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 Syndic sortant non réélu: comportement à l'AG
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chenkak
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597 message(s)
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Posté - 14 nov. 2022 :  16:18:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Que risque maintenant le syndic sortant si, comme autrefois, il quitte l'assemblée générale IMMÉDIATEMENT après le vote désignant le syndic concurrent ?


Gédehem
Pilier de forums

15590 message(s)
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 1 Posté - 14 nov. 2022 :  16:20:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Au pire, il ne participera pas au pot organisé en fin de séance !

What else ?

En revanche, si l'AG appelée à désigner un autre syndic a été mal préparée, que le président de séance ne s'est pas fait remettre tous les papiers une fois élu (feuille de présence, etc ...), qu'il n'y avait pas de secrétaire désigné (syndic sortant assurant secrétariat), c'est le syndicat qui peut pâtir de ce départ intempestif ....

Édité par - Gédehem le 14 nov. 2022 16:24:46

rambouillet
Pilier de forums

17725 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 nov. 2022 :  16:44:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
s'il n'est pas désigné à nouveau, il n'est plus syndic ; même si ce n'est pas fairplay, il n'y a aucune utilité à ce qu'il reste ..... J'espère que le CS avait prévu cette réaction qui est assez coutumière .....

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
938 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 nov. 2022 :  16:51:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Il ne peut partir, et au plus tôt, qu'un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Si le SDC peut justifier d'un grief, le syndic sera très en difficulté !
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15590 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 14 nov. 2022 :  17:36:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Syndic sortant "en difficulté " ??

Il serait intéressant de détailler cette "difficulté" ....

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
938 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 14 nov. 2022 :  20:42:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le fait qu’il soit sortant ne pose pas de problème, c’est le fait de le voir partir sur le champ, alors même que les textes le contraigne à rester en place au moins 1 jour après l’AG, qui pourrait être problématique pour la validité de la réunion.


Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

nefer
Modérateur

14271 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 nov. 2022 :  21:45:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il ne faut pas confondre la date de fin de son contrat de syndic et la présence du syndic à l'AG : une AG peut se tenir sans la présence du syndic

Gédehem
Pilier de forums

15590 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 nov. 2022 :  22:17:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'absence ou non du syndic sortant n'a aucun effet sur la validité d'une AG, sur ses décisions.
Les textes imposent la validation du PV par les membres du "bureau", les scrutateurs (quoi que le juge considère parfois que l'absence de signature au moins du pdt n'entache pas forcément les décisions ....).
Mais pas du syndic, qui n'aurait aucun rôle lors de la réunion, autre que celui de 'secrétaire provisoire" au tout début.

Son départ intempestif de l'instance décisionnelle du syndicat, qu'il soit reconduit ou pas, ne change rien du tout au fait qu'il est et reste le représentant légal du syndicat, ici un 1 jour de plus que la date de tenue de l'AG qui aurait désigné un autre syndic.

Autre chose serait le syndic sortant 'secrétaire de séance", non reconduit, qui sortirait en claquant la porte, emportant avec lui toutes les pièces nécessaires à l'AG.
A commencer par la feuille de présence, sans laquelle rien n'est possible, outre les mandats ou VPC. (*)

D'où l'importance capitale de la préparation de l'AG
lorsque le syndicat veut réellement changer de syndic : le syndic sortant ne doit avoir aucun rôle, l'équipe ayant préparé la réunion (le CS !!) ayant prévu tous les postes : pdt sachant mener la barque, secrétaire, scrutateurs, le pdt de séance récupérant toutes les pièces (dont feuilles de présence) dès sa désignation, avant même d'aborder la première question.
Une fois la réunion en route, le syndic ayant 'rendu ses comptes', il peut aller au ciné, à la pêche, cela n'est d'un effet pour qui que ce soit.
C'est à coté de la plaque pour un représentant légal, mais sans aucun effet pour la validité de la réunion, sur ses décisions.

(*) il est toujours possible de reconstituer une feuille de présence avec les seuls participants à la réunion.

Édité par - Gédehem le 14 nov. 2022 22:19:30

PCS1975
Contributeur actif

173 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 nov. 2022 :  22:22:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On en revient toujours à la même question...

Si le syndic sortant est secrétaire de séance, il ne peut pas quitter l'AG quoiqu'il en soit.
Sauf à avoir prévu une résolution pour désigner un nouveau secrétaire de séance après la résolution désignant le syndic, ce qui pouvait se faire avant quand les syndics "furieux" quittaient immédiatement l'AG embarquant le feuille de présence et tutti quanti.
Et comme il faut tout encadrer par des lois en France, car les gens ne savent pas rester raisonnables, les textes ont été modifiés pour "forcer le bon sens" (ce n'est que mon avis bien entendu).

Aujourd'hui, comme le souligne Copropriétaire33 : la prise de fonction du nouveau syndic prend effet 1 jour franc après l'AG, soit le surlendemain. Dans cette configuration, le syndic sortant ou pas, est donc tenu de rester jusqu'au bout.

[C'est pas la peine de remettre sur le tapis le contrat social et tout le bazar, hein....]

Mais si le syndic n'est pas secrétaire de séance en application de l'art.15 du décret 1967, il a parfaitement le droit de quitter la réunion s'il n'a pas été désigné à nouveau. Et comme je l'ai dit dans une autre discussion, même s'il n'est pas secrétaire, le syndic qu'il soit sortant ou non, devrait rester afin qu'il rende compte de ses missions et de son suivi sur l'exercice écoulé.
Mais bon, je sais qu'il y en a ici qui ne sont pas d'accord, ce n'est pas bien grave...

Édité par - PCS1975 le 14 nov. 2022 22:26:46

Gédehem
Pilier de forums

15590 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 nov. 2022 :  22:31:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic en fonction est 'de droit' secrétaire de séance, sauf autre candidature. (*) S'il démissionne en cours de route, il suffit que l'AG désigne aussitôt un secrétaire, et l'affaire est dans le sac !

La désignation du pdt de séance comme du secrétaire sont 'substantielles" à la tenue de la réunion, à sa validité. Il n'est pas nécessaire que ces désignations soient prévues à l'ODJ de l'AG, étant imposées par les textes (jurisprudence). Elles sont prévues 'par pratique'.
Si pour une raison x ou y le secrétaire élu ne peut plus assurer sa fonction (ou même le président), l'AG en désigne un autre, et tout roule.

Il ne faut pas faire des choses compliquées avec un mécanisme tout simple.
La difficulté : combien de copropriétaires sont au courant de ces mécanismes 'tout simple' ...

"le syndic qu'il soit sortant ou non, devrait rester afin qu'il rende compte de ses missions et de son suivi sur l'exercice écoulé." Vous avez raison, cela a été dit. Mais une fois "comptes rendus", il peut éventuellement sortir sans que cela n'entraine conséquence.

(*) Lorsque le syndicat prévoit le changement de syndic, il faut impérativement prévoir un candidat 'secrétaire', le syndic sortant ne devant avoir aucun rôle dans cette AG.
Il faudrait le marteler !!!

Édité par - Gédehem le 14 nov. 2022 22:47:58

chenkak
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 nov. 2022 :  22:55:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tenir le rôle de secrétaire sans avoir le logiciel spécialisé du syndic, avec des noms et catégories préétablis, doit être très fastidieux de nos jours ! Et la réunion risque de durer 2 fois plus longtemps qu'avec le syndic comme secrétaire... !

Auriez-vous des conseils pour faciliter la tache d'un secrétaire élu par l'AG et qui n'aura pas l'expérience et l'outil informatique habituel d'un syndic ?

Gédehem
Pilier de forums

15590 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 nov. 2022 :  23:28:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Là aussi on fait toute une montagne d'une chose relativement simple. Relativement !

Le PV de l'AG est déjà à moitié rédigé ... dans la convocation !!!

Il y a là toutes les questions/résolutions prévues sur lesquelles il faut 'décider' : ne manque que le résultat du vote, avec le détail pour les opposants. C'est là le travail des scrutateurs (avec leurs 'feuilles de vote') dont on ne parle jamais, mais qui ont un rôle capital !
Avec les feuilles de présence, vérifiées par pdt et scrutateurs, tout est en place pour la réunion.
Ce qui impose que l'AG soit préparée, avec des candidats à tous les postes, et des pièces déjà préétablies. Ici le PV d'AG en grande partie, avec une ou 2 phrases de liaison, et des blancs pour le résultat des votes.


Bien des PV comportent du blabla souvent inutile.
Exemple de rédaction simple :
Question : Le syndicat veut-il raser gratis, le jeudi et le samedi matin;.
Après avoir fait débattre, le président de séance demande à l'assemblée de se prononcer (passe au vote).
Sont contre : Pierre, Paulette, Gertrude, ..... soit XXXXX tantièmes.
Abstention : Gwendoline, soit XXX Tantièmes.
La proposition de raser gratis les jeudis et samedis matin obtenant /n'obtenant pas la majorité requise par l'art... , soit les xxxxx tantièmes (des voix du syndicat, des présents ou représentés), est adoptée/refusée.


En brun les partie complétées ou supprimées en séance, sur la base des indications du pdt de séance, des scrutateurs procédant aux décomptes.
Et ainsi de suite pour tous les points inscrits à l'ODJ comme rédigés dans la convocation.
On a au moins 3 semaines pour préparer le document !

Savoir ce qu'a dit Mme Michu n'a aucun intérêt !
En s'inspirant des PV précédents, on voit bien que dans bien des syndicats le PV peut être établi en grande partie d'avance. Il est inutile de rapporter les débats s'agissant d'un PV de décisions et non d'un compte rendu de réunion. (voir différence PV et CR !)

Le problème étant encore et toujours que les copropriétaires, ou au moins les membres du CS, soient bien au courant de ces affaires, qui les concernent au premier chef, et qu'ils aient bien préparé l'AG.
Incluant 1 ou 2 PC et une imprimante.

Édité par - Gédehem le 14 nov. 2022 23:48:38

andre78fr
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 15 nov. 2022 :  08:57:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je me permets de glisser un peu de publicité mais je commercialise un logiciel de gestion de copropriétés pour 60 € et qui répond à tous les points de cet article :
https://www.informationsrapidesdela...ag?showall=1

Dans une petite copropriété cependant le problème ne se pose pas et une feuille Excel bien conçue peut également suffire, dans une grosse copropriété avec beaucoup de monde, de pouvoirs, des votes sur des parties spéciales, des seconds votes, ça se complique un peu !!!

Édité par - andre78fr le 15 nov. 2022 09:25:55

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 15 nov. 2022 :  09:10:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Très utile intervention d'André !!

Il faudrait tout de même ouvrir les yeux sur certaines réalités :

- la gestion du syndicat, des affaires communes, est avant tout l'affaire de leurs propriétaires.
- ceux-ci désignent des "représentants" mandatés pour tout surveiller, prendre des initiatives au plus près des affaires.
A un point tel que ces 'représentants' peuvent recevoir délégation de pouvoir en lieu et place de l'AG. Ce n'est pas rien.
- Copropriétaires comme membres du CS pouvant même convoquer une AG, et donc la tenir entièrement, indépendamment du représentant légal qui serait empêché.

Tout ceci n'est pas rien !!
Et il y aurait une difficulté pour établir un malheureux PV de décisions ????

Où l'on voit bien toute l'importance de l'organisation des acteurs, qui commence par le CS.
Lequel doit détenir copie des principaux documents qui concernent le syndicat, qui commencent par la "liste des copropriétaires", sans laquelle rien ou pas grand chose n'est possible : comme prétendre convoquer une AG, la tenir, alors même qu'on ignore qui est copropriétaire, leur fraction de propriété, leurs adresses !!

Avec la "liste" sous le coude, le CS est en mesure de convoquer une AG, d'établir une feuille de présence, des feuilles de vote pour les scrutateurs.
Comme le précise André, 50 ou 100 noms sur un tableau Excel préparé d'avance n'a rien d'insurmontable !

Combien de syndicats sont en mesure de le faire, sans même la volonté de changer de syndic ??

C'est sur cette réalité là qu'il faut ouvrir les yeux, avant de vouloir tout faire à la place du syndic. Ou se lancer dans des discussions un peu folklo sur sa nécessaire présence ou non tout au long de l'AG.

Édité par - Gédehem le 15 nov. 2022 09:24:18

Sunbird
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4609 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 15 nov. 2022 :  10:32:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic doit aller au bout de son mandat, et il n'a pas à quitter l'AG si il n'est pas réélu.
Que risque le syndic, pas grand chose, sauf si il y avait une faute suite à son départ précipité, et encre il faudrait qu'un juge le décide.

PCS1975
Contributeur actif

173 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 nov. 2022 :  20:43:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Là aussi on fait toute une montagne d'une chose relativement simple. Relativement !

Le PV de l'AG est déjà à moitié rédigé ... dans la convocation !!!

Il y a là toutes les questions/résolutions prévues sur lesquelles il faut 'décider' : ne manque que le résultat du vote, avec le détail pour les opposants. C'est là le travail des scrutateurs (avec leurs 'feuilles de vote') dont on ne parle jamais, mais qui ont un rôle capital !
Avec les feuilles de présence, vérifiées par pdt et scrutateurs, tout est en place pour la réunion.
Ce qui impose que l'AG soit préparée, avec des candidats à tous les postes, et des pièces déjà préétablies. Ici le PV d'AG en grande partie, avec une ou 2 phrases de liaison, et des blancs pour le résultat des votes.


Ce qui est surtout fastidieux, ce n'est pas la rédaction du PV en soi, mais le comptage des voies. Je ne sais pas combien il y a de copropriétaires dans le SDC de Chenkak, mais s'il y en a 50 ou 100, il faut avoir préparé un fichier excel, avec des formules de calculs qui indiquent quasi-instantanément si la résolution est adoptée/rejetée à la majorité de l'art.24, 25 ou 26.
Et aussi prévoir les votes passerelles !!

Aussi bons et efficaces que soient les scrutateurs, s'il y a beaucoup de copropriétaires, l'AG va durer 2 fois plus longtemps s'ils n'ont qu'une calculatrice, avec beaucoup de pauses entre les résolutions, ce qui ne favorisera pas la patience de l'assemblée habituée à quelque chose de plus rapide.

La complexité sera démultipliée si certaines résolutions ne se votent pas sur la clé des charges générales, mais sur des clés spéciales

Et bien sûr, il faut vérifier tous les décomptes de voies, car il ne serait pas souhaitable qu'il y ait d'erreurs, surtout si ces erreurs font changer le sens des votes.

En somme, il faut préparer un fichier excel, avec les bonnes formules, les bonnes clés selon les résolutions, et l'avoir éprouvé en test avant l'AG. C'est possible, mais on est loin de l'improvisation et cela demande un travail sérieux en amont.

Édité par - PCS1975 le 15 nov. 2022 20:54:41

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 16 nov. 2022 :  11:08:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est possible, mais on est loin de l'improvisation et cela demande un travail sérieux en amont.

Vous avez raison : un changement de syndic ne s'improvise pas au dernier moment, puisque c'est de cela dont il s'agit dans notre affaire (celle de Chenkak, du début).
L'opération s'anticipe au moins de 6 mois avant l'AG habituelle (démarches, rdv avec éventuels candidats, etc ...)
Elle s'anticipe aussi sur un plan pratique pour la tenue de l'AG. Avec un incontournable : tout CS DOIT détenir certains documents indispensables à sa mission, tout particulièrement copie de la "liste des copropriétaires" que tient le syndic.
Question : combien de CS en ont copie, la tiennent à jour ? C'est là du B A BA !

C'est à partir de cette pièce qu'il est possible d'établir les documents indispensables à toute AG, outre le listing d'envoi des convocation : la feuille de présence, les feuilles de vote pour pdt et scrutateurs.
Sans cette "liste", il est quasi impossible de convoquer une AG, de la tenir. La possibilité prévue par les textes est donc illusoire en son absence.

Mais avec cette liste, on peut tout prévoir très en avance.
Pour le PV, on a bien du temps pour le rédiger en grande partie, sur la base du dernier PV reçu, bien avant la réception de la convocation (*).
Il ne manquera que les questions soumises aux voix, son ODJ. Entre la réception de la convocation et la tenue de la réunion, on a le temps de compléter ce point. Au moins 3 semaines.
Ce qui veut dire que le CS est alors en mesure de tenir l'AG et d'en établir le PV sans même le syndic sortant qui aurait quelques "humeurs" .....

(*) c'est quasi toujours la même rédaction. De type " Le .... à telle heure, les copropriétaires de la résidence "les Oiseaux" à ......., se sont réunis pour leur assemblée générale annuelle. X copropriétaires étaient présents, représentés, ou ont exprimés leurs voix par correspondance. Etaient absents non représentés : ....... "

Édité par - Gédehem le 16 nov. 2022 11:16:37

chenkak
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 16 nov. 2022 :  16:49:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ces 2 dernières interventions sont plus réalistes..., et ne cachent pas que remplacer le syndic comme secrétaires demande une certaine préparation.

PCS1975 évoque la préparation d'un fichier excel pour calculer plus rapidement les nombres de voix, surtout en fonction des catégories de votants concernés par chaque résolution... Auriez-vous un modèle de fichier à suggérer et qui aurait fait ses preuves pratiques et réelles ?

Gédehem dit qu'il faut s'y prendre 6 mois à l'avance. Mais les propositions de syndics de bonne réputation sont extrêmement rares pour croire même qu'on pourrait en changer dans 6 mois !

Trouve-t-on dans le commerce (et chez qui) ces logiciels efficaces, fiables et faciles d'utilisation, de fichiers excel comme le suggère PCS1975 ?

andre78fr
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 16 nov. 2022 :  18:31:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Allez, je suis sympa, je partage un fichier Excel avec les formules adaptées et un usage simple (mettre 1 aux présents puis 1 / 2 / 3 pour pour / contre / abs)...
https://www.valcompta.net/forum_img...%20VOIX.xlsx

Dans le commerce et parmi les solutions les plus économiques je vous recommande le logiciel que j'édite depuis 12 ans, Val Compta, que certains contributeurs du forum connaissent bien ;-)
http://valcompta.net/

Pour les curieux et les amateurs de formules Excel voici la fonction utilisée :
=SOMMEPROD(($C$8:$C$33)*($D$8:$D$33=1)*(J$8:J$33=1))
En gros ça donne le nombre de "pour" parmi les copropriétaires présents ou représentés...

Édité par - andre78fr le 16 nov. 2022 18:33:08

chenkak
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 17 nov. 2022 :  09:10:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci andre78fr pour ces éléments très intéressants, qui confirment que la maîtrise des ces "outils", comme de tout outil informatique, nécessite un apprentissage et expérience d'utilisation, plus préparation et adaptation de l'outil en fonction des résolutions à voter.

andre78fr
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 18 nov. 2022 :  23:22:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JB22 me fait remarquer quelques limitations du classeur exemple (une seule clé, pas de gestion des arrivées ou départs) et m'envoie une version un peu modifiée que vous trouverez ici : https://www.valcompta.net/forum_img...IX%20JB.xlsx

Et pour le fun, ma vidéo à 1111 vues sur le module AG et comment produite un PV en moins d'une minute !
https://youtu.be/DThkVNAbbbI
 
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