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cemoibb
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Posté - 11 janv. 2015 :  11:13:25  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour.
Je suis nouveau copropriétaire dans une résidence partagée avec Pierre & Vacances.
Je suis hors contrat P&V.
Copropriétaires en contrat = env. 70% du nb d'appart.
Copropriétaires hors contrat = 30% du nb d'appart.

P&V n'est copropriétaire d'aucun appart. mais occupe des locaux (env. 4% du total des surfaces).
J'ai remarqué, dans le décompte des charges (ou tantièmes), que P&V na pas de tantièmes, donc ne paye rien des charges de ses locaux privés.

Le syndic - interrogé me dit : oui, mais il paye 70% des charges !
Ces 70% = les contrats avec les copropriétaires.
Ce qui veut dire, que les 4% (env) qu'ils génèrent, sont réparties et surpporté par les 30% hors contrat !

A mon avis, ce n'est pas logique !

SEULS les copropriétaires en contrat avec P&V doivent suppoerter les charges générées par les locaux occupés ( Accueil, locaux de services aux étages / salles de réunions / locaux de vente etc...).

Ai-je raison de penser ainsi ?
Je vous remercie.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 11 janv. 2015 :  11:21:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut tout d'abord bien lire votre RdC et déterminer à qui appartiennent les locaux que vous dites privés. Ceci doit se retrouver en partie dans l'EDD.

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 11 janv. 2015 :  12:00:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S'agissant d'un immeuble (*) qui serait en copropriété, il faut se référer à la définition de la copropriété (L.art.1) et plus généralement aux règles qui s'y appliquent, ainsi qu'à la convention entre copropriétaires, son RDC.

Dans la mesure où la propriété de cet immeuble est répartie entre plusieurs personnes, physiques ou morales, c'est que cet immeuble est divisé en "lots" dont ces personnes ont la propriété.

Il faut donc voir ce qu'il en est de la division par lots de cette copropropriété (c'est dans le RDC).
Chaque lot étant composé indivisiblement d'une partie privative (apparte, garage, cave, celler, etc ...) et d'une fraction (quote-part) de toutes les choses communes (en tantièmes).

Voyez ce qu'il en est de tout cela, et donc de ces locaux occupé par P&V.
Qui peuvent être des locaux classés "partie commune" indistinctement (comme pourrait l'être une salle de réunion, un logement de fonction pour des employés, les locaux poubelles, techniques, etc ...), dont la charge est donc supportée par tous les propriétaires de lots, chacun selon ses tantièmes.

Reste à voir à quel titre ils occupent ces locaux propriété du syndicat, comment ils en supporteraient les charges en tant que locataire par exemple (charges locatives d'usage).

(*) emprise foncière bâtie et non bâtie, composée d'1 ou plusieurs bâtiments.

Édité par - Gédehem le 11 janv. 2015 12:02:02

cemoibb
Contributeur débutant

France
55 message(s)
Statut: cemoibb est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 11 janv. 2015 :  12:05:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour.
Merci de cette réponse.
les locaux que je dis "privés" sont des locaux non répertoriés dans les tantièmes.
La réponse du syndic d'ailleurs n'est pas explicite "P&V paye déjà 70% des charges - NON ce sont les 70% des copropriétaires en contrat !

J'ai bien sur lu, le RdC - j'ai rien trouvé > c'est pourquoi j'ai demandé au syndic comment P&V payait les charges générées par ses surfaces "privées" occupées !

C'est quoi "EDD" ?

Merci de votre attention.

cemoibb
Contributeur débutant

France
55 message(s)
Statut: cemoibb est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 11 janv. 2015 :  12:14:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

S'agissant d'un immeuble (*) qui serait en copropriété, il faut se référer à la définition de la copropriété (L.art.1) et plus généralement aux règles qui s'y appliquent, ainsi qu'à la convention entre copropriétaires, son RDC.

Dans la mesure où la propriété de cet immeuble est répartie entre plusieurs personnes, physiques ou morales, c'est que cet immeuble est divisé en "lots" dont ces personnes ont la propriété.

Il faut donc voir ce qu'il en est de la division par lots de cette copropropriété (c'est dans le RDC).
Chaque lot étant composé indivisiblement d'une partie privative (apparte, garage, cave, celler, etc ...) et d'une fraction (quote-part) de toutes les choses communes (en tantièmes).

Voyez ce qu'il en est de tout cela, et donc de ces locaux occupé par P&V.
Qui peuvent être des locaux classés "partie commune" indistinctement (comme pourrait l'être une salle de réunion, un logement de fonction pour des employés, les locaux poubelles, techniques, etc ...), dont la charge est donc supportée par tous les propriétaires de lots, chacun selon ses tantièmes.

Reste à voir à quel titre ils occupent ces locaux propriété du syndicat, comment ils en supporteraient les charges en tant que locataire par exemple (charges locatives d'usage).

(*) emprise foncière bâtie et non bâtie, composée d'1 ou plusieurs bâtiments.


J'ai bien lu le RdC > les locaux occupés par P&V ne sont pas décris ! (pas de tantièmes !).
Je ne trouve pas plus de désignation de ces locaux, en parties communes !
D'ou mon interrogation.

La question que je pose est de savoir - si ces locaux sont "fantomes", est-ce normal qu'ils soient à la charge de TOUS !

La réponse du syndic : "P&V paye déjà 70% des charges" est significative comme explication !
Si ces locaux étaient désignés en parties communes, le syndic aurait aussitôt répondu autrement, en me renvoyant au RdC qui AURAIT prévu cela.

Merci de votre attention.

jmr91200
Contributeur senior

812 message(s)
Statut: jmr91200 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 11 janv. 2015 :  12:30:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comment déterminez-vous que les locaux occupés par P&V ne sont pas inscrit dans le tableau de répartition des charges ? (assurez-vous qu'il n'y ai pas eu de modifications ultérieures)
Signature de jmr91200 
Membre/Président CS.

cemoibb
Contributeur débutant

France
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Statut: cemoibb est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 11 janv. 2015 :  13:01:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour.

Encore une foi, je demande un avis sur une description précise.
Ne vous posez pas la question, de savoir si j'ai bien lu le RdC, ou comment je détermine le fait décris !

Je demande un avis, dans le cas, ou ce que je décris est réel.

Je vous remercie de votre attention.


cemoibb
Contributeur débutant

France
55 message(s)
Statut: cemoibb est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 11 janv. 2015 :  13:19:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par cemoibb

[quote]Initialement posté par Gédehem

S'agissant d'un immeuble (*) qui serait en copropriété, il faut se référer à la définition de la copropriété (L.art.1) et plus généralement aux règles qui s'y appliquent, ainsi qu'à la convention entre copropriétaires, son RDC.
.../...
Il faut donc voir ce qu'il en est de la division par lots de cette copropropriété (c'est dans le RDC).
Chaque lot étant composé indivisiblement d'une partie privative (apparte, garage, cave, celler, etc ...) et d'une fraction (quote-part) de toutes les choses communes (en tantièmes).

Voyez ce qu'il en est de tout cela, et donc de ces locaux occupé par P&V.
Qui peuvent être des locaux classés "partie commune" indistinctement (comme pourrait l'être une salle de réunion, un logement de fonction pour des employés, les locaux poubelles, techniques, etc ...), dont la charge est donc supportée par tous les propriétaires de lots, chacun selon ses tantièmes.

Reste à voir à quel titre ils occupent ces locaux propriété du syndicat, comment ils en supporteraient les charges en tant que locataire par exemple (charges locatives d'usage).

(*) emprise foncière bâtie et non bâtie, composée d'1 ou plusieurs bâtiments.


A toutes fins utiles : RdC : Parties communes générales :
"Les parties communes générales sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires."

Les locaux (non répertoriés par des tantièmes), occupés par P&V ne sont pas à l'usage de TOUS les copropriétaires, mais seulement par P&V (en contrat avec 70% des copropriétaires).

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 11 janv. 2015 :  14:06:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
EDD : état descriptif de division : ceci consiste à décrire chaque lot privatif en face de leur numérotation.

Si P&V utilise des locaux non répertoriés, ceci signifie qu'ils utilisent des locaux communs à tous en indivis. Mais si ces locaux sont utilisés par quelqu'un qui n'est pas propriétaire, il doit y avoir convention ou bail avec répartition des charges.

De façon générale, les charges des parties communes sont payés par le propriétaire en l’occurrence les copropriétaires en indivis en fonction de leurs tantièmes (ou autre façon précisée dans un RdC). Ensuite, les copros, donc le syndicat refacture à l'occupant des ces lieux leurs frais d'utilisation de ces parties communes, suivant la manière qui serait décrite par un bail ou une convention.

Normalement (je dis normalement en l'absence d'un cas particulier qui nous aurait échappé), les copros en liaison avec P&V ont signé un bail commercial pour leur propres lots, bail qui explicite, normalement, que les charges locatives sont à la charge de P&V, le reste à la charge du bailleur (qui d'ailleurs bénéficie de déductions fiscales pour certaines...).

En conclusion, dans votre organisation et au vu de ce que vous avez décrit, il manque un justificatif d'occupation, de financement, d'utilisation des parties communes par P&V.

PS : il est normal que le syndic se fasse tirer l'oreille pour des explications car il peut exister un lien informel avec P&V.

cemoibb
Contributeur débutant

France
55 message(s)
Statut: cemoibb est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 11 janv. 2015 :  17:25:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

EDD : état descriptif de division : ceci consiste à décrire chaque lot privatif en face de leur numérotation.

Si P&V utilise des locaux non répertoriés, ceci signifie qu'ils utilisent des locaux communs à tous en indivis. Mais si ces locaux sont utilisés par quelqu'un qui n'est pas propriétaire, il doit y avoir convention ou bail avec répartition des charges.

De façon générale, les charges des parties communes sont payés par le propriétaire en l’occurrence les copropriétaires en indivis en fonction de leurs tantièmes (ou autre façon précisée dans un RdC). Ensuite, les copros, donc le syndicat refacture à l'occupant des ces lieux leurs frais d'utilisation de ces parties communes, suivant la manière qui serait décrite par un bail ou une convention.

Normalement (je dis normalement en l'absence d'un cas particulier qui nous aurait échappé), les copros en liaison avec P&V ont signé un bail commercial pour leur propres lots, bail qui explicite, normalement, que les charges locatives sont à la charge de P&V, le reste à la charge du bailleur (qui d'ailleurs bénéficie de déductions fiscales pour certaines...).

En conclusion, dans votre organisation et au vu de ce que vous avez décrit, il manque un justificatif d'occupation, de financement, d'utilisation des parties communes par P&V.

PS : il est normal que le syndic se fasse tirer l'oreille pour des explications car il peut exister un lien informel avec P&V.


Merci pour cette réponse.
le PS > En effet, c'est ce je crois !
De plus, je me demande si 'j'ai pas mis le doigt" sur quelque chose, vu que le Pt du CS ne répond pas !
Mais, comme je viens d'arriver ! Je vais passer pour un "em*****ur" !
J'ai déjà rencontré un cas, dans une autre copropriété, ou j'ai découvert un tas d'irrégularités ( remises en ordre par le syndic ensuite), mais le comble > par les autres copros > j'étais l'empêcheur de tourner en rond" - presque tous me disait "on vérifie pas ce que le syndic nous demande - on lui fait confiance - et le Pt du CS = D° ).

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 11 janv. 2015 :  17:57:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si vous aviez bien lu le post n°3 :
"Voyez ce qu'il en est de tout cela, et donc de ces locaux occupé par P&V.
Qui peuvent être des locaux classés "partie commune" indistinctement (comme pourrait l'être une salle de réunion, un logement de fonction pour des employés, les locaux poubelles, techniques, etc ...), dont la charge est donc supportée par tous les propriétaires de lots, chacun selon ses tantièmes."


Le problème que vous soulevez porte, en fait, sur l'utilisation privative de locaux communs qui seraient "bureaux", par un occupant qui serait sans titre (bail commercial ou autre ...).
S'il s'agit d'une activité commerciale, ce qui semble être le cas, il faut que cela soit expressément prévu par la 'destination de l'immeuble' précisée par le RDC (règlement de copropriété : destination habitation et commerce)
C'est ce point qui est à préciser.

Avec accessoirement la destination (l'usage) de ces locaux communs, qui doivent être indiqués au RDC (identification et destination des locaux communs : loge gardien, logement de fonction, garage à vélos, locaux poubelles, techniques, salle de réunion CS, autres utilisations....)

Une fois toutes les données en main, une petite note d'info aux membres du CS, à vos voisins copropriétaires.

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 11 janv. 2015 :  18:43:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Avec Pierres et vacances ? Cette copropriété (???) est elle placée sous le régime des résidences de tourisme ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

cemoibb
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 11 janv. 2015 :  18:56:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Avec Pierres et vacances ? Cette copropriété (???) est elle placée sous le régime des résidences de tourisme ?





OUI

cemoibb
Contributeur débutant

France
55 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 11 janv. 2015 :  18:58:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Si vous aviez bien lu le post n°3 :
[blue][i]"Voyez ce qu'il en est de tout cela, et donc de ces locaux occupé par P&V.
...


Chacun ne lit peut-être pas les réponses faites aux autres ?
J'ai précisé :
A toutes fins utiles : RdC : Parties communes générales :
"Les parties communes générales sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires."

Les locaux (non répertoriés par des tantièmes), occupés par P&V ne sont pas à l'usage de TOUS les copropriétaires, mais seulement par P&V (en contrat avec 70% des copropriétaires).

@+




ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 11 janv. 2015 :  21:19:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
PeV n'utilise pas de 'locaux privés' puisqu'ils n'existent pas au RdC ni à lEDD;
Ils exploitent certainement des partis communes, reste a savoir si l'exploitation de ces parties communes est un service prévu au RdC auquel cas il est du par tous même par ceux qui ne les utilisent pas (comme un chauffage collectif) ou s'il 'est prévu que par contrat entre PetV exploitant et les locataires des parties privatives (les occupants)

Si c'est parties que vous dites privées et qui ne le sont pas en sont pas identifiées, il est normal que PetV ne paye pas de tantième

Ce

JPM
Modérateur

6132 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 11 janv. 2015 :  22:55:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Dans une résidence de tourisme, vous n'avez pas forcément raison de penser que
citation:
SEULS les copropriétaires en contrat avec P&V doivent supporter les charges générées par les locaux occupés ( Accueil, locaux de services aux étages / salles de réunions / locaux de vente etc...).


Il faut savoir quelle est exactement la destination de la copropriété et si le régime spécifique s'applique en principe à tout le bâtiment, même si de fait certains copropriétaires occupent eux même leur lot.

D'autre part quel est exactement le statut de Pierre et Vacances ? Syndic de la copropriété ? Gestionnaire des services ? Les deux peut être d'une manière ou une autre ?

De toute manière P et V n'est sans propriétaire de rien du tout et n'occupe que des parties communes qui sont générales si la destination de résidence de tourisme est applicable à tous les lots.

Si certains lots sont sortis du régime, ces parties demeurent néanmoins communes.

Tout cela mérite un examen approfondi, pièces en main. Votre problème est certainement lié à ce régime particulier.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

cemoibb
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 12 janv. 2015 :  10:25:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour.
Merci de votre analyse.
1) Effectivement P&N n'est propriétaire de rien !
Mais il occupe des locaux -
P&V gère 70% de la copropriété - copropriétaires en contrat de gestion pour 9 ans.
(P&V rembourse aux copro les charges + un avantage financier).
2) NON P&V n'est pas le syndic - Il y a un syndic qui gère toute la copro.
3) les 30% restant sont des lots libres - hors contrat.
4) NON les surfaces occupées par P&V ne sont pas à la disposition de tous les copro - Les locaux occupés par P&V = par eux seuls.

J'ai rappelé un extrait du Rdc :

"Parties communes générales :
"Les parties communes générales sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires."


Ces locaux NE SONT PAS A LA DISPOSITION DE TOUS LES COPROPRIETAIRES.

Je me pose la question de cette bizarrerie : pourquoi les locaux occupés par P&V - qui générent des charges ( eau / EDF ...), devraient être payées par TOUS les copros, alors que P&V ne représente QUE 70% des copros !

Tout simplement - je ne demande pas que l'on me dise si j'ai bien lu le RdC !
Je demande tout simplement, si vous pensez que cette constatation est "normale".
Sans préjuger d'auitre chose.
Merci de votre attention.

Édité par - cemoibb le 12 janv. 2015 10:27:53

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 12 janv. 2015 :  11:12:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
P&V gère 70% de la copropriété
Non. C'est le sydnic qui gère, vou sne pouvz pas écrire cela.

citation:
Tout simplement - je ne demande pas que l'on me dise si j'ai bien lu le RdC !
Vsou êtes un peu fatiguant avec vos lecons de morale, finalement vous ne voulez entendre que ce que vous voulez.

N'existe t'il pas un contrat d’exploitation entre PetV ou du moins sa filiale et la copropriété?

Qu'est-il dit dans le RdC sur l'usage, le but de cette copropriété, est-elle destinée a procurer des locaux d'habitation a chacun de ses copropriétaires, ou y'a t'il marqué quelque chose de différent.

citation:
Je demande tout simplement, si vous pensez que cette constatation est "normale".
Vous demandez une appréciation morale, ce qui n'est pas le but d'un forum. Il faut qualifier les faits, et cela ne peut se faire que sur les documents.
Pour aller plsu loin il est probable que vous ayez besoin d'un avocat spécialisé en cette matière.


Gédehem
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 12 janv. 2015 :  11:16:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"je ne demande pas que l'on me dise si j'ai bien lu le RdC !"

Sauf que c'est incontournable pour pouvoir vous donner quelques éléments de réponses.
En particulier sur la destination de l'immeuble prévue au RDC.

Ce que précise JPM : " Il faut savoir quelle est exactement la destination de la copropriété et si le régime spécifique s'applique en principe à tout le bâtiment,...."

Ou ce que j'indiquais : "S'il s'agit d'une activité commerciale, ce qui semble être le cas, il faut que cela soit expressément prévu par la 'destination de l'immeuble' précisée par le RDC (règlement de copropriété : destination habitation et commerce)
C'est ce point qui est à préciser."



Pour le reste, nous savons tous que des parties communes sont communes à tous.
Sauf si le RDC en limite l'usage à certains.
Qui plus est ici par un titre d'occupation dans la mesure où P&V est tiers au syndicat.

Ce sont ces points qu'il faut vérifier ...par une bonne lecture du RDC.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 12 janv. 2015 :  11:34:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
P&V gère 70% de la copropriété - copropriétaires en contrat de gestion pour 9 ans.

il ne faut pas l'écrire comme cela : mais P&V gère 70% des lots privatifs et pour cela utilise une partie des locaux communs sans contrepartie au syndicat.
P&V paie le "loyer" d'un bail commercial avec chaque copro qui est concerné par chacun des ces baux et rembourse à ces derniers les frais locatifs de leur propre lot privatif.

Maintenant en ce qui concerne l'utilisation des communs, il devrait y avoir une convention entre P&V et le Syndicat. C'est cela qui semble manquer dans votre cas, sauf s'il est marqué dans votre RdC que "la société assurant le quasi-hotelier" est dispensée des charges dans les communs qu'il pourra utiliser à son gré. Mais cela vous l'avait donc bien sur vérifié dans votre RdC et bien sur, cela n'existe pas.
Donc P&V doit payer des royalties au syndicat.

cemoibb
Contributeur débutant

France
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 12 janv. 2015 :  11:35:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ok je jette l'éponge.
Merci à tous.
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