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Un mien ami envisage l'acquisition d'une maisonnette située dans une cour à Paris. Arrivé chez le notaire pour faire des papiers, surprise: le vendeur a "oublié" de signaler que la maisonnette a une affectation de garage.
Historiquement il semblerait qu'il y avait trois lots (deux affectations garage et une affectation habitation) qui ont été réunis en un seul, le lot final ayant reçu l'affectation garage.
Bref. Le vendeur a également "oublié" de signaler qu'il avait fait une demande de changement d'affectation, laquelle avait été rejetée au motif qu'un quota avait été atteint pour l'immeuble.
Cet ami a donc l'intention de refaire une demande mais sans grand espoir.
Sachant que le précédent propriétaire a occupé la maisonnette pendant 10 ans sans aucun problème, la question qui nous préocuppe maintenant est: imaginons que cet ami achète les locaux et y habite malgré leur destination de garage, quelles pourraient en être les conséquences?
- amende ? - expropriation ? - obligation de garer sa voiture dans son salon? - autre ?
Tiens à ce propos, il semblerait que l'affectation de garage est due au fait que c'est une ancienne écurie; mais elle est maintenant irréaliste puisqu'il n'y même pas la place de rentrer une voiture par la porte de l'immeuble. Cet argument peut-il avoir une influence?
il faut distinguer les règles civiles de la copropriété et les règles administratives de l'urbanisme et les règles fiscales de la valorisation du bien...
et il faut surtout savoir précisément quel limite lui est opposée pour le changement d'affectation.
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
La copropriété était ok, ce qui a coincé c'était le COS (donc, règles administratives de l'urbanisme). Et pour ce qui est du fisc, le vendeur paye une taxe d'habitation.
si ce n'st que le COS, vérifiez s'il n'a pas été libéré depuis...vous pourriez même régulariser a posteriori !
au dela de 3 ans, l'infraction pénale est prescrite... et l'infraction administrative sera prescrite au bout de 10 ans, ne s'agissant pas de travaux soumis à permis de construire réalisés sans PC.
il faut donc récupérer des preuves de la date de ces aménagements.
cordialement Emmanuel Wormser
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si le POS/PLU a été modifié, le COS a pu l'être en un an.
c'est l'irrégularité qui est prescrite, pas la personne à l'origine de l'irrégularité ! donc vous pouvez prendre en compte la durée de prescription acquise par l'ancien propriétaire.
cordialement Emmanuel Wormser
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Affectation garage, habiter dedans, conséquences?
Forum fermé
Posté - 03 nov. 2008 : 15:06:57
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
