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albifrons
Contributeur actif

152 message(s)
Statut: albifrons est déconnecté

Posté - 10 sept. 2019 :  09:10:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
pour une copropriété importante 450 lots environs, 2 loges avec logement, 1 grand parc, 8 bâtiments, nous avons 2 couples de gardiens et 5 employés, 2 administratifs. Est-il obligatoire d'avoir 2 couples avec logement ou pourrait-on se contenter d'un couple en augmentant les employés ou en les assortissant d'entreprises ?
Pourrait-on avoir 1 formule comme 1 couple avec loge et appartement et 1 couple ou 2 employés sans loge 35 h/ hebdo chacun ?
Cette question car nous avons du mal à recruter des gardiens en couple avec une grande diversité des travaux (espaces verts notamment) et responsabilités, et qui se suffisent d'un logement de 2 pièces , qui accepte un travail d'équipe etc.
Quel serait le texte réglementaire ou légal qui imposerait 2 couples de gardiens avec la qualification de gardiens ?
Merci pour vos réponses
Cordialement

Édité par - albifrons le 10 sept. 2019 09:13:04

nefer
Modérateur

12108 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 10 sept. 2019 :  09:16:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut d'abord vérifier ce qui est indiqué dans le RDC

ensuite vous avez le choix des prestataires: le fait de passer par un contrat d'entreprises pour l'entretien des espaces verts est plus souple: vous établissez un cahier des charges, puis faites un appel d'offres

l'entretien (ménage) des espaces communs (cage d'escalier, couloirs...) peut aussi faire l'objet d'un contrat d'entreprise

JB22
Pilier de forums

3836 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 10 sept. 2019 :  09:25:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous devez voir dans votre RDC ce qu' il prévoit concernant le nombre des emplois de gardiens logés.

A défaut de spécification du RDC, "L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois;"

RDC : règlement de copropriété.

JB22
Pilier de forums

3836 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 10 sept. 2019 :  12:17:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous dites que vous avez "2 administratifs"

Quelles tâches remplissent ses employés pour le compte du syndicat ?

Dans les conditions économiques actuelles, le recours à du personnel salarié du syndicat est un luxe;

Il comporte de nombreux inconvénients : gestion du personnel mal encadrés, difficultés de recrutements, de remplacements pour congés payés et maladies, et, bombe à retardement, les indemnités de départ en retraite, à charge de ceux qui sont copropriétaires au moment du départ, les indemnités éventuelles de licenciement...

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 sept. 2019 :  18:56:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A défaut de spécification du RDC, "L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois;"

L'AG ayant seule qualité (=compétence, pouvoir..) pour fixer le nombre et la catégorie des emplois, une clause RDC serait irrégulière.
Lorsque la compétence de l'AG est exclusive, une clause RDC correspondante est "non écrite".


ainohi
Contributeur vétéran

1893 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 sept. 2019 :  23:23:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C’est une interprétation farfelue. Si le règlement de copropriété fixe le nombre et la catégorie des emplois, on s'y conforme à moins que l'assemblée ne décide, à la majorité requise, à savoir à la double majorité de l'article 26 de la loi, éventuellement à l'unanimité, de modifier le règlement.

L’article 31 du décret dispose : Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.


Cet article se trouve dans la section intitulée : Le syndic.
Il s’agit de préciser quelles sont les attributions du syndic : elles ne s’étendent pas à la définition des emplois, cette compétence appartenant à l’assemblée générale. Mais cela n’exclut nullement qu’une clause du règlement de copropriété ne puisse fixer le nombre et la catégorie des emplois qui peuvent éventuellement être rendus nécessaires par la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété est le pacte commun initial des copropriétaires. Il y a une hiérarchie des normes dans le régime de la copropriété : dans l’ordre, le règlement, les décisions de l’assemblée générale, les actes de gestion courante du syndic. L’article 31 du décret dit seulement que fixer le nombre et la catégorie des emplois ne sont pas des actes de gestion courante. Interdire que cela puisse figurer dans le règlement de copropriété ne répondrait à aucune logique. En outre une telle disposition serait une limitation au pouvoir de contracter qui s’ajouterait à la loi sans que cela soit nécessaire pour son application et, de ce fait, sortirait de la compétence du pouvoir réglementaire.

Édité par - ainohi le 13 sept. 2019 23:27:39

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 sept. 2019 :  00:27:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'est pas question de logique ou autre. Il est question de règles de droit.

Le RDC est une convention entre copropriétaire.
Ce qui n'empêche pas que certaines de ses clauses puissent être contraire aux textes, illicites, et donc 'non écrites', les rédacteurs n'étant parfois très au fait de certains point.. C'est un grand classique.

La loi conférant une compétence exclusive à l'AG, toute clause du RDC qui serait contraire est illicite.

Édité par - Gédehem le 14 sept. 2019 00:32:14

JB22
Pilier de forums

3836 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 sept. 2019 :  00:32:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"une clause RDC correspondante est (réputée) "non écrite"."
Mais s' applique tant qu'il n' en a pas été décidé autrement par un juge qui, s' il est saisi, ne peut que constater cette nullité.

Pour le reste je suis d' accord avec ainohi

ainohi
Contributeur vétéran

1893 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 sept. 2019 :  01:34:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Il n'est pas question de logique ou autre. Il est question de règles de droit.
Pour comprendre correctement les règles de droit, un peu de logique, voire le simple bon sens, peut être d'un grand secours.

citation:
Initialement posté par Gédehem

Le RDC est une convention entre copropriétaire.
Ce qui n'empêche pas que certaines de ses clauses puissent être contraire aux textes, illicites, et donc 'non écrites', les rédacteurs n'étant parfois très au fait de certains point.. C'est un grand classique.
Gedehem connaît, le rédacteur du texte ne connaît pas. Autre grand classique.

citation:
Initialement posté par Gédehem

La loi conférant une compétence exclusive à l'AG, toute clause du RDC qui serait contraire est illicite.
Ce n'est pas la loi, c'est le décret, petite nuance. Le détenteur du pouvoir réglementaire n'avait aucune raison d'ajouter à la loi une telle disposition complètement farfelue. De plus, cela sortait de sa compétence. Quand un texte ne tient pas la route, c'est soit que son rédacteur était pris de boisson, soit qu'on n'a pas compris le texte. Dans l'article 31 du décret, il est question de deux instances, l'assemblée et le syndic. La compétence exclusive dont il est question est celle de l'assemblée à l'exclusion du syndic. Le règlement de copropriété n'est pas visé. C'est d'ailleurs une simple question de vocabulaire. L'assemblée est un ensemble de personnes. Le syndic est une personne. Ils peuvent avoir qualité à agir ou n'avoir pas cette qualité. Le règlement n'est pas une personne, c'est un texte. Il n'agit pas. Dire qu'il a ou qu'il n'a pas qualité à agir n'aurait pas de sens et je ne fais pas l'injure au rédacteur du décret de laisser entendre qu'il ne sait pas rédiger correctement en français.

Édité par - ainohi le 14 sept. 2019 01:37:59

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 sept. 2019 :  09:33:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
méconnaissance .....
Un décret d'application d'une loi c'est aussi "la loi".
"La loi" générale est hiérarchiquement supérieure à un RDC.

Lorsqu'une clause RDC est contraire aux textes (à "la loi"), il appartient en premier lieu au syndicat de la réformer. Le recours au juge n'intervient qu'à défaut de décision dans ce sens.

Sur la mise en conformité des RDC, L.49 introduit en 2000 prévoyait la procédure, autorisée à l'art.24 et à frais réduits.
Lorsqu'une clause RDC s'avère illicite, le syndicat ne doit pas attendre pour la réformer.

Édité par - Gédehem le 14 sept. 2019 09:36:31

JB22
Pilier de forums

3836 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 sept. 2019 :  09:37:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pendant ce temps albifrons ne participe pas et ne réponds pas à la question posée :

"Vous dites que vous avez "2 administratifs"
Quelles tâches remplissent ses employés pour le compte du syndicat ?"


ainohi
Contributeur vétéran

1893 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 sept. 2019 :  10:48:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

méconnaissance .....
Un décret d'application d'une loi c'est aussi "la loi".
"La loi" générale est hiérarchiquement supérieure à un RDC.
Alors disons les choses autrement : un décret d'application ne peut contredire la loi qu'il est censé appliquer. Cette "compétence exclusive" qui sort de votre imagination débordante entrerait en contradiction avec la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement son article 8.

citation:
Initialement posté par Gédehem

Lorsqu'une clause RDC est contraire aux textes (à "la loi"), il appartient en premier lieu au syndicat de la réformer. Le recours au juge n'intervient qu'à défaut de décision dans ce sens.
Hors sujet.

Une clause illicite est une clause dont le contenu est en soi illicite. Une clause qui serait licite en elle-même mais illicite du fait d'une prétendue "compétence exclusive" de l'assemblée, cela n'existe pas. Cette idée est tout simplement un non-sens.

citation:
Initialement posté par Gédehem

Pendant ce temps albifrons ne participe pas et ne réponds pas à la question posée :

"Vous dites que vous avez "2 administratifs"
Quelles tâches remplissent ses employés pour le compte du syndicat ?"
La réponse que Nefer et vous avez apportée que semble tout à fait suffisante.

Édité par - ainohi le 14 sept. 2019 10:56:37

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 sept. 2019 :  11:24:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez sauté quelques cours de droit, ou vous le faites exprès ??

Lorsqu'un texte attribue telle compétence exclusivement à telle personne, toute convention de droit privé qui affirmerait le contraire est illicite.
Illicite = contraire à un texte (loi, décret, arrêté), mais aussi à l'ordre public .... et même aux bonnes mœurs !

Les textes prévoient que le pdt de l'AG est élu par les participants.
Une clause RDC prévoyant que la présidence est assuré par le participant détenant le plus de tantièmes est illicite.
Ou clause RDC prévoyant que les autorisations de travaux privatifs sont délivrées par le syndic.
Clauses (que l'on trouve encore ?) mentionnées dans les vieux RDC d'avant 1965 (statut de 38).

Ici, l'AG a compétence exclusive sur le nombre et la catégorie des emplois. Le RDC n'y a pas sa place.

C'est juste du droit.
Logique, bon sens, etc ... c'est pour polémiquer inutilement.


ainohi
Contributeur vétéran

1893 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 sept. 2019 :  13:59:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Une clause RDC prévoyant que la présidence est assuré par le participant détenant le plus de tantièmes est illicite.
Parce qu'elle est illicite en soi. Une résolution de l'assemblée faisant du plus gros copropriétaire de droit le président de l'assemblée serait tout aussi illicite. Ce n'est pas une question de compétence partagée entre RdC et assemblée dont l'idée même est un non-sens.

citation:
Initialement posté par Gédehem

Ou clause RDC prévoyant que les autorisations de travaux privatifs sont délivrées par le syndic.
Idem. Une résolution de l'assemblée déléguant le pouvoir d'autoriser tous travaux privatifs sur les parties communes serait tout aussi illicite. C'est le contenu qui est illicite.

En revanche, une clause du règlement de copropriété autorisant certains travaux sur les parties privatives à certaines conditions devant être vérifiées par le syndic serait parfaitement licite. Il est fréquent que l'assemblée générale définisse une fois pour toutes un cahier des charges pour les poses d'antennes sur les parties communes et autorise tout copropriétaire à poser une antenne sous réserve du respect de ce cahier des charges et de la vérification par le syndic du respect du cahier des charges. Une telle résolution peut parfaitement faire l'objet d'une modification du règlement de copropriété.

Édité par - ainohi le 14 sept. 2019 14:02:11

nefer
Modérateur

12108 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 sept. 2019 :  15:28:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
nous attendons toujours les éléments concernant ces 2 " administratifs" de la part d'albifrons

Édité par - nefer le 14 sept. 2019 15:29:00

ainohi
Contributeur vétéran

1893 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 sept. 2019 :  16:40:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

nous attendons toujours les éléments concernant ces 2 " administratifs" de la part d'albifrons
Vous l'attendez pour pouvoir apporter un complément à la réponse que vous avez déjà donnée. S'il estime que cette première réponse lui suffit...
 
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