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ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

 21 Posté - 06 juil. 2018 :  18:31:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Sur ce qui est "comptablement interdit", j'invite tous les participants du forum à se renseigner un peu sur la notion de "brouillard" ; en gros en sorte de "brouillon" où l'on peut encore modifier ou supprimer des écritures avant un processus de validation.
Certes ais alors ca veut dire que le syndic présente un brouillard, et qu'il le modifie.

On perd toutes traces des modifications faites après l'AG puisqu'on n'a que des 'corrections'.

JPM
Modérateur

7262 message(s)
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 07 juil. 2018 :  01:05:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Beaucoup de syndics camouflent les honoraires particuliers en débitant directement les comptes 450 par le crédit de leur compte (401 ou 46x).....


C'est une phrase malheureuse copiée sur l'ARC ! Quand une décision d'assemblée a fixé à 320 € ttc le coût d'un état daté, pourquoi voulez vous qu'un syndic cherche à camoufler qu'il a perçu 1920 € pour six ventes de lot ? C'est absurde.

C'est pas ignorance et/ ou feignantise que les syndics font des opérations simplifiées et illicites entre les 450 et 401


citation:
Sur ce qui est "comptablement interdit", j'invite tous les participants du forum à se renseigner un peu sur la notion de "brouillard" ; en gros en sorte de "brouillon" où l'on peut encore modifier ou supprimer des écritures avant un processus de validation. Dans ma comptabilité générale EBP par exemple, on peut avoir tout un exercice (et même deux) dans cet état avant de faire des clôtures mensuelles…


Un brouillard comptable, c'est un élément dépourvu de valeur qui ne peut être exploité que dans une instruction pénale pour prouver l'existence de certaines opérations illicites. Il est peut-être possible d'appeler brouillard les pages de saisie comptable avant la clôture journalière ?

Je ne suis pas certain que la clôture journalière soit pratiquée par tous les syndics. C'est regrettable. Un certain nombre de règles de la comptabilité notariale devaient être imposées aux syndics.

citation:
Dans ma comptabilité générale EBP par exemple, on peut avoir tout un exercice (et même deux) dans cet état avant de faire des clôtures mensuelles…


Il ne me parait pas opportun de vanter une pratique tout à fait contestable. Vous êtes en infraction avec les textes spécifiques.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Jany2718
Contributeur senior

738 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 02 août 2020 :  19:16:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Il n'en reste pas moins qu'il y a un problème consistant à imputer à un copropriétaire donné des frais dont le montant a été décidé entre le Syndic et le SDC, autrement dit par un contrat dont le copropriétaire concerné n'est pas signataire...
Dans l’arrêt de la c de cass du 30-01-2008 pourvoi n° 07-10750, on peut lire :
« Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ; »
Il s’agissait de l’imputation au copropriétaire vendeur des frais d’établissement de l’état daté, mais la question est la même en ce qui concerne l’imputation des autres frais dont le montant a été fixé dans le contrat de Syndic, qui n’est pas opposable à un copropriétaire quelconque mais au SDC.( cf . effet relatif des contrats : article 1199 du Code civil :
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »
Il faudrait donc une procédure et attendre la décision du juge, qui pourrait d’ailleurs fixer l’imputation des frais, au copropriétaire concerné, à un montant différent de celui prévu dans le contrat de Syndic.


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 24 Posté - 02 août 2020 :  19:59:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Depuis 2008 tout a changé.

Au demeurant quand un chantier est voté à 50 000 € contre votre gré , la situation est identique. C'est la particularité du droit des institutions collectives.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 02 août 2020 :  22:45:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Depuis 2008 tout a changé.

Au demeurant quand un chantier est voté à 50 000 € contre votre gré , la situation est identique. C'est la particularité du droit des institutions collectives.



Dans cet exemple ( un chantier) la décision ayant été adoptée régulièrement , elle s’impose au SDC dans son ensemble , considéré comme une entité juridique, y compris bien évidemment pour les opposants minoritaires ou les absents . Dans le cas de la prestation particulière correspondant à la préparation de l’état daté, il ne s’agit pas d’une décision soumis à l’AG, mais il s’agit d’appliquer les dispositions du contrat de Syndic qui ne concerne que les signataires dudit contrat : le Syndic et le SDC et aucunement un copropriétaire particulier qui est un tiers , non concerné par le contrat de Syndic, comme cela a été justement constaté par la Cour de cassation ( encore heureux ! ).
En fait pour pourvoir imputer régulièrement les frais de cette prestation au copropriétaire vendeur, il faudrait que le Syndic soumette d’abord un devis audit copropriétaire vendeur et que celui-ci le signe. Sans cette formalité indispensable, le Syndic ne peut rien exiger du copropriétaire vendeur. Toutefois il n’est pas perdant puisqu’il lui suffit de faire application de son contrat et de facturer en charges générales le SDC des frais prévus dans le contrat qui a été voté en AG par la majorité des copropriétaires ( en général sans en avoir pris connaissance , dans la plupart des cas) et sans avoir fait le rapprochement avec le tarif horaire , prévu au contrat, et le temps qu’il faut pour un comptable qualifié pour faire ce travail ( sans doute moins d’une heure, sauf, peut-être, pour un stagiaire débutant).

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 26 Posté - 03 août 2020 :  00:10:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est le syndicat qui est tenu à la fourniture de l'état daté

Le syndic l'établit pour le compte du syndicat dont il est le représentant légal.

Le contrat de syndic comporte les modalités de rémunération du syndic pour son activité de représentant légal

Le syndic facture au syndicat l'état daté en vertu du contrat de syndic

C'est une charge pour le syndicat. L'article 10-1 de la loi dispose que cette charge est imputable au vendeur.

Tout est parfaitement clair et mieux encore lorsque l'on sait qu'en vertu de l'article 66 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat, et qu'il ne peut donc facturer qu'au seul syndicat.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 27 Posté - 03 août 2020 :  07:22:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'état daté lie d'une part le syndicat et le syndic puis ensuite le syndicat et le copro concerné via l'article 10-1

Le fameux "pré état daté" n'a rien à voir avec le syndicat puisque ce document n'a pas d'existence dans les textes concernant la copropriété. Il lie seulement le syndic et le copro concerné, et cette "liaison" devrait se faire via un devis .

Donc ne confondons pas ces deux documents...

nefer
Modérateur

12767 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 03 août 2020 :  09:39:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet


Le fameux "pré état daté" n'a rien à voir avec le syndicat puisque ce document n'a pas d'existence dans les textes concernant la copropriété. Il lie seulement le syndic et le copro concerné, et cette "liaison" devrait se faire via un devis .


il me semble que c'est bien ce que font les syndics dorénavant

ils envoient un devis quand on leur demande de remplir un questionnaire avant contrat: ce sont les notaires qui envoient encore maintenant un document intitulé "pré état daté"

Jany2718
Contributeur senior

738 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 03 août 2020 :  09:58:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM




Le syndic facture au syndicat l'état daté en vertu du contrat de syndic

C'est une charge pour le syndicat. L'article 10-1 de la loi dispose que cette charge est imputable au vendeur.

Tout est parfaitement clair et mieux encore lorsque l'on sait qu'en vertu de l'article 66 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat, et qu'il ne peut donc facturer qu'au seul syndicat


La décision de la Cour de cassation est aussi parfaitement claire:
"Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ; ». Faudrait-il l'ignorer ? Il serait intéressant de soumettre cette question au Président de la 3ème ch civile ayant pris cette position ( M Jean François Weber aujourd'hui Pdt de ch honoraire à la cour de cassation) . En tout état de cause l'article 66 du décret Hoguet de 1972, confirme que la rémunération du syndic dans le cadre de sa mission ne peut provenir que du SDC. Il en résulte que l'article 10-1 prévoyant de mettre à la charge du vendeur les frais de l'état daté, bien que convenus avec le SDC est évidemment critiquable, comme l'a dit clairement la Cour de cassation.

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 03 août 2020 :  10:54:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pourquoi critiquable ?

Le syndic est en présence d'une charge. En principe en vertu de l'article 10 de la loi il doit l'enregistrer dans un compte 6nnn qui permettra sa répartition conformément à l'article 10 de la loi.

A raison de la nature de la charge, l'article 10-1 permet son imputation directe et immédiate au débit du compte du copropriétaire vendeur.

Cela permet de passer ces frais comme charge due dans l'état daté et dans l'opposition à paiement de prix s'il y lieu.

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Jany2718
Contributeur senior

738 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 Posté - 03 août 2020 :  11:33:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Critiquable parce que cette façon de procéder ( l'imputation totale au copropriétaire vendeur) , bien que prévue par le 10-1 de L65 est regardée comme irrégulière par la Cour de cassation car le contrat de syndic n'a d'effets qu'entre le Syndic et le SDC et aucunement envers un copropriétaire qui est un tiers dans ce contrat.

JPM
Modérateur

7262 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 03 août 2020 :  12:09:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous restez sur l'arrêt de 2008 maintenant obsolète

On y reviendra
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Sunbird
Pilier de forums

3665 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 33 Posté - 03 août 2020 :  12:12:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant le pré état daté, le vendeur peut avoir tous les documents sur l'extranet depuis le 1er juillet.
Le document que communique le notaire est simplement un tableau de synthèse, qui n'est jamais exploité mais simplement joint à l'acte.
Si le notaire veut produire ce document qu'il le remplisse lui même en prenant les documents communiqués par le vendeur.


Cette histoire de pré-état daté me fait penser à certains notaires qui demandent au diagnostiqueur de faire une synthèse de tous les diags car ils ne comprennent rien aux diags et ont la flemme de les lire.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 34 Posté - 03 août 2020 :  13:31:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est tout à fait normal que le notaire demande une synthèse des tous les diagnostics

Il serait malvenu d'imposer au notaire la lecture de ces baratins

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La copropriété sereine

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 35 Posté - 04 août 2020 :  15:44:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il semble bien , en première analyse et sous réserve de l’avis des professionnels du droit participant à cette discussion que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisse faire l’objet d’une QPC .
En effet cette nouvelle disposition place le copropriétaire vendeur en situation d’inégalité par rapport aux autres justiciables ou citoyens en ce que cet article 10-1 le prive du bénéfice des dispositions de l’article 1199 du Code civil au sujet de l’effet relatif des contrats. Il y aurait donc une exception pour le copropriétaire vendeur qui se verrait autoritairement appliquer une clause d’un contrat auquel il n’est pas signataire et contre son intérêt . Cela ne devait pas manquer de contrarier les membres du Conseil constitutionnel.
Force est de constater que le rédacteur de ce nouvel article 10-1 avait le sentiment que cette curieuse dérogation pouvait être problématique , puisqu’il introduisit , en supplément de la disposition préexistante ( dispensant le copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure) , la précision complémentaire « même en l’absence de demande de sa part »…, ce qui vient aussi déroger aux dispositions de l’article 5 du CPC.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 36 Posté - 04 août 2020 :  16:14:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Jany vous ignorez totalement la théorie de la décision majoritaire.

Si la majorité adopte un devis de 35 000 € vous devrez verser votre quote-part de ce montant qui peut vos choquer.

Si la majorité a fixé à 350 € le coût de l'état daté, tout copropriétaire devra payer cette somme pour obtenir son document.

En l'espèce le syndic n'est qu'un fournisseur comme les autres.

Par la décision majoritaire la décision du syndicat se présente comme une décision unanime de tous les copropriétaires.

Réserve est faite bien entendu du droit de contester la régularité de la décision

Par ailleurs vous négligez les effets de l'adhésion au règlement de copropriété qui, comme la loi, vous impose de vous conformer aux décisions de l'assemblée.

Essayez auprès de quelques avocats spécialistes copropriété de faire passer votre question et racontez nous la suite





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La copropriété sereine

Jany2718
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 37 Posté - 04 août 2020 :  17:15:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cette objection a déjà été donnée et il y a été répondu au post 25 . Une résolution prise régulièrement ne peut avoir d'effet qu'envers tous les copropriétaires dans leur ensemble et pour leur part de millièmes et aucunement pour un copropriétaire isolé non signataire du contrat de Syndic . Cela a été formellement affirmé par la Cour de cassation après avoir constaté en 2008 l'existence de cet article 10-1 de L65. On ne peut donc dire que cette décision est devenue obsolète depuis l'introduction de la modification 10-1dans L65 en 2006. Il faudrait donc considérer que M Jean François Weber qui présidait alors ( le 30-01-2008) la 3ème chambre civile de la Cour de cass avait mal analysé la situation ...Cela paraît très difficile à soutenir. En tout état de cause il est difficile de comprendre pourquoi certains Syndics et notaires tiennent tellement à aller contre cette décision de la C de cass , puisque cela ne change absolument rien quant à leurs recettes ... Le coût de l'état daté devrait donc être payé par le SDC , sur la base de ce qui est prévu dans le contrat de Syndic ( que d'ailleurs personne ne lit jamais... mais qui est voté les yeux fermés) en observant qu'il est toutefois désormais limité à 380 € TTC, ce qui est quand même bien payé compte tenu du temps à passer par le collaborateur comptable pour cette prestation de routine, ne présentant aucune difficulté.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 38 Posté - 04 août 2020 :  19:05:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sur l'arrêt du 30/01/2008, qui portait sur une vente du 24 avril 2006

Voyez http://www.jpm-copro.com/Cass%2030-01-2008-1.htm

Je reviendrai avec la jurisprudence récente

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 39 Posté - 04 août 2020 :  19:47:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Sur Cass 30/01/2008 : la vente est du 24 avril 2006 !!!

Voyez http://www.jpm-copro.com/Cass%2030-01-2008-1.htm

Je reviendrai avec la jurisprudence postérieure

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 04 août 2020 19:48:23

Jany2718
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Revenir en haut de la page 40 Posté - 04 août 2020 :  20:20:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le post 37 , me paraît apporter la solution : la Cour de cassation a bien pris en considération le 10-1 mais l'a jugé inapplicable car violant les règles sur l'effet relatif des contrats :
"Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris 9e, 3 octobre 2006), rendu en dernier ressort, que M. X... a vendu son appartement le 24 avril 2006 et que pour la réalisation de cette vente son notaire a sollicité du syndic, la société cabinet Vassiliadès, "l'état daté" en cas de mutation à titre onéreux d'un lot ; que ce dernier lui a répondu qu'il le ferait à condition que le vendeur s'acquitte de ses frais et honoraires ; que M. X... ayant été contraint de payer ces frais pour réaliser la vente, a saisi la juridiction de proximité en remboursement de la somme par lui réglée à ce titre ;

Attendu que la société Cabinet Vassiliadès fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la loi nouvelle est d'application immédiate aux instances en cours ; que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national sur le logement, aux termes de laquelle sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, devait recevoir application à la date à laquelle la juridiction de proximité statuait, soit le 3 octobre 2006 ; qu'en décidant le contraire, cette juridiction a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Vassiliadès aux dépens ; "
En tout état de cause je ne comprends pas l'obstination des syndics et des notaires à vouloir imputer ces frais au vendeur, dès lors que cela est sans aucun effet sur leurs recettes !
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