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Initialement entré par bobleponge

Bonjour,

Il est vrai que le L424-5 semble très à l'avantage du bénéficiaire de permis car sur cette base un tribunal ne peut retirer le permis même si il est illégal (à moins que la procédure dure moins longtemps que 3 mois, ce qui me semble irréel).

cordialement,

bob.

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Initialement entré par wroomsi

ça n'est à mon avis pas la seule incohérence procédurale de la loi ENL et autres textes de 2006 relatifs au contentieux de l'urbanisme : j'en ai soulevé deux autres dans un autre forum, presque sans réponse...peut-être certains ici s'y risqueront-ils !

*sur la prescription civile des illégalités d'urbanisme (L480-13) telle que redéfinie, il est prévu un délai de recours de 2 ans, à condition que l'autorisation d'urbanisme ait été annulée par une juridiction administrative (il n'y a plus de question préjudicielle)... ce qui ramène évidemment le délai à 2 mois ! Sachant que la fraude ne prolongeait pas jusqu'à maintenant le délai de recours des tiers, le fait-elle maintenant puisque la juridiction civile peut considérer que l'acte obtenu par fraude n'existe pas ?

*sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les travaux soumis à DT réalisés sans DT (alinéa e))

*sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les changement de destination réalisés sans PC, la construction initiale ayant elle fait l'objet d'un PC.

Qu'en pensent les forumistes ?

cordialement
Emmanuel

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sur la prescription civile des illégalités d'urbanisme (L480-13) telle que redéfinie, il est prévu un délai de recours de 2 ans, à condition que l'autorisation d'urbanisme ait été annulée par une juridiction administrative (il n'y a plus de question préjudicielle)... ce qui ramène évidemment le délai à 2 mois ! Sachant que la fraude ne prolongeait pas jusqu'à maintenant le délai de recours des tiers, le fait-elle maintenant puisque la juridiction civile peut considérer que l'acte obtenu par fraude n'existe pas ?

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sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les travaux soumis à DT réalisés sans DT (alinéa e))

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Pour ce qui est du changement de destination, la nouvelle mouture du code veut qu'un changement de destination se fasse par déclaration préalable (non plus par PC) ainsi on rentre dans le cadre de la non opposition à une déclaration préalable.

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Initialement entré par vinzz

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sur la prescription civile des illégalités d'urbanisme (L480-13) telle que redéfinie, il est prévu un délai de recours de 2 ans, à condition que l'autorisation d'urbanisme ait été annulée par une juridiction administrative (il n'y a plus de question préjudicielle)... ce qui ramène évidemment le délai à 2 mois ! Sachant que la fraude ne prolongeait pas jusqu'à maintenant le délai de recours des tiers, le fait-elle maintenant puisque la juridiction civile peut considérer que l'acte obtenu par fraude n'existe pas ?

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Non, pas exactement, le délai de 2 ans (avant de 5) est celui dans lequel l'on peut demander la condamnation devant le juge civil du voisin qui a commis une faute en construisant en méconnaissance des regles d'urbanisme. Si le PC n'a pas été attaqué dans les 2 mois, alors cette demande ne peut etre qu'indemnitaire, avant on pouvait également demander la démolition.

Et la fraude a toujours eu pour effet de proroger le délai de retrait, de sorte que si un tiers ne peut se prévaloir d'une faute pour attaquer un PC en arguant qu'il a été obtenu par fraude, il peut en revanche saisir le maire d'une demande tendant à ce qu'il retire un PC obtenu par fraude et, en cas de rejet de sa demande de retrait, attaquer le refus du maire devant le TA, en sollicitant qu'il soit fait, en outre, injonction au maire de prononcer cette mesure de retrait.

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sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les travaux soumis à DT réalisés sans DT (alinéa e))

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C'est vrai que c'est bizarre. Les juges vont devoir broder....

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Pour ce qui est du changement de destination, la nouvelle mouture du code veut qu'un changement de destination se fasse par déclaration préalable (non plus par PC) ainsi on rentre dans le cadre de la non opposition à une déclaration préalable.

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.

Pas tout à fait, le décret d'application doit, selon l'article L.421-1 du CU dispose "les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis"

Les changements de destination les plus importants seront donc soumis à PC, et les autres à DT.

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Bien cordialement,

Vincent

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Initialement entré par vinzz

Emmanuel, quand tu dis que le voisin constate pendant ou après les travaux la "fraude", tu vises certainement des cas (l'immense majorité) où le titulaire du PC n'aura pas réellement fraudé, mais violé son PC. Cad qu'il aura dit que sur sa demande de PC qu'il va construire à 10 m et il construira à 11 m. Il n'y a pas fraude mais commission d'un délit pénal: la violation des prescriptions de l'arreté de PC qui se prescrit par 3 ans à compter de l'achevement des travaux et qui peut aboutir à la démolition de la partie illégalement construite.

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En tout état de cause, si tu obtiens, meme 10 ans après, un jugement du TA annulant la décision par laquelle le maire a refusé de retirer un PC obtenu par fraude avec une injonction de faire, le maire sera donc tenu d'obtempérer et retirera le PC. La construction sera donc rétroactivement irrégulière. Si la régularisation n'est pas possible, l'exécution de la décision de justice supposera nécessairement la démolition de l'ouvrage, cette mesure étant alors prescrite par le juge civil, mais sera différente de la mesure de démolition sollicitée par le voisin sur la base de 480-13 ou ordonnée par le juge pénal. Mais, bon, il est vrai que ceci est assez théorique car en pratique il est très très rare de voir une construction démolie à la suite de l'annulation ou du retrait du PC.

Bien cordialement,

Vincent.

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Initialement entré par wroomsi

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Initialement entré par vinzz

En tout état de cause, si tu obtiens, meme 10 ans après, un jugement du TA annulant la décision par laquelle le maire a refusé de retirer un PC obtenu par fraude avec une injonction de faire, le maire sera donc tenu d'obtempérer et retirera le PC. La construction sera donc rétroactivement irrégulière. Si la régularisation n'est pas possible, l'exécution de la décision de justice supposera nécessairement la démolition de l'ouvrage, cette mesure étant alors prescrite par le juge civil, mais sera différente de la mesure de démolition sollicitée par le voisin sur la base de 480-13 ou ordonnée par le juge pénal. Mais, bon, il est vrai que ceci est assez théorique car en pratique il est très très rare de voir une construction démolie à la suite de l'annulation ou du retrait du PC.

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là je ne suis pas sûr de te suivre: une construction rétroactivement irrégulière ne me semble pas démolissable après 3 ans, si ?

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Initialement entré par bebert1
Elle pose quand même des difficultés... je m'explique :
Un permis est accordé par le Maire le 1er janvier. L'affichage sur le terrain est réalisé le 1er février. le 15 mars, vous déposez un recours gracieux à l'encontre de ce permis.
Quinze jours aprés, si le permis n'est pas retiré, vous n'avez plus rien à attendre du recours gracieux car le Maire ne pourra plus le retirer, le délai des trois mois courrant à compter la signature de l'arrêté.

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est-ce que malgré cette impossibilité de retrait par la mairie, le recours gracieux joue bien quand même pour nous comme un "prolongateur" pour un recours contentieux administratif ? Avons-nous bien toujours 2 mois à partir soit d'une réponse de la mairie, soit des 2 mois après la date de notre recours gracieux (en cas non-réponse) ?

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Initialement entré par rgil

Bonjour,
Nous avons fait un recours gracieux (dans la limite des 2mois après le dernier des deux affichages terrain/mairie), et la mairie nous explique qu'elle ne peut plus retirer le permis, puisque les 4 mois par rapport au premier affichage sont dépassés. La mairie tente donc uniquement de faire modifier le PC par son bénéficiaire (qui refuse pour un deux points).

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Notre angoisse est : est-ce que malgré cette impossibilité de retrait par la mairie, le recours gracieux joue bien quand même pour nous comme un "prolongateur" pour un recours contentieux administratif ? Avons-nous bien toujours 2 mois à partir soit d'une réponse de la mairie, soit des 2 mois après la date de notre recours gracieux (en cas non-réponse) ?

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Car ça limite quand même pas mal l'intérêt du recours gracieux auprès de la mairie dans ces cas-là... La mairie n'ayant plus de pouvoir, elle ne peut pas vraiment "répondre" à ce recours. Elle peut juste (ce qu'elle a fait) tenter de faire changer d'avis le bénéficiaire du PC (qui est en train de faire modifier son permis sur un des points, mais refuse de changer sur l'autre point).
Je n'ai pas trouvé grand chose sur le web sur ce cas précis.

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Les jurisprudences Dame Cachet et Ville de Bagneux s'appliquent toujours


Il résulte de l'économie générale de l'article 23 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations que son 3° permet à l'Administration de retirer, pour illégalité, une décision implicite d'acceptation, que des mesures d'information des tiers aient été ou non mises en oeuvre à la suite de l'intervention de cette décision, dès lors que l'annulation de cette décision a été demandée au juge, et tant que celui-ci n'a pas statué. Alors même qu'aucune mesure d'information des tiers n'aurait été mise en oeuvre, le retrait de la décision attaquée est possible après l'expiration du délai de deux mois mentionné au 2° de l'article 23, dès lors qu'un recours contentieux a été formé.
Source
CE, avis, 12 oct. 2006, n° 292263, Cavallo épse Cronier : Juris-Data n° 2006-070842 Sera mentionné aux tables du Lebon
JCP A 2006, act. 860

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vous avez bien sur une "preuve" du fait que l'affichage n'a pas été fait avant... (constat d'huissier ou témoignages écrits de voisins par exemple...)

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oui, sous la réserve rappelée ci-dessus... Vous avez bien deux mois après la réponse de la commune, si vous avez bien notifié le recours gracieux au bénéficiaire du PC... Ces deux mois courrent à partir de la décision explicite ou implicite de la commune : la décision implicite (non écrite) de la commune intervenant deux mois après l'envoi de votre recours gracieux.

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"Ce n'est pas la crainte de la peine qui doit rendre l'homme bon, mais l'amour de la justice."
[Chevalier de Méré]

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Initialement entré par Cloclo

Bonjour,

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Je voudrais savoir si le décret d'application de la loi ELN est paru et si l'article L424-5 (délai dont dispose le maire pour retirer le permis de construire non conforme) est applicable ?

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En effet, j'ai un litige avec un voisin qui fait construire un logement non conforme aux règles d'urbanisme et j'aimerais savoir si je peux demander au Maire de lui retirer le permis de construire ?

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Merci d'avance,
CB

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Initialement entré par Cloclo

Bonjour,

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En fait, le dossier est assez complexe.

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Je vais essayer d’en faire une synthèse aussi brève que possible.

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Quand j’arrive chez ma mère pour les vacances de la Toussaint (j’habite à 400 km), je constate un chantier en cours à côté de chez ma mère.
Un panneau de chantier est apposé mais illisible.Ma mère m’informe qu’elle et les deux autres voisins concernés par l’agrandissement de l’habitation (mitoyenneté et distance du nouveau bâtiment par rapport aux constructions existantes ne respectant pas les règles d’urbanisme) ont signé sur papier libre un document comme quoi ils ne s’opposent pas au projet d’agrandissement.

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Cette démarche me semblant très étonnante, je me renseigne donc au service d’urbanisme de la Mairie sur ce projet en indiquant le nom du pétitionnaire et l’adresse de la construction en cours, le panneau de chantier étant illisible et incomplet.

Le service d’urbanisme m’informe que ce document signé par ma mère était nécessaire au préalable à la délivrance du permis de construire comme l’agrandissement ne respecte pas les règles d’urbanisme de la commune.

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Mais l’élu siégeant en commission d’urbanisme m’informe aussi que ce document n’a aucune valeur juridique. J’avoue que je n’ai réussi à avoir des explications claires sur la « valeur » de ce document.

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De fait, il a été signé par les trois voisins le 2 juillet 2006, donc avant que le permis de construire ne soit délivré le 17 juillet 2006.
Comme je suis copropriétaire avec ma mère de deux des logements auxquels la construction porte préjudice et que je n'ai pas été consultée pour accord, j’envoie une lettre en A/R au maire pour contester le permis de construire et demande un RDV afin d'obtenir des explications sur ce PC non conforme aux règles d'urbanisme de la commune.

Q1 : Ces documents ont-t-ils une quelconque valeur sachant que sans ces documents le PC n’aurait pas été accordé d’après ce que la Mairie m'a dit ?

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La mairie me fait, à ma demande, une copie du dossier du PC mais refuse de me faire une copie des documents manuscrits. J’insiste et réussi à avoir une copie du document que ma mère a signé mais pas de celui des voisins.

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J’étudie donc le PC et les plans joints et constate que le PC a été délivré par dérogation aux règles d’urbanisme de la commune.

Je cite :
« Vu la demande de PC susvisée,
Vu le CU…,
Vu le POS…,
Vu la révision simplifiée du PLU….,
Vu l’avis des services de Nantes Métropole….,
Vu récépisssé de dépôt dune demande de démolir en date du 12 juillet 2006,
- Considérant que l’implantation des bâtiments existants, à l’adossement des limites séparatives, méconnaît les dispositions de l’article UBb 7-2 qui imposent, un retrait de l’habitat équivalent à la hauteur du faîtage de la construction lorsque la limite n’aboutit pas directement à la voie, et qui limitent l’emprise au sol des constructions annexes à 50 m2 et la hauteur à l’adossement à 3.2m,
- Considérant la configuration géométrique particulière de la parcelle ; en drapeau au droit de la voie d’accès et en lanière sur une faible largeur variant de 3 mètres à 6 mètres,
- Considérant que le projet de surélévation de l’extension des bâtiments existants vient dans le prolongement du bâti, au droit de la marge de recul existante par rapport aux limites séparatives,
- Considérant que les travaux projetés permettront la reprise et la mise en valeur du bâti existant et de conforter ainsi, le logement existant,


ARRETE

Article 1 : Le PC est accordé par adaptation mineure aux dispositions de l’article UBb 7-2 du règlement du POS pour le projet décrit dans la demande susvisée. »

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Les autres articles concernent le raccordement aux eaux usées, pluviales, les taxes, les enduits, la nature de la couverture, les velux.

L’Article 9 précise que la présente décision est transmise au représentant de l’Etat dans les conditions prévues à l’article 421-2-4 du Code de l’urbanisme et qu’elle est exécutoire dès sa réception.

Le permis est signé en date du 17/07/2006.

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J’ai envoyé ce jour une nouvelle lettre en AR au maire de la ville pour lui demande de retirer le permis de construire en vertu de la jurisprudence Ternon puisque ce PC est illégal et que les dispositions des articles A421-7 et R421-39 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées (ma mère était en vacances lorsque le panneau a peut-être été affiché et le pétitionnaire ne peut apporter la preuve que l’affichage a été réalisé pendant deux mois).

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Q2 : Quand se termine le délai de quatre mois (il semblerait que ce délai se compte de quantième à quantième)? J’ai RDV avec le maire le vendredi 17/11/2006 à 17h00.
Pourra-t-il encore donner une suite favorable à ma demande de retrait du PC ?

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J’ai peu d’espoir d’aboutir dans ma démarche bien que j’ai prévenu le Maire que je suis disposée à effectuer un recours au TA assorti de conclusions aux fins de suspension (article L.521-1 du Code de justice administrative) afin de suspendre le PC dans l’attente que le TA se prononce sur la requête (j'ai repris les termes de votre post sur les modes de contentieux).

Q3 : Comment réaliser une telle requête auprès du TA si je suis obligée d’en arriver à cette extrême?

Merci d’avance de votre aide dans cette affaire tordue.

P.S. Je dispose d’un plan que j’ai réalisé sous tableur que je peux vous transmettre par mail pour que vous compreniez mieux la configuration géographique des lieux qui est biscornue (il s’agit de maisons anciennes du début du 20ième siècle)

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Cette action purement civile, d'ordre contractuelle, permet au constructeur de contrevenir aux règles de constructions impoosées par le code civil (limite et mitoyenneté, création de vues, etc...).

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Est-il écrit dans le POS que l'accord du voisin pourra être requis ?

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L'élu a raison: aucune valeur pour l'urbanisme, et valeur insuffisante pour le civil puisque vous n'avez pas signé alors que vous êtes proprio

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ce type d'adaptation dite mineure au règlement de POS est toujours possible, et, en cas de contentieux, son caractère "mineur" est laissé à l'appréciation du juge qui vérifie la motivation de la décision (d'où l'argumentation du maire sur l'alignement...).

A noter dans les tablettes: seul le 4° "considérant" est solide, le deuxième étant totalement débile et même dangereux pour la validité du PC! (ça n'engage que moi)

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vous aviez donc jusqu'au 17 septembre 2006 pour le contester sur le respect des règles d'urbanisme sauf affichage plus tardif ...

Les travaux sont-ils finis ?
L'affichage a-t-il été maintenu deux mois ?
Si c'est illisible, faites constater par des tiers, éventuellement par un huissier.

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Q2 : Quand se termine le délai de quatre mois (il semblerait que ce délai se compte de quantième à quantième)? J’ai RDV avec le maire le vendredi 17/11/2006 à 17h00.
Pourra-t-il encore donner une suite favorable à ma demande de retrait du PC ?
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en gros, ça le regarde : à vous de préparer le contentieux...

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Donc faites constater l'absence ou l'insuffisance d'affichage (témoignages de voisins par exemple) et pensez à notifier votrre recours gracieux

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Appelez votre assurance habitation (clause de protection juridique ?).

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