Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Tous autres thèmes
 Immobilier & divorce, succession, tutelle, etc.
 problème suite a achat immeuble aux enchères
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  

soleil56
Contributeur actif

France
127 message(s)
Statut: soleil56 est déconnecté

Posté - 05 nov. 2015 :  19:12:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
je viens d'acheter aux enchères un immeuble comportant 4 appartements :
-le 1er est vide pret à être louer
-le 2nd et 3eme sont loués 500 e/mois chacun
-le 4eme est occupé par la partie saisie.

Plusieurs questions se posent :
- dois je refaire des baux à mon nom aux locataires présents ou dois je me contenter de prendre acte des baux actuels, attendre leur date anniversaire pour les dénoncer ou les refaire à mon nom ?
- que faire de la partie saisie ?
- soit je le garde comme locataire (s'il est sufusament solvable)
- sinon,comment puis je faire pour lui faire quitter les lieux ?
lui signifier un départ par huissier ?
Dispose t-il d'un délai légal pour évacuer les lieux ? (d'autant que nous sommes en période hivernale et qu'il a plus de 70 ans)

Merci à vous pour vos conseils




ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 06 nov. 2015 :  09:06:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Soleil56

Vous me semblez vraiment 'frizou' de n'avoir pas envisagé les réponses à ces questions pourtant essentielles AVANT l'achat.

Je supose que vous avez en main les dossiers complets des trois locataires ou occupants, incluant contrats, justificatifs, et surtout bulletins de salaire et relevés d'identité bancaires.

citation:
ois je refaire des baux à mon nom aux locataires présents ou dois je me contenter de prendre acte des baux actuels, attendre leur date anniversaire pour les dénoncer ou les refaire à mon nom ?
Non, les baux en cours se poursuivent sans changement aucun.
Vous devez juste avertir, faites le par courrier RAR du changement de bailleur, et pour être correct joignez a votre courrier une attestation du notaire, celle sans le prix d'achat.
Joignez votre RIB

citation:
- que faire de la partie saisie ?
C'est à vous qu'il faut poser la question, comment avez-vous envisagé la chose, prenant en compte le fait que s'il doit y avoir expulsion d'une personne non solvable, ca peut prendre entre 1 et 3 ans, et couter entre 800/1000 euros si vous faites tout tout seul, mais cela ne me semble pas votre cas et 2500 à 4000 outres les loyers perdus si avocat.


citation:
Dispose t-il d'un délai légal pour évacuer les lieux ? (d'autant que nous sommes en période hivernale et qu'il a plus de 70 ans)
A 70 ans, son bien immobilier vendu, je ne le sens pas trop solvable, mais vous en savez FORCEMENT plus que moi sur le sujet.

Les délais pour évacuer les lieux c'est entre 6 mois et 18 mois après obtention d'un jugement d'expulsion, si la partie résiste.
Or vous n'avez encore rien entamé.

soleil56
Contributeur actif

France
127 message(s)
Statut: soleil56 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 nov. 2015 :  10:07:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Merci pour ce retour
Concernant les 2 locataires actuels, Je pensais plus sain de repartir sur un bail dans les mêmes conditions mais a mon nom
Car le précédent engageait la partie saisie, pas moi.
Sinon S ils veulent un jour notifier un départ, ils risquent de l envoyer a l ancien Proprietaire, pas à moi puisque c est son nom qui
Apparaît sur le bail.
Pour la partie saisie, je suis rentré en contact avec lui mais il ne semble pas avoir pris conscience de la situation ( c est un artiste peintre qui joue
Un peu le faux naïf me semble t il)
Aujourd hui, si je ne lui fais pas de bail, compte tenu de sa situation financière fragile, il est considéré comme occupant sans droit ni titre ?
Est ce bien cela ?
Cordialement

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 nov. 2015 :  10:59:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Je pensais plus sain de repartir sur un bail dans les mêmes conditions mais a mon nom
Car le précédent engageait la partie saisie, pas moi.
Ce que vous voulez faire est illégal. Un contrat existe, vous devez le respecter;

Je m'étonne de votre faible connaissances des obligations d'un bailleur voire votre naïveté.... Faites vous aider sinon vous allez vous faite manger tout cru.


citation:
Sinon S ils veulent un jour notifier un départ, ils risquent de l envoyer a l ancien Proprietaire, pas à moi puisque c est son nom qui
Apparaît sur le bail.
Avez-vous lu ce que j'ai écrit a propos du RAR?

citation:
Aujourd hui, si je ne lui fais pas de bail, compte tenu de sa situation financière fragile, il est considéré comme occupant sans droit ni titre ?
Est ce bien cela ?
Je ne sais pas puisque je ne possède guère de renseignement; mais votre acte d'achat et le cahier des charges des enchères doivent l'indiquer; C'est la qu'il faut chercher.

Édité par - ribouldingue le 06 nov. 2015 11:53:36

nefer
Modérateur

12247 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 nov. 2015 :  17:48:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne comprends pas comment vous avez pu acheter un sans un minimum de connaissance sur le droit des baux d'habitation...

pour les baux en cours, je répète ce qu'a déjà ecrit mon collègue: vous devez informer les titulaires de baux du changement de propriétaire par courrier RAR en joignant un justificatif de votre qualité

pour l'ancien propriétaire occupant, vous auriez du lire le cahier des charges, qui, probablement indique que l'acheteur en fera son affaire personnelle

et à plus de 70 ans, c'est un dossier délicat à traiter

Jean13
Contributeur senior



France
916 message(s)
Statut: Jean13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 nov. 2015 :  18:24:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Lors de votre achat que vous a conseillé votre notaire ? Lui avez-vous posé ces question ?

soleil56
Contributeur actif

France
127 message(s)
Statut: soleil56 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 nov. 2015 :  18:40:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Même si je n apprécie que moyenent le ton employé dans les reponses, je vous remercie tout de même pour vos éléments de reponses.
Je ne suis pas un nanard ni un "frizou" ni un novice.
J ai 50 balais, une vingtaine de locataires a mon actif dans des maisons que je construite moi même mais C est la 1er fois que je me tente a un achat aux enchères que j'ai remporté assez facilement à ma grande surprise alors que j y avais été dans trop y croire.
Je suis suivi par un avocat qui tarde a me répondre sur ces mêmes questions,
En attendant ses reponses, je suis venu ici chercher qq éléments de reponses.
Merci à tous pour vos contributions bénévoles, rapides et précises que j'ai tjs apprécié sur ce site mais nous sommes pas là pour jauger ou juger les connaissances juridiques des uns et des autres.
On est la pour s entre aider comme j ai pu le faire modestement a mon niveau par le passé sur le site mais sans jamais étaler ma science ou prendre pour un ignare la personne qui venait poser son pb sur le forum.
Il me semble que l on peut continuer ds le même état d esprit.
Concernant la partie saisie, si je décide de ne pas lui faire un bail, je pense que l on peut le considérer comme sans droit ni titre et je verrai à engager une procédure d expulsion si nécessaire.
Mais mon souhait 1er est de la garder. Maintenant qu il a pu éponger ses dettes grâce à cette vente, il sera peut être en capacité de payer un loyer. Je v voir cela...
Cordialement

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 nov. 2015 :  19:21:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J ai 50 balais, une vingtaine de locataires a mon actif dans des maisons que je construite moi même mais C est la 1er fois que je me tente a un achat aux enchères que j'ai remporté assez facilement à ma grande surprise alors que j y avais été dans trop y croire.
Je suis suivi par un avocat qui tarde a me répondre sur ces mêmes questions,
En attendant ses reponses, je suis venu ici chercher qq éléments de reponses.
Merci à tous pour vos contributions bénévoles, rapides et précises que j'ai tjs apprécié sur ce site mais nous sommes pas là pour jauger ou juger les connaissances juridiques des uns et des autres.
On est la pour s entre aider comme j ai pu le faire modestement a mon niveau par le passé sur le site mais sans jamais étaler ma science ou prendre pour un ignare la personne qui venait poser son pb sur le forum.
Il me semble que l on peut continuer ds le même état d esprit.
Désolé mais on fait des ronds dans l'eau... J'interviens sur des faits


citation:
Concernant la partie saisie, si je décide de ne pas lui faire un bail, je pense que l on peut le considérer comme sans droit ni titre et je verrai à engager une procédure d expulsion si nécessaire.
Vous n'avez pas regardé votre cahier des charges?
Comment voulez-vous qu'on vous aide?

citation:
Mais mon souhait 1er est de la garder.
Voyez que nous n'avons pas tous les éléments

Votre longue expérience de la location vous a donc montré que quand quelqu'un a été au bout d'une procédure qui l'a mis sur la paille complètement, alors on a la un bon profit de locataire?

Nous n'avons pas les mêmes expériences, je ne peux pas vous aider pour ma part.

Édité par - ribouldingue le 06 nov. 2015 19:40:18

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 nov. 2015 :  19:31:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jean13

Lors de votre achat que vous a conseillé votre notaire ? Lui avez-vous posé ces question ?
En général ca passe par un avocat, mais le notaire n'est la que pour faire l'enchère.

A l'acheteur de savoir s'il enchérit ou pas...

soleil56
Contributeur actif

France
127 message(s)
Statut: soleil56 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 nov. 2015 :  22:43:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense qu au contraire, c est parce que nous n avons pas la même expérience et les mêmes compétences que l'on peut s aider mutuellement chacun dans le domaine qu il maitrise.
Pourriez vous m aider à m éclairer sur une procédure d expulsion ?
Pour expulser quelqu un, il faut je suppose engager une procédure afin d obtenir un jugement. Combien cela prend il de temps en moyenne ?
Et après le jugement, combien de temps faut il en moyenne pour arriver à ses fins ?
A quoi faut il faire attention ?
Merci à vous

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 nov. 2015 :  06:54:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, bien volontiers.

Le problème essentiel dans votre cas est que je vois votre cas différent du locataire ayant des impayés et pour lequel un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. En ce cas, le délai du commandement de 2 mois écoulé, on va en référé, dont moins d'un mois pour l'audience, 15 jours de délibéré, et on obtient un titre exécutoire.

Votre cas ne résulte pas d'une simple constatation par un Juge de l'écoulement du délai et de l'application non contestable d'une disposition légale (la résiliation). Il faut donc aller au fond à mon avis et écouter e manière contradictoire les parties.
En ce cas l'audience peut être dans 4 ou 5 mois, parfois plus selon l'engorgement des tribunaux, et le titre exécutoire dans un an, parfois plus si le défendeur joue avec les reports dont il a besoin pour préparer sa défense (on peut aller jusqu'a deux ans).

Il se peut qu'une action ait été entammée précédemment mais vu que votre personne était le propriétaire cela me parait improbable.




A partir du titre exécutoire, et si l'on suppose qu'il n'y a pas opposition ou appel
(L'appel c'est un an et demi de plus et avocat obligatoire donc au moins 2000 euros)
(disons aussi que l’appel sur référé ne suspend pas l'expulsion en cours alors qu'un appel sur une décision de fond oui)
signification d' huissier et commandement a quitter les lieux quelques jours plus tard (entre une et trois semaines selon dispo rédaction, etc... et 350 euros)

Délai de 2 mois

Constatation pas l'huissier du maintien dans les lieux, et recours a la force publique par courrier au préfet le sollicitant (encore 200 euros)

Délai de 2 mois

En logement le préfet ne répond jamais et laisse écouler la durée;
Sans concours a la force publique, l'expulsion n'est pas possible et il faut alors attendre.
Le seul recours est (les deux mois écoulés, donc le refus tacite constaté) de demander au préfet de payer l'indemnité d’occupation que vous aurez demandé au juge à la place de l'occupant par courrier RAR

Courrier RAR, et le préfet a un certain délai pour répondre puis le premier mois n'est pas du.
Souvent vous arrivez alors dans la période de treve hivernale que s'il n'a rien payé avant, le préfet ne payera pas non plus (du 01 nov au 30 mars).

Ce n'est qu'a partir du moment ou le préfet commence à payer que les délais vont se raccourcir car l'argent ne sort pas d'un puit sans fond, comme on le sait. Cette période dure rarement plus de trois mois.

Édité par - ribouldingue le 07 nov. 2015 07:01:48

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 nov. 2015 :  07:06:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A quoi faut il faire attention ?
A l'huissier, tous ne se valent pas. Certains prennent votre courrier d'assignation, le remettent en forme et assignen,t, ca vous coute 65 euros

Certains vous disent que votre courrier ne va pas, et qu'il faut le rédiger et que ca vous coutera 200 euros, donc total 265.

Si vous n'avez jamais rédigé et que personne ne peut vous aider, inutile de se lancer a la chasse a l’huissier il faut simplement négocier et trouver celui qui prend des frais de rédaction raisonnable; Ces frais sont non récupérables (ils ne font pas partie des dépens)


Si vous allez en référé ou eu fond, c'est du tribunal d’instance, vous n'avez pas besoin d'avocat, mais si vous n'avez jamais fait, ca peut etre un peut difficile;
Il faut dresser la liste des pièces justificatives et la donner a l'huisiser qui la joindra a l'assignation.
Il vous faut ensuite rédiger vos conclusion et les communiquer (RAR) a votre adversaire, il faut enfin enroler le dossier au tribunla (RAR au greffier)

nefer
Modérateur

12247 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 nov. 2015 :  10:25:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ne pas oublier que l'occupant a plus de 70 ans...

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 nov. 2015 :  12:45:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce qui ne donne en l’occurrence pas plus de droit sans doute, mais risque juste de rendre les enquêtes dites sociales, ou préfectorales, ou des services de polices plus longues, voire de les rendre plus conciliantes envers le locataire.

soleil56
Contributeur actif

France
127 message(s)
Statut: soleil56 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 13 nov. 2015 :  11:12:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour,
d aprés mon avocat, les choses semblent plus simples :
il m'indique que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion et que je peux d'ores et déjà le mettre à exécution.
j'ai indiqué celà a la partie saisie qui a décidé de partir de son plein gré avant le 1er décembre.
leur déménagement est en cours.
nous sommes donc sur la bonne voie...

Une autre question sur l'histoire des baux en cours que je ne dois pas toucher et mettre à mon nom :
quid des 2 mois de garantie laissés au propriétaire lors de la signature du bail en 2009 ?
il me sera difficile de le rendre car le locataire décidera un jour de partir, vu que je l' aurai pas touché.
qu'en pensez vous ?
cordialement,

nefer
Modérateur

12247 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 13 nov. 2015 :  12:35:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par soleil56



Une autre question sur l'histoire des baux en cours que je ne dois pas toucher et mettre à mon nom :
quid des 2 mois de garantie laissés au propriétaire lors de la signature du bail en 2009 ?
il me sera difficile de le rendre car le locataire décidera un jour de partir, vu que je l' aurai pas touché.
qu'en pensez vous ?
cordialement,


avez vous relu le cahier des charges?

et l'acte?

n'y aurait il pas une petite ligne stipulant que l'acquéreur fera son affaire personnelle des depots de garantie?

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 13 nov. 2015 :  13:42:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
l m'indique que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion et que je peux d'ores et déjà le mettre à exécution
par ce qu'il contient alors, et qui nous est forcément inconnu, d'ou nos réponses.

citation:
quid des 2 mois de garantie laissés au propriétaire lors de la signature du bail en 2009 ?
il me sera difficile de le rendre car le locataire décidera un jour de partir, vu que je l' aurai pas touché.
Ca ce 'est pas l'affaire du locataire, c'est une affaire entre votre vendeur et vous. Que dit le cahier des charges, que dit l'acte?

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1090 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 13 nov. 2015 :  18:29:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Petite précision utile : à l'égard du saisi, le jugement d'adjudication vaut ordonnance d'expulsion, exécutable. Il n'y a plus qu'à l'exécuter, ce qui évidemment n'est pas forcément immédiat...

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 13 nov. 2015 :  20:53:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet avec un peu de recherche, je trouve ce que j'avoue que j'ignorais, et j'ai pourtant fait un achat aux enchères déja:
citation:
Code des Procédures Civiles d'exécution Article L322-13

Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.

soleil56
Contributeur actif

France
127 message(s)
Statut: soleil56 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 13 nov. 2015 :  21:14:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On a tous finalement un petit côté "frizou"
 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2019 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com