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Marco62
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 21 Posté - 02 mars 2021 :  19:53:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quelque soit la raison, le principe est le même pour moi. Si on pend le cas d'une inversion de tantiemes de deux copropriétaires, et qu'on corrige sur 5 ans, comment est ce calculé ?
Monsieur A. présent depuis toujours qui n'a pas assez payé depuis 10 ans
Monsieur B. présent depuis 2 ans et qui a trop payé ces deux dernières années

Combien d'années M. A rembourse a M. B. Mon syndic dit tous les exercices approuvés durant 5 ans, soit 6 exercices.


nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 22 Posté - 02 mars 2021 :  20:45:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce n'est pas un copropriétaire qui rembourse à un autre

il faut annuler toutes les répartitions des exercices concernées, puis modifier la base des tantièmes, puis refaire les répartitions une à une sur les comptes des copropriétaires actuels

Marco62
Nouveau Membre



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Statut: Marco62 est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 02 mars 2021 :  20:53:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ça se fait en passant par une écriture comptable réalisée par le syndic sur les comptes des copropriétaires concernés : -x € au débit pour l'un, +x € au crédit pour l'autre.

JPM
Modérateur

7851 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 02 mars 2021 :  23:03:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Non, la comptabilité est en partie double et les fonds passent par le compte du syndicat. Il faut mouvementer le compte des charges et aussi le compte de banque si le paiement est réellement effectué.

Il n'y a pas de paiement entre les copropriétaires.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Marco62
Nouveau Membre



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Statut: Marco62 est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 02 mars 2021 :  23:08:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Exact.
Reste la question principale et sujet de ce post : comment on compte ??

Gédehem
Pilier de forums

14734 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 03 mars 2021 :  07:50:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème que vous soulevez me semble insoluble, du moins pour l'ensemble des membres du syndicat.

Un exemple .
Vous êtes devenu copropriétaire membre du syndicat le 1 aout 2020, date de la notification de l'achat de votre appartement au syndic.
Vous êtes redevable des charges de copropriété à compter de cette date, selon ce qu'en a précisé l'état daté.
Même chose pour votre vendeur, qui n'est tenu qu'aux sommes indiquées sur l'état daté.
C'est à cela qu'il sert. Une fois les comptes apurés, le vendeur reçois un "solde de tout compte", et l'affaire est réglée.

Question : à qui réclamer une régularisation de charges antérieure à la date d'acquisition du lot ?
Le syndic n'a aucun moyen de réclamer des charges à un copropriétaire pour une période où il ne l'était pas.

On pourrait admettre une régularisation pour les "vieux" copropriétaires. Mais pour ceux qui le sont devenus au fil du temps durant ces 5 ou 10 dernières années c'est impossible. Si le lot modifié il y a 10 ans a changé de propriétaire, on ne peut rien demander au nouveau.

Conclusion : faire table rase du passé.
S'il y a litige et que des copropriétaires réclament les sommes qui leur sont dues, il faudra qu'ils en passent par la case "tribunal" en assignant le syndic (c'est le même depuis 10 ans ?) en réparation de cette "bévue" préjudiciable. Réparation assurance RC du syndic.

Ce que propose votre syndic est certainement une "pirouette" pour tenter d'échapper éventuellement au juge, du moins si les copropriétaires récents font de la résistance.

Édité par - Gédehem le 03 mars 2021 08:06:48

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 27 Posté - 03 mars 2021 :  08:11:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

On compte par exercice par exercice.

On prend les exercices inclus en totalité dans le délai de cinq ans.

On peut prendre aussi le ou les exercices inclus partiellement. Pour ces derniers la solution raisonnable est de retenir le nombre de mois inclus, de retenir ce nombre comme numérateur et 12 bien comme dénominateur soit un prorata temporis.

En cas d'acquisition réalisée dans le délai de cinq ans l'acquéreur ne profite de l'opération que pour la période postérieure à son acquisition. La "part du ou des vendeurs" est ajoutée à la masse à partager des autres copropriétaires.

Il est aussi possible de retenir la période du 01/01/2016 au 31/12/2020 pour faciliter les opérations.

Dans ce qui précède il y a des solutions " amiables ". Il faut s'y tenir ou bien refaire complètement les comptes du passé.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 28 Posté - 03 mars 2021 :  21:26:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Marco62? Je m'étonne du montant des appels de fonds, vous payez 600€ par trimestre (5% = 30€) ?
Combien de copro dans votre immeuble ?
Signature de Franck1966 
Franck V

Marco62
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 29 Posté - 03 mars 2021 :  21:38:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les montants prennent en compte les charges pour travaux également dont le syndic souhaite une régularisation sur 5 ans.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 30 Posté - 03 mars 2021 :  21:40:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Marco62

Les montants prennent en compte les charges pour travaux également dont le syndic souhaite une régularisation sur 5 ans.


vous ne nous avez toujours pas dit si c'est le même syndic depuis 10 ans...

Marco62
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 31 Posté - 03 mars 2021 :  21:50:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui le même.
Une solution amiable sera proposée et votée. Reste à savoir en cas de contestation qu'est ce qui est prévu par la loi.

Édité par - Marco62 le 03 mars 2021 21:56:43

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 32 Posté - 03 mars 2021 :  22:00:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Marco62

Oui le même.
Une solution amiable sera proposée et votée. Reste à savoir en cas de contestation qu'est ce qui est prévu par la loi.


et personne n'envisage de changer de syndic ?

l'erreur vient du syndic: c'est à lui de prendre en charge le différentiel qui est au bénéfice de tous les copropriétaires (à part celui qui a agrandi son lot)

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 33 Posté - 03 mars 2021 :  23:42:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Marco62

Oui le même.
Une solution amiable sera proposée et votée. Reste à savoir en cas de contestation qu'est ce qui est prévu par la loi.


Mais il s'agit d'une faute de gestion, le syndic est assuré en conséquence.

La solution amiable doit être trouvée avec le syndic.

Si pas de solution amiable, la première sanction pour le syndic est d'en changer.

JPM
Modérateur

7851 message(s)
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Revenir en haut de la page 34 Posté - 04 mars 2021 :  00:01:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Changer de syndic pour une histoire de 1000 € à peine ?

C'est du délire obsessionnel


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Marco62
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 35 Posté - 04 mars 2021 :  07:36:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

citation:
Initialement posté par Marco62

Oui le même.
Une solution amiable sera proposée et votée. Reste à savoir en cas de contestation qu'est ce qui est prévu par la loi.


et personne n'envisage de changer de syndic ?

l'erreur vient du syndic: c'est à lui de prendre en charge le différentiel qui est au bénéfice de tous les copropriétaires (à part celui qui a agrandi son lot)


Sur quel texte de loi ou jurisprudence vous appuyez vous pour cela ?


Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 36 Posté - 04 mars 2021 :  09:04:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Changer de syndic pour une histoire de 1000 € à peine ?

C'est du délire obsessionnel



Cela me semble moins délirant que de risquer une procédure d'un copropriétaire, procédure qui coutera un petit billet de 10-15 k€ au syndicat de copropriétaire.

Lorsqu'il y a un fautif, en l'espèce le syndic on lui demande de couvrir sa faute comme un plombier le ferait.

Sunbird
Pilier de forums

4156 message(s)
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 04 mars 2021 :  09:16:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Sur quel texte de loi ou jurisprudence vous appuyez vous pour cela ? "

Droit des contrats, devoir de conseil, responsabilité... Code civil.

Il s'agit d'une faute professionnel. Ce que vous souhaitez faire va plus compliquer la situation et va faire prendre un risque au syndicat de copropriété à cause d'un professionnel qui a fait une faute.

C'est exactement la même chose, lorsqu'un syndic oublie des factures dans un exercice comptable, et qu'il présente la facture l'année suivante, la facture c'est pour sa pomme.

JPM
Modérateur

7851 message(s)
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 04 mars 2021 :  10:00:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sunbird :
citation:
C'est exactement la même chose, lorsqu'un syndic oublie des factures dans un exercice comptable, et qu'il présente la facture l'année suivante, la facture c'est pour sa pomme.


Inexact ! Dans la plupart des cas la facture est passée l'année suivante.

Dans quelques cas les comptes sont approuvés avec une réserve pour la facture. La réserve n'est jamais levée.

Quand il s'agit d'une facture d'abonnement, elle aura été passée en facture à recevoir. S'il s'agit d'une facture occasionnelle, il faut voir si elle a été reçue en temps utile. Il est vrai que parfois la responsabilité du syndic est engagée. Mais "pour sa pomme" c'est jamais

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

14734 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 39 Posté - 04 mars 2021 :  10:14:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est évident qu'il y a là une faute grossière du syndic, lequel était en 1ère ligne lors de la modification des tantièmes, de sa publication.
Syndic qui est chargé, est-ce nécessaire de le rappeler, de mettre en oeuvre les décisions des AG et les dispositions du RDC.
Faute grossière sans doute partagée par le CS, en dessous de tout dans cette affaire, mais aussi par les copropriétaires, dont pas un ne semble avoir levé le doigt durant ces 10 ans.

Un autre aspect, c'est la mise en cause de la responsabilité du syndic.
Chacun sait qu'elle est quasi impossible hors d'une condamnation par le juge. Et c'est là que la remarque de JPM est pertinente : la mise en cause du syndic par le syndicat oblige à le changer, celui-ci ne pouvant à la fois assurer "l'attaque" du syndicat et sa "défense" personnelle. Pour 1000 €, on laisse tomber.
Il peut certes y avoir l'action de copropriétaires, mais alors contre le syndicat lui-même, sans doute conjointement le syndic. Mais pour un préjudice personnel de 200 ou 300 €, qui va se lancer dans l'aventure ??

Il y a donc bien là un coté vicieux dans la protection professionnelle du syndic.
Elle ne peut être engagée que par un recours au juge. En pratique, elle ne sert à rien pour toutes ces/ses fautes portant préjudice dont personne ne va demander réparation s'agissant pour chacun de quelques centaines d'euros.

Reconnaissance de responsabilité, ici évidente, procédure amiable .....

D'où la procédure "pirouette" que semble vouloir imposer ce syndic, histoire de s'en sortir ... sans histoire, procédure imposée sans que personne, en particulier le CS semble t-il absent de l'affaire encore une fois, ne trouve à redire ....


Marco62
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 40 Posté - 04 mars 2021 :  11:22:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le CS qui a détecté après 10 ans le truc, est intéressé pour une réparation des charges trop payées par les copropriétaires.
Après qui paye, entre le syndic ou le copropriétaire qui n'a pas assez payé le discours est délicat.

Le débat va être inégal : c'est 1 personne vs le syndic + tous les copro. Et l'argumentation principale est "vous les deviez ces charges, et estimez vous heureux, on revient sur 5/6 ans au lieu de 10 donc vous êtes encore gagnant"

Quant au syndic j'imagine qu'après une telle boulette il ne sera pas mécontent de passer la main à un autre syndic si on le change



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