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wombat
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 Posté - 30 mai 2015 : 18:19:53
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Je ne comprend pas cette question :
A la demande de la société SCI S autorisation à donner au la société X (surface commerciale au rez de chaussée) , pour faire étudier par un bureau d’études spécialisés, un projet d’aménagement sur les parties communes de la Résidence, pour l’accès à ses locaux, aux fins de la mise aux normes pour l’accessibilité PMR selon la loi du 11/02/2005.
Le projet devant être présenté avant fin septembre 2015 à la Mairie de… pour d’éventuelles modifications qui pourraient être imposées par les services de la Mairie.
L’assemblée après avoir entendu les explications de la SCI S, et après en avoir délibéré :
Autorise la Société X, locataire de la SCI S, à faire étudier par un bureau d’études spécialisé, un projet d’aménagement sur les parties communes de la Résidence, pour l’accès à ses locaux, aux fins de mises aux normes pour l’accessibilité PMR selon la loi du 11/02/2015.
J’ai pas tout compris . Surtout qu’Il n’y a aucune autre information complémentaire (plan, schéma, taille, matériau, aucune indication de la partie commune concernée, hall?, trottoir?, parking de la copropriété ?, ni durée des travaux …) Je ne vois pas en quoi une société commerciale installée au rez-de-chaussée, doit demander à l’AG son accord pour faire étudier un projet d’aménagement d’accessibilité… Par ailleurs, qu'est-ce que vient faire une date limite de présentation à la Mairie ?
Pour moi, cette question ne garantit nullement, une fois le projet étudié, que la copropriété donnera son accord sur l’emprise et d'aménagement sur des parties communes.. A moins que l'approbation à cette question soit interprétable comme accord définitif d'aménagement sur une partie commune ?
Merci par avance de votre avis merci..
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Posté - 30 mai 2015 : 18:35:07
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il manque quelque chose dans ce début de projet : qui va payer le bureau d'études spécialisé.
Car si elle le fait gratuitement, pas besoin d'autorisation.
Si elle fait payer au syndicat cette étude, il faut une résolution sur coût et dates d'exigibilité des fonds. |
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wombat
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Posté - 30 mai 2015 : 18:45:04
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Tres juste votre remarque. il n'y a aucune information sur le paiement de cette étude, rien n'est indiqué.
Pour moi cela coulait de source que ce soit la société X ou le propriétaire la SCI S qui règle l'étude... mais vous m'apportez un doute, et s'ils étaient capables de faire payer à la copropriété cette étude, ce serait le bouquet !!
Mais, je suis plus inquiet sur l’amalgame possible entre accord de réalisation du projet équivalent à un accord de réalisation des travaux et emprise sur la partie commune... |
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Posté - 31 mai 2015 : 17:34:53
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wombat : qui paye ??
Aucun copropriétaire n'a posé cette question ? Qui du CS ??
Aucun conseil du syndic ?
Cette résolution ne demande pas de vote; Cette société copropriétaire pouvait commander cette étude sans accord de l'AG; cette étude devant être le préalable à un dossier de travaux complet ( plan, devis, demande de travaux, ....) à proposer aux votes de l'AG - travaux privatifs affectant les parties communes.
Faire payer le SDC ! mais l'AG n'a pas voter cette étude, n'a pas fixer un budget, ... le syndic doit appliquer les décisions de l'AG, il commettrait une grossière erreur en payant une facture de cette cette étude au nom du SDC, celui-ci n'ayant pas voté cette étude.
Mais méfiance, sur ce dossier qui semble si mal préparé et présenté.
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2015 : 10:13:59
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Il s'agirait ici d'une demande d'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, travaux destinés à rendre accessibles un local commercial aux personnes à mobilité réduite.
A priori, le syndicat lui même ne serait pas concerné par ces travaux.
Raison pour laquelle il n'y a pas de chiffrage avancé, la totalité de l'affaire étant supportée par le propriétaire de ce local commercial (ou son locataire, ce qui ne concerne pas le syndicat).
L'étude du projet de travaux privatifs est commandée et supportée par le demandeur, ici le propriétaire des locaux. Il en est ainsi chaque fois qu'un copropriétaire souhaite faire réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes / l'aspect extérieur de l'immeuble.
C'est ce projet (dossier présenté avec résumé descriptif, les données techniques, un plan, des photos, un avis d'architecte, etc ...selon le cas) qui est présenté à l'AG afin qu'elle puisse statuer "en pleine connaissance de cause".
La question posée ne répond pas a cet impératif, aucun projet précis n'étant joint à la convocation.
Le CS doit poser des questions au syndic, qui ne peut ignorer la procédure, l'AG ne pouvant rien décider ici.
Si l'obligation d'aménagement pèse sur le local commercial, à son propriétaire de faire réaliser l'étude du projet, projet qu'il présentera à l'AG pour autorisation. Le syndicat n'est pas concerné par l'étude du projet.
A moins que ce ne soit du "roulage dans la farine" destiné à faire supporter au syndicat des frais privatifs qui ne le concernent en rien .... |
Édité par - Gédehem le 01 juin 2015 10:17:59 |
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Posté - 01 juin 2015 : 10:59:11
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Perso, je pense que ce dossier est mal engagé :
* un locataire a des soucis d'accès aux personnes handicapées
* ces difficultés d'accès concernent des "parties communes de la Résidence"
* le syndicat autorise une société (non connue à priori du syndicat) pour étudier un projet aménagement
* cette société sera mandatée par une autre société "locataire"
* ce dossier sera envoyé en Mairie
* la Mairie pourrait imposer des modifications
* le dossier ne dit rien du financement
Donc le financement et le contenu de ce dossier d'études sont un grand flou (au moins pour nous), car ce dossier ne dit rien sur les difficultés actuelles.
certes, on peut penser qu'actuellement la copro n'est pas engagée par une résolution sur des travaux, mais elle pourrait l'être au vu du dossier du BE, de par la loi d'accès aux handicapés.... Mais attention, dès que la Mairie aura pris connaissance, la machine sera enclenchée et on ne sait qui devra réaliser et payer....
dans ce cas, on est confronté à un autre problème, le manque de concurrence sur ce que proposera le dit BE, affilié au copro concerné, via son locataire. N'aurait-il pas été préférable que le syndicat soit plus associé à l'élaboration du dossier, via son CS.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2015 : 12:21:48
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Pardon, mais il y a une confusion sur l'affaire.
Le propriétaire (son locataire) d'un local à usage commercial semble devoir (personne ne le confirme) se mettre en conformité pour son accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Cet accès ne concerne QUE ce lot commercial.
Pas le syndicat.
De ce fait, l'affaire est privative, le propriétaire du lot devant en faire son affaire personnelle. Comme il en est de tous les travaux privatifs.
Le syndicat n'ai pas concerné.
Ce n'est que dans la mesure où ces travaux affectent les parties communes et/ou l'aspect extérieur que le syndicat serait concerné.
Non par les travaux et leur financement, qui sont privatifs, mais par le contrôle de la conformité des travaux envisagés avec la destination de l'immeuble prévue au RDC.
D'où la nécessité de présenter un dossier complet à l'assemblée devant délivrer l'autorisation (art.25b "L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;  "
Dossier qui doit préciser les aspects techniques de faisabilité, les attestations et assurances éventuelles, un schéma, un plan, etc ....
Quant au financement de ces travaux privatifs (études, réalisation) inutile de préciser qu'ils sont intégralement à charge du demandeur.
L'aspect administratif (dossier Mairie, déclaration travaux, permis de construire ...) ne concerne pas le syndicat mais le propriétaire du local commercial demandeur.
Autre chose serait la mise en conformité des accès de l'immeuble, qui concerne alors l'ensemble du syndicat.
Mais dans ce cas c'est le syndic qui aurait à ce titre reçu l'injonction administrative, dont il aurait informé le CS.
Syndic qui aurait alors monté un dossier, avec une proposition d'un cabinet d'étude qui serait présenté à une AG, avec le financement correspondant.
Il ne s'agit pas de cela : la demande émane d'un propriétaire de lot (SCI S), demande d'autorisation de travaux privatifs affectant les parties commune très classique, habituelle, comme il en est couramment pour poser des stores, un pare vent, réaliser tel aménagement ou autres travaux privatifs de cette sorte.
Sur ce qui est exposé, l'assemblée se contre fiche des études que souhaite faire la SCI S : c'est son affaire personnelle.
En revanche, elle devra statuer sur un projet définitif, sur la base d'un dossier qui lui sera présenté. Ce qui n'est pas le cas actuellement, que ce soit pour poser des stores ou un accès PNR.
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Édité par - Gédehem le 01 juin 2015 12:27:42 |
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Posté - 01 juin 2015 : 12:30:50
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perso, j'ai une autre lecture du projet de résolution, mais on raisonne dans le vide ... 
notre ami nous parle de "un projet d’aménagement sur les parties communes de la Résidence", ce n'est pas tout à fait pareil que de travaux privatifs affectant des parties communes, mais on verra au fil du post.... puisque nous n'en savons pas plus... |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2015 : 14:12:27
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"A la demande de la société SCI S autorisation à donner a la société X (...) , pour un projet d’aménagement sur les parties communes de la Résidence pour l’accès à ses locaux, (...) pour l’accessibilité PMR "
Autre demande de ce type :
"A la demande de M. Rambouillet, autorisation à lui donner pour la pose de stores sur ses balcons et de pares vent, travaux impactant les parties communes de la résidence, afin qu'il puisse avoir de l'ombre en été et pas de vent en hiver".
Si les travaux affectant les parties communes concernent le syndicat dans son ensemble, pas besoin d'une demande d'autorisation à accorder au propriétaire d'un lot.
C'est alors une classique proposition de travaux communs (*) présentée par le syndic. Avec alors, tout syndic sait cela, nécessité de présenter au moins une proposition (devis) chiffrée.
Chiffrage dont on se moque s'agissant de réaliser des travaux privatifs. Le syndicat n'est pas concerné par cette rampe d'accès ou le prix des stores, de leur pose.
(*) que ce soit pour des travaux d'entretien, d'amélioration, ou pour répondre à une obligation légale ou réglementaire. |
Édité par - Gédehem le 01 juin 2015 14:23:21 |
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nefer
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 Posté - 01 juin 2015 : 17:59:27
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GEDEHEM: ce genre de résolution commence à fleurir dans les convocations d'AG de 2015....en en faisant supporter la charge aux syndicats des copropriétaires |
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wombat
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Posté - 01 juin 2015 : 18:06:31
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Rambouillet et Gédehem , Merci pour vos analyses, mais je n'ai aucune autre information sur ce projet, je n'ai que cette formulation sur l'ordre du jour ( pour mémoire ) :
A la demande de la société SCI S autorisation à donner au la société X ( NB : surface commerciale au rez de chaussée) , pour faire étudier par un bureau d’études spécialisés, un projet d’aménagement sur les parties communes de la Résidence, pour l’accès à ses locaux, aux fins de la mise aux normes pour l’accessibilité PMR selon la loi du 11/02/2005.
Le projet devant être présenté avant fin septembre 2015 à la Mairie de… pour d’éventuelles modifications qui pourraient être imposées par les services de la Mairie.
Et ce sans plan, ni concept étudié ( rampe, ouverture de porte etc.. ) , ni quelle partie commune concernée etc...
En l'état actuel de la question , il me semble qu'elle n'a pas lieue d'être présentée telle quelle à l'AG.. |
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Posté - 01 juin 2015 : 18:32:36
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si l'AG n'a pas encore eu lieu :
* la demande Ă©manant d'un copro DOIT ĂŞtre msie Ă l'ordre du jour
* au cours de cette AG, vous avez toutes matières au vu des posts précédents pour amener l'assemblée à réfléchir et décider ce qui a besoin d'être décidé et cela sereinement... |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2015 : 19:15:39
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.... Et s'agissant de "décider", on (l'AG) peut se demander "sur quoi ?", "pour quel effet ?", le syndicat n'étant pas concerné par cette affaire d'accès à un lot commercial.
Si le propriétaire du lot veut faire réaliser une étude de faisabilité, il n'a pas besoin d'une autorisation du syndicat.
Autorisation qui sera nécessaire pour la réalisation des travaux, une fois le projet bien ficelé, projet alors présenté à une AG.
La question posée relève de l'information : il n'y a pas de vote à organiser.
PS : selon la loi du 11.02.2005 citée, le propriétaire d'un commerce (recevant du public) avait jusqu'au 1er janvier 2015 pour les rendre accessible. Travaux qui s'imposent au propriétaire du local commercial concerné.
NB : "la demande Ă©manant d'un copro DOIT ĂŞtre mise Ă l'ordre du jour"
C'est une obligation pour le syndic ..... lorsque la demande satisfait aux critères fixés par D.art.10 !
Dont : "... Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
A l'Ă©vidence ce n'est pas le cas ici.
Si la demande n'est pas conforme, le syndic n'a pas l'obligation de répondre à la demande. |
Édité par - Gédehem le 01 juin 2015 19:23:47 |
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wombat
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Posté - 03 juin 2015 : 16:36:57
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[quote]Initialement posté par Gédehem
.... Et s'agissant de "décider", on (l'AG) peut se demander "sur quoi ?", "pour quel effet ?", le syndicat n'étant pas concerné par cette affaire d'accès à un lot commercial.
Si le propriétaire du lot veut faire réaliser une étude de faisabilité, il n'a pas besoin d'une autorisation du syndicat.
Autorisation qui sera nécessaire pour la réalisation des travaux, une fois le projet bien ficelé, projet alors présenté à une AG.
La question posée relève de l'information : il n'y a pas de vote à organiser.
Merci, on n'est bien d'accord, il n'y a pas de vote à organiser si le propriétaire du lot veut réaliser une étude de faisabilité, il n'a pas besoin d'une autorisation... mais je ne suis pas sûr que le président de l'AG, en sera convaincu et il suivra certainement encore une nouvelle fois, bien docilement le syndic, et l'énumération des questions mises à l'ordre du jour, surtout sans prendre position... à suivre donc |
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Posté - 03 juin 2015 : 17:22:46
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le président de séance n'a pas à prendre position : il organise et gère le déroulement de la séance.
Par contre le président du CS, c'est peut-être le même , au nom du CS peut donner l'avis du conseil. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 juin 2015 : 18:41:46
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Ce n'est pas lors de l'AG qu'il faut convaincre, mais bien avant.
Au besoin en organisant un apéro dinatoire pour exposer les aspects juridiques de l'affaire, qui pour le moment ne concerne en rien le syndicat dans son ensemble.
Et pourquoi pas une note d'info distribuée aux copropriétaires.
- la mise en conformité de l'accès de ce local commercial par les PNR s'impose à son propriétaire.
- le syndicat n'est pas concerné par cette mise en conformité.
- le propriétaire du local commercial n'a pas besoin d'une autorisation du syndicat pour procéder à l'étude des aménagements nécessaires.
- l'autorisation du syndicat sera sollicitée lorsque le projet définitif sera élaboré, projet qui sera présenté à une AG pour autorisation..(*)
- AG qui délivrera l'autorisation de travaux privatifs au copropriétaire concerné, ces travaux privatifs affectant les paries communes étant conformes à la destination de l'immeuble prévue au RDC. (elle peut éventuellement émettre des conditions)
- l'opération est "blanche" pour le syndicat, s'agissant de travaux exclusivement privatifs.
Fermez le ban.
(*) s'agissant de respecter un délai, la convocation selon la procédure "urgence" peut être admise (sans délai, quelques jours).
Avec un bémol : l'obligation de mise en conformité traine depuis 10 ans .... Que faisait ce propriétaire durant ces 10 ans ?
NB : il est pertinent que syndic et CS soient associés au projet afin que ne soit pas réalisé n'importe quoi n'importe où.
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Édité par - Gédehem le 03 juin 2015 18:45:28 |
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wombat
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Posté - 15 juin 2015 : 10:15:21
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Gédehem a écrit : NB : il est pertinent que syndic et CS soient associés au projet afin que ne soit pas réalisé n'importe quoi n'importe où.
Merci pour vos conseils de bon sens d'information dans la copropriété ... mais la communication et l'écoute, n'étant pas le point fort entre copropriétaires, syndic et conseil syndical ( et c'est un euphémisme ! ) je suis dubitatif...
Par contre par internet, j'ai pu obtenir gratuitement le nom du gérant de la SCI S, à l'origine de cette résolution, et qui n'est autre que le syndic de l'immeuble... Sincèrement ce mélange des genres me gène. Avec humour, à votre conseil disant qu'il est pertinent que le syndic soit associé à ce projet, je répond : pas de problème le syndic est bien associé, il en est même le géniteur...
Je partage votre conseil : comme la question posée relève de l'information : il n'y a pas de vote à organiser. et je ne vois pas où est l’intérêt du syndic de présenter une telle question... Pareillement, que le CS laisse passer une telle question ne me semble pas très sain ... |
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nefer
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Posté - 15 juin 2015 : 10:39:18
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cette SCI , si elle souhaite procéder à des travaux d'aménagement, doit soumettre son dossier (avec tous les documents nécessaires) au vote de l'AG à l'article 25.
cette SCI doit rédiger le texte de la résolution et le projet de résolution.
Si le gérant de cette SCI est aussi le gérant de la société syndic de votre copropriété, il faudra lui faire confirmer cette information en AG pour "éclairer" tous les copropriétaires présents |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 juin 2015 : 14:28:20
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le nom du gérant de la SCI S, à l'origine de cette résolution, et qui n'est autre que le syndic de l'immeuble...
Vous avez lĂ l'argument qui emporte l'opinion....
Le syndic, par une résolution alambiquée, tente quasi frauduleusement d'embarquer le syndicat dans une démarche et des travaux qui ne le concernent en rien .... |
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JPM
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Posté - 16 juin 2015 : 17:37:47
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Il manque une précision, me semble-t-il .
Le syndicat lui même n'est-il pas concerné par le problème de l'accessibilité aux PMR ?
Je viens de voir un cas assez proche dans lequel un commerçant avait présenté une demande identique à laquelle finalement le syndicat s'est rallié.
Il faudrait le point de l'évolution du régime des handicapés dans copropriété. Il y a eu un moment de rogne parce que l'on prétend imposer des normes étendues à l'intégralité des immeubles à construire parce qu'il en résulte des augmentations de coûts très sensibles. Pour autant il ne faut pas mettre la question sous la couverture. Il y a des choses raisonnables à faire pour les handicapés.
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vazy
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Posté - 16 juin 2015 : 22:12:17
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En n'oubliant pas que les handicapés qui profiteront des aménagements réalisées aujourd'hui seront peut-être ... vous et moi, lorsque l'age ne nous permettra plus de monter les marches si facilement.
L'évolution de la démographie va dans ce sens.
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Autorisation de projet par un bureau d'Etude ? 
