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mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
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 21 Posté - 27 août 2009 :  12:07:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
maoyann > c'est ce que m'a répondu la personne. Après vérification, l'alinéa a été rajouté le 16 juillet 2006, mon bail avait débuté le 27 juillet 2006 donc je peux tout réclamer pour le remboursement des frais d'envoi de quittance.

joulia > les 83 euros prélevés pour la régularisation des charges correspondent à un mois de charges provisionnelles, et pendant toute la durée du bail j'avais une régularisation annuelle en ma faveur d'à peu près 20 euros par mois. Les charges réelles se montent donc à peu près à 63 euros donc pour moi aucune raison de retenir un montant.

Édité par - mandarin76 le 27 août 2009 12:09:32


nefer
Modérateur

13758 message(s)
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 27 août 2009 :  13:58:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à chaque régularisation de charges le montant de vos provisions aurait du être réjusté en fonction des charges rélles de l'exercice précédent

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 22 sept. 2009 :  11:54:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour à tous, des nouvelles concernant le remboursement de mon dépôt de garantie.
J'avais envoyé la semaine dernière une lrar demandant le remboursement de la retenue sur DG au motif qu'en vertu de l'article 22 de la loi de 89 les justificatifs fournis ne peuvent être retenus. J'avais aussi demandé le remboursement des frais d'envoi de quittance ainsi que les frais pour prélèvement impayé (article 4p), ainsi que copie de l'avis de taxe foncière pour justifier la taxe d'ordures ménagères.

La réponse de foncia ne s'est pas faite attendre :
Nous faisons suite à votre courrier du 15/09/09, et vous apportons les précisions suivantes. La Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage est mandatée par nos soins afin qu'ensemble et de façon contradictoire, vous établissiez l'état des lieux de sortie. Nous vous rappelons que nous avons choisi à cette société la réalisation de ce constat dans le but d'assurer, à vous-même et à votre propriétaire, la compétence technique et l'expertise de professionnels, ainsi que neutralité et indépendance dans l'analyse des lieux.

Le chiffrage retenu sur votre dépôt de garantie résulte donc du comparatif entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. Une copie du chiffrage est jointe à la présente. Nous joignons une copie de la taxe foncière 2008 reçue du propriétaire faisant apparaitre la taxe d'ordures ménagères 2008. Une provision complémentaire taxe ordures ménagères 2009 a été percue dans l'attente de l'avis d'imposition acquité par le propriétaire. Dès réception, nous vous restituerons le trop de provision perçue.

Concernant la facturation des frais d'envoi des quittances, jusqu'au 1er mai 2009 l'envoi des quittances à votre domicile étaient un service complémentaire optionnel et révocable à tout moment. A votre entrée dans les lieux, vous avez accepté ce service (copie jonte). En février 2009, vous avez demandé son annulation. A partir de mars, nous avons mis un terme à l'envoi et à la perception des frais associés.

Concernant les frais de procédure, ils ont été perçus après le rejet du prélèvement bancaire de votre loyer. Nous nous rapprochons de Mme X responsable du contentieux pour recevoir son avis sur ces frais.

A cette lettre sont joints : à nouveau le chiffrage de la CNEM, la copie du document signé par moi-même attestant mon accord pour facturation à hauteur de 2,10 euros de l'envoi de la quittance, une copie de la taxe foncière 2008.

Foncia par sa réponse, botte en touche.
Elle fait croire à l'indépendance de la CNEM alors que c'est une de ses filiales.
Le fait de renvoyer à nouveau le chiffrage de la CNEM me fait penser que foncia ne possède aucun devis pour justifier la retenue, et se garde la retenue dans sa poche. Cela m'encourage à continuer dans mes démarches.
La taxe d'ordures ménagères correspond à ce que j'ai payé : dessus elle apparait pour 2007 et 2008 donc pour ce point rien à redire.
Pour les frais d'envoi de quittance, mon malheur le jour de la signature du bail a été de ne pas connaitre la loi de 89. Si je me souviens bien, je n'ai jamais accepté leur soit-disant service : payer pour recevoir la quittance chez soi. Celà m'a été imposé sans explication "vous datez et vous signez". Point barre. Or cette pratique, il me semble, est contraire à la loi : "qui fait supporter au locataire des frais d'envoi de la quittance".
Concernant le dernier paragraphe de leur lettre, ils donnent vraiment l'impression de ne pas connaitre du tout la loi...

N'ayant pas eu satisfaction, je vais à nouveau leur envoyer une lrar les mettant en demeure de me restituer les sommes retenues avant de saisir le juge de proximité.

nefer
Modérateur

13758 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 22 sept. 2009 :  12:12:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il est inutile de renvoyer une autre lettre RAR

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 22 sept. 2009 :  14:20:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous sous-entendez qu'il faut passer directement par le juge de proximité car si j'envoie un autre recommandé je ne serais pas plus avancé ? Quoique...en réfléchissant...vous avez sûrement raison...

gorniet
Nouveau Membre

France
15 message(s)
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Revenir en haut de la page 26 Posté - 23 sept. 2009 :  13:27:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les seuls documents recevables sont des devis ou factures établis par des entreprises. Des "chiffrages" ne veulent rien dire et CNEM n'est pas plus habilité que vous à estimer ces montants...

Si toutefois, vous voulez leur envoyer un RAR, dites qu'il s'agit du dernier avis avant saisie du tribunal. Contestez tous les chiffrages en invoquant de l'usure normale et non des dégradations (voir loi 6/07 1989 et décret réparations locatives...) ou que le document est irrecevable.
Signature de gorniet 
Gerald

natcrawler
Contributeur débutant

91 message(s)
Statut: natcrawler est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 07 oct. 2009 :  00:30:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

je viens de faire faire des devis dont j'attend la copie. Cela concernen notamment des impacts sur le carrelage. Sur l'EDL de sortie, ma compagne a indiqué impacts (sans inscrire le nombre, en fait il y en a 4). Lors de l'EDL d'entrée, le carrelage était marqué en bon état.
Lorsque j'ai indiqué à ma locataire que je faisais faire des devis pour le carrelage, elle m'a indiqué qu'il y avait un impact et pas plus gros qu'une pièce de 20 centimes. Pour info, elle a signé l'EDL de sortie avec l'inscription "impacts" sans rien y redire.
Que dois je faire, existe t il une taille d'impact à partir de laquelle on peut remplacer le carrelage? Dois je lui facturer la totalité du remplacement ou seulement une partie? Il n'y a que 2,70 m2 de carrelage au total.

Merci pour vos réponses.

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 07 oct. 2009 :  15:53:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Natcrawler,

1) Que vient faire votre message ici sur le fil de Mandarin76 ?

2) Vous avez posé la même question concernant ces impacts sur carrelage sur 2 autres fils différents depuis août :

http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1984
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2277

Sur le deuxième, je pensais avoir répondu à votre question.
Signature de maoyann 
Yann

natcrawler
Contributeur débutant

91 message(s)
Statut: natcrawler est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 07 oct. 2009 :  16:59:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je n'ai pas réussi a trouver le fil que j'avais poste d'où ma question dans ce fil!
D'autre part, je n'avais pas lu votre réponse et je m'en excuse. Le carreleur m'a indique qu'il n'était pas possible de faire la réparation des éclats. Le remplacement est la seule solution possible.

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 13 nov. 2009 :  18:10:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonsoir à tous, avec le manque de temps je n'ai pu m'occuper de récupérer mon argent.

Je viens de passer à l'ufc que choisir et j'ai demandé s'ils pouvaient intervenir, histoire d'éviter un procès.
Ils estiment qu'il faudrait passer directement par le juge de proximité.

Sur le dépôt de garantie, j'ai de grandes chances de récupérer la somme retenue, du fait de la jurisprudence.

Concernant les frais d'envoi de quittance, comme foncia m'avait fait signer un papier me proposant un service qui me facture l'envoi de la quittance le jour de la signature du bail (en gros je refuse la gratuité de la quittance), l'intervention de l'ufc risque de ne pas aboutir à cause de cela. Parce que d'après la personne, j'ai signé ce papier et foncia peut m'attaquer la-dessus. Cette personne a aussi ajouté que dans certains cas la loi n'est pas toujours d'ordre public (ah bon ??).

Qu'en pensez-vous ?

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 Posté - 20 nov. 2009 :  17:54:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour,
ça y est ! je suis allé déposer le formulaire permettant de saisir le juge de proximité. En tout, l'agence me doit environ 280 euros. Je recevrais la convocation pour l'audience dans une quinzaine de jours qui aura lieu en mars. D'ici là, j'epère que les choses auront bougé !

Kassad
Nouveau Membre

8 message(s)
Statut: Kassad est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 08 déc. 2009 :  13:58:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Avez vous des nouvelles a ce sujet ?


mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 33 Posté - 09 déc. 2009 :  13:40:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour l'instant j'attends la convocation par recommandé

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 23 déc. 2009 :  13:38:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour, je viens de recevoir la convocation pour l'audience qui aura lieu le 15 avril.
Sur cette convocation, il est écrit qu'il faut transmettre les copies de mes pièces justificatives à mon adversaire avant l'audience. Faut-il uniquement fournir une copie de documents que l'agence n'a pas ??

b1091183
Contributeur actif

453 message(s)
Statut: b1091183 est déconnecté

Revenir en haut de la page 35 Posté - 23 déc. 2009 :  16:50:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par mandarin76

bonjour, je viens de recevoir la convocation pour l'audience qui aura lieu le 15 avril.
Sur cette convocation, il est écrit qu'il faut transmettre les copies de mes pièces justificatives à mon adversaire avant l'audience. Faut-il uniquement fournir une copie de documents que l'agence n'a pas ??


Bonjour,

je viens de lire votre intervention, vous contestez quoi devant le juge de proximité?


Il faut envoyer toutes les pièces que vous utiliserez devant le tribunal, y compris vos conclusions (si vous en faites), au minimum les motifs de votre plainte. Votre adversaire doit faire de même, maintenant comme il s'agit de juge de proximité si la partie adverse ne s'y oppose pas cela peut être fait lors de l'audience.


Édité par - b1091183 le 23 déc. 2009 16:52:04

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 36 Posté - 29 déc. 2009 :  21:13:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par b1091183

citation:
Initialement posté par mandarin76

bonjour, je viens de recevoir la convocation pour l'audience qui aura lieu le 15 avril.
Sur cette convocation, il est écrit qu'il faut transmettre les copies de mes pièces justificatives à mon adversaire avant l'audience. Faut-il uniquement fournir une copie de documents que l'agence n'a pas ??


Bonjour,

je viens de lire votre intervention, vous contestez quoi devant le juge de proximité?






lire le titre du sujet

b1091183
Contributeur actif

453 message(s)
Statut: b1091183 est déconnecté

Revenir en haut de la page 37 Posté - 30 déc. 2009 :  20:10:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par mandarin76

citation:
Initialement posté par b1091183

citation:
Initialement posté par mandarin76

bonjour, je viens de recevoir la convocation pour l'audience qui aura lieu le 15 avril.
Sur cette convocation, il est écrit qu'il faut transmettre les copies de mes pièces justificatives à mon adversaire avant l'audience. Faut-il uniquement fournir une copie de documents que l'agence n'a pas ??


Bonjour,

je viens de lire votre intervention, vous contestez quoi devant le juge de proximité?






lire le titre du sujet


Le problème est que dans l'explication que vous donnez : "Après cette "bonne" nouvelle, je compte maintenant réclamer les frais d'envoi de quittance payés à tort pendant 2 ans et demi ainsi qu'un rejet de prélèvement (prélèvement que j'avais stoppé suite à un recommandé de foncia pour renouveller le bail, des honoraires étaient facturés), ceux et celles qui ont suivi en février dernier se rappellent (?)."

Sauf que le point des quittances n'est pas contestable, et que le point concernant les frais de rejet pour prélèvement ne l'est pas aussi.

Si le juge de proximité trouve votre démarche abusive, il peut vous condamner à payer des DI à Foncia. Même si les tribunaux de proximités sont un peu plus "cool", il faut tout de même y aller avec un dossier solide.

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 38 Posté - 01 janv. 2010 :  10:22:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
comment çà ? ce n'est pas contestable. Vous sous-entendez que les frais d'envoi de quittance et les frais de rejet sont légaux. Pourtant la loi dit bien le contraire...et je ne vois pas en quoi ma démarche est abusive je fais juste valoir mes droits...

Édité par - mandarin76 le 01 janv. 2010 10:24:12

seborga
Contributeur actif

388 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 39 Posté - 03 janv. 2010 :  07:58:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
96,53 euros de réparations locatives concernant la remise en état de la bonde du bidet ainsi qu'une fuite à la chasse d'eau (ça je ne le conteste pas c'était bien marqué dans l'état des lieux de sortie). Ils justifient cette somme sur un simple chiffrage de la CNEM reçu avec le reste.


citation:
Pour ce qui du chiffrage de la CNEM, la personne m'a répondu que les dégradations sont indiquées sur l'état des lieux de sortie et que donc il fallait payer ces sommes. Il doute sur le fait de fournir des devis ou factures car dans l'article 22 il est écrit " sous réserve qu'elles soient dûment justifiées". d'après lui, ce n'est pas précisé devis ou factures donc il faut payer, et à la limite l'agence se débrouillera pour m'en fournir si je conteste.

Cette phrase exprime ce qui est resté dans la mémoire de mandarin76 après sa rencontre avec l'ADIL et ne traduit pas forcément 100 % de ce que voulait exprimer l'ADIL.
Même si la CNEM appartient à un même groupe financier que FONCIA, l'officine CNEM qui a fait l'estimation n'est pas un subordonné de l'agence adhérente au réseau FONCIA qui gérait le logement de mandarin76. Je sais qu'il y a eu des jugements qui ont invalidé des estimations faites par des "obligés" de bailleurs... mais je ne garantis pas que dans le cas de mandarin76 il y ait une réelle relation de subordination entre l'agence et la CNEM. Je ne garantis pas, non plus, que les jugements évoqués plus haut aient fait jurisprudence. C'est donc un peu trop rapide que de crier au loup avec une estimation faite par la CNEM.

Pr ailleurs, les estimations faites par des maîtres d'oeuvres et/ou bureaux d'études sont parfaitement valables. Cela s'appelle des devis estimatifs. Ces maîtres d'oeuvre et autres bureaux d'études sont des professionnels qualifiés pour faire des devis estimatifs même si les travaux sont ensuite faits par d'autres professionnels et à d'autres tarifs.

Pour ce qui est de la nature des dégradations dont le locataire sortant doit répondre, il n'y a plus à se référer au décret des réparations locatives. Si un locataire a dégradé une fenêtre, même si la fenêtre relève du propriétaire, il doit la réparation de ladite fenêtre. Donc si la bonde souffrait de vétusté et si le WC fuyait par vétusté, le locataire devait le dénoncer avant de poser son préavis. En l'absence de ces signalements, après avoir accepté la mention sur l'état des lieux de sortie, le locataire reconnaît que ces désordres relèvent de sa dégradation.

Pour ce qui est de la retenue pour provision pour charges avant décompte définitif, le bailleur est en droit de retenir jusqu'à 20% du montant du DG. Après fin de bail, le bailleur (ou l'agence) devrai joindre les copies des pièces "comptables", c'est à dire la copie de l'avis de taxe foncière pour les ordures ménagères et la copie de la fiche de décompte définitif du syndic pour les charges générales. Le bailleur devra assortir ces copies de tous les calculs propres au compte du locataire sortant. Avant, en cours de bail, ces pièces n'étaient pas à joindre aux décomptes annuels fait pour le locataire mais devaient pouvoir être présentées au locataire à sa demande, dans le mois qui suit la présentation du décompte. Présentées = le locataire se déplace pour les consulter.
Pour le moment, en atente de présentation du décompte final pour solde de tous comptes, l'agence de mandarin76 me semble faire les choses comme il faut. En copropriété, selon les dates d'exercice, il peut arriver qu'un locataire sorti attende très longtemps avant de recevoir les décomptes définitifs.

Pour les frais d'envoi des quittances, je crains que FONCIA ait réussi à contourner légalement la loi en ayant fait signer un contrat de service indépendant du contrat de location.

Pour les frais sur l'incident de paiement, je n'ai pas compris grand chose au problème. D'abord, était-ce réellement du prélèvement ou était-ce du virement. Normalement, le locataire est libre de la façon dont il paie. Sa seule obligation est de payer la bonne somme, au bon moment. Si la méthode de paiement que vous avez choisie vous engendre des frais, c'est votre choix, pas celui du bailleur.

Nous verrons bien ce que "jugera" le juge de proximité. Je crains que cela ne satisfasse pas toutes les attentes de mandarin76.

citation:
je viens de lire votre intervention, vous contestez quoi devant le juge de proximité?

citation:
lire le titre du sujet

Au fait, moi non plus, je n'ai pas compris ce que mandarin76 demande exactement au juge de proximité. ùandarin76, si vous vous êtes contenté de demander "le remboursement de votre DG", sans autre précision... vous n'avez pas forcément bien présenté la chose. Les chances d'avoir satisfaction dans un jugement reposent essentiellement sur la bonne façon de présenter "son grief" et sur le bon choix de la personne (morale ou physique) à attaquer. J'ai une petite tendance à partager les remarques de b1091183.



mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
Statut: mandarin76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 Posté - 03 janv. 2010 :  10:20:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il me semble que mes griefs sont assez clairs :
le remboursement de la retenue sur le dépôt de garantie sans justificatifs valables au titre de l'article 22. Comme vous dites :

citation:
Je sais qu'il y a eu des jugements qui ont invalidé des estimations faites par des "obligés" de bailleurs...


Et si vous pensez que la cnem n'est pas subordonnée à foncia, celle-ci fait toujours appel à elle pour les edl ou les diagnostics...vantant ses mérites d'indépendance etc et en plus ils sont deux fois plus chers que les vrais artisans...La cnem quant à elle n'appartient à aucun corps de métier et tout le monde le sait.

Ensuite je demande le remboursement des frais d'envoi de quittance ainsi que les frais de rejet au titre de l'article 4p

citation:
Pour les frais d'envoi des quittances, je crains que FONCIA ait réussi à contourner légalement la loi en ayant fait signer un contrat de service indépendant du contrat de location.


Ou est-il écrit dans la loi que signer un "contrat" avec eux pour l'envoi de la quittance c'est la contourner légalement ??? Je ne vous suis pas. Quand vous dites contourner légalement une loi, ça n'a aucun sens.
Le locataire ne signe un contrat qu'entre le bailleur et lui-même, il n'est lié par aucun contrat avec l'agence. L'agence n'est que le représentant du bailleur.
C'est trop facile : selon l'article 4p, "est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais d'envoi de quittance ou de relance". Je veux faire payer les frais d'envoi de quittance au locataire ? Allez hop un petit "contrat" et voilà j'ai contourné légalement la loi.
Or la loi elle est d'ordre public, personne ne peut y déroger.
Comment expliquez vous maintenant qu'ils ne proposent plus ce "contrat" depuis avril mai 2009 alors que le texte de loi a changé en mars 2009 : "transmettre" au lieu de "remettre" ce qui me fait penser que leur papier est illégal, un avocat me l'a confirmé.

Quant au prélèvement ou virement, il s'agit bien d'un prélèvement, c'est écrit 3 lignes avant la fin de mon premier post (si si lisez bien...aussi toutes les réponses de ce fil ainsi que les autres posts sur le même sujet).

Édité par - mandarin76 le 04 janv. 2010 06:44:11
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