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Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1096 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Posté - 11 nov. 2022 :  13:13:35  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonjour à tous,

Je viens de recevoir le PV d’une AG qui s’est déroulée fin octobre dans un syndicat où je suis le modeste propriétaire d’une place de parking.

Je m’interroge sur la possibilité pour un copropriétaire opposant ou défaillant de contester la résolution relative à la désignation du syndic.

En effet, je m’aperçois que la résolution relative au renouvellement de la désignation du syndic, avec bien évidemment : dates calendaires, durée du contrat et honoraires, il y a une mention supplémentaire dans la même résolution qui stipule que : « A défaut d’atteindre la majorité requise en première ou en deuxième lecture (25, 25-1), le mandat sera automatiquement prolongé jusqu’à l’assemblée générale suivante ».

La résolution a été adoptée en deuxième lecture à la majorité de l’article 24, grâce à l’article 25-1.

D’après vous, cette résolution qui prévoit la possibilité d’un mandat tacite peut elle être contestée avec succès dans le délai des 2 mois alors même que finalement, le cas ne s’est pas présenté puisque la résolution a bien été adoptée légalement grâce à la passerelle ?

Merci à tous pour vos éclairages.

NB : les prolongations des mandats de syndic pendant le Covid a laissé des traces !




Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 11 nov. 2022 13:20:51


Gédehem
Pilier de forums

15735 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Posté - 11 nov. 2022 :  15:38:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les textes parlent de "contestation de décision".

Ici, sur quelle base pourrait être contestée la décision désignant le syndic ?
A priori il n'y a pas de vice à avancer.

L'explication/mention complémentaire n'entache pas la question posée pour la désignation du syndic (du moins selon votre exposé).
Mention n'étant pas susceptible d'une résolution, d'un vote.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1096 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 11 nov. 2022 :  16:12:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem
Ici, sur quelle base pourrait être contestée la décision désignant le syndic ?


Je constate que le PV mentionne exactement la même résolution que dans le projet de la convocation.

A savoir, l’adoption d’une résolution qui prévoit deux possibilités de durées de mandat en fonction des circonstances : les dates calendaire précises, et la prolongation du mandat jusqu’à l’assemblée générale suivante (dont la date est inconnue).





Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Sunbird
Pilier de forums

4693 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 11 nov. 2022 :  18:27:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre questionnement est pertinent.

Cette résolution semble de fait illégale en ce qui concerne "A défaut d’atteindre la majorité requise en première ou en deuxième lecture (25, 25-1), le mandat sera automatiquement prolongé jusqu’à l’assemblée générale suivante".

Il y a quelques années si le syndic n'était pas élu faute de majorité le juge n'aurait pas accepté cette condition, aujourd'hui il est probable que le juge dira que cette clause est valable car vous n'avez pas contesté dans les 2 mois cette résolution.

Il est probable que si vous contestez cette résolution que le juge annule la résolution.

coproleclos
Contributeur débutant

France
50 message(s)
Statut: coproleclos est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 11 nov. 2022 :  19:09:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Si la justice devait se pencher sur le problème soulevé, elle regardera en premier lieu si le syndic a été élu selon les dispositions légales. Comme annoncé la résolution a été adoptée à la majorité de l'article 25 et, selon le résultat du vote, à celle de l'article 25-1.

Si c'est ce qui s'est passé, le juge ne pourra pas invalider le résultat de la nomination du syndic.
Dans tous les contrats proposées dans les copros il y a des clauses illégales, comme par exemple des mentions rayées, alors que c'est à l'AG d'en décider ; c'est pas pour ça que la justice est saisie. Ou alors la copro se retrouvera avec un administrateur provisoire.

Votre syndic aurait donc été élu régulièrement. Aller en justice, et en subir les coûts, me parait hors de proportion pour une mention en trop sur le projet de contrat, même si on retrouve cette mention sur le PV.

Bien à vous.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1096 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 11 nov. 2022 :  20:57:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird
Cette résolution semble de fait illégale en ce qui concerne "A défaut d’atteindre la majorité requise en première ou en deuxième lecture (25, 25-1), le mandat sera automatiquement prolongé jusqu’à l’assemblée générale suivante".


Oui, il est incontestable que la résolution est illégale puisque le syndic ne peut être désigné qu’à la majorité requise.

Je pense comme vous, mais comme l’indique Gédehem : « Les textes parlent de "contestation de décision". »

Donc, pourrait on contester une résolution rédigée illégalement ?

Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1096 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 11 nov. 2022 :  21:01:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par coproleclos

Bonjour,

Si la justice devait se pencher sur le problème soulevé, elle regardera en premier lieu si le syndic a été élu selon les dispositions légales. Comme annoncé la résolution a été adoptée à la majorité de l'article 25 et, selon le résultat du vote, à celle de l'article 25-1.

Si c'est ce qui s'est passé, le juge ne pourra pas invalider le résultat de la nomination du syndic.
Dans tous les contrats proposées dans les copros il y a des clauses illégales, comme par exemple des mentions rayées, alors que c'est à l'AG d'en décider ; c'est pas pour ça que la justice est saisie. Ou alors la copro se retrouvera avec un administrateur provisoire.

Votre syndic aurait donc été élu régulièrement. Aller en justice, et en subir les coûts, me parait hors de proportion pour une mention en trop sur le projet de contrat, même si on retrouve cette mention sur le PV.

Bien à vous.


La résolution ne peut prévoir qu’une seule durée contenue entre deux dates calendaires. La jurisprudence est unanime sur ce point.
Signature de Copropriétaire33 
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Gédehem
Pilier de forums

15735 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 11 nov. 2022 :  22:12:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK, mais la décision désignant le syndic a été prise selon les conditions prévues (1er vote 25, second après application de la passerelle 25.1), sur la base "la résolution relative au renouvellement de la désignation du syndic, avec bien évidemment : dates calendaires, durée du contrat et honoraires,....

Pas de tache sur la décision.

Le complément est sans intérêt, précisant : " « A défaut d’atteindre la majorité requise en première ou en deuxième lecture (25, 25-1).....
Cette condition folklorique n'a pas été mise en oeuvre, puisque la décision a été prise selon les règles. Elle est donc sans objet.

Édité par - Gédehem le 11 nov. 2022 22:19:32

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 11 nov. 2022 :  22:19:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Merci à tous pour vos éclairages !

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ducmol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 12 nov. 2022 :  10:50:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bjr oui mais pour moi c'est une délibération tordu qui amène obligatoirement à devoir soit renouveler le contrat de syndic comme le prévoit la et à défaut organiser une nouvelle assemblée organisée par le même syndic puisque qu'il prolongé son contrat de manière tacite et où les copropriétaires se retrouvé à devoir appliquer les même majorité donc pour moi cette délibération n'est pas en soit celle dans son ensemble celle prévue par la loi et peut être qu'au final les copropriétaires n'aurait pas voter ce qui résulte du résultat du vote votre syndic a au final imposer de par cela à renouveler son contrat en vous mettant le couteau sous la gorge

rambouillet
Pilier de forums

17809 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 12 nov. 2022 :  11:21:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
cette résolution vient contrecarrer lors de la prochaine échéance l'éventuelle application de l'article 46 du décret. Article qui fait polémique jusqu'ici sur le forum ....
Le souci c'est que l'article 25-1, ne fait plus état d'une seconde AG possible ......

Donc pour moi cette résolution est illégale, mais si personne ne conteste via le juge .....

Sunbird
Pilier de forums

4693 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 12 nov. 2022 :  12:52:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aujourd'hui si on ne conteste pas une résolution qui est en infraction avec la loi ou le RC dans les 2 mois, on ne peut plus rien faire après et on ne pourra pas se réfugier en invoquant que la résolution votée était illégale lorsqu'elle sera appliquée, comme nous pouvions le faire il y a quelques années.

Dans le cas ci-dessus, il ne fait pas de doute que la clause contrevient à la loi, le plus simple est de ne pas voter en état ce type de résolution lors de la prochaine AG en la faisant modifier si le syndic persiste.

Copropriétaire33
Contributeur vétéran

France
1096 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 12 nov. 2022 :  16:30:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le président de séance vient de me communiquer une copie du contrat du syndic qu’il a signé.

Je peux constater qu’il correspond bien au contrat type :

« 2. Durée du contrat
Le présent contrat est conclu pour une durée de 1 an.
Il prendra effet le ….. et prendra fin le ….
Il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l'assemblée générale. »

Donc même si la résolution désignant le syndic est illégale, dans la mesure où le contrat est rédigé conformément à la loi, puisque la mention relative à la prolongation automatique du mandat n’y est pas ajouté, j’en déduis que la décision n’est pas contestable ?



Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15735 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 12 nov. 2022 :  16:39:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On ne conteste pas une résolution, serait-elle illicite !

On peut contester la décision qui s'en suivrait.
Ce n'est pas du tout le cas ici.

La seconde proposition, illicite, est bien prévue "a défaut de ..." (*)

Il n'y a pas eu de "défaut de ", le syndic étant bien désigné selon la procédure prévue (25, passerelle 25.1 > 24), sur la base d'une durée, de date échéance, etc, selon ce qui est indiqué.
Tout va bien !
La décision désignant le syndic est conforme, inattaquable.

(*) Merci à Rambouillet de rappeler que D.46 est toujours en vigueur, qu'il n'y a pas de "seconde AG" pour désigner le syndic lorsque l'AG convoquée à cet effet n'arrive pas à le désigner.
Où l'on voit toute la rigueur du décret d'application, ici lorsque l'AG ne parvient pas à désigner le syndic, ailleurs pour identifier précisément le ou les actes/décisions délégués (D.21).
Les textes forment un tout, sans saucissonnage, sans picorer ici ou là..
 
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