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biscotte
Contributeur senior
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 Posté - 12 sept. 2016 : 13:38:30
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Bonjour à tous,
je reprends la gestion d'un appartement et je me pose 2 questions:
- en lisant les PV d'AG je constate que chaque année la copro est en déficit (parfois important) et l'AG vote pour combler le déficit avec le fond de travaux, est-ce normal?
(un fond de travaux très important à été voté il y a deux ans pour trois années pour 50% du budget previsionnel de la copro...)
- les sommes versé à un fond de travaux futurs sont-elles déductibles des revenus pour les bailleurs?
Merci
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 Posté - 12 sept. 2016 : 16:00:42
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biscotte : "en lisant les PV d'AG je constate que chaque année la copro est en déficit (parfois important) et l'AG vote pour combler le déficit avec le fond de travaux, est-ce normal?"
NON, c'est illégal !
On ne parle pas de déficit en copropriété. L'AG adopte chaque année un budget de focntionnement courant que le syndic DOIT respecter. . Il ne peut pas dépenser un seul Euro de plus. Si un besoin de fonds imprévus survient, alors le syndic a obligation de convoquer une AG qui adoptera les résolutions necessaires. Sans accord de l'AG le syndic n'a aucun droit d'appelr des fonds.
Les fonds travaux adoptés ne concernent que des travaux importants comme un ravalement; ils ne servent en aucun cas à payer des dépensescourantes. C'est illégal; DE plus ces fonds sont remboursables aux vendeurs. C'est à dire, que si les travaux liés à ces fonds ne sont pas réalisés, le syndicat rembourse la quote part des copros vendeurs.
Lorsque le budget de fonctionnement courant est créditeurs, le syndic apure les comptes annuelles en créditant la quote-part du solde à chaque copro.
Si le budget est débiteur, le syndic apure le compte de dépenses annuelles en appelant à chacun sa quote-part du solde débiteur.
Le syndic ne peut pas faire autrement, sauf en commettant une faute GRAVE de gestion, et en plus propose à l'AG un réglement de ce débit illégal.
On ne mélange pas des provisions avec des avances travaux !
Ou est passé votre CS ? Il devait relever cette illégalité.
Les fonds travaux ne sont pas déductibles des impots !!! Des travaux permettent un crédit d'impot, comme des travaux d'isolation,....
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MIBA
Contributeur actif
France
406 message(s)
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Posté - 12 sept. 2016 : 17:03:30
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Bonjour Philippe 388,
Je suis étonné de votre réponse en ce qui concerne le respect du budget par le syndic ("il ne peut pas dépenser un euro de plus").
Plus loin dans votre intervention, vous citez le cas d'un budget débiteur et les suites à donner dans ce cas. Cela me parait contradictoire.
Je pense qu'il faut considérer le budget prévisionnel comme un objectif à ne pas dépasser. Par contre, lorsque la discussion intervient entre le conseil syndical et le syndic en préparation de l'AG, en tant que conseiller syndical je cherche toujours à modérer les prévisions budgétaires du syndic, qui cherche toujours à majorer la prévision.
Cela permet des appels de charge raisonnables et évite ensuite le syndic de mettre en avant sa bonne gestion car ayant tenu le budget ( lequel était largement calculé à l'origine). |
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JPM
Modérateur
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3
Posté - 12 sept. 2016 : 17:06:57
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Philippe 388 :
citation: L'AG adopte chaque année un budget de fonctionnement courant que le syndic DOIT respecter. Il ne peut pas dépenser un seul Euro de plus.
Cela est inexact
Vous inventez une règle qui n'existe pas dans le statut de la copropriété.
Le syndic peut dépasser les limites de budget prévisionnel pour engager une dépense justifiée et manifestement indispensable. Une pratique fréquente est de consulter le conseil syndical.
Preuve en est que le régime comptable prévoit l'existence d'un " insuffisance " en fin d'exercice.
Pour autant il est vrai à propos du sujet qu'il ne faut minimiser le budget prévisionnel pour aller piocher dans la réserve pour travaux.
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 12 sept. 2016 : 17:31:26
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citation: Initialement posté par biscotte
Bonjour à tous,
je reprends la gestion d'un appartement et je me pose 2 questions:
- en lisant les PV d'AG je constate que chaque année la copro est en déficit (parfois important) et l'AG vote pour combler le déficit avec le fond de travaux, est-ce normal?
(un fond de travaux très important à été voté il y a deux ans pour trois années pour 50% du budget previsionnel de la copro...)
- les sommes versé à un fond de travaux futurs sont-elles déductibles des revenus pour les bailleurs?
Merci
le fonds travaux n'est pas destiné à "combler" les dépenses courantes...et encore moins chaque année
il faut conviancre le CS de faire voter un budget prévisionel en adéquation avec les dépenses de l'exercice précédent |
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Posté - 12 sept. 2016 : 18:20:25
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JPM :" Le syndic peut dépasser les limites de budget prévisionnel pour engager une dépense justifiée et manifestement indispensable
Chaque année budget largement dépassé !!! des dépenses toujours indispensable et justifiée mais toujours pas prévu au budget. Ce n'est pas une gestion sérieuse.
Mais vous ne parlez pas de l'avance de trésorerie ? Vous êtes syndic !
Lors de l'adoption des comptes et de l'apurement, le soldé créditeur du compte de dépenses sera appelé aux copros, ET l'avance de trésorerie qui aura servie à payer des factures sera automatiquement reconstitué.
On parle ici d'une habitude de piocher dans le fond travaux, ce qui est illégal ! Et d'un budget en dépassement chaque et quelque fois important ! Il s'agit ici d'une très mauvaise gestion du syndic. Il n'existe pas des imprévus pas prévus chaque année.
De plus la syndic a la possibilité en cas d'urgence de payer u acompte sur des travaux sans accord de l'AG; AG qu'il convoquera en urgence sous quelques jours afin d'appeler des fonds
Un syndic ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG. Il ne peut pas plus dépenser plus que le budget prévu chaque année, et encore moins piocher dans le fonds travaux.
Afin d'éviter d'appeler des fonds en convoquant une AG, ce syndic dépenses sans compter, et paie avec une autre caisse
Ce genre de pratique permet au syndic ET au CS de proposer des budgets en baisse, ce qui plait toujours aux copros.
Mais le jour ou le ravalement prévu auparavant en votant également ce fond travaux devra être lancé, ces fonds auront disparus, ayant servi à masquer une incompétence de gestion.
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Posté - 12 sept. 2016 : 18:36:36
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Voilà un "abus" cité sur le site de l'ARC sur les dépassement de budget et de travaux !
Bonne lecture aux copropriétaires, et attention aux affirmations de certains syndics. Des dépassements légitimes sont exceptionnels, pas à chaque exercice. 
Dépassement de budget:
Abus n°3071: Dépassement de budget: la Cour de Cassation vole enfin au secours des copropriétaires et sanctionne les syndics
08/03/2012
Abus n°3071
la Cour de Cassation vole enfin au secours des copropriétaires et sanctionne les syndics
I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics
Nous le disons et le redisons : l’une des plaies majeures de la copropriété vient de ce que les syndics ne sont pratiquement JAMAIS sanctionnés pour leurs fautes parce qu’ils arrivent, quatre vingt dix fois sur cent, à faire ratifier celles-ci par des assemblées générales dans lesquelles chacun sait à quel point il est facile de faire pression et - à défaut - d’exercer des manipulations (pouvoirs, mandats de gestion, complicité de certains, passivité des autres, isolement de quelques « combatifs »).
II. Un arrêt de la Cour de Cassation qui va remettre de l’ordre
En effet, la Cour de Cassation vient remettre un peu d’ordre dans cette situation inadmissible où le droit n’existe plus et où le syndic tout puissant fait sa loi.
En l’espèce, un syndic du Groupe FONCIA avait cru bon de commander pour 33 570,10 euros de travaux d’ascenseurs, en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux, de manière peu claire au demeurant, pour la somme de 23 100 euros.
Le copropriétaire plaignant réclamait la somme de 853,31 €, soit sa quote-part de la différence.
Or la Cour de Cassation vient de décider le 7 février 2012, ce qui est une révolution dans le petit monde de la copropriété, que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission », et peut donc devoir réparation à l’égard de chaque copropriétaire du préjudice subi par le dépassement d’un budget voté.
Ainsi, la Cour de cassation a écarté l’objection de l’absence de lien contractuel entre le syndic et chacun des copropriétaires individuels : le préjudice individuel ne s’efface pas devant le préjudice collectif non revendiqué.
La lecture de l’arrêt (pas très long) est extrêmement intéressante, car il rappelle quelques notions un peu tombées en désuétude, telles que l’obligation de réparation d’un préjudice même individuel, le devoir de conseil du syndic, la déontologie des syndics, la rigueur de rédaction des résolutions, l’entretien, la sauvegarde et l’urgence.
III. Au-delà du problème des travaux, celui du dépassement des budgets
En ce qui concerne les dépassements budgétaires, que remarquons-nous ?
Il suffit aux syndics soit de faire entériner leur mauvaise gestion par une assemblée générale manipulée soit carrément de mépriser ladite assemblée en répartissant les comptes sans approbation.
Nos contrôleurs de comptes et de gestion, qui assistent les conseils syndicaux motivés pour contrôler les comptes de leurs copropriétés, le dénoncent régulièrement.
Là encore l’arrêt du 7 février 2012 pourrait rappeler aux syndics leur DEVOIR, en particulier celui de RESPECTER le budget voté et de ne le dépasser que pour des raisons LÉGITIMES.
Ainsi, l’époque du profond mépris des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires quand il leur est présenté des comptes avec des déficits importants est sans doute révolue : désormais, n’importe quel copropriétaire insensible aux raisons exposées pour justifier ce qui n’est rien d’autre qu’avoir outrepassé le mandat reçu, pourra demander au syndic d’assumer sa faute de gestion.
Et comme les syndics professionnels ne sont sensibles qu’à ce qui leur coûte, on peut penser que désormais les gestionnaires auront pour consigne de faire très attention au respect des budgets votés…
En conclusion, si votre syndic adore dépasser les budgets votés (de travaux ou d’opérations courantes), faites-lui lire cette décision de Cassation ci-dessous.
Voici l’arrêt :
« REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Antibes, 6 mai 2010), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, a assigné la société Foncia CGI, syndic, en paiement de dommages-intérêts correspondant à la quote part supplémentaire de charges payée en exécution de travaux sur ascenseur commandés par le syndic pour une somme de 33 570,10 euros en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 23 100 euros ;
Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, le jugement retient que le montant total des travaux doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires et qu'un seul copropriétaire ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté par l'assemblée générale constitue pour lui-même des dommages- intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de ses demandes, le jugement rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Antibes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Cannes ;
Condamne la société Foncia CGI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncia CGI à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X...
MOYEN UNIQUE DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., copropriétaire de l'immeuble Le Fabiola, de sa demande tendant à la condamnation de la société Foncia CGI, syndic de la copropriété, à lui verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de travaux engagés par ce syndic pour une somme dépassant l'autorisation accordée par l'assemblée des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... estime que le montant des travaux sur les ascenseurs a été voté par l'assemblée à hauteur de 23.100 euros alors que le montant desdits travaux s'est élevé à 33.570,10 euros ; que de ce fait, en sa qualité de copropriétaire, il demande à la société Foncia CGI de lui verser, à titre de dommages-intérêts, une somme de (33.570,10 euros - 23.100 euros) x 163/2.000 = 853,31 euros, soit sa quote-part dans le surplus du montant des travaux ; qu'il existe deux devis : - l'un concernant l'ascenseur A du 14 février 2005 d'un montant global de 20.274,99 euros dont 14.667,67 euros au titre des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et 5.607,24 euros pour les travaux de conformité ; - l'autre concernant l'ascenseur B du 19 décembre 2005 pour un montant global de 10.499,36 euros sans distinction entre les travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et les travaux de conformité ; qu'à ce stade, le montant total des travaux s'est élevé à 30.774,35 euros qui doivent être acquittés par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent, un seul copropriétaire ne peut exiger à titre personnel que la différence entre le montant de travaux et le montant voté par l'assemblée constitue pour lui-même des dommage-intérêts ; qu'en ce qui concerne l'assemblée du 30 juin 2005 : - la 15ème résolution « après avoir pris connaissance des conditions essentielles du/des devis présentés par le syndic, pris connaissance de l'avis du conseil syndical, décide d'effectuer les travaux suivants : mise en conformité des ascenseurs et dépannage 7j/7j, travaux de conformité pour les deux ascenseurs 20.300 euros » ; - la 16ème résolution : devis d'environ 2.000 euros pour la remise en état des cabines d'ascenseur ; qu'il s'avère que le compte rendu du procès-verbal de l'assemblée en cause est mal libellé, puisqu'il ne fait pas état des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation, travaux dont le montant est nettement le plus important ; que ce procès-verbal a été signé par les membres du bureau ; qu'en tout état de cause, le syndic a fait preuve de légèreté pour expliquer aux copropriétaires le véritable montant des travaux ; qu'il est rappelé que le syndic doit apporter des conseils pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision en connaissance de cause, il fait preuve ainsi d'un manque de déontologie ;
1°/ ALORS QUE le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux importants et couteux dépassant ceux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le juge de proximité a constaté que chacun des copropriétaires était tenu de payer, au prorata des millièmes qu'il détenait, les travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs qu'avait fait réaliser la société Foncia CGI pour la somme de 30.774,35 euros, bien que l'autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires portait sur un montant de 22.300 euros ; qu'il en résultait que le syndic avait commis une faute, en engageant des travaux ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires au-delà de 22.300 euros, et que cette faute avait causé un préjudice personnel à monsieur X..., tenu d'acquitter une fraction des travaux non autorisés ; qu'en écartant la responsabilité de la société Foncia CGI, la juridiction de proximité a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que le jugement ait retenu que les travaux non votés étaient des travaux urgents, le syndic ne peut engager de sa propre initiative des travaux importants ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble qu'à la condition que ces travaux soient à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; qu'en se bornant à relever que les travaux relatifs à la vétusté des ascenseurs, dont le procès-verbal d'assemblée générale ne faisait pas état, étaient « des travaux d'urgence », sans rechercher si ces travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil.
Décision attaquée: Juridiction de proximité d'Antibes du jeudi 6 mai 2010. »
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 12 sept. 2016 : 20:43:14
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On vous dit que le syndic peut dépasser le montant du budget prévisionnel c'est à dire pour des dépenses courantes de l'article 14-1.
Vous contestez et vous sortez à l'appui de votre contestation un arrêt de cassation qui porte sur des travaux de l'article 14-2
Dans ce cas le montant voté par l'assemblée générale constitue effectivement un plafond. Tout le monde le sait. Le syndic peut et doit alors demander la ratification par l'assemblée du dépassement qui, dans certains cas est parfaitement justifié.
Mais j'ajoute qu'il existe quelques arrêts de jurisprudence dans lesquels l'assemblée a refusé de ratifier alors que le dépassement était manifestement dans l'intérêt de la copropriété.
Quoiqu'il en soit la citation de l'abus de l'ARC est dépourvue d'intérêt et il reste acquis que le montant du budget prévisionnel n'est pas du tout un plafond impératif.
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Édité par - JPM le 12 sept. 2016 20:46:18 |
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Posté - 12 sept. 2016 : 21:28:58
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JPM : quoiqu'il en soit la citation de l'abus de l'ARC est dépourvue d'intérêt
On reconnait bien le syndic dans ses propos !!!
On ne critique pas un syndic qui se sert des fonds travaux pour payer des factures qui ne sont pas urgentes,... est -ce légal JPM ? Vous n'avez pas apporté de réponses à la question de biscotte non plus; elle dérange le syndic.
Un syndic sérieux fait un bon budget, et c 'est assez simple avec un tableur qui regroupe toutes les dépenses sur les 10 ou 15 dernières années.
J'ai fait le budget de notre SDC depuis 10 ans, il n'a jamais été dépassé; je ne suis pas syndic.
Mais j'ajoute qu'il existe quelques arrêts de jurisprudence dans lesquels l'assemblée a refusé de ratifier alors que le dépassement était manifestement dans l'intérêt de la copropriété.
Bien sur !! la faute de s copros en réponse à une faute du syndic. 
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 12 sept. 2016 : 23:17:14
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Philippe 388 : citation: Vous n'avez pas apporté de réponses à la question de biscotte non plus; elle dérange le syndic.
C'est également inexact ; Voir le message 3.
Je dis que les syndics ont tort quand ils ont tort.
C'est la raison pour laquelle j'"ai signalé que le Particulier a publié un arrêt de la Cour de cassation récent mais néanmoins obsolète.
Cette publication fait croire que la Cour de cassation a validé les comptes pivots. Le Particulier a oublié de signaler que le texte de l'article 18 a été modifié par la loi ALUR.
Désormais l'infraction à l'obligation de déposer les fonds reçus au nom du syndicat sans délai sur le compte séparé est sanctionnée par la résiliation de plein droit du mandat.
Les syndics qui commettent l'infraction sont en tort.
Mais on doit admettre aussi que le revirement législatif est passé inaperçu.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 13 sept. 2016 : 11:59:55
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Posté - 13 sept. 2016 : 14:50:50
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Lud Standon, JPM : , pour rappel la question de biscotte ne concerne en rien le compte séparé, et le dépot des fonds des provisions et avances !!!
en lisant les PV d'AG je constate que chaque année la copro est en déficit (parfois important) et l'AG vote pour combler le déficit avec le fond de travaux, est-ce normal?
Vous n'avez pas répondu à cette question. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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12
Posté - 13 sept. 2016 : 16:15:14
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citation: Effectivement, et j'avais même signalé dans mon message (#10) que : "Je ne rebondirais pas sur le débat entre JPM et Php388." Aussi soit vous m'avez (encore) mal lu soit vous manquez de perspicacité. Soit les 2 à la fois.
Mais puisque vous insistez... Et pour répondre à biscotte : Bien évidemment, les fonds ne peuvent être utilisés que pour l’objet pour lequel ils ont été votés par l'AG et et appelés par le syndic.
Or, par un jeu d’écritures (basculement des sommes du fond de travaux en charges générales), le syndic ne pouvait, sans autorisation du syndicat des copropriétaires en Assemblée générale, chercher à imputer lesdits fonds à une autre destinée que celle à laquelle l’Assemblée les a destinés.
Cependant, si le basculement a été autorisé par l'AG (même a posteriori), et les comptes ont été ainsi approuvés, il appartient alors aux copropriétaires opposants/défaillants de se référer aux dispositions de l'article 42 de la L.1965.
La question à se poser est de savoir pourquoi biscotte "constate que chaque année la copro est en déficit (parfois important)".
D'où vient la fuite financière qui fait que chaque année le syndic se permet d'utiliser un fonds d'avance sur travaux pour finalement le basculer sur les charges générales en fin d'exercice ? Des mauvaises prévisions dans l'évaluation annuelle du budget provisionnel pendant plusieurs années = mauvaise gestion du syndicat par le syndic.
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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13
Posté - 13 sept. 2016 : 18:13:12
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J'ai clairement indiqué que le syndic ne peut pas piocher dans le fonds travaux pour équilibrer le déficit apparu au titre de la gestion courante.
Il n'y a rien à dire de plus.
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biscotte
Contributeur senior
799 message(s)
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 Posté - 14 sept. 2016 : 14:15:03
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Merci à tous pour vos réponses :) |
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Posté - 14 sept. 2016 : 18:46:16
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Luc Standon : Cependant, si le basculement a été autorisé par l'AG (même a posteriori), et les comptes ont été ainsi approuvés, il appartient alors aux copropriétaires opposants/défaillants de se référer aux dispositions de l'article 42 de la L.1965.
Etes vous sur de cette affirmation ? A quelle majorité adoptez vous cette décision ? 24. 25, 26 ou Unanimité ?
Ici il s'agit d'avances et non de provisions; ces avances sont attachées à la personne. Elles sont remboursables en cas de vente.
Les travaux futures n'ont pas été réalisés au bout de 3 ans, ces sommes sont entièrement remboursables au bout de ces 3 ans, sauf si l'AG adopte un nouveau fonds pour travaux futurs !!
L'avance de trésorerie est sur ce même principe.
L'article 42 ne s'applique pas pour les contestations des comptes de charges personnelles.
ET comme le confirme bien JPM, il est illégal de pocher dans ses comptes pour boucher un solde négatif du compte de dépenses. IL est aussi illégal de voter une telle résolution.
PS : vous ne répondez que très rarement aux questions; pas besoin donc de le spécifier par avance.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 14 sept. 2016 : 19:23:52
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