|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 01 juil. 2015 : 11:37:27
|
bonjour,
Nous avons eu une fuite sur notre réseau de chauffage.
suite à divers devis et avis du Cs une entreprise à été retenue pour ces travaux, de plus elle nous indique que laisser des tuyauteries sans eau est un risque important de percement/fuites futures sur le réseau et/ou chauffage individuel...
Malgré nos demandes, coup de tel, déplacement sur place cela fait 2 mois que nous n'arrivons pas à déclencher ces travaux.
Une lettre recommandée est partie récemment pour cette demande (en même tps une procédure de mise en concurrence est en cours pour d'autres pb....)
Question:
Que peux on faire d'autre pour obliger le syndic à passer le coup de téléphone qu'il suffit de faire pour déclencher ces travaux?
Existe il une procédure permettant au CS de faire faire ces travaux par son canal (voire avancer les frais peut être !!!??? en étant sur de récupérer ces billes après)
OU sommes nous vraiment tributaire de l'accord du syndic seul représentant légal....
En subsidiaire si des problèmes apparaissent ensuite comment justifier que les problèmes possibles sur les canalisations qui pourraient arriver seraient dû à l'inaction du syndic puisque toute procédure à son encontre doit justifier d'un préjudice quantifiable...??
|
|
|
|
1
Posté - 01 juil. 2015 : 13:21:47
|
|
citation: OU sommes nous vraiment tributaire de l'accord du syndic seul représentant légal....
vous etes tributaire, non du syndic, mais de l'accord d'une AG pour déclencher les travaux, car il est vraisemblable que la somme à débourser ne soit pas incluse au budget prévisionnel.
Quand a lieu votre prochaine AG ? |
|
|
|
nefer
Modérateur
14548 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 01 juil. 2015 : 14:13:29
|
|
quelle est l'enveloppe de ce devis ? |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 01 juil. 2015 : 15:50:06
|
- AG probablement Septembre.
- Devis 2500€
Effectivement: ''réparation'' donc non prévu au budget prévisionnel mais ds l'enveloppe délégué au syndic donc ds son périmètre de délégation.
Si maintenant c'est la même cas pour des travaux voté en AG... quel moyen de faire faire ces travaux pour un CS si syndic bouge pas..... |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 01 juil. 2015 : 16:44:06
|
Vous dites "suite à divers devis et avis du Cs une entreprise à été retenue pour ces travaux," est-ce que cela veut dire que le Syndic n'a pas fait son rôle de conseil et ne vous a pas proposé d'entreprise ?
citation: Initialement posté par kinepolice
quel moyen de faire faire ces travaux pour un CS si syndic bouge pas.....
Aucun, un conseil syndical n'a pas a substituer à un syndic. Seule une AG a décidé et a accordé les fonds nécessaires. |
|
|
|
|
|
5
Posté - 01 juil. 2015 : 17:18:08
|
Vraisemblablement, votre syndic a prévu d'inscrire cette dépense au vote de votre AG de septembre, ainsi que les appels de fonds correspondants ; pour moi, rien de catastrophique, c'est la marche normale.
Pour un si court laps de temps, votre installation ne risque pas grand chose ; et si cela se trouve votre chauffagiste a peut-être mis en attendant un bout de caoutchouc avec un cerflex, réparation temporaire classique...
dites nous 2 mots de cette enveloppe déléguée du syndic ?....
Par contre si un syndic ne lance pas les OS des travaux votés en AG, c'est un autre débat/post.... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 01 juil. 2015 : 17:20:51
|
''réparation'' donc non prévu au budget prévisionnel mais ds l'enveloppe déléguée au syndic donc ds son périmètre de délégation
De quoi s'agit-il ???
De quelle "délégation" ??
SI les travaux sont hors budget prévisionnel, le marché travaux porte sur ce qu'en a décidé une AG, avec le budget correspondant, marché que le syndic se doit de mettre en œuvre. |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 01 juil. 2015 : 18:34:46
|
Il semble que je n'ai pas été clair...
Mais que certain mélange certaines chose aussi.
jmr91200: qui vous parle de se substituer au syndic....ma question est justement que peut on faire si le syndic ne fait pas les travaux.... Ca reste une question....
Gedehem: voyons il me semblait que c'était qqch de très classique.
Délégation au syndic de faite tout travaux nécessaire jusqu'à un certain montant/seuil, une autre tranche ou avis du CS est obligatoire et encore au delà c'est une décision d'AG... classique donc... (tout ça étant bien sur défini par l'AG de l'an dernier)
Mais je reprends...
Donc une fuite sur notre réseau (donc réparation à faire, on ne laisse pas cela en plan .... évidemment pas prévu au budget je ne suis pas encore devin...) coupure du chauffage et démarche pour un devis par notre syndic....
Le devis est fait, transmis au CS pour avis, 2 constats... le CS le trouve un peu elevé et il dépasse les limites d'autorisation nécessitant un réso d'AG. Le CS demande un autre devis, jusqu'à là pas de pb. Le 2ème lui rentre alors dans le cadre défini en AG....
Le CS comme il est de son rôle donne son accord (le devis est dans la tranche ou il faut l'accord du CS mais ou le syndic à l'autorité/délégation de faire les travaux, puisque défini par l'AG de l'an dernier, cf plus haut...)
Mais là rien, le syndic ne bouge pas malgré coup de tel, mail, démarche au cabinet, etc....
Donc mes questions:
- Existe il une démarche que peut initier le CS pour forcer le syndic à faire les travaux (le prestataire nous ayant informé que laisser des canalisations vides est à risque, celui-ci pouvant être à l'origine de percement de tuyaux ou radiateur par oxydation/rouille, etc...) ou faire faire ces travaux (par une procédure... pas lui-même évidemment...) si le syndic s'entête (pour rappel une démarche de mise en concurrence a été initié... ce point là est réglé...)
- Si cela arrive ds 6 mois avec plusieurs canalisations percées et/ou radiateur à l'allumage l'hiver prochain, lié à l'inactivité de syndic pendant 2 mois, comment prouver la responsabilité du syndic et quantifier les dommages seul à pouvoir être réclamer au syndic par procédure d'ester.
Subsidiaire:
Le cas est-il diffèrent si il se trouve que ces travaux son votés par une réso d'AG et que le Syndic ne les fait pas.... |
|
|
|
8
Posté - 01 juil. 2015 : 19:15:45
|
|
citation: Délégation au syndic de faite tout travaux nécessaire jusqu'à un certain montant/seuil, une autre tranche ou avis du CS est obligatoire et encore au delà c'est une décision d'AG... classique donc... (tout ça étant bien sur défini par l'AG de l'an dernier)
Non, cette délégation au syndic n'est pas classique !!! et elle ne sert à rien, puisqu'il ne peut pas dépenser plus que le budget .... et c'est là le problème. Avec cela, vous pensez que le syndic peut faire une réparation/dépense au delà du budget, mais non ce n'est pas possible.
Et il n'y a pas de moyens à mettre en place pour FORCER le syndic à faire quelque chose qui n'est pas prévu par une AG : sinon c'est la porte ouverte aux abus ...
Le syndic ne s’entête pas à ne pas faire, il fait ce que l'AG lui a "ordonné" de faire et la réparation du chauffage n'était pas prévu. Perso, je pense qu'en septembre, lors de l'AG, il soumettra cette réparation aux votes.
citation: Le devis est fait, transmis au CS pour avis, 2 constats... le CS le trouve un peu elevé et il dépasse les limites d'autorisation nécessitant un réso d'AG. Le CS demande un autre devis, jusqu'à là pas de pb. Le 2ème lui rentre alors dans le cadre défini en AG....
Qu'est ce que vous entendez par "limite d'autorisation nécessitant une réso d'AG" ; j'ai le sentiment que vous confondez avec d'autres choses comme l'avis du CS ou l'obligation de " mise en concurrence"
citation: Le cas est-il diffèrent si il se trouve que ces travaux son votés par une réso d'AG et que le Syndic ne les fait pas.... Là , oui, c'est différent car dans ce cas, il ne remplit pas sa mission : exécution des décisions de l'AG. Et dans ce cas, LRAR au syndic et s'il n'exécute pas, ce peut être un des éléments d'un dossier qui pourrait amener une AG à le révoquer avant la fin du mandat. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 01 juil. 2015 : 19:25:34
|
"Délégation au syndic de faite tout travaux nécessaire jusqu'à un certain montant/seuil, une autre tranche ou avis du CS est obligatoire et encore au delà c'est une décision d'AG... classique donc.."
Confusion , 'joyeuse' mayonnaise : cela n'existe pas !
TOUTES les dépenses du syndicat sont fixées par l'AG, dans le cadre du budget prévis ou spécifiquement (L.art.14.1 et 14-2), dépenses que le syndic est de ce fait autorisé à engager sans qu'il soit nécessaire de le préciser..(exécute les décisions)
Avec des gardes fous :
L.art.21 (extrait)
"L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire"
Rien à voir avec votre affaire, qui n'a rien de "classique" .....mais relève du "foutoir".
Méconnaissance, encore une fois.
Méconnaissance en particulier du CS. Des devis ont été réalisés, qui doivent être présentés à une AG par le syndic, avec éventuellement 'avis' du CS.
CS qui, sur ce que vous exposez, outrepasse sa fonction dans un sens préjudiciable au syndicat.
"Méconnaissance quand tu nous tiens .....;"
"le syndic ne bouge pas malgré coup de tel, mail, démarche au cabinet"
Il vous a échappé (au CS, au syndicat), qu'un syndic ne peut en aucun cas contracter, passer un marché engageant des fonds sans décision d'AG ???
C'est du B A BA que tout CS connait ... ou devrait connaitre .....
|
Édité par - Gédehem le 01 juil. 2015 19:39:06 |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 01 juil. 2015 : 20:34:29
|
Dire que cette procédure n'est pas classique...bon pourquoi pas...
Mais dire qu'elle est ne sert à rien...je ne suis pas d'accord, ça ressemble plus à un jugement de valeur ca non!!!.
Au risque de paraitre un peu ''têtu'' (mais je me soigne puisque j'en suis conscient...) je me répète au cas ou:
En AG décision de définir des plafond d'autorisation pour les travaux non prévu au budget.
Tranche 1: en dessous de 600€ le syndic gère les travaux tout seul
Tranche 2: entre 600 et 3000 € il doit demander accord au CS pour engager les travaux qui peuvent survenir.
Tranche 3: au delà de 3000€ obligatoirement une décision d'AG
CA C'est voté et validé PAR l'AG, donc réglo, légitime et valide.....
J'espère avoir été clair... et il ne me semblait pas que ce soit original comme mise en place de contrôle des dépenses puisque c'est bien le but, avoir un certain contrôle sur les dépenses engagé par le syndic sans pour autant lui enlever ces prérogatives et responsabilités.
citation: Et il n'y a pas de moyens à mettre en place pour FORCER le syndic à faire quelque chose qui n'est pas prévu par une AG : sinon c'est la porte ouverte aux abus ...
Heu, là faudra m'expliquer... votre canalisation chauffage se casse en plein hivers, le réparation ne coute que 300€ et il ne la fait pas malgré vos demandes et il ne faudrait rien faire parce que l'on ne peut pas obliger le syndic à réparer et que ce n'est pas une dépense voté en AG.... vous êtes sur!!!!!!!! moi là je rêve ou alors vous n'étes pas frileux.........!!!
citation: Qu'est ce que vous entendez par "limite d'autorisation nécessitant une réso d'AG" ; j'ai le sentiment que vous confondez avec d'autres choses comme l'avis du CS ou l'obligation de " mise en concurrence"
Je vous rassure je ne mélange pas ''l'avis du CS'' et ''la mise en concurrence'' même si dans notre cas les 2 nous concernes (je donnais une info complémentaires dans mon 1er post et anticipais car souvent les réponses sont du genre ''avec un syndic comme cela changez le...''
Maintenant, concernant les réso voté en AG et que le syndic ne déclenche pas même après LRAL.... que faites vous une fois que vous avais initié la procédure de mise en concurrence...... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 01 juil. 2015 : 21:47:07
|
Mayonnaise encore, par méconnaissance. Sans jugement de valeur mais simple application des règles habituelles de fonctionnement, qu'un CS doit connnaître pour les contrôler.
Ce qui ne semble pas être le cas (les mauvaises pratiques locales ont la vie dure ...)
Une canalisation saute : procédure d'urgence.
Le syndic a pouvoir de par la loi de mettre en œuvre les mesures conservatoires urgentes. Et réparation "en urgence", avec convocation d'une AG selon cette procédure, soit sans délai, pour décider (ou ratifier) ce qui a été fait. 300 ou 3000 € peu importe, s'agissant de travaux et de fonds non décidés par une AG, hors budget prévisionnel.
Au besoin la convocation est lancée le lundi am pour AG le mardi à 14h, prévoyant ratification des travaux engagés la veille. C'est cela le "classique". Pas votre 'machin'.
"avoir un certain contrôle sur les dépenses engagé par le syndic sans pour autant lui enlever ces prérogatives et responsabilités."
Le contrôle des dépenses n'a rien à voir avec votre "affaire".
Quelles "prérogatives" du syndic pour engager des fonds ????
Méconnaissance !
Le principe édicté par L.art.14-1 et 14-2, en vigueur depuis 2001 (14 ans !) étant qu'un syndic ne peut engager 1 € qui n'ait été préalablement décidé par une AG.
Point final.
Pas étonnant que votre syndic ne bouge pas, qui plus est s'il n'y a pas "urgence" dans le sens donné par les textes.
Ce que votre CS ne veut à l'évidence pas voir.
Tout votre (celui du syndicat, du CS) raisonnement est sans fondement.
Pour ne pas dire 'folklorique'.
|
Édité par - Gédehem le 01 juil. 2015 21:54:51 |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 01 juil. 2015 : 22:52:29
|
si je vous suis....
Pas de pôt, dans l'année il y a 4 fuites sur le circuit d'eau, chacune à 3 mois d'intervalle ---> 4 AG pour réparer à chaque fois si on veut avoir de l'eau....
Une branche un peut basse d'un arbre --->1 AG pour la couper si on veut pas rayer la voiture...
Une vitre d'une porte palière qui se fissure ---> 1 AG si on veut pas prendre de risque...
1 ampoule qui pète ---> 1 AG pour la remplacer
Question:
On s'arrête à un moment quelque part ou on fait des AG tout les 15 jours si tous les 15 jours il y a un pépin??????? Puisque tout ça et bien c'est pas prévu ds le budget de l'AG après tout.
A ce rythme combien d'AG faites vous par an ds votre copro????
A 500€ l'AG le montant doit faire pas mal en fin d'année????
citation: Le principe édicté par L.art.14-1 et 14-2, en vigueur depuis 2001 (14 ans !) étant qu'un syndic ne peut engager 1 € qui n'ait été préalablement décidé par une AG.
Point final.
Comme je vous le dit..
L'AG A AUTORISE CE GENRE DE DEPENSE PAR UN VOTE EN BONNE ET DU FORME l'année d'avant en le bornant..... donc cela a bien été décidé par l'AG (même si c'est pas anticipation...)
N'Est-ce donc pas valable, même de cette manière???
Gedehem, éclairez-moi:
citation: Au besoin la convocation est lancée le lundi am pour AG le mardi à 14h, prévoyant ratification des travaux engagés la veille. C'est cela le "classique". Pas votre 'machin'.
rien ne vous choque à convoquer lundi am pour une AG Mardi 14h... rien que pour le délais de courrier, car je crois pas que le mail soit accepté... et quand bien même, au risque d'avoir peut être que 3 personnes présentent si la majorité sont des travailleurs 8h-18h... |
Édité par - kinepolice le 02 juil. 2015 01:54:37 |
|
|
|
13
Posté - 02 juil. 2015 : 07:38:10
|
Il y a aussi la préparation du budget dans lequel on doit introduire une petite dose d'imprévus.
A vous suivre dans votre raisonnement : 4 dépenses de 2500 € d'imprévus dans l'année. les travaux sont décidés par CS et syndic : On appelle cela taper dans la tirelire des copros 8000 € . Mais on paie avec quoi réellement.
En l'espèce, il n'y a pas d'urgence, le chauffage n'est pas en route : si vous avez un AG en septembre, cette dépense sera certainement mise à l'OdJ et l'OS sera donné après ; votre chauffagiste prévenu pourra intervenir rapidement.
Pour revenir à votre syndic et votre cas avec une résolution non légale : est ce que votre syndic a les 2500 € dans la caisse ? peut-être ne fait-il pas les travaux à cause de cela ? D'ailleurs quelle explication donne-t-il pour ne pas donner l'OS ? Est ce que le CS lui a fait une LRAR ?
PS : comme partout il y a des impondérables qui ne peuvent être maîtrisées ; si votre chaudière claque dans l'hiver, le syndic fera comment ? un peu comme pour les voitures |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 02 juil. 2015 : 08:34:50
|
|
citation: [quote]Il y a aussi la préparation du budget dans lequel on doit introduire une petite dose d'imprévus.
Imprévu ne signifie pas voté. .. et si l'on se base sur les dire précédent, toute depense mm minime devrait être validé par l'AG....
Alors. ..
Rambouillet:
4 dépenses d'imprévu de 2500€ l'année dites vous. ..
C'est bien la, qu'à mon sens le rôle du CS est important en ne validant justement que le justifié et nécessaire à la sécurité et fonctionnement de la copro et dans la limite d'une certaine enveloppe que l'AG lui a autorisé. .. Au delà c'est AG....
Quand au budget et bien il me semblait (mais peut être à tord..) que le budget travaux pouvait servir à cela. ..quitte à faire appeler la dépense par une résolution l'AG suivante. .. Mais au moins si c'est une réparation qui paraît urgente ''sans mise en péril'' de la copro qu'elle puisse se faire. Comme je l'ai dit pour nous, pouvoir remettre en eau rapidement c'est préserver l'intégrité de notre réseau de canalisation et éviter des risques futur de percement de tuyaux et radiateurs...
Pour les explications. ..il n'y en a pas : "oui, on va voir. ." Mais rien derrière. ...
Mais à la lecture des posts, mon problème est de devoir déclencher une AG à la moindre dépense y compris 100€...
Votre avis sur ce"détails".... |
|
|
|
15
Posté - 02 juil. 2015 : 09:27:11
|
kinepolice : Dire que cette procédure n'est pas classique...bon pourquoi pas...
Mais dire qu'elle est ne sert à rien...je ne suis pas d'accord, ça ressemble plus à un jugement de valeur ca non!!!.
Cette "procédure" n'est pas classique, elle n'est pas prévue par la loi non plus !!! Pas de jugement de valeur pour une illégalité. L'AG est à coté de la plaque en acceptant ce " roulage dans la farine ".
Attention à cette gestion qui n'a rien de très légale et qui est productrice de dérives.
Vous devez lire les textes sur la copropriété :
1. budget de fonctionnement courant adopté par l'AG qui DOIT comprendre des lignes budgétaires de travaux,n d'avocats, ..... ce budget étant adopté par l'AG le syndic peut effecteur ses travaux si cette ligne est de 2500 €
Le changement des ampoules DOIT être prévu au budget. méconnaissance du fonctionnement d'un SDC. Votre CS et votre syndic sont assez mauvais si cela n'est pas prévu au budget.
2. l'avance de trésorerie sert aux imprévus et en cas d'urgence pour payer des travaux. Ce n'est pas un cas d'urgence. Cette avance de trésorerie ( ancien fond de roulement) sera reconstituée avec l'approbation du compte de dépenses courantes
3. l'AG vote des travaux hors budget en choisissant devis et entreprise
4. il n'existe aucune délégation de travaux pour le syndic ET pour le CS. L'aG doit absolument rejetté ce genre de pratique. 2500 e 4 fois l'année c'est un budget augmenté sans aucune visibilité par l'AG de 10 000 €. l'aG est irresponsable dans ce genre de pratique.
5. vous mélangez également le vote de l'AG sur un montant ou la consultation du CS est obligatoire. Dans ce cas le CS emet un avis que le syndic souivra ou non; le CS n'ayant pas pouvoir de décision ( sauf mandat de l'AG pour des travaux à l'article 24)
6. l'AG vote aussi un montant de travaux ou la concurrence est obligatoire.
7. vous n'avez pas compris ce que sont des travaux d'urgence prévus par la loi. Dans ce cas - toiture qui s'envole, grosse fuite qui met en péril l'immeuble, ..- le syndic PEUT engager des travaux conservatoires, payer un acompte. MAIS il devra convoquer une AG en urgence, ce qui signifie de ne pas respecter le délai légal des 21 jours
8. pour votre information : le syndic ne peut pas commander des travaux sans accord de l'AG; il ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG. |
|
|
|
16
Posté - 02 juil. 2015 : 13:17:41
|
Le président du CS peut faire déclencher une AG par lettre LRAR, puis éventuellement MeD, etc....
Etes vous au CS vous-même ? si l'AG a lieu en septembre l'ordre du jour va être élaboré avec le dit CS. Donc le CS fait mettre cette dépense à l'OdJ.
Personnellement, je ne crois pas à la dégradation de votre installation (qui doit être à l'arrêt actuellement) pour quelques semaines... Peut-on en savoir un peu plus sur cette fuite ?.... Ne pensez vous pas que la dite entreprise a essayé de vous forcer la main en étant aussi affirmatif sur la dégradation éventuelle ?.... |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 03 juil. 2015 : 23:40:40
|
Rambouillet :
Concernant le fait que l’entreprise ‘forcerait la main’’ en aggravant le tableau, j’avoue ne pas ‘’savoir’’ n’étant pas spécialiste mais, c’est malgré tout qqch que j’ai déjà entendu et là nous en somme à bientôt 3 mois de canalisations vide d’eau, cela commence à faire ’’beaucoup’’ de semaines, non !!! Je ne crois pas que l’oxydation attende notre bon vouloir……
Vraiment notre seul soucis c’est d’activer ces travaux pour la préservation de notre réseaux ni plus ni moins. Ils seront de toute manière nécessaire avant la nouvelle période de chauffe…… Alors maintenant ou ds 2 mois si cela peut apporter un avantage de toute manière dépense et travaux seront une obligation…..
Philippe388 :
Tout d’abord merci pour vos remarques… pour info, je lis les textes… mais ne suis ni spécialiste, ni juriste ni syndic, simple copro qui ‘’essai’’ de s’y intéresser, qd on essai de faire (en espérant ‘’bien’’ faire) qu’il est parfois pénible voire déprimant de se battre contre des moulins à vent, des inerties et habitudes de fonctionnement (qui peuvent être ‘’hors loi’’ mais qui semble fondé, raisonné et contrôlé) bien que nul n’est sensé ignorer la loi….Alors je lis sans doute peut être mal !! et puis il y en a tellement de loi sans doute m’en manque t il !!? Alors au milieu de ces complexités je m’excuse de faire au mieux qd on est seul……. Bon passé ces états d’âmes revenons à du concret, vos divers points….
citation: 1. budget de fonctionnement courant adopté par l'AG qui DOIT comprendre des lignes budgétaires de travaux,n d'avocats, ..... ce budget étant adopté par l'AG le syndic peut effecteur ses travaux si cette ligne est de 2500 €
Si je vous lit. Notre budget doit prévoir en plus du fonctionnement une ligne, avocat possible, changement d’ampoule, rupture de canalisation possible, chute d’arbre potentiel, etc, regroupé au sein d’une ligne travaux pour un montant de ‘’XXXX€’’ que le syndic ne peut dépasser mais ds lequel il peut ‘’taper’’ librement en fonction des avaries qui peuvent arriver ds l’année….. Avocat ne sont pas des ‘’travaux’’ !!? Dans ces cas AG, pour des procédures quelconques ou le syndicat pourrait être engagé !? !!??? (je vous rassure ampoule prévu ds notre contrat d’entretien 
citation: 2. l'avance de trésorerie sert aux imprévus et en cas d'urgence pour payer des travaux. Ce n'est pas un cas d'urgence. Cette avance de trésorerie (ancien fond de roulement) sera reconstituée avec l'approbation du compte de dépenses courantes.
Donc chaque année ce fond est renfloué pour revenir à la somme défini voir la réévaluer si nécessaire si le syndic à du y ‘’taper’’. C’et donc une somme ’’dormante’’ éventuellement produisant des intérêts !!??
il me semble que ALUR doit institutionnaliser un fond à 5%du budget…non !! Est-ce la même chose ?
citation: 3. l'AG vote des travaux hors budget en choisissant devis et entreprise
Si on part sur le principe évoqué plus haut, si l’enveloppe travaux est vide après x travaux--->AG pour tous travaux ultérieur?? même pour une vitre fissurée à 200€ avec un AG qui coute 500€ ???? Donc le petit soucis qui peuvent survenir chez vous sont traité uniquement avec ce fond?? canalisation cassé, ou bouchées, etc...
Et donc si la somme des divers travaux petit ou gros qui peuvent survenir ne dépasse pas l’avance de trésorerie ‘’travaux’’ (ancien fond de roulement) alors pas de problème ??? Est-ce bien cela ??
(si c’est bien cela je risque des insultes et d’être en minorité voir tout seul pour
expliquer cela en AG compte tenu de l’habitude que les gens ont eu de fonctionner comme cela….serais-je seulement écouté!!)
citation: 4. il n'existe aucune délégation de travaux pour le syndic ET pour le CS. L'aG doit absolument rejetté ce genre de pratique. 2500 e 4 fois l'année c'est un budget augmenté sans aucune visibilité par l'AG de 10 000 €. l'aG est irresponsable dans ce genre de pratique.
J’ai bien compris…. Dans l’esprit ce n’était pas sans visibilité… puisque accord du CS obligatoire et le CS n’est pas pour la dépense inutile et surveille d’assez près tout cela….
Mais OK….. je note que c’est ‘’hors ‘loi’’
citation: 5. vous mélangez également le vote de l'AG sur un montant ou la consultation du CS est obligatoire.
Nous parlons bien ici de dépense à prendre sur cette avance de trésorerie ‘’travaux’’ !!? ou d’autre chose.
Dans ce cas le CS emet un avis que le syndic souivra ou non; le CS n'ayant pas pouvoir de décision ( sauf mandat de l'AG pour des travaux à l'article 24)
OUI là on est OK…. On sait que le CS ne décide de rien….sauf délégation par vote d’AG
citation: 6. l'AG vote aussi un montant de travaux ou la concurrence est obligatoire.
Oui, ça aussi c’est déjà le cas….
citation: 7. vous n'avez pas compris ce que sont des travaux d'urgence prévus par la loi. Dans ce cas - toiture qui s'envole, grosse fuite qui met en péril l'immeuble, ..- le syndic PEUT engager des travaux conservatoires, payer un acompte. MAIS il devra convoquer une AG en urgence, ce qui signifie de ne pas respecter le délai légal des 21 jours
Oui là aussi OK, j’étais juste interpellé par le commentaire de Gedehem qui convoquait une AG lundi am pour la faire mardi 14h alors que le risque c’est d’avoir 3 personnes en l’occurrence, les retraité car tous les autres travailles… Ca m’interpelle si une somme conséquente ou une urgence doit être validé en termes de validité comme de légitimité….
citation: 8. pour votre information : le syndic ne peut pas commander des travaux sans accord de l'AG; il ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG.
On est d’accord…
Sachant cela, nous allions un peu plus loin en lui accordant par anticipation ce droit jusqu’à une certaine somme mais effectivement il y a mélange avec le fond de roulement travaux….
il ne nous reste plus qu’à faire accepter une augmentation du fond pour couvrir un risque raisonnable de travaux…..
|
Édité par - kinepolice le 03 juil. 2015 23:46:49 |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 08 juil. 2015 : 16:16:51
|
Philippe388....
Une réponse sur mes dernières remarques et interrogations !!??
au final, si je dit:
il existe une avance de trésorerie travaux qui doit être prévu au budget et voté en AG et ds lequel le syndic peut prendre pour des réparations courantes en vu du maintient des installations (canalisation percée, changement de serrures, etc...)
Si d'aventure celle-ci n'est pas assez importante pour couvrir tous ces travaux ou si elle vient a être épuisée, tous travaux supplémentaire nécessitera une AG (en l'occurrence extraordinaire si attendre la ''normale'' est trop long pour une raison justifiée)
merci de votre réponse sur mes 2 derniers posts....
en subsidiaire: combien avez vous d'AG par an chez vous.....?
|
|
|
|
19
Posté - 08 juil. 2015 : 18:21:32
|
kinepolice : " il existe une avance de trésorerie travaux qui doit être prévu au budget et voté en AG et ds lequel le syndic peut prendre pour des réparations courantes en vu du maintient des installations (canalisation percée, changement de serrures, etc...)
Si d'aventure celle-ci n'est pas assez importante pour couvrir tous ces travaux ou si elle vient a être épuisée, tous travaux supplémentaire nécessitera une AG (en l'occurrence extraordinaire si attendre la ''normale'' est trop long pour une raison justifiée)"
NON, tout cela n'existe pas en copropriété.
L'avance de trésorerie pour travaux futurs existe, mais elle est voté par l'AG pour un objet précis comme le ravalement, de grosses réparations. L'AG décide donc de quels travaux il s'agit, de prévoir ces appels de fonds sur plusieurs années, .... l'AG adoptera au moment du vote d'un ravalement de se servir de cette avance. Le syndic n'a aucun droit de faire ce qu'i veut avec ses fonds. C'est une faute grave de gestion.
L'AG ne peut rien engager comme travaux que ceux voté par une AG. Il ne peut pas appeler un seul Euro sans un vote de l'AG.
EN cas d'urgence, comme le toit qui s'envole, une grosse fuite, ... le syndic peut commander des travaux de sauvegarde de l'immeuble et payer une acompte avec le fond de roulement MAIS il a obligation de convoquer sous huit jours, sans respecter le délai légal de 21 jours, une AG qui approuvera ces travaux, le devis. C'est à cette seule condition qu'il pourra appeler les fonds.
Tout le reste n'est que du " roulage dans la farine" ! 
Comme déjà expliqué : le budget doit prévoir quelques imprévus et des lignes pour les menus travaux d'entretien, avocats, hausse du fioul, retraite du gardien, ......
Sans budget le syndic ne peut rien commander et rien payer.
Ce fonds travaux que vous citez n'existe PAS. Et si le syndic ou le CS le propose, attention danger, Ã rejeter absolument.
En copropriété c'est l'AG qui décide.
|
|
|
|
20
Posté - 08 juil. 2015 : 18:28:16
|
|
citation: L'avance de trésorerie pour travaux futurs existe, mais elle est voté par l'AG pour un objet précis comme le ravalement, de grosses réparations. L'AG décide donc de quels travaux il s'agit, de prévoir ces appels de fonds sur plusieurs années, .... l'AG adoptera au moment du vote d'un ravalement de se servir de cette avance. Le syndic n'a aucun droit de faire ce qu'i veut avec ses fonds. C'est une faute grave de gestion.
Notre ami philippe est un peu fatigué : l'avance de trésorerie concerne la gestion courante. 
Ce dont parle philippe, c'est de l'avance pour travaux (article 18) non encore définis, donc on ne sait pas forcément ce que l'on veut en faire (au moins officiellement)....
Ctte avance sert à faire l'écureuil et cela pendant x fois défini définis par l'AG à des dates définis.
Un jour, l'AG décide de faire des travaux. Ces travaux peuvent être financés sot apr des provisions propres à des dates définis, soit prélever sur les avances citées ci-dessus (en prenant en compte les éventuels écarts entre la manière dont cela a été économisée, tantièmes généraux d"habitude, et la manière dont ce travaux doivent être payés). |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Réparation non faite par syndic et pouvoir du CS 
