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leManu
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 Posté - 07 mai 2016 : 16:20:34
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Bonjour,
Depuis peu syndic bénévole d'un petite copropriété, je soupçonne un des copropriétaires d'avoir fait par le passé des travaux "illégaux" dans un de ces lots.
Dans le dernier modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété en ma possession, le lot en question est décrit comme "un local à aménager composé d'une pièce, d'un débarras et de deux cours dont une couverte". Le plan annexé, établi par un géomètre-expert, correspond exactement à cette description.
Cependant, la réalité est tout autre : le lot actuel est en fait un appartement composé de 2 pièces (séjour/cuisine, chambre et salle de bains), ainsi qu'une cour et un petit débarras. La "cour couverte" a été remplacée par une chambre et une salle de bains.
Un coup d’œil au cadastre en ligne confirme bien qu'il est censé y avoir une "cour couverte" (bâtiment léger) là ou en fait on trouve une partie de l'appartement.
Avant mon arrivée dans la copropriété il n'y avait jamais eu d'assemblée générale, et je n'ai aucune trace de demande d'extension de la part du copropriétaire en question. Je lui ai demandé des explications, pour l'instant sans aucune réponse de sa part.
Mon problème est cependant le suivant : des infiltrations par toiture ont eu lieu dans la partie à priori illégale. Le copropriétaire demande à ce que les réparations de la toiture soient prises en charge par la copropriété.
Selon moi, si cette construction est illégale, sa toiture ne peut-être comptée comme partie commune : en l'état les travaux ne peuvent donc être supportés par la copropriété. Qu'en pensez-vous ?
D'ailleurs l'état descriptif de division est faux, puisque les tantièmes du lot en question ne correspondent pas à la réalité. Savez-vous ce qu'il faut faire pour régulariser la situation de ce lot ?
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2016 : 17:06:44
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2 points :
- le descriptif du lot : "un local à aménager composé d'une pièce, d'un débarras et de deux cours dont une couverte"
Dans la mesure où l'aménagement qui a été fait (une date ?) correspond aux espaces définis "lot privatif" par ce descriptif, il n'y a aucune extension. "Extension" qui s'entendrait alors sur des parties communes de fait annexées. Cela ne semble pas être le cas.
- la définition des parties communes du RDC : comment est classée cette couverture sur cour ? Commune ? Privative à ce lot, comme le serait la cour ?
"D'ailleurs l'état descriptif de division est faux, puisque les tantièmes du lot en question ne correspondent pas à la réalité. "
Quelle relation entre descriptif du lot et tantièmes ???
Le descriptif du lot correspond bien à la partie privative d'un "local à aménager" avec tous les éléments de ce qui est privatif, les tantièmes affectés correspondant à ce lot (surface/consistance/volume/situation : L.art.5)
Le local a été aménagé dans son emprise, sa quote part de parties communes n'est pas modifiée par cette aménagement. Il n'y a rien de plus, rien de moins.
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Édité par - Gédehem le 07 mai 2016 17:16:21 |
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leManu
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 2
Posté - 16 mai 2016 : 21:39:17
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Merci pour la réponse, et désolé d'avoir trainé à la lire...
citation: Initialement posté par Gédehem
2 points :
- le descriptif du lot : "un local à aménager composé d'une pièce, d'un débarras et de deux cours dont une couverte"
Dans la mesure où l'aménagement qui a été fait (une date ?) correspond aux espaces définis "lot privatif" par ce descriptif, il n'y a aucune extension. "Extension" qui s'entendrait alors sur des parties communes de fait annexées. Cela ne semble pas être le cas.
Pas de date connue pour l'aménagement, le propriétaire n'a pas répondu à mes questions à ce sujet...
Ce que j'entends par extension c'est le fait que la "cour couverte" est devenue "salle de bains et chambre". De fait à mon sens la surface habitable du lot a été augmentée, et la toiture aussi (donc les parties communes), d'où le terme "extension" peut-être mal approprié.
citation: Initialement posté par Gédehem
- la définition des parties communes du RDC : comment est classée cette couverture sur cour ? Commune ? Privative à ce lot, comme le serait la cour ?
A priori privative à ce lot, tout comme la cour.
citation: Initialement posté par Gédehem
"D'ailleurs l'état descriptif de division est faux, puisque les tantièmes du lot en question ne correspondent pas à la réalité. "
Quelle relation entre descriptif du lot et tantièmes ???
Le descriptif du lot correspond bien à la partie privative d'un "local à aménager" avec tous les éléments de ce qui est privatif, les tantièmes affectés correspondant à ce lot (surface/consistance/volume/situation : L.art.5)
Le local a été aménagé dans son emprise, sa quote part de parties communes n'est pas modifiée par cette aménagement. Il n'y a rien de plus, rien de moins.
C'est là ou je m'interroge : la cour couverte étant devenue une partie d'appartement, la surface de toiture a été augmentée d'autant. Les parties communes devraient donc certainement être augmentées en fonction de cette "nouvelle" surface de toiture, non ? |
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Gédehem
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3
Posté - 17 mai 2016 : 11:44:58
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Sur le lot :
"le lot en question est décrit comme "un local à aménager composé d'une pièce, d'un débarras et de deux cours dont une couverte". Le plan annexé, établi par un géomètre-expert, correspond exactement à cette description."
vous indiquez :
"Ce que j'entends par extension c'est le fait que la "cour couverte" est devenue "salle de bains et chambre". "
L'intégralité de la surface décrite, et donc le volume correspondant, est privative. Pièce, débarras et 2 cours.
S'agissant d'un "local à aménager", il n'y a aucune extension, aucune surface, aucune emprise supplémentaire. Le fait que résulte de cet aménagement d'une des cours d'origine une "salle de bains plus chambre" n'a pas entrainé d'augmentation de surface de cette cour.
la cour couverte étant devenue une partie d'appartement, la surface de toiture a été augmentée d'autant.
Qu'entendez vous par "à été augmenté d'autant ??"
Les limites de la cour ont été modifiées ? Il y a eu agrandissement par emprise sur des "voisins" ???
Encore une fois, aménagé ou pas, ce lot est dans sa surface identique à ce qu'il était à l'origine. Il n'y a rien de plus, rien de moins. La toiture n'en a pas été modifiée dans sa surface couverte de cette cour, agrandie.
Le fait que ce lot soit dès l'origine prévu "à aménager" implique que les tantièmes qui lui sont imputés correspondent à cette possibilité.
Là aussi, l'aménagement n'entraine rien de plus (ou de moins).
Reste la modification de l'EDD/RDC pour ce lot maintenant aménagé. Point qui concerne le propriétaire de ce lot, en particulier si une mutation (vente) est envisagée.
Concernant la couverture des cours, il faut y regarder de très près pour sa classification. Qui, à priori, serait privative à ce lot...
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Édité par - Gédehem le 17 mai 2016 12:38:25 |
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jprp33
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 Posté - 27 mai 2016 : 18:10:09
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Les cours couvertes ou pas ne peuvent être que des parties communes à usage exclusif ne peuvent être aménagées que comme l’accessoire d’un lot (https://www.courdecassation.fr/publ...e_11332.html) !
Cette cour transformée n’est pas une partie privative : elle reste une partie commune (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...42&fastPos=1) !
Article 4.1du décret 67-223 : « La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »… Confirmation qu’une cour ne peut pas être une partie privative ! |
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nefer
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Posté - 27 mai 2016 : 22:10:40
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citation: Initialement posté par jprp33
Les cours couvertes ou pas ne peuvent être que des parties communes à usage exclusif
comment pouvez vous etre aussi affirmatif ?
je connais au moins 2 réglements de copropriété avec des cours privatives: l'une est à l'air libre, l'autre est couverte! |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 09:31:17
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Il vous suffit de bien comprendre le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation (bulletin n° 98) et l'arrêt du 8 octobre 2008 (pourvoi n° 07-16540 ), ainsi que de l'article 4.1 du décret 67-223 : une cour même couverte de peut pas être une partie privative (elle n'entre pas dans les critères de l'article 4.1 du décret 67-223), elle ne peut être qu'une partie commune à usage exclusif comme l'a caractérisé la Cour de cassation.
En vertu du premier alinéa de l'article 43 de la loi n° 65-557 (« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. ») les clauses de vos règlements sont réputées non écrite et elles n'ont donc jamais existé ! |
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andre78fr
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Posté - 28 mai 2016 : 10:14:33
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Vous avez une étrange vision des choses jprp33, la réalité du monde est complexe et vous ne pouvez pas plaquer et appliquer ainsi des certitudes juridiques avec autant d'applomb et de certitude. Imaginez une copropriété horizontale avec des pavillons carrés qui auraient chacun une cour au milieu, prétenderiez-vous que selon ....... ces cours sont des parties communes ??? |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 11:04:35
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Je vous ferai remarquer que la loi n° 65-557 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis (bâtiments) et non le statut de la copropriété des immeubles non bâtis (fonds de terre).
La copropriété dite horizontale étant du déviance pour contourner la règlementation sur les lotissements.
Donc dans une copropriété dite horizontale, le terrain d'assiette est commun donc une partie commune.
Dans le cas que vous indiquez il faut tenir compte de l'article 552 du Code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » ; donc le sol délimité par la cour est commun mais la « construction » de la cour est la propriété exclusive du propriétaire du pavillon ; pour cela je vous ramène à l'article 553 du Code civil : « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ».
Si vous prenez ensembles les article 551 à 553 du Code civil vous arrivez au droit réel jurisprudentiel qu'est le droit de superficie qui différencie la propriété du dessus (superficiaire) avec la propriété du sol et du dessous (tréfoncier). |
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andre78fr
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Posté - 28 mai 2016 : 11:19:25
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Que les copropriétés horizontales et l'utilisation abusive de la loi Steiner soit une "déviance", soit.
Néanmoins, une cour est un élément d'architecture ; elle peut être commune, elle peut être spéciale et elle peut être privative. Parce que ça existe et puis c'est tout ! Vous pouvez citer tous les articles du code civil ou de la constitution, vous ne changerez rien à cela ! |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 12:15:20
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L’on ne m’avait pas encore fait le coup de la « loi Steiner » !
Je suppose que vous voulez parler de Bernard Stemmer dont la méthode a été condamnée par les tribunaux !
- (http://cridun1.140plus.com/p/la-met...le-csn/F2dd9) !
- (www.ateliersge.fr/attachment...&d=1285044554) !
- (http://www.jurisprudentes.net/Utili...Stemmer.html) !
En me référant à un « conseil » de M. Pierre Redoutey (avocat spécialiste en urbanisme à la retraire et ancien notaire) : « Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée. » … je vous félicite pour votre démonstration argumentée ponctuée par un « Parce que ça existe et puis c'est tout ! » péremptoire ! |
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andre78fr
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11
Posté - 28 mai 2016 : 12:26:39
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Stemmer oui, je me suis trompé ; ça m'arrive, je sais le reconnaître et je ne vais donc pas modifier mon précédent message.
Je n'ai pas vraiment envie d'argumenter avec vous, gardez vos certitudes ;-) |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 13:05:23
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Vous avez oublié « ... et puis c'est tout ! » |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2016 : 20:17:16
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Oui, "et puis c'est tout !"
L'arrêt que vous rapportez pour appuyer votre argumentation (6.06.2007) est sans aucun rapport avec notre affaire. Connu, il traite de l'affectation de tantièmes à un droit de jouissance exclusif, ici sur un emplacement de stationnement, ce qui n'emporte pas propriété de cet emplacement, qui n'est pas 'lot de copropriété'.
Le descriptif de la partie privative du lot dont il s'agit ici est clair :
"un local à aménager composé d'une pièce, d'un débarras et de deux cours dont une couverte". Le plan annexé, établi par un géomètre-expert, correspond exactement à cette description.
C'est clair.
"Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit ..... "
Et puis c'est tout .
Accessoirement, la superficie de la partie privative d'un lot (L.art.46 : surface "Carrez") n'a pas sa place ici. Elle n'est nécessaire que lors d'une mutation.
Excluant les locaux de moins de 8m² et les espaces inférieurs à 1,80, elle correspond à une surface "habitable" et non à celle "privative" de L.art.5 déterminant, entre autres éléments, la fraction des parties communes affectés au lot défini, sans égard à leur utilisation (habitable ou non)
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2016 20:19:26 |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 21:16:13
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D’abord l’arrêt que je rapporte n’est pas celui du 6 juin 2007, qui a fait très grand bruit ; mais celui du 8 octobre 2008 qui a fait grand bruit.
Relisez convenablement ce que j’ai écrit :
« Les cours couvertes ou pas ne peuvent être que des parties communes à usage exclusif ne peuvent être aménagées que comme l’accessoire d’un lot. » (j’aurais dû, pour vous, préciser : « comme un emplacement de stationnement ou un jardinet comme l’a caractérisé la Cour de cassation dans le bulletin n° 98 de son rapport annuel 2007 concernant les parties communes à usage exclusif d’une copropriété en référence à son arrêt du 6 juin 2007, pourvoi n° 06-13477 ; plutôt que vous donner le lien à « déchiffrer »).
« Cette cour transformée n’est pas une partie privative : elle reste une partie commune. » (j’aurais dû, pour vous, préciser : « comme ces constructions comme l’a caractérisé la Cour de cassation dans son arrêt du 8 octobre 2008, pourvoi n° 07-16540 ; plutôt que de vous donner le lien à « déchiffrer »).
Article 4.1du décret 67-223 venant « confirmer qu’une cour couverte ou non n’est pas une partie privative.
Résultat : Nous avons à faire à un lot composé d'une pièce (fraction de lot), d'un débarras (fraction de lot) et de deux cours, à jouissance exclusive, aménagées comme accessoires au lot.
L'article 46 de la loi permet, avec l'article 4.1 du décret, de savoir ce que peut être une partie privative !
Une cave est un lot !
Une chambre de bonne est un lot !
Un garage (local) est un lot !
Un emplacement de stationnement n'est pas un lot (rapport annuel 2007, précité, de la Cour de cassation) !
Une cour n'est pas un lot !
Des WC sont un fraction de lot (hors mesurage) !
Un placard est une fraction de lot (hors mesurage) !
Une salle d'eaux est une fraction de lot (hors mesurage) !
Un lot/combles dont la hauteur plafond maximum est inférieure à 1,80 m est hors mesurage !
...
Et un lot d'immeuble bâti « collectif » est compsé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes ! |
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andre78fr
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Posté - 28 mai 2016 : 21:24:44
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Un lot est un lot, un sot est un sot ! |
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andre78fr
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Posté - 28 mai 2016 : 21:37:37
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On doit quand même reconnaître à jprp33 une vaste et précise connaissance juridique et des références...
Sur la question du parking, il est exact que la cour de cassation a estimé qu'un emplacement de stationnement n'était pas un lot...
https://www.courdecassation.fr/publ...e_11332.html
Il n'en demeure pas moins que de nombreux règlements de copropriétés listent les parkings dans leur état descriptif avec des tantièmes...
Dans le cas présent c'est un peu pareil ; admettons qu'une cour ne puisse jamais être un lot, dès lors que l'état descriptif en fait un élément du lot peut-on blâmer un copropriétaire ou un syndic bénévole de ne pas tenir compte des avis de la cour de cassation ???
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 22:24:32
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Un arrêt de la Cour de cassation n'est pas une estimation et vous conviendrez que seul un sot peut l'affirmer !
Le législateur est parfois long à la comprenette ! L'exemple flagrant concerne justement les emplacements de stationnement caractérisés depuis le 6 juin 2007, par la Cour de cassation, comme n'étant pas des lots de copropriété ! Prenez l'article 8-1 de la loi (créé le 25 mars 2009, donc postérieur à l'arrêt du 6 juin 2007) il fait état de lots exclusivement à usage de stationnement : soit des emplacements de stationnement ; idem pour l'article 46, qui lui n'a pas été modifié en conséquence, et classe toujours un emplacement de stationnement comme un lot ou une fraction de lot !
En revanche un notaire qui a obligation de se tenir au courant de l'évolution du droit (donc de la jurisprudence) ne peut plus acté un emplacement de stationnement comme un lot !
Pour ce qui est du cas d'un syndic bénévole, le bénévolat n'excuse pas l'ignorance entretenue : soit il a des compétences et peut suivre l'évolution de la jurisprudence sur Légifrance, ou adhérer à une association qui le tiendra au courant de l'évolution de la jurisprudence concernant la copropriété ! |
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andre78fr
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18
Posté - 28 mai 2016 : 22:37:36
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Je crois que vous surestimez beaucoup de monde... à commencer par vous-même sans doute ;-) |
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nefer
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Posté - 28 mai 2016 : 22:59:55
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et que font les notaires quand ils rédigent et enregistrent un acte de vente du lot numéro x , qui est un emplacement de stationnement ? |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 23:10:25
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Vous en avez d'autres avant de rentrer en classe après la récréation !
Mais une petite dernière pour en finir avec les emplacements de stationnement et vous laisser plancher sur ce qui suit :
Si l’on reprend le bulletin n° 98 du rapport annuel 2007 (https://www.courdecassation.fr/publ...e_11332.html) un emplacement de stationnement n’est pas un lot de copropriété, n’est donc pas une partie privative et n’est donc pas un droit de propriété.
Prenons le bulletin n° 140 du rapport annuel 2004 (https://www.courdecassation.fr/publ...de_6450.html) un emplacement de stationnement est considéré comme un lot donc une partie privative pouvant être grevée d’une servitude de passage.
Conclusion, il faut être prudent avec la jurisprudence car un arrêt peut rendre obsolète un précé-dent arrêt !
L’arrêt objet du rapport annuel 2004 caractérise l’établissement d’une servitude au profit de la partie privative d’un lot sur la partie privative d’un autre lot.
L’arrêt objet du rapport annuel 2007 caractérise qu’un emplacement de stationnement n’est pas un lot !
Questions : Est-il une partie privative ? Peut-il être grevé de servitude ? |
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Extension "illégale" d'un lot de copropriété 
