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 L'épineux cas de conscience
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Pat07
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182 message(s)
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Posté - 29 juin 2021 :  14:05:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
Bonjour à tous,

Un épineux cas de conscience.
Copropriété sale très mal entretenue.

N'inversons pas les rôles, mais le dilemme est là, cas extrême et particulier.
L’épineuse et éternelle question du maintien ou pas du gardien ou de son licenciement (192 lots) logement inclus pour le gardien.

Notre gardien nous pose beaucoup de problèmes, dans l’exécution de ces tâches.

Notre gardien à rencontré de graves soucis de santé.

Coût important pour les remplacements en terme de dépenses.

Notre syndic propose au conseil syndical de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale "pour" ou "contre" de garder le poste de gardien, et non de son remplacement.

Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 29 juin 2021 14:17:25

nefer
Modérateur

13758 message(s)
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 1 Posté - 29 juin 2021 :  14:49:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si le gardien est toujours salarié, il faut d'abord étudier le dossier

est il en arrêt maladie?

est il proche d'un départ en retraite ?

Pat07
Contributeur actif



182 message(s)
Statut: Pat07 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 29 juin 2021 :  15:28:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par nefer

si le gardien est toujours salarié, il faut d'abord étudier le dossier

est il en arrêt maladie?

est il proche d'un départ en retraite ?


Actuellement, non il à reprit le travail, avec l’accord de la sécurité sociale.

Concernant son âge, il faut que je me renseigne pour être précis, je suppose environ 58 ans, mais il y a un bruit qui court qu'il serait partant pour jouer les prolongations au-delà de l'age légal de départ à la retraite. Tout dépend (je pense) de ces années de cotisation que bien entendu j'ignore. Je peux comprendre à plus de 65 ans, mais rien de sûr.
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 29 juin 2021 15:43:37

Pat07
Contributeur actif



182 message(s)
Statut: Pat07 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 02 juil. 2021 :  21:57:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
L'âge de notre gardien est de 62 ans.
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 02 juil. 2021 21:58:58

Gédehem
Pilier de forums

14931 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 juil. 2021 :  23:25:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Copropriété sale très mal entretenue.

Notre gardien nous pose beaucoup de problèmes, dans l’exécution de ces tâches."


Comme on dit, "C'est pas sorcier" .....
Eternelle question soulevée dans les copropriétés ayant un employé :
- QUI DIRIGE / ENCADRE LE PERSONNEL ??
C'est tout simple : PERSONNE.

Personne ne dirige, organise, planifie, surveille, corrige ce qu'il fait, discute avec lui avec au besoin l'établissement d'un "emploi du temps" au regard des taches prévues.
En français, cela s'appelle "faire du management"" ...

En réalité, à la différence de ce qui existe partout dans le monde du travail, l'employé est livré à lui-même, solitaire, sans encadrement, sans personne vers qui se tourner. Avec le défaut connu de n'en faire peu à peu qu'à sa tête, puisqu'il n'y a personne pour l'encadrer.
Le syndic ? quasi toujours aux abonnés absents pour l'encadrement du personnel.

Pour répondre a votre exposé : la suppression du poste passe par le licenciement de l'employé actuel. Ou, s'il rempli les conditions, par sa mise à la retraite.
Ce n'est qu'ensuite qu'il est possible de supprimer le poste.
Et préalablement de proposer l'entretien par un prestataire de services, solution bien plus confortable et efficace pour le syndicat.

Édité par - Gédehem le 02 juil. 2021 23:30:26

Jpp13
Contributeur actif



403 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 août 2021 :  11:33:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem


Et préalablement de proposer l'entretien par un prestataire de services, solution bien plus confortable et efficace pour le syndicat.

Et aussi moins onéreuse, pour peu que le CS s'implique un peu pour régler certains problèmes ponctuels (fermeture de robinet d'arrêt bâtiment par exemple)



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 22 août 2021 11:34:31

Neofit92
Contributeur débutant

France
60 message(s)
Statut: Neofit92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 23 août 2021 :  16:39:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

je vais ne suis pas sûr de me faire des copains mais je ne suis pas dans la mouvance générale qui souhaiterait supprimer le poste de gardien pour une copropriété assez importante.

Tout d’abord la situation de Pat07 : Elle est assez Cornélienne car :
• demander à l’AG de se positionner pour ou contre garder le poste de gardien , c’est se ménager un chouette relationnel pour les années futures jusqu’au départ du gardien et parmi les copropriétaires il y aura les pours, les contres.
• présenter un dossier de licenciement, c’est déjà choisir. Et au regard des problèmes de santé, d’âge , il faudra que CS et Syndic montent un dossier béton pour justifier les arguments de fautes graves et convaincre les juges.
• Et votre RC, qu’est-ce qu’il en dit lui ? Il faut peut-être l’interroger (bien que vous trouverez au sein du Forum UI toutes les processus /résolutions à adopter afin de le mettre en conformité avec ce projet au cas où il y aurait comme … un empêchement).
• Personnellement, j’essaierai de faire un point où le gardien y trouverait son compte à termes car sinon effectivement vous êtes dans une situation possiblement inextricable (selon la persévérance de la personne).

Nous avons rencontré dans le passé ce genre de situation en moins conflictuelle, et nous avons pu aider le couple de gardiens à trouver un logement auprès de la mairie (pour leur retraite) qui a été un argument positif des différents points revu ensembles.

Vous conviendrez que ce genre de dossier n’apporte pas une solution sur étagère et qu’elle est très contextuelle. Vous (CS + Syndic) pouvez seuls trouver la meilleure issue aider si nécessaire par un avocat. Dans tous les cas, ce n’est pas une résolution que l’on monte en quelques semaines.
Bon courage donc.

Ceci étant rapidement dit, j’en viens au contre argumentaire de l’air du temps :
Je suis favorable lorsque les finances le permettent de préserver le poste de gardiennage.

Pour 106 lots, nous n’avons pas un gardien mais un couple et je pense que la très grande majorité en est content. Pourquoi ?

- Les personnes âgées qui sont heureux de discuter, de faire appel pour : de petits services, des conseils, …

- Les couples qui travaillent (Gestion des paquets, réception artisans éventuels, gestion courrier, aide exceptionnelle)

- Le CS pour la gestion de petits RV comme (Maintenance Chaufferie, Ascenceurs, électricité, Plombier, ), pour la connaissance de la copropriété, l’historique des dernières pannes interventions, les appels sur incidents (ascenseurs, chauffages, plombiers,…)

- La Copro pour la sécurité, la communication, les petits services (et oui, c’est aussi un plus pour bien des résidents et évidemment aussi pour les gardiens).

- Le président du CS car c’est globalement économique. J’attends toujours la démonstration du contraire. Même à l’ARC qui ont pendant de nombreuses années présenté ce poste comme une « charge à killer », ils apportent dorénavant beaucoup d’eau dans leur vin et parlent maintenant de taille de copropriété.

Sur les couts supposés négociés avec des sociétés de sous-traitance de nettoyage. Soit vous avez un syndic exceptionnel (ce qui n’apparait pas comme un cas majoritaire à la lecture d’UI), soit vous avez un CS engagé, motivé, toujours près à assurer l’huile dans les rouages pour éviter les RV qui dérapent, les coordinations entre techniciens, etc, etc …).

Bref un Syndicat très coopératif et là je suis près à discuter des couts réels de gardiennage et du pilotage de sociétés tierces. Mais a-t-on la visibilité sur le futur de ce que sera l’évolution du syndicat (hors qqes piliers), that is the question.

Comme vous l’avez compris, s’il y a des avantages (lol) ce service (ou poste) doit en premier, répondre au fait que tout le monde puisse y trouver son compte.
La copro, le syndic, le(s) gardien(s).

Et bien, il faut se faire aider pour choisir le bon employé (comme le fait un employeur) avec des critères que je n’aborderai pas ici et apprécier si pour les 10 ans à venir cela peut le faire.

L’après, je vous l’accorde est difficilement prévisible, là encore comme en entreprise il faut passer ces années à y réfléchir et à peut être trouver des solutions d’évolution. Je vais faire hurler (et cela n’est pas pour me déplaire), votre syndic peut vous y aider et peut être même certaine Association de Responsables … Qui sait !

Depuis 50 ans, notre copro a usé 4 couples différents et ma fois, il y a eu bien entendu ce sujet qui a été évoqué, discuté en petit comité mais la dure réalité des faits quotidiens ont permis une convergence rapide sauf de certains qui ont toujours quelques problèmes avec la règle de trois (toujours aussi nécessaire pour faire les budgets).

Voilà, je vais faire court, mais je reste à l’écoute de toute personne qui justifierai un gain économique pour une résidence de taille moyenne.
Quant à la vie en communauté, je n’en parle … même pas (re lol).

Bonne journée.

JB22
Pilier de forums

4301 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 août 2021 :  18:38:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On ne licencie pas sans raison, si le salarié ne remplit pas des tâches cela doit être établi par des rappels et avertissements, Ceci dit un licenciement entraine des frais, indemnités de licenciement ou de départ à la retraite. Si le salarié conteste aux prudhommes c' est parti pour des années de procédures, cas vécu dans une copropriété.
Je suis d' accord avec la solution de Gédehem:"l'entretien par un prestataire de services, solution bien plus confortable et efficace pour le syndicat."
Cela évite la bombe à retardement (Non provisionnée) que constitue l' indemnité de départ à la retraite, ceci particulièrement pour les nouveaux acquéreurs.

Neofit92
Contributeur débutant

France
60 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 août 2021 :  19:09:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@JB22 C’est vrai, on ne licencie pas sans raison. Il est même conseillé d’en avoir d’excellentes.

Oui, un licenciement c’est toujours des problèmes, essentiellement de procédure mais aussi de relationnel et pas seulement avec le gardien.

Le budget parlons-en. Il y a un peu de fantasme sur le sujet. Prenons le cas de la retraite.
Sauf erreur de ma part : Calcul selon le « nouvel » article R.1234-2, pour un salaire brut de 2000 €
Sur 10 ans : 1/4 x 2000) x 10ans = 5000

Sur 20 ans : (1/4 x 2000) x 10ans = 5000 €
+ (1/3 x 2000) x 10 ans = 6667 € soit 11667 (représentant 583 €/an de provision par exemple)


Est-ce explosif ? Pendant 10, 20, x… ans. Convenez que la mèche est longue !

Dans tous les cas de figures, retraite, licenciement c’est bien souvent un problème de copropriété, voir de syndicats.
Pendant l’enchainement des syndicats successifs, il peut y avoir une petite faiblesse dans les relations, dans le traitement des provisions d’où l’utilité d’un syndic un peu éclairé (cela existe).

Je ne vous contredirai pas qu’avec un syndicat très ACTIF, la gestion d’un prestataire de services est une solution viable.

Mais apporter les mêmes services sur une plage horaire aussi étendue qu’avec un gardiennage qui soit compétitif en termes de prix, et de qualité sur la durée, je suis plus que dubitatif lorsque le syndicat est « normal ».

Notre expérience est assez mitigée en la matière.

Mais, chaque syndicat a ses choix et ses cohérences du moment, je crains que la réponse des uns ne soit pas forcément celles des autres. Cela se saurait.

JB22
Pilier de forums

4301 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 août 2021 :  19:36:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Est-ce explosif ? Pendant 10, 20, x… ans. Convenez que la mèche est longue !"

C' est au moment de payer que cela fait mal, particulièrement pour les nouveaux acquéreurs comme précisé dans mon post.

Au lieu de prendre un salaire mensuel de 2000 euros, il aurait été préférable de se référer à la convention collective avec un coefficient se rapportant à l' emploi occupé.

Neofit92
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 28 août 2021 :  21:22:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C’est la convention collective !

Convention collective nationale des Gardiens, Concierges et Employés d’immeubles IDCC 1043 (Brochure JO n° 3144)
Article 16 / Page 17 :

L’exemple y est donné....

Sunbird
Pilier de forums

4311 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 29 août 2021 :  11:16:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Licencier un gardien qui a 62 ans et des problèmes de santé est très risqué et le cout pour le SDC sera important.

Il faut trouver un accord avec ce gardien.

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 29 août 2021 :  22:20:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
62 ans ? Il faut envisager une rupture conventionnelle (licenciement amiable), en négociant son départ. L'indemnité versée couvrira les revenus jusqu'à age de mise à la retraite.
A noter que cette indemnité n'est pas imposable, et que le salarié licencié a droit aux indemnités chômage.

Dans ce type d'affaire, c'est souvent du "gagnant-gagnant".

danmasse
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 30 août 2021 :  16:23:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour !
Mon avis sur cette question - que je pense être essentielle dans une copro.
(copro de 138 appartements, avec couple de gardiens logés dans la résidence).
Je suis 100% d'accord avec l'analyse de Neofit92 (du 23 aout) : des gardiens résidant sur place rendent des services très importants, que ne peut rendre un prestataire extérieur. Dans la liste, j'insisterais sur la réception des entreprises devant intervenir pour travaux (ouverture des portes, guidage sur lieu d'intervention, surveillance des dégâts collatéraux, etc...) : cette tâche ne peut être accomplie par un membre du CS (qui souvent travaille, et qui ne connait pas forcément tous les recoins de la copro).

Je suis également évidemment d'accord avec les commentaires de Gedehem (2 juillet) : le gardien a une position très délicate, car son patron est - théoriquement - le syndic, mais les copropriétaires, étant les payeurs, se croient autorisés à donner des ordres et/ou faire des commentaires sur son travail. Je comprends donc fort bien qu'il en ait assez, et qu'il se réfugie dans le respect strict des ordres qu'il reçoit du syndic (qui ne se sent pas particulièrement concerné, et qui ne vient sur site qu'une fois par mois...).

Si le gardien ne donne pas satisfaction, ce n'est donc peut-être pas entièrement de sa faute : un autre gardien, dans la même position, risque de réagir de même...

La seule solution - que nous essayons - est de constituer un petit groupe de membres du CS (ou autres, d'ailleurs), chargé de lui remonter le moral. Le faire parler et exprimer ses soucis, lui faire part de notre support, l'inviter à prendre une bière...

Ce ne marche pas trop mal...

Pat07
Contributeur actif



182 message(s)
Statut: Pat07 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 02 sept. 2021 :  14:21:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
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Initialement posté par Neofit92



Tout d’abord la situation de Pat07 : Elle est assez Cornélienne car :
• demander à l’AG de se positionner pour ou contre garder le poste de gardien , c’est se ménager un chouette relationnel pour les années futures jusqu’au départ du gardien et parmi les copropriétaires il y aura les pours, les contres.
• présenter un dossier de licenciement, c’est déjà choisir. Et au regard des problèmes de santé, d’âge , il faudra que CS et Syndic montent un dossier béton pour justifier les arguments de fautes graves et convaincre les juges.
• Et votre RC, qu’est-ce qu’il en dit lui ? Il faut peut-être l’interroger (bien que vous trouverez au sein du Forum UI toutes les processus /résolutions à adopter afin de le mettre en conformité avec ce projet au cas où il y aurait comme … un empêchement).




Analyse réaliste. Merci.

Sauf sur ce point
• Personnellement, j’essaierai de faire un point où le gardien y trouverait son compte à termes car sinon effectivement vous êtes dans une situation possiblement inextricable (selon la persévérance de la personne).


Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 02 sept. 2021 14:23:19

Pat07
Contributeur actif



182 message(s)
Statut: Pat07 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 02 sept. 2021 :  18:30:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
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Initialement posté par JB22

On ne licencie pas sans raison, si le salarié ne remplit pas des tâches cela doit être établi par des rappels et avertissements,


En théorie, en pratique rien bien que le Syndic en convient lui même.

L'on pourrait aussi parler de l'évaluation des employés
https://www.service-public.fr/parti...roits/F31854

Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 02 sept. 2021 18:32:05
 
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