réparations de ses erreurs .
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bojolais
Pilier de forums

228 réponses

Posté - 16 juin 2009 :  13:17:28  Voir le profil
Je suis resté quelques jours sans répondre espérant qu'un intervenant aurait, repris les interrogations de "manech".

JPM, à votre annotation sic : S'il y a eu affouillement, ce qui est possible, c'est une partie privative. Idem sans affouillement
Si un mur s'affaisse à cause de cet affouillement....la cave étant considérée privative, qui prends en charge les dégradations, fissures, infiltrations...etc, chez les voisins ? et chez lui même ?
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