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dr13
Contributeur débutant



81 message(s)
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PostĂ© - 03 janv. 2019 :  15:11:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

notre syndic pro a ete racheter par FONCIA.

cela change t il quelque chose a notre gestion?

l'accord de gestion a ete donné a l'ancien syndic cela change t il quelque chose?

nous n'avons ete prevenu est ce normal?

merci de vos eclairges judicieux

bonne année 2019

Signature de dr13 
denis

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1605 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

 1 PostĂ© - 03 janv. 2019 :  21:11:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De base cela ne change absolument rien, mais le problème de F...a c'est qu'ils ne travaillent pas forcément avec vos prestataires actuels, et surtout qu'ils ont des filiales (assurances, DTG, expertises, ...).
Mais effectivement, votre ancien syndic aurait pu vous avertir.
D'un autre côté, avec la super réputation de F...a (j'en sais qq chose) vous auriez certainement déjà cherché un autre syndic...
Soyez vigilant en CS, surtout lors des premiers conseils.
Montrez leur que vous (CS) êtes présents et soudés !
Vous verrez bien lors de la prochaine AG, et s'ils ne vous conviennent pas, prevoyez une mise en concurrence ...
Par contre attention à leur 24/7 (maintenance téléphonique assurée par Foncia ), ne sert pas à grand chose, mais ils la mettent à chaque AG ...
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

6420 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 05 janv. 2019 :  14:31:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'y a pas de transfert automatique des mandats de gestion sauf dans le cas de fusion absorption.

Encore que la Cour de cassation n'est pas d'accord avec moi sur ce dernier point.

Le principe de l'automaticité en cas de fusion absorption résulte de la loi. La Cour de cassation y oppose l'interdiction de substitution. C'est une position intenable.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1605 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 05 janv. 2019 :  21:06:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, vous comprendrez qu'un syndic ne peut pas avoir tous ses contrats à échéance à la même date, pour pouvoir vendre ou acheter !
Et il n'y a pas que des fusions/absorptions.
Cela voudrait dire que les copropriétés se retrouveraient sans syndic !!!
Signature de Franck1966 
Franck V

Sunbird
Pilier de forums

3019 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 05 janv. 2019 :  22:17:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Qu'est ce qui empĂŞche le syndic vendeur de faire une AG Ă  ses frais pour permettre au SDC de nommer le syndic acheteur ou un nouveau syndic?

rambouillet
Pilier de forums

15686 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 janv. 2019 :  06:51:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
parce que cela fait partie de la négo avec son acheteur : le transfert potentiel du chiffre d'affaires.

Si le syndic sortant déclenche une AG, et qu'un autre syndic que l'acquéreur soit désigné, il y a perte du CA et en plus le sortant aura dépensé une somme parfois conséquente pour organiser cette AG (frais postaux)

JPM
Modérateur

6420 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 07 janv. 2019 :  08:52:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ne pensez vous pas que le syndic peut s'y prendre 6 mois Ă  l'avance et faire part de son projet. La Cour de cassation valide les autorisations de transfert ad futurum.

Il me paraitrait possible de prévoir une délégation au conseil syndical pour autoriser le transfert. Pas de jurisprudence sur ce point à ma connaissance.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

15686 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 07 janv. 2019 :  14:24:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Ne pensez vous pas que le syndic peut s'y prendre 6 mois Ă  l'avance et faire part de son projet.


il est possible que certains ne veuillent pas faire connaitre leur projet sur un terme aussi long.

La loi pourrait aussi puisque ce rachat, en fait, correspond à une démission du syndic envers son client qu'est le syndicat, s'appliquer : avertir 3 mois à l'avance, etc....

dr13
Contributeur débutant



81 message(s)
Statut: dr13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 07 janv. 2019 :  15:56:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bjour

apparament la nouvelle ste qui a acquis (sous reserve on ne sait rien a ce jour, excepte que l'on a recu un appel de fond de foncia au lieu de notre ancien syndic)

si le RCS est different est illegal ou pas?

devons nous regler cet appel de fond?

que faisons nous?

merci

Signature de dr13 
denis

Sunbird
Pilier de forums

3019 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 07 janv. 2019 :  17:09:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Foncia n'Ă©tant pas votre syndic, il ne peut pas appeler les fonds.

Votre syndic existe-t-il encore?

goutelette
Contributeur vétéran

1192 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 07 janv. 2019 :  18:54:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
d
citation:
r 13:apparament la nouvelle ste qui a acquis (sous reserve on ne sait rien a ce jour, excepte que l'on a recu un appel de fond de foncia au lieu de notre ancien syndic)
si le RCS est different est illegal ou pas?
devons nous regler cet appel de fond?
que faisons nous?
Nous avons eu il y a quelques années, le rachat du cabinet qui gérait notre syndicat. Le syndic ( PDG de sont cabinet) Nous a envoyé un courrier à son entête expliquant sa décision et le nom du successeur.
Ce successeur pour X raison ne nous convenant pas, nous avons fait une réunion informelle chez un copro/ et décidé de chercher un autre cabinet. Nous avons attendu la 1a prochaine AG pour reprendre notre libertée.

Dans la mesure ou vous n'avez pas de courrier officiel de votre ancien syndic vous mentionnant le nom du successeur, je ne paierait pas. Comment un syndic digne de ce nom peut-il agir avec autant de manque de respect de ses clients

Signature de goutelette 
Goutelette

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1605 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 08 janv. 2019 :  18:06:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Goutelette : c'est Fon..a , ils passent en force ... le problème de ne pas payer ses charges, c'est la gestion de l'immeuble !!! perso je paierais, et je commencerais à chercher un nouveau syndic !!!
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

6420 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 08 janv. 2019 :  22:25:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Peut être qu'en trois mois ils vont vous séduire par la qualité de leur service

Signature de JPM 
La copropriété sereine

dr13
Contributeur débutant



81 message(s)
Statut: dr13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 17 janv. 2019 :  15:41:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

alors des nouvelles suite a notre LAR, nous avons recu( ne riez pas si fort)
un courrier de notre syndic elu (entete et tout) mais dans uns enveloppe Foncia .

selon sa reponse ce n'est qu'un rachat de parts sociales.

et quil n'a pas fermé

l on n'y comprends plus rien

un syndic non elu qui nous demande des euroS, un syndic elu qui nous dit que ce n'est qu'un rachat de parts sociles

mais le coDe siret a changé donc foncia pas syndic

est exact?

MER DE VOS ECLAIRAGES
Signature de dr13 
denis

BIBI
Contributeur vétéran

France
1190 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 10 mars 2019 :  12:31:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dr13
Ou en ĂŞtes vous avec votre syndic ? ...

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 17 mars 2019 :  09:47:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Mandat du syndic = intuitu personae (attaché à la personne ) - non pas une entité personnelle
la loi dit "le mandat du syndic est un mandat personnel . Il est le seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer .
Dans les contrats de syndic , la mention obligatoire est : mandat est donné au cabinet XXXX représenté par Mme ou . YYY
d'ou la necéssite de repasser devant l'AG .

IL Y a contradiction des Codes ( entre celui du commerce et de la copropriété )
Toutefois le principe est de suivre celui qui est le plus bénéfique aux copropriétaires

Quand une copropriété est "rachetée"
il y a changement de syndic ...
Pour changer de syndic, l'assemblée doit le voter

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1049 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 17 mars 2019 :  10:14:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tout simplement :

Cass., 3ème Ch. civ., 13 novembre 2012, n°11-23121

Édité par - rédaction Universimmo le 17 mars 2019 10:15:00

JPM
Modérateur

6420 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 17 mars 2019 :  10:21:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La loi a été faite pour des syndics personnes physiques.

L'activité de syndic de copropriété est une activité civile.

Une grosse erreur a été de permettre à des sociétés commerciales d'exercer la fonction de syndic.

La vraie erreur, dans le passé, a été de taxer les honoraires des syndics qui, pour s'en sortir se sont livrés à l'activité d'agent immobilier, plus rémunératrice.

Il aurait fallu permettre d'exercer cette activité mais par le biais d'une entité séparée.

Certaines sociétés exerçant l'activité de syndic peuvent faire l'objet d'une fusion-absorption. Dans ce cas c'est l'universalité du patrimoine de la société absorbée qui passe dans le patrimoine de la société absorbante, sans nécessité d'un accord des co-contractants.

On en tire le défaut de nécessité d'un accord des syndicats de copropriétaires pour le transfert des mandats de syndic, en cas de fusion absorption.

La Cour de cassation s'y oppose en invoquant l'interdiction de de se faire substituer. Ce raisonnement ne résisterait pas à la plaidoirie d'un avocat compétent.

La seule solution est d'interdire l'exercice de la fonction de syndic à des sociétés susceptibles de faire l'objet d'une fusion absorption.





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La copropriété sereine

JPM
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 17 mars 2019 :  10:31:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'ai répondu avant l'insertion de l'intervention d'Universimmo.

C'est l'un des arrêts que j'ai évoqués. On lit
citation:
" Qu'en statuant ainsi, alors que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, le tribunal a violé les textes susvisés ; "


C'est une simple affirmation de la Cour de cassation ; On ne peut pas déroger pour les administrateurs de biens au principe du transfert de l'universalité du patrimoine par la fusion absorption. Pour en sortir pas d'autre voie que d'interdire l'activité de syndic à des sociétés susceptible de faire l'objet d'une telle opération.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 17 mars 2019 :  10:40:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En attendant de bouger le piano, il faut bouger le tabouret et faire voter le transfert de mandat…

JPM
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 17 mars 2019 :  10:49:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sur le papier, c'est vrai.
Mais dans la pratique les fusions absorption ont été très nombreuses.

Les contestations ont été rares par ce que dans la plupart des cas les reprises ont été effectuées dans de bonnes conditions.

On rigole d'ailleurs avec les e-syndics qui se multiplient malgré leur illégalité et leur inutilité quand il y a un vrai problème.





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La copropriété sereine
 
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