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bobleponge
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  14:26:33  Voir le profil
Bonjour,

Il est vrai que le L424-5 semble très à l'avantage du bénéficiaire de permis car sur cette base un tribunal ne peut retirer le permis même si il est illégal (à moins que la procédure dure moins longtemps que 3 mois, ce qui me semble irréel).

cordialement,

bob.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  14:46:55  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par bobleponge

Bonjour,

Il est vrai que le L424-5 semble très à l'avantage du bénéficiaire de permis car sur cette base un tribunal ne peut retirer le permis même si il est illégal (à moins que la procédure dure moins longtemps que 3 mois, ce qui me semble irréel).

cordialement,

bob.



Non, là , je crois qu'il y a une petite incompréhension !
Au maire, le pouvoir de retirer un PC parce qu'il constate que l'autorisation qu'il a accordée est illégale... en général parce qu'un voisin aura attiré son attention là dessus!
Au tribunal administratif le pouvoir d'annuler un PC parce que l'autorisation accordée a été déclarée illégale à l'issue de la procédure contradictoire de l'instance.

cordialement
Emmanuel
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bobleponge
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  15:34:13  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par wroomsi

ça n'est à mon avis pas la seule incohérence procédurale de la loi ENL et autres textes de 2006 relatifs au contentieux de l'urbanisme : j'en ai soulevé deux autres dans un autre forum, presque sans réponse...peut-être certains ici s'y risqueront-ils !

*sur la prescription civile des illégalités d'urbanisme (L480-13) telle que redéfinie, il est prévu un délai de recours de 2 ans, à condition que l'autorisation d'urbanisme ait été annulée par une juridiction administrative (il n'y a plus de question préjudicielle)... ce qui ramène évidemment le délai à 2 mois ! Sachant que la fraude ne prolongeait pas jusqu'à maintenant le délai de recours des tiers, le fait-elle maintenant puisque la juridiction civile peut considérer que l'acte obtenu par fraude n'existe pas ?

*sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les travaux soumis à DT réalisés sans DT (alinéa e))

*sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les changement de destination réalisés sans PC, la construction initiale ayant elle fait l'objet d'un PC.

Qu'en pensent les forumistes ?

cordialement
Emmanuel




Pour ce qui est du changement de destination, la nouvelle mouture du code veut qu'un changement de destination se fasse par déclaration préalable (non plus par PC) ainsi on rentre dans le cadre de la non opposition à une déclaration préalable.

cordialement,

bob.
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vinzz
Pilier de forums

767 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  16:16:45  Voir le profil
Citation :
sur la prescription civile des illégalités d'urbanisme (L480-13) telle que redéfinie, il est prévu un délai de recours de 2 ans, à condition que l'autorisation d'urbanisme ait été annulée par une juridiction administrative (il n'y a plus de question préjudicielle)... ce qui ramène évidemment le délai à 2 mois ! Sachant que la fraude ne prolongeait pas jusqu'à maintenant le délai de recours des tiers, le fait-elle maintenant puisque la juridiction civile peut considérer que l'acte obtenu par fraude n'existe pas ?


Non, pas exactement, le délai de 2 ans (avant de 5) est celui dans lequel l'on peut demander la condamnation devant le juge civil du voisin qui a commis une faute en construisant en méconnaissance des regles d'urbanisme. Si le PC n'a pas été attaqué dans les 2 mois, alors cette demande ne peut etre qu'indemnitaire, avant on pouvait également demander la démolition.

Et la fraude a toujours eu pour effet de proroger le délai de retrait, de sorte que si un tiers ne peut se prévaloir d'une faute pour attaquer un PC en arguant qu'il a été obtenu par fraude, il peut en revanche saisir le maire d'une demande tendant à ce qu'il retire un PC obtenu par fraude et, en cas de rejet de sa demande de retrait, attaquer le refus du maire devant le TA, en sollicitant qu'il soit fait, en outre, injonction au maire de prononcer cette mesure de retrait.


Citation :
sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les travaux soumis à DT réalisés sans DT (alinéa e))



C'est vrai que c'est bizarre. Les juges vont devoir broder....

Citation :

Pour ce qui est du changement de destination, la nouvelle mouture du code veut qu'un changement de destination se fasse par déclaration préalable (non plus par PC) ainsi on rentre dans le cadre de la non opposition à une déclaration préalable.

.

Pas tout à fait, le décret d'application doit, selon l'article L.421-1 du CU dispose "les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis"

Les changements de destination les plus importants seront donc soumis à PC, et les autres à DT.

Bien cordialement,

Vincent


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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  17:29:30  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par vinzz

Citation :
sur la prescription civile des illégalités d'urbanisme (L480-13) telle que redéfinie, il est prévu un délai de recours de 2 ans, à condition que l'autorisation d'urbanisme ait été annulée par une juridiction administrative (il n'y a plus de question préjudicielle)... ce qui ramène évidemment le délai à 2 mois ! Sachant que la fraude ne prolongeait pas jusqu'à maintenant le délai de recours des tiers, le fait-elle maintenant puisque la juridiction civile peut considérer que l'acte obtenu par fraude n'existe pas ?


Non, pas exactement, le délai de 2 ans (avant de 5) est celui dans lequel l'on peut demander la condamnation devant le juge civil du voisin qui a commis une faute en construisant en méconnaissance des regles d'urbanisme. Si le PC n'a pas été attaqué dans les 2 mois, alors cette demande ne peut etre qu'indemnitaire, avant on pouvait également demander la démolition.

Et la fraude a toujours eu pour effet de proroger le délai de retrait, de sorte que si un tiers ne peut se prévaloir d'une faute pour attaquer un PC en arguant qu'il a été obtenu par fraude, il peut en revanche saisir le maire d'une demande tendant à ce qu'il retire un PC obtenu par fraude et, en cas de rejet de sa demande de retrait, attaquer le refus du maire devant le TA, en sollicitant qu'il soit fait, en outre, injonction au maire de prononcer cette mesure de retrait.


oui, Vincent, je suis bien d'accord, mais : prenons un PC obtenu par fraude; un tiers veut attaquer lorsqu'il constate la fraude qui le dérange, mettons à la fin des travaux un an après le PC accordé; il met le maire en demeure de constater la fraude et de retirer le PC; le maire refuse; le tiers attaque le refus ; il gagne une injonction de retrait 18 mois après (durée normale et moyenne observée); le PC est retiré tranquillement... 6 mois après le jugement (délai pas aberrant !) ... et... ni le tiers ni le proc' ne peuvent exiger la démolition: il y a eu prescription de l'action civile en démolition (L480-13) ET de l'action pénale en démolition (L480-1). Ma solution initiale permettait donc au tribunal civil de se saisir de la fraude, mais je ne suis pas sur que ça soit possible !
Citation :

Citation :
sur la prescription administrative objet de nos derniers échanges, les règles introduites par le L424-5 ne précisent rien sur les travaux soumis à DT réalisés sans DT (alinéa e))



et là on va rire pour les travaux qui ont preogressivement rustiné des batiments à coup de SHON<20m2
Citation :

C'est vrai que c'est bizarre. Les juges vont devoir broder....

gageons que les aiguilles permettront aussi de tricoter
Citation :

Citation :

Pour ce qui est du changement de destination, la nouvelle mouture du code veut qu'un changement de destination se fasse par déclaration préalable (non plus par PC) ainsi on rentre dans le cadre de la non opposition à une déclaration préalable.

.

Pas tout à fait, le décret d'application doit, selon l'article L.421-1 du CU dispose "les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis"

Les changements de destination les plus importants seront donc soumis à PC, et les autres à DT.


il est de plus en plus évident que les changements de destination forment un sujet trop complexe pour qu'ils puissent être facilement intégrés à des procédures élaborées pour des constructions!
Citation :


Bien cordialement,

Vincent





Très cordialement aussi.
Emmanuel
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vinzz
Pilier de forums

767 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  17:56:50  Voir le profil
Emmanuel, quand tu dis que le voisin constate pendant ou après les travaux la "fraude", tu vises certainement des cas (l'immense majorité) où le titulaire du PC n'aura pas réellement fraudé, mais violé son PC. Cad qu'il aura dit que sur sa demande de PC qu'il va construire à 10 m et il construira à 11 m. Il n'y a pas fraude mais commission d'un délit pénal: la violation des prescriptions de l'arreté de PC qui se prescrit par 3 ans à compter de l'achevement des travaux et qui peut aboutir à la démolition de la partie illégalement construite.

En tout état de cause, si tu obtiens, meme 10 ans après, un jugement du TA annulant la décision par laquelle le maire a refusé de retirer un PC obtenu par fraude avec une injonction de faire, le maire sera donc tenu d'obtempérer et retirera le PC. La construction sera donc rétroactivement irrégulière. Si la régularisation n'est pas possible, l'exécution de la décision de justice supposera nécessairement la démolition de l'ouvrage, cette mesure étant alors prescrite par le juge civil, mais sera différente de la mesure de démolition sollicitée par le voisin sur la base de 480-13 ou ordonnée par le juge pénal. Mais, bon, il est vrai que ceci est assez théorique car en pratique il est très très rare de voir une construction démolie à la suite de l'annulation ou du retrait du PC.

Bien cordialement,

Vincent.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 04 sept. 2006 :  18:20:07  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par vinzz

Emmanuel, quand tu dis que le voisin constate pendant ou après les travaux la "fraude", tu vises certainement des cas (l'immense majorité) où le titulaire du PC n'aura pas réellement fraudé, mais violé son PC. Cad qu'il aura dit que sur sa demande de PC qu'il va construire à 10 m et il construira à 11 m. Il n'y a pas fraude mais commission d'un délit pénal: la violation des prescriptions de l'arreté de PC qui se prescrit par 3 ans à compter de l'achevement des travaux et qui peut aboutir à la démolition de la partie illégalement construite.

non, non, je visais bien le cas de la fraude... parce que le voisin gêné est aller consulter le PC pour vérifier si il a été respecté, qu'il a constaté que ledit PC était respecté à la lettre, mais obtenu par fraude...
Citation :

En tout état de cause, si tu obtiens, meme 10 ans après, un jugement du TA annulant la décision par laquelle le maire a refusé de retirer un PC obtenu par fraude avec une injonction de faire, le maire sera donc tenu d'obtempérer et retirera le PC. La construction sera donc rétroactivement irrégulière. Si la régularisation n'est pas possible, l'exécution de la décision de justice supposera nécessairement la démolition de l'ouvrage, cette mesure étant alors prescrite par le juge civil, mais sera différente de la mesure de démolition sollicitée par le voisin sur la base de 480-13 ou ordonnée par le juge pénal. Mais, bon, il est vrai que ceci est assez théorique car en pratique il est très très rare de voir une construction démolie à la suite de l'annulation ou du retrait du PC.

Bien cordialement,

Vincent.

là je ne suis pas sûr de te suivre: une construction rétroactivement irrégulière ne me semble pas démolissable après 3 ans, si ?

cordialement
Emmanuel
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machane
Contributeur débutant

12 réponses

Posté - 06 sept. 2006 :  08:25:15  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par wroomsi


Citation :
Initialement entré par vinzz

En tout état de cause, si tu obtiens, meme 10 ans après, un jugement du TA annulant la décision par laquelle le maire a refusé de retirer un PC obtenu par fraude avec une injonction de faire, le maire sera donc tenu d'obtempérer et retirera le PC. La construction sera donc rétroactivement irrégulière. Si la régularisation n'est pas possible, l'exécution de la décision de justice supposera nécessairement la démolition de l'ouvrage, cette mesure étant alors prescrite par le juge civil, mais sera différente de la mesure de démolition sollicitée par le voisin sur la base de 480-13 ou ordonnée par le juge pénal. Mais, bon, il est vrai que ceci est assez théorique car en pratique il est très très rare de voir une construction démolie à la suite de l'annulation ou du retrait du PC.




là je ne suis pas sûr de te suivre: une construction rétroactivement irrégulière ne me semble pas démolissable après 3 ans, si ?




Cette dernière question posée par Emmanuel est fort intéressante car le cas se rencontre souvent en pratique.
Que devient une construction déclarée rétroactivement irrégulière par une décision de justice plus de 3 ans après l'achèvement des travaux? Quelles sont les suites d'une telle décision?
J'avoue ma curiosité de connaître la réponse!

machane ^-^
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rgil
Contributeur débutant

10 réponses

Posté - 06 nov. 2006 :  10:14:40  Voir le profil
Bonjour,
Citation :
Initialement entré par bebert1
Elle pose quand même des difficultés... je m'explique :
Un permis est accordé par le Maire le 1er janvier. L'affichage sur le terrain est réalisé le 1er février. le 15 mars, vous déposez un recours gracieux à l'encontre de ce permis.
Quinze jours aprés, si le permis n'est pas retiré, vous n'avez plus rien à attendre du recours gracieux car le Maire ne pourra plus le retirer, le délai des trois mois courrant à compter la signature de l'arrêté.

C'est un peu notre cas : malgré deux irrégularités fortes, un permis de construire a été accepté en avril, et affiché en mairie, puis affiché sur le terrain en septembre, lors du début des travaux.
Nous avons fait un recours gracieux (dans la limite des 2mois après le dernier des deux affichages terrain/mairie), et la mairie nous explique qu'elle ne peut plus retirer le permis, puisque les 4 mois par rapport au premier affichage sont dépassés. La mairie tente donc uniquement de faire modifier le PC par son bénéficiaire (qui refuse pour un deux points).

Notre angoisse est : est-ce que malgré cette impossibilité de retrait par la mairie, le recours gracieux joue bien quand même pour nous comme un "prolongateur" pour un recours contentieux administratif ? Avons-nous bien toujours 2 mois à partir soit d'une réponse de la mairie, soit des 2 mois après la date de notre recours gracieux (en cas non-réponse) ?

Car ça limite quand même pas mal l'intérêt du recours gracieux auprès de la mairie dans ces cas-là... La mairie n'ayant plus de pouvoir, elle ne peut pas vraiment "répondre" à ce recours. Elle peut juste (ce qu'elle a fait) tenter de faire changer d'avis le bénéficiaire du PC (qui est en train de faire modifier son permis sur un des points, mais refuse de changer sur l'autre point).
Je n'ai pas trouvé grand chose sur le web sur ce cas précis.
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vinzz
Pilier de forums

767 réponses

Posté - 06 nov. 2006 :  10:22:05  Voir le profil
Citation :
est-ce que malgré cette impossibilité de retrait par la mairie, le recours gracieux joue bien quand même pour nous comme un "prolongateur" pour un recours contentieux administratif ? Avons-nous bien toujours 2 mois à partir soit d'une réponse de la mairie, soit des 2 mois après la date de notre recours gracieux (en cas non-réponse) ?


Sur que oui, la JP Ternon n'a évidemment pas eu pour effet d'anhiler l'effet d'un recours gracieux mais seulement pour objet d'encadrer le pouvoir de retrait de l'administration.

Bien cordialement,

Vincent
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 06 nov. 2006 :  10:29:34  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par rgil

Bonjour,
Nous avons fait un recours gracieux (dans la limite des 2mois après le dernier des deux affichages terrain/mairie), et la mairie nous explique qu'elle ne peut plus retirer le permis, puisque les 4 mois par rapport au premier affichage sont dépassés. La mairie tente donc uniquement de faire modifier le PC par son bénéficiaire (qui refuse pour un deux points).
vous avez bien sur une "preuve" du fait que l'affichage n'a pas été fait avant... (constat d'huissier ou témoignages écrits de voisins par exemple...)
Citation :

Notre angoisse est : est-ce que malgré cette impossibilité de retrait par la mairie, le recours gracieux joue bien quand même pour nous comme un "prolongateur" pour un recours contentieux administratif ? Avons-nous bien toujours 2 mois à partir soit d'une réponse de la mairie, soit des 2 mois après la date de notre recours gracieux (en cas non-réponse) ?
oui, sous la réserve rappelée ci-dessus... Vous avez bien deux mois après la réponse de la commune, si vous avez bien notifié le recours gracieux au bénéficiaire du PC... Ces deux mois courrent à partir de la décision explicite ou implicite de la commune : la décision implicite (non écrite) de la commune intervenant deux mois après l'envoi de votre recours gracieux.
Citation :

Car ça limite quand même pas mal l'intérêt du recours gracieux auprès de la mairie dans ces cas-là... La mairie n'ayant plus de pouvoir, elle ne peut pas vraiment "répondre" à ce recours. Elle peut juste (ce qu'elle a fait) tenter de faire changer d'avis le bénéficiaire du PC (qui est en train de faire modifier son permis sur un des points, mais refuse de changer sur l'autre point).
Je n'ai pas trouvé grand chose sur le web sur ce cas précis.

Quand vous lancerez un recours contentieux, la commune "récupèrera" sa capacité à retirer le PC irrégulier : je reprends ici une info de l'éditeur LexisNexis
Citation :
Les jurisprudences Dame Cachet et Ville de Bagneux s'appliquent toujours


Il résulte de l'économie générale de l'article 23 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations que son 3° permet à l'Administration de retirer, pour illégalité, une décision implicite d'acceptation, que des mesures d'information des tiers aient été ou non mises en oeuvre à la suite de l'intervention de cette décision, dès lors que l'annulation de cette décision a été demandée au juge, et tant que celui-ci n'a pas statué. Alors même qu'aucune mesure d'information des tiers n'aurait été mise en oeuvre, le retrait de la décision attaquée est possible après l'expiration du délai de deux mois mentionné au 2° de l'article 23, dès lors qu'un recours contentieux a été formé.
Source
CE, avis, 12 oct. 2006, n° 292263, Cavallo épse Cronier : Juris-Data n° 2006-070842 Sera mentionné aux tables du Lebon
JCP A 2006, act. 860


cordialement
Emmanuel Wormser

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vinzz
Pilier de forums

767 réponses

Posté - 06 nov. 2006 :  10:31:53  Voir le profil
Une précision Emmanuel, cet avis d'octobre 2006 concerne le retrait des décisions implicites (comme une décision tacite de non-opposition à une DT).

Tres cordialement,

Vincent
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 06 nov. 2006 :  10:43:38  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
existe t il un avis, une décision ou une loi allant dans le même sens pour les décision explicite ?

j'ai lu aussi (mais z'où?) que l'accord d'un nouveau PC au bénéficiaire d'un PC initial faisant l'objet d'un recours contentieux vaut retrait implicite du PC initial ... Y a t il un lien ?

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 nov. 2006 10:50:59
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rgil
Contributeur débutant

10 réponses

Posté - 06 nov. 2006 :  10:52:58  Voir le profil
Citation :
vous avez bien sur une "preuve" du fait que l'affichage n'a pas été fait avant... (constat d'huissier ou témoignages écrits de voisins par exemple...)

Tout ce que nous avons lu indique le contraire : ce serait au bénéficiaire du permis de prouver que la date d'affichage est autre que celle que nous indiquons (ceci dit, la date véritable, que nous indiquons, n'a été contestée par personne). D'ou la nécessité souvent pour le bénéficiaire de faire un constat d'huissier.
Citation :
oui, sous la réserve rappelée ci-dessus... Vous avez bien deux mois après la réponse de la commune, si vous avez bien notifié le recours gracieux au bénéficiaire du PC... Ces deux mois courrent à partir de la décision explicite ou implicite de la commune : la décision implicite (non écrite) de la commune intervenant deux mois après l'envoi de votre recours gracieux.


Oui, nous avons l'AR. Ce qui nous faisait peur, dans tous les textes lus, c'est ce "décision de la commune", car la commune après les 4 mois d'affichage mairie n'a plus vraiment pouvoir de "réponse" ou de "décision", mais juste de conciliation.

Merci à vous deux.
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karla
Contributeur vétéran

100 réponses

Posté - 09 nov. 2006 :  13:46:07  Voir le profil
Pour aider les forumistes à rédiger leur requête introductive d'instance, je mets à dispo un plan rapide :
Attention, dans certains cas, un recours gracieux est obligatoire avant de saisir le Tribunal Administratif (cas des militaires, de certains fonctionnaires...).

"POUR : M. habitant....

CONTRE : un arrêté de M..... de ... en date du.... portant sur.......

I.FAITS
(Il vous faut aller dans les faits, jusqu'à l'obtention de la décision, à chaque étape, faire référence aux pièces (documents) sur lesquelles vous vous appuyez et que vous joindrez à votre requête, et dont vous devez dresser l'inventaire annexé à la requête : .... (voir pièce n° 1),(voir pièce n° 2)....
Et après votre signature de la requête :
Inventaire des pièces jointes :
Pièce n° 1 : ....
Pièce n° 2 : ....
dans ces pièces, doit figurer : la demande de permis de construire( par exemple), les pièces du dossier, la décision de refus, sa notification...)
Un arrêté a été délivré à ... par ... le .... en date du ....
Il porte sur.... bla bla bla....

II. DISCUSSION
1/ Sur la recevabilité de la requête

- votre intérêt à agir (voisin)
- les délais : délivrance de l'arrêté, ou défaut d'affichage
- notification : indiquez qu'il en sera apporté justification
(A ce stade la requête est donc recevable et sera examinée au fond)

2/Sur le bien fondé(Puis vous enchaînez sur l'illégalité des motifs en exposant vos arguments pour faire annuler cette décision)

PAR CES MOTIFS ET SOUS TOUTES RESERVES
- Annuler la décision
(nommer la décision);
- Enjoindre à l'administration... (désigner l'administration concernée : M. le Ministre de....) de prendre une nouvelle décision....
Fait à ....,le (dater et surtout,signer)."

Bonne rédac à tous !

"Ce n'est pas la crainte de la peine qui doit rendre l'homme bon, mais l'amour de la justice."
[Chevalier de Méré]


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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 13 nov. 2006 :  13:44:32  Voir le profil
Bonjour,
Je voudrais savoir si le décret d'application de la loi ELN est paru et si l'article L424-5 (délai dont dispose le maire pour retirer le permis de construire non conforme) est applicable ?
En effet, j'ai un litige avec un voisin qui fait construire un logement non conforme aux règles d'urbanisme et j'aimerais savoir si je peux demander au Maire de lui retirer le permis de construire ?
Merci d'avance,
CB

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 13 nov. 2006 :  15:22:44  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par Cloclo

Bonjour,
bonjour,
Citation :

Je voudrais savoir si le décret d'application de la loi ELN est paru et si l'article L424-5 (délai dont dispose le maire pour retirer le permis de construire non conforme) est applicable ?
non, comme l'indique les rédactions dans Legifrance de l'article auquel vous faites référence, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 8/12/5 ou dans celle issue de la loi ENL.
Citation :
En effet, j'ai un litige avec un voisin qui fait construire un logement non conforme aux règles d'urbanisme et j'aimerais savoir si je peux demander au Maire de lui retirer le permis de construire ?
De quand date le PC et de quand date l'affichage le plus tardif .
Citation :
Merci d'avance,
CB
De rien

cordialement
Emmanuel Wormser

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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 14 nov. 2006 :  16:04:09  Voir le profil
Bonjour,

En fait, le dossier est assez complexe. Je vais essayer d’en faire une synthèse aussi brève que possible.

Quand j’arrive chez ma mère pour les vacances de la Toussaint (j’habite à 400 km), je constate un chantier en cours à côté de chez ma mère.
Un panneau de chantier est apposé mais illisible.Ma mère m’informe qu’elle et les deux autres voisins concernés par l’agrandissement de l’habitation (mitoyenneté et distance du nouveau bâtiment par rapport aux constructions existantes ne respectant pas les règles d’urbanisme) ont signé sur papier libre un document comme quoi ils ne s’opposent pas au projet d’agrandissement.

Cette démarche me semblant très étonnante, je me renseigne donc au service d’urbanisme de la Mairie sur ce projet en indiquant le nom du pétitionnaire et l’adresse de la construction en cours, le panneau de chantier étant illisible et incomplet.

Le service d’urbanisme m’informe que ce document signé par ma mère était nécessaire au préalable à la délivrance du permis de construire comme l’agrandissement ne respecte pas les règles d’urbanisme de la commune. Mais l’élu siégeant en commission d’urbanisme m’informe aussi que ce document n’a aucune valeur juridique. J’avoue que je n’ai réussi à avoir des explications claires sur la « valeur » de ce document.
De fait, il a été signé par les trois voisins le 2 juillet 2006, donc avant que le permis de construire ne soit délivré le 17 juillet 2006.
Comme je suis copropriétaire avec ma mère de deux des logements auxquels la construction porte préjudice et que je n'ai pas été consultée pour accord, j’envoie une lettre en A/R au maire pour contester le permis de construire et demande un RDV afin d'obtenir des explications sur ce PC non conforme aux règles d'urbanisme de la commune.

Q1 : Ces documents ont-t-ils une quelconque valeur sachant que sans ces documents le PC n’aurait pas été accordé d’après ce que la Mairie m'a dit ?

La mairie me fait, à ma demande, une copie du dossier du PC mais refuse de me faire une copie des documents manuscrits. J’insiste et réussi à avoir une copie du document que ma mère a signé mais pas de celui des voisins.

J’étudie donc le PC et les plans joints et constate que le PC a été délivré par dérogation aux règles d’urbanisme de la commune.

Je cite :
« Vu la demande de PC susvisée,
Vu le CU…,
Vu le POS…,
Vu la révision simplifiée du PLU….,
Vu l’avis des services de Nantes Métropole….,
Vu récépisssé de dépôt dune demande de démolir en date du 12 juillet 2006,
- Considérant que l’implantation des bâtiments existants, à l’adossement des limites séparatives, méconnaît les dispositions de l’article UBb 7-2 qui imposent, un retrait de l’habitat équivalent à la hauteur du faîtage de la construction lorsque la limite n’aboutit pas directement à la voie, et qui limitent l’emprise au sol des constructions annexes à 50 m2 et la hauteur à l’adossement à 3.2m,
- Considérant la configuration géométrique particulière de la parcelle ; en drapeau au droit de la voie d’accès et en lanière sur une faible largeur variant de 3 mètres à 6 mètres,
- Considérant que le projet de surélévation de l’extension des bâtiments existants vient dans le prolongement du bâti, au droit de la marge de recul existante par rapport aux limites séparatives,
- Considérant que les travaux projetés permettront la reprise et la mise en valeur du bâti existant et de conforter ainsi, le logement existant,


ARRETE

Article 1 : Le PC est accordé par adaptation mineure aux dispositions de l’article UBb 7-2 du règlement du POS pour le projet décrit dans la demande susvisée. »


Las autres articles concernent le raccordement aux eaux usées, pluviales, les taxes, les enduits, la nature de la couverture, les velux.

L’Article 9 précise que la présente décision est transmise au représentant de l’Etat dans les conditions prévues à l’article 421-2-4 du Code de l’urbanisme et qu’elle est exécutoire dès sa réception.

Le permis est signé en date du 17/07/2006.

J’ai envoyé ce jour une nouvelle lettre en AR au maire de la ville pour lui demande de retirer le permis de construire en vertu de la jurisprudence Ternon puisque ce PC est illégal et que les dispositions des articles A421-7 et R421-39 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées (ma mère était en vacances lorsque le panneau a peut-être été affiché et le pétitionnaire ne peut apporter la preuve que l’affichage a été réalisé pendant deux mois).

Q2 : Quand se termine le délai de quatre mois (il semblerait que ce délai se compte de quantième à quantième)? J’ai RDV avec le maire le vendredi 17/11/2006 à 17h00.
Pourra-t-il encore donner une suite favorable à ma demande de retrait du PC ?


J’ai peu d’espoir d’aboutir dans ma démarche bien que j’ai prévenu le Maire que je suis disposée à effectuer un recours au TA assorti de conclusions aux fins de suspension (article L.521-1 du Code de justice administrative) afin de suspendre le PC dans l’attente que le TA se prononce sur la requête (j'ai repris les termes de votre post sur les modes de contentieux).

Q3 : Comment réaliser une telle requête auprès du TA si je suis obligée d’en arriver à cette extrême?

Merci d’avance de votre aide dans cette affaire tordue.

P.S. Je dispose d’un plan que j’ai réalisé sous tableur que je peux vous transmettre par mail pour que vous compreniez mieux la configuration géographique des lieux qui est biscornue (il s’agit de maisons anciennes du début du 20ième siècle)

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 14 nov. 2006 :  16:25:00  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par Cloclo

Bonjour,
bonjour,
Citation :
En fait, le dossier est assez complexe.
Meuh non !
Citation :
Je vais essayer d’en faire une synthèse aussi brève que possible.
là c'est moins sûr...
Bon, redeviens-je sérieux
Citation :

Quand j’arrive chez ma mère pour les vacances de la Toussaint (j’habite à 400 km), je constate un chantier en cours à côté de chez ma mère.
Un panneau de chantier est apposé mais illisible.Ma mère m’informe qu’elle et les deux autres voisins concernés par l’agrandissement de l’habitation (mitoyenneté et distance du nouveau bâtiment par rapport aux constructions existantes ne respectant pas les règles d’urbanisme) ont signé sur papier libre un document comme quoi ils ne s’opposent pas au projet d’agrandissement.
Cette action purement civile, d'ordre contractuelle, permet au constructeur de contrevenir aux règles de constructions impoosées par le code civil (limite et mitoyenneté, création de vues, etc...).

Aucun rapport avec l'urbanisme.

Dans la mesure où, copropriétaire, vous n'avez rien signé, les accords obtenus sont insuffisants et la construction, si elle ne respecte pas les règles civiles (voir ce fil de notre autodidacte) peut être mise en cause devant une juridiction civile (avec avocat)
Citation :

Cette démarche me semblant très étonnante, je me renseigne donc au service d’urbanisme de la Mairie sur ce projet en indiquant le nom du pétitionnaire et l’adresse de la construction en cours, le panneau de chantier étant illisible et incomplet.

Le service d’urbanisme m’informe que ce document signé par ma mère était nécessaire au préalable à la délivrance du permis de construire comme l’agrandissement ne respecte pas les règles d’urbanisme de la commune.
N'importe quoi : les accords civils ne regardent pas l'urbanisme...

Est-il écrit dans le POS que l'accord du voisin pourra être requis ?
Citation :
Mais l’élu siégeant en commission d’urbanisme m’informe aussi que ce document n’a aucune valeur juridique. J’avoue que je n’ai réussi à avoir des explications claires sur la « valeur » de ce document.
L'élu a raison: aucune valeur pour l'urbanisme, et valeur insuffisante pour le civil puisque vous n'avez pas signé alors que vous êtes proprio!
Citation :
De fait, il a été signé par les trois voisins le 2 juillet 2006, donc avant que le permis de construire ne soit délivré le 17 juillet 2006.
Comme je suis copropriétaire avec ma mère de deux des logements auxquels la construction porte préjudice et que je n'ai pas été consultée pour accord, j’envoie une lettre en A/R au maire pour contester le permis de construire et demande un RDV afin d'obtenir des explications sur ce PC non conforme aux règles d'urbanisme de la commune.

Q1 : Ces documents ont-t-ils une quelconque valeur sachant que sans ces documents le PC n’aurait pas été accordé d’après ce que la Mairie m'a dit ?
cf plus haut


Citation :
La mairie me fait, à ma demande, une copie du dossier du PC mais refuse de me faire une copie des documents manuscrits. J’insiste et réussi à avoir une copie du document que ma mère a signé mais pas de celui des voisins.
La mairie ne devrait même pas les avoir: ça ne la regarde pas.
Citation :

J’étudie donc le PC et les plans joints et constate que le PC a été délivré par dérogation aux règles d’urbanisme de la commune.

Je cite :
« Vu la demande de PC susvisée,
Vu le CU…,
Vu le POS…,
Vu la révision simplifiée du PLU….,
Vu l’avis des services de Nantes Métropole….,
Vu récépisssé de dépôt dune demande de démolir en date du 12 juillet 2006,
- Considérant que l’implantation des bâtiments existants, à l’adossement des limites séparatives, méconnaît les dispositions de l’article UBb 7-2 qui imposent, un retrait de l’habitat équivalent à la hauteur du faîtage de la construction lorsque la limite n’aboutit pas directement à la voie, et qui limitent l’emprise au sol des constructions annexes à 50 m2 et la hauteur à l’adossement à 3.2m,
- Considérant la configuration géométrique particulière de la parcelle ; en drapeau au droit de la voie d’accès et en lanière sur une faible largeur variant de 3 mètres à 6 mètres,
- Considérant que le projet de surélévation de l’extension des bâtiments existants vient dans le prolongement du bâti, au droit de la marge de recul existante par rapport aux limites séparatives,
- Considérant que les travaux projetés permettront la reprise et la mise en valeur du bâti existant et de conforter ainsi, le logement existant,


ARRETE

Article 1 : Le PC est accordé par adaptation mineure aux dispositions de l’article UBb 7-2 du règlement du POS pour le projet décrit dans la demande susvisée. »

ce type d'adaptation dite mineure au règlement de POS est toujours possible, et, en cas de contentieux, son caractère "mineur" est laissé à l'appréciation du juge qui vérifie la motivation de la décision (d'où l'argumentation du maire sur l'alignement...).

A noter dans les tablettes: seul le 4° "considérant" est solide, le deuxième étant totalement débile et même dangereux pour la validité du PC! (ça n'engage que moi)
Citation :

Les autres articles concernent le raccordement aux eaux usées, pluviales, les taxes, les enduits, la nature de la couverture, les velux.

L’Article 9 précise que la présente décision est transmise au représentant de l’Etat dans les conditions prévues à l’article 421-2-4 du Code de l’urbanisme et qu’elle est exécutoire dès sa réception.

Le permis est signé en date du 17/07/2006.

vous aviez donc jusqu'au 17 septembre 2006 pour le contester sur le respect des règles d'urbanisme sauf affichage plus tardif ...

Les travaux sont-ils finis ?
L'affichage a-t-il été maintenu deux mois ?
Si c'est illisible, faites constater par des tiers, éventuellement par un huissier.
Citation :

J’ai envoyé ce jour une nouvelle lettre en AR au maire de la ville pour lui demande de retirer le permis de construire en vertu de la jurisprudence Ternon puisque ce PC est illégal et que les dispositions des articles A421-7 et R421-39 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées (ma mère était en vacances lorsque le panneau a peut-être été affiché et le pétitionnaire ne peut apporter la preuve que l’affichage a été réalisé pendant deux mois).

l'absence ou l'insuffisance d'affichage ne rend pas illégal le permis. Comme dit plus haut dans ce fil, il permet de disposer d'une délai de recours au titre des infractions aux règles d'urbanisme plus long puisqu'il n'a pas commencé à courir.

Donc faites constater l'absence ou l'insuffisance d'affichage (témoignages de voisins par exemple) et pensez à notifier votrre recours gracieux
Citation :

Q2 : Quand se termine le délai de quatre mois (il semblerait que ce délai se compte de quantième à quantième)? J’ai RDV avec le maire le vendredi 17/11/2006 à 17h00.
Pourra-t-il encore donner une suite favorable à ma demande de retrait du PC ?

en gros, ça le regarde : à vous de préparer le contentieux...
Citation :


J’ai peu d’espoir d’aboutir dans ma démarche bien que j’ai prévenu le Maire que je suis disposée à effectuer un recours au TA assorti de conclusions aux fins de suspension (article L.521-1 du Code de justice administrative) afin de suspendre le PC dans l’attente que le TA se prononce sur la requête (j'ai repris les termes de votre post sur les modes de contentieux).

Q3 : Comment réaliser une telle requête auprès du TA si je suis obligée d’en arriver à cette extrême?

Merci d’avance de votre aide dans cette affaire tordue.

P.S. Je dispose d’un plan que j’ai réalisé sous tableur que je peux vous transmettre par mail pour que vous compreniez mieux la configuration géographique des lieux qui est biscornue (il s’agit de maisons anciennes du début du 20ième siècle)

vous pouvez engager une procédure contentieuse administrative en utilisant l'exemple proposé par Karla un peu plus haut dans le fil... mais la procédure civile, peutr-être intéressante aussi dans ce dossier, nécessite un avocat.

Je ne saurais donc trop vous conseiller de vous rapprocher d'un avocat si vous n'y connaisssez rien ,pour éviter des erreurs de forme stupides qui peuvent rendre irrecevable le recours administratif et pour envisager, peut-être ultérieurement, le recours civil.

Appelez votre assurance habitation (clause de protection juridique ?).

cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 nov. 2006 17:34:58
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 14 nov. 2006 :  18:43:55  Voir le profil
Tout d'abord, merci beaucoup du temps que vous avez consacré pour me répondre.

Citation :
Cette action purement civile, d'ordre contractuelle, permet au constructeur de contrevenir aux règles de constructions impoosées par le code civil (limite et mitoyenneté, création de vues, etc...).


J'ai cherché dans le code civil (Titre IV Des servitudes ou services fonciers (Articles 637 à 639)) et n'ai pas trouvé de règles qui ne seraient pas respectées par la construction. Donc une action au niveau civil est-elle envisageable ???

Citation :
Est-il écrit dans le POS que l'accord du voisin pourra être requis ?


Non.

Citation :
L'élu a raison: aucune valeur pour l'urbanisme, et valeur insuffisante pour le civil puisque vous n'avez pas signé alors que vous êtes proprio


Sauf que c'est à la demande des élus que ce document a été établi...d'où ce qui explique que ce document soit en leur possession.
En possession de qui devrait-il être normalement ?

Citation :
ce type d'adaptation dite mineure au règlement de POS est toujours possible, et, en cas de contentieux, son caractère "mineur" est laissé à l'appréciation du juge qui vérifie la motivation de la décision (d'où l'argumentation du maire sur l'alignement...).

A noter dans les tablettes: seul le 4° "considérant" est solide, le deuxième étant totalement débile et même dangereux pour la validité du PC! (ça n'engage que moi)


En réalité l'adaptation ne peut pas à mon sens être qualifiée de mineure.

La hauteur de la construction existante aujourd'hui est de 3.9 m par rapport au terrain naturel et elle va ensuite s'élever à 7.22 m alors que le réglement du POS n'autorise qu'une hauteur de 3.2 m.
Avec une hauteur de 7.22 m la construction ne respectera plus la règle de distance de la limite par rapport aux autres constructions existantes qui doit être égale au moins à la hauteur de la construction (soit 7.22m) avec un minimum de 6 m (article UBb2 du POS).

De plus les constructions annexes ne doivent pas avoir plus de 50 m2. Ici, elle va faire environ 100 m2 et servir d'habitation.

C'est en considérant ces élements (hauteur de la construction et valeur de la surface annexe) que je pense que la construction est illégale.

Vrai ou faux ?

Ci-dessous la trasncription de l'article UBb2 (Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives) du POS :
"Par rapport aux autres limites séparatives et au delà de la bande des 20 m définie ci-dessus, les constructions doivent s'édifier à une distance de la limite séparative au moins égale à la hauteur du projet avec un minimum de 6 m.
Seules les constructions annexes de hauteur inférieure à 3.2m à l'adossement sont adminses en limite de propriété avec un maximun de 50 m2 d'emprise au sol."


Citation :
vous aviez donc jusqu'au 17 septembre 2006 pour le contester sur le respect des règles d'urbanisme sauf affichage plus tardif ...

Les travaux sont-ils finis ?
L'affichage a-t-il été maintenu deux mois ?
Si c'est illisible, faites constater par des tiers, éventuellement par un huissier.



Les travaux viennent de commencer.
Je ne sais pas.
J'ai fait constater par huissier que le panneau d'affichage est illisible et ne comporte pas toutes les indications obligatoires, notamment la hauteur de la construction (principal objet du litige) et le voisin ne peut pas apporter la preuve que celui-ci a été affiché deux mois comme le veut la loi.


Citation :
Citation :
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Q2 : Quand se termine le délai de quatre mois (il semblerait que ce délai se compte de quantième à quantième)? J’ai RDV avec le maire le vendredi 17/11/2006 à 17h00.
Pourra-t-il encore donner une suite favorable à ma demande de retrait du PC ?
--------------------------------------------------------------------------------

en gros, ça le regarde : à vous de préparer le contentieux...


Je parlais du délai de quatre mois au sens de la jurisprudence Ternon au cas où le maire aurait été de bonne volonté et aurait bien voulu user de son pouvoir pour retirer le permis de construire, ce qui me simplifierait la vie.

Citation :
Donc faites constater l'absence ou l'insuffisance d'affichage (témoignages de voisins par exemple) et pensez à notifier votrre recours gracieux


Pour le moment je ne l'ai notifié qu'au Maire en espérant arriver à un accord amiable lors du RDV de vendredi. D'après ce que j'ai compris je dispose de 15 jours après envoi de mon courrier au Maire pour le notifier au voisin de ma mère.


Citation :
Appelez votre assurance habitation (clause de protection juridique ?).


Il y a effectivement une assistance juridique dans mon assurance habitation mais je ne suis pas sûre qu'elle s'applique pour ce genre de litige.

Cordialement,
CB


Cordialement,
Claudine
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