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BIBI
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 Posté - 24 avr. 2015 : 16:46:14
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Bonjour Ă tous,
Un syndic propose ..
conformément à l'art 18 -L.1965 .. et de l'art 55 L-03.2014 ..
L'AG Décide de confier les archives du syndicat à la Sté XXX
aux frais dudit syndicat
Coût actuel sera de 2.5€ par lot
4€ pr le cas ou le syndicat exigerait une facturation individualisée
En cas de refus de l'AG , celle ci charge le président du CS
sans délais et sous sa responsabilité de conserver les archives dormantes (8 ans)
Semaine prochaine j'ai 3 AG avec lui
Merci pour vos arguments ..remarques ..
Bibi
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 Posté - 24 avr. 2015 : 16:54:37
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citation: En cas de refus de l'AG , celle ci charge le président du CS
sans délais et sous sa responsabilité de conserver les archives dormantes (8 ans) Le président du conseil syndical n' a pas ce rôle.
Il s'agit donc de confier à Monsieur X, accessoirement président du CS, cette opération, alors qu'elle est a la charge du syndic. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 24 avr. 2015 : 17:24:16
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Merci pour votre prompte participation ..
Bien entendu, cela tombe sous le sens .. et les présidents actuels refusent ..
* d'autant qu'ils ne sont pas présidents à vie !!!
Qu'arriverait il si un futur Président refuse ce qu'un précédent a accepté ..
J'aimerais avoir des arguments juridiques .. pour contrer ses innovations , car ce syndic a plus d'un tour dans son sac Ă malices !! |
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Louis92
Contributeur vétéran
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3
Posté - 24 avr. 2015 : 19:52:49
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BIBI, la proposition farfelue est une ruse pour faire passer une prestation à un certain prix : il s'agit d'un problème global de relation du CS avec le syndic pour négocier le prix global de la gestion courante. Le syndic le trouve trop faible et ruse pour l'augmenter. L'issue dépend du rapport de force :
- soit le syndic tient à la copropriété et le CS peut faire changer de syndic : négociation possible,
- soit le syndic est en rapport de force favorable et les copropriétaires ne peuvent qu'accepter ce que le syndic propose ou clasher en AG et ne plus avoir de syndic.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 25 avr. 2015 : 07:39:33
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la tenue des archives fait partie des missions du syndic.
effectivement, une AG peut voter un transfert avec une société extérieure (pas le CS !!!!), mais si l'AG refuse, c'est au syndic d'assumer cette tenue des archives.
Il ne peut que "soumttre" : article 18 : " -de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;"
et sa mission :
"Article 33 du décret
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. |
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BIBI
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Posté - 25 avr. 2015 : 10:49:15
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Merci , Le syndic propose .. l'AG dispose .. mais la Loi ALUR a donné des idées à certains syndics !!
les articles que vous citez Rambouillet ne sont pas remis en cause pour autant et confortent mes arguments .
Je pensais bien argumenter dans ce sens , mais je préférais avoir d'autres confirmations !
l'article 33 du D. n'a pas changé et il est toujours d'actualité ..
je vais encore provoquer quelques vagues ..
idem
pour la suppression des appels de fonds "papier", que le syndic propose depuis 2 ans
* un appel de fonds : une fois /an avec des coupons Ă joindre aux paiements trimestriels
Mais depuis ,qu'il a mis en route ce principe : les retards les impayés, ont augmenté de 15% ..
Merci et bon W.E.
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JPM
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Posté - 25 avr. 2015 : 11:00:17
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La solution simple, depuis des années, est la souscription par le syndicat d'un contrat avec une société d'archives. Le contrat est au nom du syndicat et subsiste en cas de changement de syndic.
On fait abusivement du buzz autour de cette question qui est très simple à régler. On dirait que les professionnels autant que les consommateurs ont intérêt à susciter des discussions vaseuses.
La principale question est de connaître des société de conservation d'archives adaptées à des entités comme les petites sociétés, et pas trop éloignés de l'immeuble et donc en principe du syndic.
Le syndic en place prend ce qu'on lui donne et tout successeur éventuel fera de même. On invite ainsi les difficultés de transfert des archives dormantes en ca s de changement de syndic.
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BIBI
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7
Posté - 25 avr. 2015 : 11:54:50
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le syndic glisse cette question , pour la 1ère fois , parmi celles qui découlent de la LOI ALUR ..
Qui provoque le buzz ??
Si il ajoute cette prestation particulière .. en plus dans son contrat : que devient l'article 33 ( cité par rambouillet?)
Facturé en plus le syndicat est anormal , si il ne diminue pas parallèlement , d'autant ses honoraires dans son contrat ..
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Posté - 26 avr. 2015 : 13:44:26
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suite Ă la loi ALUR, la logique voudrait ĂŞtre celle-ci :
* le syndic propose les services d'un fournisseur "stockage et gestion d'archives"
* en parallèle, il doit proposer une baisse de ses honoraires si son mandat EST EN COURS.
il n'y a rien Ă rajouter au contrat.... |
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sonia75
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Posté - 26 avr. 2015 : 22:09:31
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Bibi
regardez mes precedents messages, je parle a pls reprises de ce pb et j'ai trouve pas mal de pieces legales sur le sujet, y compris arret de la cour de cassation condamnant le syndic.
regarder aussi les abus denonces par l'ARc sur ce sujet
Le syndic ne peut pas forcer le syndicat a prendre ses archives dormantes sous le bras, il doit les conserver, cela fait partie de sa mission et vous n etes pas oblige d'accepter une societe externe.
si vous prenez une societe externe, il doit en effet y avoir reduction d'autant sur ses honoraires (inscrit ds le decret ALUR d'ailleurs)
apres le syndic peut tjs inclure ses frais ds son forfait de gestion courante mais il n a pas a vous imposer -par voie de chantage- des frais supplementaires
encore une tentative des syndics pr masquer des frais annexes et tenter de faire paraitre leur forfait de gestion courante moins cher, tt en se delestant au passage de la responsabilite des archives, cf le livret d'UFC que choisir sur la question, p 5
http://www.ufcquechoisir-iledefranc...t-Syndic.pdf
Decret loi ALUR sur les archives (7.1.5. Modalités de rémunération)
Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé soit (rayer la mention inutile) :
- de la somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent) ;
- de la somme toutes taxes comprises effectivement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).
Ne cedez pas a la pression du syndic, mes syndics m'ont tenu le meme discours (et bien avant la loi ALUR) ! |
Édité par - sonia75 le 26 avr. 2015 22:18:50 |
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BIBI
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Posté - 27 avr. 2015 : 17:25:58
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Merci SONIA 75 ..
Absente .. je n'ai pas consulté le site depuis un moment ..
Je note vos infos avec bcp d'attention.
Ns étions parvenus nous aussi à résister .. mais la loi ALUR est la porte ouverte aux remises en question malicieusement présentées .. |
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BIBI
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Posté - 27 avr. 2015 : 17:29:07
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Merci aussi à vous , Rambouillet , pour vos conseils et remarques judicieuses. Bonne soirée. |
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sonia75
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Posté - 27 avr. 2015 : 22:15:52
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citation: Initialement posté par BIBI
Ns étions parvenus nous aussi à résister .. mais la loi ALUR est la porte ouverte aux remises en question malicieusement présentées ..
Oui les syndics ont tendance a deformer le sens et les dispositions de la loi ALUR.
Par exemple mon syndic me soutenait que la loi ALUR signifiait "hausse d'honoraires" alors que le but de la loi est avant tout d'encadrer les facturations abusives...
Pour en revenir aux archives, je ne sais pas si vous comprenez comme moi mais le decret clairement indique que si le syndic recourt a une societe externe pr les archives il doit y avoir deduction sur ses honoraires courants ? (cf extrait que j'ai copie colle ds mon precedent message).
Morale de l'histoire: Ne jamais faire confiance aux syndics malheureusement et tjs verifier via d'autres sources (legales, universimmo, etc.). C'est triste mais c'est une realite que je constate ts les jours :-( |
Édité par - sonia75 le 27 avr. 2015 22:18:11 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 avr. 2015 : 23:42:29
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Il ne faut pas retirer Ă la loi ALUR ce qu'elle a fait de bien.
Entre autre imposer le contrat de syndic " tout sauf " dont j'avais rappelé l'existence en province il y a six ans. C'est d'ailleurs un retour au passé, hormis la taxation d'une certaine époque qui a été la véritable cause du micmac qu'on a connu.
Le contrat " tout sauf " aboutit fatalement à une augmentation du forfait au titre de la gestion alors surtout que le forfait est totalement libre. Pour un même immeuble trois syndics peuvent proposer des forfaits de 6500, 7800 et 9000 € tout à fait légalement.
C'est le jeu complexe qualité de la gestion / concurrence des prix qui générera en deux ou trois ans un lissage des forfaits. Les tentatives d'intimidation, d'un bord comme de l'autre, ne feront que retarder le lissage.
Pour les archives, les discussions sont dépourvues d'intérêt. Depuis quarante ans des milliers de syndicats ont laissé filer leurs archives au pilon. Ils ont économisé 100 et perdu 1000 et souvent plus.
La solution simple est que le syndicat choisisse sa société d'archivage et l'impose à des syndics successifs. Point c'est tout.
Quant aux honoraires de mutation ?????
L'ARC fait valoir que les syndics n'ont à remplir que l'état daté. Ils ne sont pas tenus de remplir la note de renseignements.
Ce faisant l'ARC offre aux syndics une arme redoutable pour le cas ou cette prestation serait taxée ! Il leur suffira de ne plus remplir la note de renseignements et de paralyser ainsi toutes les mutations.
Personne ne pourra les y obliger, sauf Ă changer la loi
Il est vrai que le texte ne parle que de l'état daté. Mais les travaux parlementaires montrent clairement que la note a été incluse pour ce qui est de la rémunération. De toute manière la note de renseignements est indispensable et ne peut être utilement établie que par le syndic.
Il va y avoir un nouveau problème avec les grands groupes qui vont tenter d'obtenir des rabais au profit des syndicats qu'ils administrent.
Rien de très nouveau ! Dans le passé un grand cabinet avait obtenu des rabais de la CPCU (chauffage urbain Paris) pour les syndicats qu'il administrait dans certaines zones. A l'époque la CPCU mise en demeure n'a pu que consentir des rabais identiques à des syndicats gérés par d'autres syndics dans les mêmes zones.
Mais c'est sa qualité de concessionnaire qui a été invoquée à juste titre par les syndicats voisins qui ont eu l'intelligence de ne pas mettre en cause le syndic malin (et de bonne qualité) mais chacun des syndicats bénéficiaires de la remise initiale sans pouvoir justifier, syndicat par syndicat, de cause légitime de remise.
Si, dans les propositions récentes, on retrouve la notion de concessionnaire ou des situations proches, on peut légitimement penser qu'il sera possible de formuler des demandes identiques.
D'autre part, il me semble que cette pratique pourrait être considérée rapidement comme une action contre la libre concurrence.
Il faut suivre de près l'affaire DGCCRF / Intermarché pour avoir un aperçu de l'évolution récente du droit de la concurrence.
La reprise d'une société en faillite par Intermarché le pistolet sur la tempe ne suffira sans doute pas à éponger les préjudices subis par les producteurs malmenés par les centrales d'achat.
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