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suugi
Contributeur senior

71 réponses

Posté - 07 févr. 2009 :  21:26:24  Voir le profil
Citation :
http://www.approove.com/immeublesplacement.pdf

le lien fonctionne, il faut enlever le "." en trop à la fin
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  20:46:41  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par mariotours Il y a peu de temps j'avais pas mal échangé avec Jean-Pierre Astruc qui intervient souvent sur un autre forum et qui m'avait soutenu à peu près la même chose en se basant sur le chapitre 9 sur les amortissements du livre de Gilles-Guy de Sallins sur la location meublée professionnelle. Il y a aussi le comptable de cane67 si j'ai bonne mémoire qui voulait tout amortir en global sur 26 ans. J'avoue que je ne sais plus quoi penser...

En effet, Sallins, si on parvient à comprendre ce qu'il écrit dans ses circonvolutions verbales parfois une peu tordues, indique une durée de vie de 20 ans en faisant le paralllèle avec les durées sur lesquelles on se base pour calculer les plus values, et il indique que le fait d'avoir passé fiscalement cette durée de 20 ans à 15 ne peut aller que dans le sens d'un amortissement sur 20 ans.

Je ne comprends pas bien le raisonnement, mais c'est certain qu'il existe.

Je lirais avec intérêt vos retours.


Suugi, vous semblez tenir un plan dans lequel on amorti un ravalement, mais un ravalement est une opération d'entretien, pas la création d'un actif. J'ai un peu de mal à comprendre en quoi le 'ravalement' est amortissable.

Si vous avez des éléments, je suis preneur vu que j'en fais un, et que je comptais le comptabiliser comme 615 = Entretien, et le passer en charges, donc déductible.

Festina lente
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  21:25:26  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
....Suugi, vous semblez tenir un plan dans lequel on amorti un ravalement, mais un ravalement est une opération d'entretien, pas la création d'un actif.
J'aurais dit comme vous, mais depuis 2005 il semble que ce doit être amorti sur 15 ans et non passé en frais: http://rfcomptable.grouperf.com/article/0308/ms/rfcompms0308_5113658.html

On croit rêver.
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  21:35:53  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Ankou

Citation :
Initialement posté par ribouldingue
....Suugi, vous semblez tenir un plan dans lequel on amorti un ravalement, mais un ravalement est une opération d'entretien, pas la création d'un actif.
J'aurais dit comme vous, mais depuis 2005 il semble que ce doit être amorti sur 15 ans et non passé en frais: http://rfcomptable.grouperf.com/article/0308/ms/rfcompms0308_5113658.html

On croit rêver.



Le problème c'est qu'on appelle ravalement , la restauration d'un immeuble en pierre de tuffeau complètement dégradé avec remplacement total de certaines pierres et qu'on appelle aussi ravalement un rafraichissement d'un immeuble (simple peinture)au bout de 10 ANS.
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  21:48:19  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fanette44
Le problème c'est qu'on appelle ravalement , la restauration d'un immeuble en pierre de tuffeau complètement dégradé avec remplacement total de certaines pierres et qu'on appelle aussi ravalement un rafraichissement d'un immeuble (simple peinture)au bout de 10 ANS.

Je suis d'accord avec vous, et vous parle maintenant en technicien: un ravalement n'a rien à voir avec une simple peinture, quelle qu'elle soit.

D'ailleurs le législateur a bien insisté sur l'aspect d'amélioration lié à l'opération.
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  22:33:59  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Ankou

Citation :
Initialement posté par fanette44
Le problème c'est qu'on appelle ravalement , la restauration d'un immeuble en pierre de tuffeau complètement dégradé avec remplacement total de certaines pierres et qu'on appelle aussi ravalement un rafraichissement d'un immeuble (simple peinture)au bout de 10 ANS.

Je suis d'accord avec vous, et vous parle maintenant en technicien: un ravalement n'a rien à voir avec une simple peinture, quelle qu'elle soit.

D'ailleurs le législateur a bien insisté sur l'aspect d'amélioration lié à l'opération.



Il peut y avoir amélioration s'il y a imperméabilisation

Le syndic d'un immeuble récent (10 ANS) fait des appels de fonds pour ravalement quand il s'agit d'une peinture

La langue française n'est pas assez riche
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sgnu
Pilier de forums

375 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  23:13:03  Voir le profil
Le f.lefebvre ("Amortissement - nouveau régime") est formel :

  • les travaux de ravalement, qui n'ont pas pour effet de prolonger la durée de vie de la structure de l'immeuble, sont des dépenses d'entretien et restent par conséquent immédiatement déductibles en tant que charges d'exploitation. Leur coût peut néanmoins faire l'objet d'une provision pour gros entretien.

  • les autres travaux de ravalement, dits avec amélioration, sont amortissables sur une durée de 15 ans avec une marge de plus ou moins 20%


Comme le dit et l'illustre justement fanette, le terme de ravalement dans le bâtiment est large. Il recouvre toutes les opérations qui ont pour but de remettre les façades en bon état : traitement, nettoyage, réfection de la structure ou du revêtement (qu'il s'agisse de peinture ou d'enduit).

Edité par - sgnu le 08 févr. 2009 23:32:39
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 08 févr. 2009 :  23:44:35  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par sgnu

Le f.lefebvre ("Amortissement - nouveau régime") est formel :

  • les travaux de ravalement, qui n'ont pas pour effet de prolonger la durée de vie de la structure de l'immeuble, sont des dépenses d'entretien et restent par conséquent immédiatement déductibles en tant que charges d'exploitation. Leur coût peut néanmoins faire l'objet d'une provision pour gros entretien.

  • les autres travaux de ravalement, dits avec amélioration, sont amortissables sur une durée de 15 ans avec une marge de plus ou moins 20%


Comme le dit et l'illustre justement fanette, le terme de ravalement dans le bâtiment est large. Il recouvre toutes les opérations qui ont pour but de remettre les façades en bon état : traitement, nettoyage, réfection de la structure ou du revêtement (qu'il s'agisse de peinture ou d'enduit).




Si un immeuble est fissuré il est donc possible de faire établir deux factures, une pour les réparations qui sera portée dans les amortissements et une pour la peinture qui sera immédiatement déductible ?
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  09:31:11  Voir le profil
Merci à Ankou et aux autres d'avoir rebondi sur ma question.

Ankou, comme le dit Fanette, votre référence parle bien d'amélioration allant avec le ravalement, et un peu plus bas je cite même cet extrait de votre même référence:
Citation :
...gros entretien ou grandes révisions pour lesquelles les entreprises ont l'option de les enregistrer sous forme de provisions (autrement dit pour lesquelles il n'y pas obligation d'enregistrement en composants séparés) :
>> entretien des couvertures et traitement des charpentes
>> entretien des descentes d'eaux usées et pluviales ;
>> peinture des façades, traitement, nettoyage (sauf ravalement avec amélioration qui est un composant séparé)

Donc un ravalement 'normal' est bien uen charge déductible, un ravalement avec amélioration un nouveau composant ou une nouvelle contribtion au composant dejà créé,

... et du coup le texte initial de suugi m'est compréhensible sauf qu'il y manque à mon avis le terme 'avec amélioration'.


Fanette, si l'immeuble est fissuré, il me semble qu'il s'agit d'une réparation, et non d'entretien ni d'une amélioration (sauf si votre immeuble neuf est vendu fissures incluses ).

Rappelons que selon les définitions comptables, un composant n'est pas un sous-ensemble mais bien une partie de l'immeuble dont la durée de vie est différente de la structure, et qui va donc nécessiter des remplacements périodiques.
Si tout a la même durée de vie prévisible, alors il n'y a pas lieu de définir des composants.
Si vous ajoutez une amélioration et qu'elle doit être remplacée régulièrement, il s'agit en effet d'un nouveau composant.

En revanche, du coup, je me trouve un peu interloqué envers cette liste de composants qui s'allonge, et qui donc diverge de la définition légale, puisqu'on trouve divers 'composants' ayant des durées de vie identiques....

Comme quoi dans le monde comptable et fiscal, je pense qu'on 'se cherche'.

En corrélation, je pense que si on commet dans sa propre comptabilité ce genre d'écart, on reste donc dans les écarts acceptables.

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 09 févr. 2009 09:39:50
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  11:01:40  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue

Merci à Ankou et aux autres d'avoir rebondi sur ma question.

c'était un plaisir

Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Ankou, comme le dit Fanette, votre référence parle bien d'amélioration allant avec le ravalement,

Je sais, et l'ai même mentionné dans mon commentaire à fanette un peu plus haut, et c'est pure logique

C'est bien indiqué:

"Décomposition minimale en cinq composants

>> Structure et ouvrages assimilés (amortissement sur 50 ans),
>> menuiseries extérieures (amortissement sur 25 ans),
>> chauffage collectif ou individuel (amortissements respectifs sur 25 et 15 ans). Le composant « Chauffage » ne comprend que les constituants du lot de travaux qui feront normalement l'objet d'un renouvellement,
>> étanchéité (amortissement sur 15 ans),
>> ravalement avec amélioration (amortissement sur 15 ans)."


C'est à rapprocher de ce qui se pratique couramment en entreprise industrielle, la modification récente est donc voulue, ce me semble.


Pour faire un peu technique maintenant, je peux vous assurer qu'un (vrai) ravalement aujourd'hui est de facto avec amélioration, par rapport à ce qui se faisait il y a quelques dizaines d'années.


Maintenant, comme souvent, quel est le degré de lecture des textes? c'est une autre paire de manche.

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sgnu
Pilier de forums

375 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  14:57:04  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Ankou
Pour faire un peu technique maintenant, je peux vous assurer qu'un (vrai) ravalement aujourd'hui est de facto avec amélioration, par rapport à ce qui se faisait il y a quelques dizaines d'années.


L'amélioration dont on parle ici n'est pas à prendre au sens technique, mais au sens de la dernière règlementation comptable et par conséquent fiscale, avec à l'esprit le sens d'un amortissement et d'un composant.

Même techniquement, je ne vous suis pas (mais ceci serait un autre débat), par exemple la chaux et le sable de rivière n'ont pas changé que je sache.
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  15:49:02  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par sgnu
Même techniquement, je ne vous suis pas (mais ceci serait un autre débat), par exemple la chaux et le sable de rivière n'ont pas changé que je sache.


Pas étonnant, donc qu'on ne se comprenne pas!

La chaux et le sable de rivière, pour moi ce n'est pas un ravalement avec amélioration, of course. De la barbouille, pas plus!

Mais celui qui fait ça aujourd'hui, c'est un peu limite, on peut tellement faire mieux

Par contre, là: "L'amélioration dont on parle ici n'est pas à prendre au sens technique, mais au sens de la dernière règlementation comptable...", je serais preneur d'explications plus détaillées.
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sgnu
Pilier de forums

375 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  19:42:59  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Ankou
La chaux et le sable de rivière, pour moi ce n'est pas un ravalement avec amélioration, of course. De la barbouille, pas plus!
Mais celui qui fait ça aujourd'hui, c'est un peu limite, on peut tellement faire mieux


L'organisme de ma ville chargée de la campagne de ravalement demande des enduits talochés à base de chaux (tous les enduits contiendraient d'ailleurs une part de chaux, pour laisser respirer le support).
Les vertus du sable de rivière m'ont été argumentées par un industriel, à comparer aux autres enduits qui se décomposent dans le temps (mon cas ...).

Je suis donc curieux de savoir ce que vous entendez par "tellement faire mieux" alors que la façade de la majorité des immeubles que je connais est enduite à base de ce genre d'éléments (à part une façade en pierre, ou une isolation par l'extérieur qui n'évite pas un enduit de finition et dont la mise en oeuvre, rarement faisable pour un existant, est d'une toute autre complexité/coût).

Citation :
Initialement posté par Ankou
Par contre, là: "L'amélioration dont on parle ici n'est pas à prendre au sens technique, mais au sens de la dernière règlementation comptable...", je serais preneur d'explications plus détaillées.



Ainsi que je l'ai indiqué ci-dessus, la question à se poser est de savoir si le ravalement a pour effet de prolonger la durée de vie de la structure de l'immeuble. Même si on ajoute un produit d'imperméabilisation à l'enduit, ceci reste plus du ressort d'un entretien. D'ailleurs, pour ce qui concerne les copropriétés : Modalité vote : Ravalement façade = Amélioration?

De toute façon, la discussion est partie de la remarque pertinente de ribouldingue que, sauf cas particulier, un ravalement est une opération d'entretien et n'est pas amortissable, ce qui peut arranger tout un chacun, selon sa situation financière du moment.

Edité par - sgnu le 09 févr. 2009 19:47:22
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  20:04:21  Voir le profil
Je peux vous dire que ne n'ai aucun projet d'amélioration dans mon ravalement...A la limite, si je peux empirer.....


Confidentielement, Ankou, mon artisan lance le sable avec une cuiller à soupe....

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 09 févr. 2009 20:05:07
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  21:02:34  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Confidentielement, Ankou, mon artisan lance le sable avec une cuiller à soupe....

pas à café? .....

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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  21:16:41  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par sgnu
De toute façon, la discussion est partie de la remarque pertinente de ribouldingue que, sauf cas particulier, un ravalement est une opération d'entretien et n'est pas amortissable, ce qui peut arranger tout un chacun, selon sa situation financière du moment.

D'accord avec la remarque pertinente, si la réponse était si évidente elle ne serait pas tant commentée !

Merci de bien vouloir me donner une liste des cas particuliers que vous évoquez.

Bien entendu je pensais de mon coté à tous les procédés d'imperméabilisation, voire d'isolation thermique, en plus du changement d'aspect de façade, que je considère comme investissement.
Je prévois de refaire l'an prochain un ravalement de maison, il me semble aberrant de l'envisager autrement que passer par ce type de revêtement.

Bien entendu, ça peut arranger tout le monde, mais j'en ai vu des redressements en entreprise de cas qui semblaient aussi évidents!

Comme dit plus haut, tout est question d'interprétation.



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sgnu
Pilier de forums

375 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  22:46:30  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Ankou

Citation :
Initialement posté par sgnu
De toute façon, la discussion est partie de la remarque pertinente de ribouldingue que, sauf cas particulier, un ravalement est une opération d'entretien et n'est pas amortissable, ce qui peut arranger tout un chacun, selon sa situation financière du moment.

D'accord avec la remarque pertinente, si la réponse était si évidente elle ne serait pas tant commentée !

Merci de bien vouloir me donner une liste des cas particuliers que vous évoquez.

Bien entendu je pensais de mon coté à tous les procédés d'imperméabilisation, voire d'isolation thermique, en plus du changement d'aspect de façade, que je considère comme investissement.
Je prévois de refaire l'an prochain un ravalement de maison, il me semble aberrant de l'envisager autrement que passer par ce type de revêtement.

Bien entendu, ça peut arranger tout le monde, mais j'en ai vu des redressements en entreprise de cas qui semblaient aussi évidents!

Comme dit plus haut, tout est question d'interprétation.


Le cas particulier, c'est le ravalement avec amélioration, au sens comptable et fiscal et il n'y a évidemment pas de liste type : si vous remplacez une façade en bois et torchis par une façade en granit, vous augmentez la durée de vie de la structure (puisqu'on remplace une partie de la structure elle-même) et c'est une "amélioration".
L'amortissement est plus difficile à obtenir qu'une déductibilité immédiate, c'est donc plutôt en faisant passer un ravalement pour une "amélioration" que le risque de redressement est le plus grand, pas l'inverse : ce n'est pas pour rien que seuls certains gros entretiens/réparations peuvent être provisionnés au lieu d'être déduits immédiatement (provisionnés, pas amortis, il s'agit d'ailleurs des composants dits de "seconde catégorie" comme justement les ravalements sans "amélioration").

L'interprétation me semble ici au contraire circonscrite et les textes clairs, en tous les cas le f.lefebvre que je ne peux que conseiller de lire et relire.

Edité par - sgnu le 09 févr. 2009 22:51:50
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  23:42:22  Voir le profil
sgnu
Citation :
L'amortissement est plus difficile à obtenir qu'une déductibilité immédiate, c'est donc plutôt en faisant passer un ravalement pour une "amélioration" que le risque de redressement est le plus grand, pas l'inverse : ce n'est pas pour rien que seuls certains gros entretiens/réparations peuvent être provisionnés au lieu d'être déduits immédiatement (provisionnés, pas amortis, il s'agit d'ailleurs des composants dits de "seconde catégorie" comme justement les ravalements sans "amélioration").



Je ne comprends pas pourquoi il serait plus intéressant d'amortir que de déduire immédiatement. Je préfererais déduire un ravalement en l'étalant sur deux années civiles pour minimiser mon résultat plutôt que l'amortir sur un grand nombre d'années. Quelquechose m'échappe .
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 10 févr. 2009 :  07:59:20  Voir le profil
Pareil pour moi.

Festina lente
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sgnu
Pilier de forums

375 réponses

Posté - 10 févr. 2009 :  12:38:11  Voir le profil
fanette,
Citation :

Je ne comprends pas pourquoi il serait plus intéressant d'amortir que de déduire immédiatement. Je préfererais déduire un ravalement en l'étalant sur deux années civiles pour minimiser mon résultat plutôt que l'amortir sur un grand nombre d'années. Quelquechose m'échappe .


Parce que, vous en parlez vous-même à juste titre, il peut être plus intéressant d'étaler une déductibilité (ceci n'a rien de systématique et dépend comme toujours de la situation de chacun et de la durée de l'étalement/amortissement).

Prenons par exemple le cas d'une personne célibataire LMNP imposée dans la tranche marginale de 30%, avec 5000€ de revenu imposable dans cette tranche (soit 30926€ en 2008).
Supposons qu'elle fasse effectuer un ravalement pour 30000€ :
  • si elle amortit la dépense sur 15 ans, elle va "économiser" (30000/15)*30%*15 = 9000€

  • si elle l'étale sur 2 ans, environ 5800€ d'économie

  • si elle la déduit immédiatement, environ 3800€ d'économie

Cette comparaison serait à affiner car il faudrait tenir compte d'autres paramètres comme l'inflation et la CSG : si on amortit 10000€ sur 40 ans, 250€ (10000/40) risquent fort de ne plus valoir grand chose au bout de 40 ans (je ne parle pas de la personne). Encore que si on veut pousser le bouchon, on peut revaloriser dans le temps un actif et donc son amortissement, donc on devrait pouvoir amortir en principe à monnaie constante.

Edité par - sgnu le 10 févr. 2009 12:42:11
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