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moglog12
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 02 déc. 2007 :  20:29:37  Voir le profil
Bonjour,

Une question aux personnes qui font leur compta BIC pour les meublés
Sur quels comptes imputez vous les opérations suivantes

Pour les emprunts
- la garantie (type crédit logement, non restituable) : comme les intérêts des emprunts, en 660, ou en frais de constitution amortissable ?
- les assurances des emprunts : comme les intérêts des emprunts, en 660 ?

Les dépots de garantie
- données par les locataires (165 ?)
- rendues aux locataires

Merci
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 02 déc. 2007 :  21:08:25  Voir le profil
Citation :
Pour les emprunts
- la garantie (type crédit logement, non restituable) : comme les intérêts des emprunts, en 660, ou en frais de constitution amortissable ?
Je les mets en frais de constitution des immobilisations, soit en général 213.
Dans ce cas on ne peut en amortir que 85% (il faut retirer ce qui a trait au terrain).
Citation :
- les assurances des emprunts : comme les intérêts des emprunts, en 660 ?
C'est une assurance, donc 616.
660 ce sont en fait des charges financières.

Citation :
Les dépots de garantie
- données par les locataires (165 ?)
- rendues aux locataires

La j'ai du mal a me souvenir, je crois que c'est 270, mais je préfère attendre d'être rentré à la maison pour confirmer.
En 410 dans les deux cas.

CORRECTION: Suite à mon post du 4 décembre, je corrige le dernier paragraphe (2 lignes barrées et 1 phrase ajoutée).

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 04 déc. 2007 20:52:08
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ninethangel00
Pilier de forums

309 réponses

Posté - 04 déc. 2007 :  20:41:48  Voir le profil
Pour ma part:

CCL: au compte 275 "Dépôts et cautionnement versés"
Assurance emprunts: comme Ribouldingue
Dépôts de garantie: euh, je les enregistre pas.... Mais c'est pas bien!
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ninethangel00
Pilier de forums

309 réponses

Posté - 04 déc. 2007 :  20:43:34  Voir le profil
NB: si le CCL est à inscrire au compte 275, la commission CCL est,elle, à noter au compte 627 "Commission et frais sur emprunts"
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 04 déc. 2007 :  20:50:18  Voir le profil
Les cautions recues et rendues en 410 et non pas en 270.

Festina lente
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 04 déc. 2007 :  20:54:47  Voir le profil
Citation :
Dépôts de garantie: euh, je les enregistre pas.... Mais c'est pas bien!
Oui, en particulier, c'est embêtant quand vous tapez dedans, parce qu'elle semble alors tomber du ciel, non?

Et puis votre trésorerie est faussée. Vous me direz qu'avec nos comptabilité réduites, on peut se le permettre.

Festina lente
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 09 déc. 2007 :  17:13:18  Voir le profil
Je percois un loyer thérorique de 300 euros par mois.

J'impute théoriquement en début de mois d'octobre un loyer de 300 euros en 704, quoiqu'il arrive.
Je recois la CAF qui fait 200 mettons.

Je porte donc en comptabilité sur mon journal
Loyer BIDULE, caf 200,00
Loyer BIDULE, complement 100,00

Si deux mois après mon complément de loyer (100,00 €)n'est pas payé, je ne peux pas laisser cela comme ca.
Que faites vous?

1/ (Ce que je fais)
Dès le mois d'octobre
PASSAGE par un compte pertes exceptionelles?
Fin oct IMPAYé BIDULE Octobre 100,00

2/ J'attends jusqu'à la fin de l'année au cas ou...

3/ Comme ma comptabilité est rudimentaire je n'en fais pas cas..



ET lorsque la caution par exemple paye les 100 euros, mettons en NOvembre

1/ Je fais celui qui n'a rien vu en comptabilité
2/ Je passe une opération Caution BIDULE pour OC 100,00 en 770 (gains exceptionnels)


Festina lente

Edité par - ribouldingue le 09 déc. 2007 17:14:09
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moglog12
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 14 déc. 2007 :  13:52:33  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par ribouldingue

Je percois un loyer thérorique de 300 euros par mois.

J'impute théoriquement en début de mois d'octobre un loyer de 300 euros en 704, quoiqu'il arrive.


704 ? C'est pas plutôt 706, ou 750. Mon logiciel de compta, qui fait le formulaire 2033B (compte de résultat), inscrit
- en 214 (production de biens) si je mets le loyer en 704
- en 218 (production de services si je mets en 706
- et en 230 (autres produits) si je mets en 750.

Citation :
[i]
J'impute théoriquement en début de mois d'octobre un loyer de 300 euros en 704, quoiqu'il arrive.
Je recois la CAF qui fait 200 mettons.

Je porte donc en comptabilité sur mon journal
Loyer BIDULE, caf 200,00
Loyer BIDULE, complement 100,00

Si deux mois après mon complément de loyer (100,00 €)n'est pas payé, je ne peux pas laisser cela comme ca.
Que faites vous?



Je pense que l'on tient une comptabilité des encaissements et des paiements, donc si le loyer n'est pas payé, je ne ferai rien.

De plus, du point de la comptabilité en partie double, au moment d'inscrire le loyer en 704, les 100 euros ne sont pas sur un compte bancaire, donc si on crédite le 704, où va le débit ?

A mon avis, si on veut enregistrer les appels de loyer, il faut gérer des comptes client en 411. Je pense que le mécanisme est le suivant :
- Appel de loyer débit 411, crédit 704
- Lorsque le loyer est payé crédit 411, débit 512 (compte bancaire)
- En fin d'année, si le loyer n'est pas payé, c'est plus compliqué, je pense qu'il faut jouer avec les notions de créances douteuses et de dotations aux provisions pour créances. Cela ne semble pas à l'echelle d'une comptabilité en régime simplifiée (voir surpersimplifiée en ce qui me concerne)

Une question qui n'a rien à voir : pour les charges de copropriété, peut-on déduire toutes les charges du propriétaire ou y a-t-il des éléments à exclure ?
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 14 déc. 2007 :  21:24:11  Voir le profil
CORRECTION IMPORTANTE en 2009 liée au changement législatif pour les locations meublées.
Depuis le premier janvier 2009, les locations doivent être comprises comme des services, ce que je mettrais donc en 706 alors qu'avant elles étaient traitées comme des ventes de marchandises.

Il reste une exception:
Les locations de gites ruraux et les locations de courte durées sont toujours considérées comme des ventes de marchandises, du moins du point de vue du traitement fiscal.

Je pense que si vous avez les deux, il importe donc de séparer les deux catégories (704 et 706)???




Citation :
Mon logiciel de compta, qui fait le formulaire 2033B (compte de résultat), inscrit
- en 214 (production de biens) si je mets le loyer en 704
- en 218 (production de services si je mets en 706
- et en 230 (autres produits) si je mets en 750.
La location en meublé est une production de bien.

La location de local commercial ou industriel équipée serait une production de service.
Ne me demandez pas trop pourquoi, mais c'est la définition des impôts.

J'ai compris que c'est ce qui permet la limite du microbic a 76 300 pour le meublé et à 27 OOO environ seulement pour l'équipé.

Citation :
Je pense que l'on tient une comptabilité des encaissements et des paiements, donc si le loyer n'est pas payé, je ne ferai rien.

Pas le droit de faire cela.
Si vous déclarez des revenus BIC, vous devez faire une comptabilité d'engagement, ceci n'est pas une option.


Citation :
Une question qui n'a rien à voir : pour les charges de copropriété, peut-on déduire toutes les charges du propriétaire ou y a-t-il des éléments à exclure ?
Qu'appelez-vos TOUTEs, et auxquelles pensez-vous, parce que si il faut la liste de TOUT ce qu'il faut exclure, ça va être long...

AJOUT en mai 2009 d'un paragraphe important suite aux modifications législatives. Modif en bleu en tete de post.
CORRECTION de fautes de frappe (indiquées en rouge) longtemps après...

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 25 mai 2009 14:04:04
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moglog12
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 15 déc. 2007 :  00:41:35  Voir le profil
Citation :
La location en meublé est une production de bien.

Merci, je prends note

Citation :
Pas le droit de faire cela.
Si vous déclarez des revenus BIC, vous devez faire une comptabilité d'engagement, ceci n'est pas une option.


Comment définissez vous la comptabilité d'engagement d'un point de vue pratique ?

J'ai compris qu'il faut tenir une comptabilité en partie double et produire livre-journal, livre d'inventaire, grand livre, inventaire annuel, établissement des comptes annuels (bilan, compte de résultats, annexes).

Mais il y a dans la déclaration 2031 une option pour la comptabilité super-simplifiée, qui dispense de produire le bilan 2033A et je lis dans le livret fiscal

Obligations comptables
Option possible pour la tenue d'une comptabilité super-simplifiée : formulée sur la déclaration des résultats, elle permet de tenir une comptabilité de trésorerie en cours d'année et de constater les créances et les dettes à la clôture de l'exercice.


Cela ne fait-il pas une différence du point de vue du traitement des recettes et des dépenses ?

Citation :
Qu'appelez vos TOUTEs, et auxquelles pensez-vous, parce que si il faut la liste de TOUT ce qu'il faut exclure, ça va être long...


Je reçois les charges du syndic qui administre la copropriété. Il y a de l'entretien, des travaux, des impôts, des assurances, des consommations d'eau ou d'électricité, les émoluments du syndic ...
Que doit-on extraire comptabilité qui viendront en tant que charges dans le compte de résultat ?
Doit-on ventiler les différents postes (par exemple, l'assurance de
l'immeuble dans assurance ... ou y a-t-il des regroupements (les charges de nature locatives par exemple)

Merci
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 15 déc. 2007 :  08:25:06  Voir le profil
Citation :
Comment définissez vous la comptabilité d'engagement d'un point de vue pratique ?
J'ai vu (avec plaisir) que Hoodoo est de retour. Il ne répondra pas à cette question, pas plsu que moi, qui au contraire de lui n'y connait pas grand chose, mais j'espère qu'il viendra nous dire quelques mots sur le sujet

Pour ma part, ma compréhension est que l'engagement ca consiste a reproduire fidèlement en comptabilité les engagements, et non pas le SEULS mouvements d'argent.
Il y a un compte bancaire pour les mouvements financiers, qui répondent à votre demande, mais il y a des comptes clients qui reproduisent le débit de lcui-ci sur le loyer du mois;Il le doit, la comptabilité expliquera ailleurs comment il a payé (ou pas payé).

La comptabilité n'a pas a prendre position sur le fait que le locataire paye ou ne paye pas, la comptabilité dit que PUISQU'il y a un client, il y a un débit mensuel, et cela mène a l'imposition in fine qui dira que puisqu'il y a location, il y a imposition des recettes locatives.

Votre locataire entre le premier janvier et ne paye que tchi...
Vous êtes pourtant imposable sur vos 2000 euros de loyer par mois sur 12 mois, soit 24 000 euros, quand bien mêem vous n'en n'avez pas vu le début d'un seul.
Ceci n'est pas le cas en ce qui concerne les revenus focniers en revanche.

Citation :
J'ai compris qu'il faut tenir une comptabilité en partie double et produire livre-journal, livre d'inventaire, grand livre, inventaire annuel, établissement des comptes annuels (bilan, compte de résultats, annexes)
La comptébilité supersimplifiée n'exige pas tout cela. Si vous êtes LMP je ne crois pas que vous ayez a produire des annexes,et si vous n'êts pas en socété, vous n'avez pas a produire de bilan.




Citation :
Je reçois les charges du syndic qui administre la copropriété. Il y a de l'entretien, des travaux, des impôts, des assurances, des consommations d'eau ou d'électricité, les émoluments du syndic ...
Que doit-on extraire comptabilité qui viendront en tant que charges dans le compte de résultat ?
Tout ceci est déductible, mais il y en a un peu plus, la taxe focnière, l'assrua nce de votre logement, ... et même les dépalcements que vous engagez pour aller entretenir, nettoyer, faire visiter, etc... et même les annonces que vous faites passer dans la presse ou sur internet pour relouer par exemple.
Vous pouvez aussi déduire les dépenses de prospection.


Citation :
Doit-on ventiler les différents postes (par exemple, l'assurance de
l'immeuble dans assurance ... ou y a-t-il des regroupements (les charges de nature locatives par exemple)
Oui, la comptabilité....
D'ailleurs, si vous voulez remplir la liasse 2033, vous êtes contraint d'avoir fait votre compta, et d'avoir ventilé vos dépenses selon un plan comptable, même simplifié.

Festina lente
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ninethangel00
Pilier de forums

309 réponses

Posté - 22 déc. 2007 :  12:31:51  Voir le profil
Pour la compta en RSI (régime réel simplifié), vous devez juste produire un livre journal, donnant les recettes et dépenses.
Si vous possédez un logiciel, alors vous pouvez aussi sortir le bilan des immos, la balance, ainsi que la 2033A et 2033B.

Je n'ai pas mes déclarations sous les yeux, mais je trouve surprenant de ne pas fournir la 2033A... Il s'agit si mes souvenir sont bons, du bilan des immobilisations.
Je crois que la 2033A et B sont le minimum obligatoire. Vous pouvez vous passez de la F je crois.

A vérifier toutefois dans la notice explicative de la 2033...

Moglog12, otez moi d'un doute. Les comptes 2xxxxx sont des comptes immobilisations et dotations.
Vous mettez donc vos loyers en 704 ou 706 et en double écriture aux comptes 2xxxx ???
Les loyers ne s'immobilisent pas...

Vous remplissez le compte 108 (compte de l'exploitant) au total du loyer d'une part, puis le compte 704(loyer hors provisions pour charges) et 711 (provisions pour charges) d'autre part. (704 et 711, c'est de tête...mais ça doit être ça il me semble).

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moglog12
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 23 déc. 2007 :  11:56:58  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par ninethangel00

Je n'ai pas mes déclarations sous les yeux, mais je trouve surprenant de ne pas fournir la 2033A... Il s'agit si mes souvenir sont bons, du bilan des immobilisations.
Je crois que la 2033A et B sont le minimum obligatoire. Vous pouvez vous passez de la F je crois.

Sur la 2031, il y a l'option compta supersimplifiée, suivant le montant du chiffre d'affaire (moins de 153000 euros HT en fourniture de logement), qui dispense semble-t-il de fournir le bilan, donc le 2033A. J'avais vu pour ma part le bilan des immobilisations en 2033C.

Citation :
Moglog12, otez moi d'un doute. Les comptes 2xxxxx sont des comptes immobilisations et dotations.
Vous mettez donc vos loyers en 704 ou 706 et en double écriture aux
comptes 2xxxx ???
Les loyers ne s'immobilisent pas...

Les loyers ne s'immobilisent pas, j'ai bien compris. Les numéros en 2XXXX que je cite plus haut sont ceux du formulaire compte de résultat 2033B, pas ceux du plan comptable.

Citation :
Vous remplissez le compte 108 (compte de l'exploitant) au total du loyer d'une part, puis le compte 704(loyer hors provisions pour charges) et 711 (provisions pour charges) d'autre part. (704 et 711, c'est de tête...mais ça doit être ça il me semble).


Je mets mes loyers en double écriture 704 au crédit et mon compte bancaire 512xxx au débit. Pourquoi est-il nécessaire de passer par le compte de l'exploitant ?
D'un point de vue fiscal, la recette du meublé ne distingue pas les charges et le loyer principal (d'ailleurs, mon bail est conclu avec un montant forfaitaire de charges). Est-il vraiment nécessaire dans ce cas séparer le loyer en 704 et 711 ?

Merci
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 23 déc. 2007 :  13:02:00  Voir le profil
Citation :
Sur la 2031, il y a l'option compta supersimplifiée, suivant le montant du chiffre d'affaire (moins de 153000 euros HT en fourniture de logement), qui dispense semble-t-il de fournir le bilan, donc le 2033A. J'avais vu pour ma part le bilan des immobilisations en 2033C.
Le fait même que l'exploitation se fasse au titre d'une imposition des revenus en IRE dispense de compléter la 2033A (mais pas de la fournir, il faut cocher la case néant en haut à droite).

Citation :
Je mets mes loyers en double écriture 704 au crédit et mon compte bancaire 512xxx au débit. Pourquoi est-il nécessaire de passer par le compte de l'exploitant ?
J'avoue ne pas 'tenir' le compte 108 ni aucun compte exploitation, sauf à mettre des euros dans l'affaire (je mets alors la somme en question en 100).


Citation :
D'un point de vue fiscal, la recette du meublé ne distingue pas les charges et le loyer principal (d'ailleurs, mon bail est conclu avec un montant forfaitaire de charges). Est-il vraiment nécessaire dans ce cas séparer le loyer en 704 et 711 ?
Pareil pour moi, fiscalement, on doit assimiler les provisions pour charges si elles existent aux loyers sous la forme de recettes locatives; J'ai donc rebaptisé mon compte 704 'Recettes locatives' et je n'utilise pas le compte 711.

Festina lente
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 24 déc. 2007 :  16:21:25  Voir le profil
Je fais faire des travaux que je dois suivre, et je dépense pour aller sur place.
Je peux ou dois normalement affecter ces frais de déplacement (location de véhicule par exemple) aux travaux et amortir, ou je peux déduire si cela fait moins de 500 euros (tolérance)


De même, j'achète des meubles, et je vais les livrer et les monter, puis les installer.
Je paye donc la location d'une camionette ou d'un camion (plusieurs fois).
De même que pour le suivi des travaux, je peux affecter ces dépenses au compte des meubles et amortir, ou bien déduire en passant en 625 (déplacements).



J'avais opté dans un prmeier temps pour l'amortissement, mais je vais amortir sur 8 ans des sommes dérisoires de 125 euros (Une vingtaine avec certaines bien inférieures), et me compliquer les tableaux d'amortissements.
J'avais eu envie de 'regrouper' les sommes en question, mais je ne pense pas que cela soit acceptable dans une comptabilité sérieuse.
(Une immobilisation = une facture légalement, sans quoi le tableau d'amortissement risque de ne pas passer la première révision par les services fiscaux)

Que faites-vous, vous?

Y'a t'il des inconvénients a faire l'un ou l'autre (taxe pro, ...)?

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 24 déc. 2007 16:39:34
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ninethangel00
Pilier de forums

309 réponses

Posté - 25 déc. 2007 :  11:38:17  Voir le profil
Pour ma part:

Déplacement avec voiture personnelle: compte 624800
Frais de location de camion ou voiture: 624000 ou 624100
Achat mobilier: en immobilisation (compte 218400)
Travaux: en immobilisation (compte 218100)

Et bien sur que si, vous pouvez grouper vos achats...

Si vous achetez cette annnée une armoire à 300€ et un lit à 400€, il est tout à fait inutile de faire deux amortissements.
Vous faites un amortissement "Mobilier Résidence Jaurès" (par exemple)" pour un montant total de 700 €.

Si vous faites des travaux ou aménagements, vous n'allez certainement pas faire un amortissement sur 10 prises, un robinet, un evier... Vous amortissez l'ensemble sous un seul compte.

Il faut bien évidement séparer les différents logements ainsi que les années, et garder par écrit le détail des travaux ou mobiliers que vous avez regroupés.

Ma compta est faite par un comptable, approuvée par une experte comptable et je pense que tout cela est serieux et pour ma part, le raisonnement est logique. Le tout étant de garder les factures afin de prouver les regroupements en cas de contrôle fiscal...

Le seul inconvénient est de pouvoir imputer des amortissements moindre sur les années à venir, mais pour des sommes inférieures à une centaine d'euros, cela ne doit pas être trop genant.
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 25 déc. 2007 :  19:17:27  Voir le profil
Merci, ca me rassure, je n'osais pas le faire. Du coup je vais oser.

Je vois que votre comptable a mis toutes les locations en de voiture en déplacement, quelle que soit la nature, donc non amortissable. Ca permet de déclarer un déficit déductible cette année.

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 25 déc. 2007 19:19:24
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virginij
Contributeur senior

70 réponses

Posté - 20 janv. 2008 :  17:52:41  Voir le profil
Bonjour,
Apres avoir été LMNP (et avoir rempli la liasse 2033 sans logiciel de compta et sans problème :-)), je suis passée LMP en 2007 et j'ai donc dû creuser certains des points abordés ici il y a quelques semaines...
Vous trouverez de nombreux échanges sur http://www.compta-online.com expliquant que les loyers de location meublée doivent être en 706. Vous pouvez créer un compte 706 pour chacune de vos location (de même qu'un compte 411 pour chacun de vos locataires). Les loyers se retrouvent ensuite dans la case 218 de la liasse 2033. Il ne s'agit pas de production de biens, contrairement à ce qui a été dit dans cet échange.
Concernant les dépôts de garantie, je les passe en 165500.
Virginie
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 20 janv. 2008 :  20:34:47  Voir le profil
ATTENTION aux changements de limite pour les LMnP et LMP!!
Depuis Janvier 2009 ceux-ci sont passés à 32 000 euros, indexés (le montant sera revalorisé au 1er janvier 2010 par exemple....



Le site compta-online avec son forum est très bien, mais votre lien est trop vague...


Pour ma part, dans mon plan comptable réduit, 706 est une prestation de service, 704 une vente de bien. Si le votre dit différement, tenez en compte.
La location de logement meublé est une vente de bien. La location de bien industriel équipé est une prestation de service.

Au niveau fiscal, le seuil est de 76 300 € pour la location meublé pour plusieurs sujets (plus value, microbic) alors qu'elle est de 27 300 € (je crois, à vérifier) [corrigé] 27 000 € pour la location équipée par exemple.

Citation :
Il ne s'agit pas de production de biens, contrairement à ce qui a été dit dans cet échange.
Si si...

Ajout d'une mise en garde en bleu en mai 2009
CORRECTION: Biffé 27 300 € erroné et remplacé par 27 000 € en rouge

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 25 mai 2009 14:08:19
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virginij
Contributeur senior

70 réponses

Posté - 20 janv. 2008 :  21:17:09  Voir le profil
Bonsoir,
J'indique le lien vers le site compta-online pour les lecteurs de ce forum qui ne le connaissent pas. En effet, pour des questions purement compta il peut être utile de s'adresser à des comptables plutôt qu'à des propriétaires bailleurs comme nous (même si nous faisons la compta nous-mêmes :-)).
Ensuite, je vous laisse faire des recherches par mot clé.

Dans mon plan comptable (un autre site très intéressant que j'ai découvert : http://www.plan-comptable.com avec dans le titre IV par exemple tout le système développé pour bien comprendre la liste des comptes qu'on peut utiliser et ajouter dans son logiciel de compta s'il n'y sont pas par défaut), j'ai également 706 en prestation de services.
Vous pouvez appeler votre centre des impôts; en étant gentil avec eux, ils vous confirmeront l'info : loyers meublés en 706 (même sans aucune prestation de service), et cela va dans la case 218 de la liasse 2033.

Utiliser la 750 peut être toléré aussi je pense (j'ai fait cette erreur pendant quelques mois) mais certainement pas la 704 qui est une production de biens.

Tenez-nous au courant lorsque vous avez eu la réponse de votre centre des impôts ou d'un comptable,
Bonne soirée,
Virginie
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ribouldingue
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11304 réponses

Posté - 20 janv. 2008 :  21:22:46  Voir le profil
Ce n'est certainement pas aux impôts qui n'y connaissent rien que je vais aller demander conseil...

Si vous pensez réellement que c'est de la prestation de service, comment expliquez vous la limite de 76 300 euros pour le LMP puisque a vous écouter ce serait 27 300 27 000 €?

CORRECTION: 27 300 € était erroné, je l'ai biffé en rouge

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 20 janv. 2008 22:01:58
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