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alan2
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 Posté - 01 oct. 2014 : 10:25:49
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Dans ma copro
le compte séparé semble bien ouvert
convention de compte, rib,intitulé du chéquier
Par contre le syndic encaisse tous les chèques des copros sur son compte de syndic
et effectue un virt 2 ou 3 semaines après sur le compte de la copro.
Son explication il n'a pas le temps d'effectuer des remises de chèques séparées pour ses copros, il enregistre juste un total par copro et en accord avec la banque il procède de cette manière.
Malgré mes objections sur le fait d'encaisser des chèques à l'ordre d'une copro sur son compte de syndic, il me répond"faite moi un procès" |
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Viviane
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 62
Posté - 01 oct. 2014 : 10:44:56
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citation: On ne demande pas la nullité du mandat, car elle est de plein droit !! ce que vous zappez encore une fois.
citation: La nullité du mandat est de PLEIN DROIT si le syndic n'a pas ouvert de compte séparé, autrement dit de par le seul effet de la loi et avant même qu'une décision judiciaire constate cette irrégularité
Erreur. La nullité, fut elle "de plein droit" doit ABSOLUMENT être constatée par un juge pour être effective. (comme l'expliquait déjà JPM le 30/09 à 23h03, en réponse à Stéphane)
A ce sujet, voir aussi ici
http://www.cours-de-droit.net/cours...3465036.html
citation: Nullité de plein droit et nullité facultative :
La juge quand il constate que telle condition manque est tenu de prononcer la nullité -> aucun pouvoir d’appréciation.
Alors que les nullités facultatives le sont pour le juge -> pouvoir d’appréciation
Tant qu'un juge n'a pas constaté cette nullité, le mandat n'est donc pas nul. Donc le SDC a un syndic. Qui peut agir valablement.
Une fois la nullité prononcée, si elle l'est, un chaos plus ou moins grave selon le SDC peut s'ensuivre puisque pourront peut-être être remis en cause une partie des actes déjà effectués par le syndic. |
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Édité par - Viviane le 01 oct. 2014 10:52:47 |
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Posté - 01 oct. 2014 : 10:47:51
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alan2 : le compte séparé semble bien ouvert
convention de compte, rib,intitulé du chéquier
Par contre le syndic encaisse tous les chèques des copros sur son compte de syndic et effectue un virt 2 ou 3 semaines après sur le compte de la copro.
Son explication il n'a pas le temps d'effectuer des remises de chèques séparées pour ses copros, il enregistre juste un total par copro et en accord avec la banque il procède de cette manière.
Malgré mes objections sur le fait d'encaisser des chèques à l'ordre d'une copro sur son compte de syndic, il me répond"faite moi un procès"
alan2 : ce que fait votre syndic est totalement illégal, et cela est condamnable.
Les arguments qu'ils vous donnent sont hors de propos. Il a obligation de déposer les réglements sur le compte séparé de votre SDC.
Etre attention, si la banque encaisse sur le compte du syndic des chèques au nom du syndicat des copropriétaires, elle engage aussi sa responsabilité.
La première chose à faire est d'informer TOUS les copropriétaires de cette illégalité. Qu'ils établissent les chèques à l'ordre exclusif du Syndicat des Copropriétaires, voire idéalement qu'ils paient TOUS par virement bancaire.
Les fonds d'un compte séparé sont " normalement" protégés car en dehors du compte syndic.
Imaginez la faillite de votre syndic lorsqu'il a tous els fodns de ces SDC sur son propors compte !! Comme vous avez un compte séparé, la caisse de garantie ne vous remboursera rien. C'est alors un proçès de plusieurs années ou vous ne récupérerez rien !! 
Votre syndic a certainement des soucis financiers plus que des problèmes de temps pour déposer les chèques sur votre compte SDC. Remplir un bordereau de dépot ce chèque pour le compte du SDC ou du compte syndic c'est la même chose !! D'ailleurs que fait sa secrétaire comptable ?
Que fait votre CS ?? il DOIT absolument bouger sur ce genre de magouilles qui ne peut mener qu'aux problèmes. Nous sommes ici dans du détournement de fonds, c'est du pénal !!!
Et il va falloir prendre des mesures pour se séparer de ce syndic ET de cette banque si elle est " complice" de ces mouvements de fonds.
A vérifier sur infogreffe, société.com, ... la santé financière de ce syndic.
Vous pouvez aussi vérifier et informer ( avec des relevés bancaires des virements de fonds du compte séparé du SDC provenants du compte du syndic) la caisse de garantie. Son nom est sur le contrat.
Ce genre de chose ne va pas leur plaire, normalement !
alan2 : et quand le syndic vous réponds " faites moi un proçès" vous lui dites que cela est déjà lancé !  
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Stéphane
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Posté - 01 oct. 2014 : 10:52:30
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citation: Initialement posté par philippe388
On ne demande pas la nullité du mandat, car elle est de plein droit !! ce que vous zappez encore une fois.
 Il faut bien demander qqch à qqun !!! , ici de constater la nullité !!! citation:
La non ouverture de ce compte séparé entraine immédiatement la nullité de ce mandat. Le juge constatera cela et nommera un AP.
Comment voulez-vous qu'il le constate si personne ne lui le demande !!!citation:
Stéphane : Pas d'autres solutions dans ce cas de figure. Pas d'AG possible.
Si la nullité n'est pas constatée... le CS, puis le psd peut convoquer une AG. Je mets immédiatement le holà : ce ne serait pas appliquer rigoureusement la loi. ...Mais pourquoi donc faire compliqué ??? : Le CS, puis son psd (car le syndic ne répondra pas , convoque une AG (liste des copro à jour) pour le changer , ben le SDC fait son AG sans le syndic, puis élit un nouveau. Fin de l'histoire !, enfin si l'AG est bien faite, c'est le risque.
citation: Le SDC devra assigner ce syndic afin qu'il rembourse tous les frais de justice et de l'AG. Et pour cela il faudra une décision de l'AG convoquée par le nouveau syndic élu par une AG convoquée par l'AP.
Ce point là est très rassurant pour s'engager vers le D47.
Edit.: Avais pas vu le post de Vivianne , mais comme il faut rabâcher, je laisse |
Édité par - Stéphane le 01 oct. 2014 11:20:11 |
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alan2
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Posté - 01 oct. 2014 : 11:01:19
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merci PHILIPPE 388
pour cette analyse que je partage totalement.
Je suis au CS mais un peu seul contre tous.Je suis en procès avec ce syndic pour des tantièmes modifiés mais jamais enregistré donc inopposable (ceci bien sûr après 3 ans de correspondance pour lesquelles je n'ai jamais reçu aucune correspondance)
Pour l'instant autres curiosités constatées lors de mes contrôles.
-Utilisation de sté à son propre nom pour travaux alors qu'aucune autorisation d' AG n'à jamais été donnée.
-Refus de faire exécuter des décisions d'AG sur la validation des resserves figurant sur le PV d'AG, de travaux exécutés par des copos sur parties communes.
-Création de tantièmes fictifs inscrit sur la convocation d'AG alors qu'il s'agit de partie commune.
Etant le seul qui s'implique alors que le reste du CS et les autres copros semblent craindre les procès, je vais doucement en avançant de ma poche les frais, et en attendant que le juge me donne raison pour que les copros réagissent.
Pardonnez moi d'avoir pollué cette file avec mes problèmes perso. |
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JPM
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Posté - 01 oct. 2014 : 11:19:31
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Attention : la nullité de plein droit s'applique dans le cas de défaut d'ouverture du compte séparé dans le délai
Elle ne s'applique pas, le compte séparé étant ouvert, dans le cas de maniement illicite des fonds qui est décrit plus haut.
Il n'y a aucune excuse Ă ce maniement illicite, pas plus qu'Ă l'ouvrier d'une poudrerie qui fumerait dans l'atelier.
De plus l'histoire de " pas le temps " ne tient pas debout. Le temps "perdu" lors de la ventilation des remises est largement rattrapé ensuite du fait de la clarté des comptes.
L'encaissement par le compte unique du syndic est une infraction pénale. C'est aussi bien sur un motif de révocation. Ceci étant dit sans soupçon de malhonnêteté du syndic. L'infraction pénale est objective.
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Édité par - JPM le 01 oct. 2014 11:20:53 |
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Posté - 01 oct. 2014 : 11:45:16
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citation: Par contre le syndic encaisse tous les chèques des copros sur son compte de syndic
et effectue un virt 2 ou 3 semaines après sur le compte de la copro.
manœuvre totalement illicite que vous pouvez dénoncer ou menacer de dénoncer aux services de la répression des fraudes etc... comment être sur que les mouvements sont bien faits dans leurs totalités. Le CS doit agir pour remettre de l'ordre. |
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Posté - 01 oct. 2014 : 11:45:47
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AH la loi de viviane est de retour !! avec son premier adepte stéphane.
Il faut lire tous les posts avant de commenter
Il s'agit bien ici au juge de CONSTATER la nullité du mandat qui est de plein droit après les 3 mois ouverture du compte séparé ET non DE DEMANDER cette nullité.
stéphane : Si la nullité n'est pas constatée... le CS, puis le psd peut convoquer une AG. Je mets immédiatement le holà : ce ne serait pas appliquer rigoureusement la loi. ...Mais pourquoi donc faire compliqué ??? : Le CS, puis son psd (car le syndic ne répondra pas , convoque une AG (liste des copro à jour) pour le changer , ben le SDC fait son AG sans le syndic, puis élit un nouveau. Fin de l'histoire !, enfin si l'AG est bien faite, c'est le risque.
Le juge saisi en référé CONSTATERA cette nullité et nommera un AP. Et il n'y a pas de SI si aucune preuve n'est apportée.
SI ce syndic sans mandat a convoqué une AG, elle sera contestable et annulable !!
Fin de l'histoire !!! ET respect de la loi. |
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Viviane
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Posté - 01 oct. 2014 : 12:02:53
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citation: Il s'agit bien ici au juge de CONSTATER la nullité du mandat qui est de plein droit après les 3 mois ouverture du compte séparé ET non DE DEMANDER cette nullité.
Ah bon? Il faut bel et bien demander au juge de prononcer la nullité du mandat. Ce qu'il ne pourra faire qu'après avoir constaté l'absence d'ouverture de compte séparé. Car si personne ne demande, (et obtient) rien ne se passe , le mandat continue de courir.et le syndic d'exercer le plus légalement du monde ses fonctions.. |
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Édité par - Viviane le 01 oct. 2014 12:12:19 |
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PROSPER83
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Posté - 01 oct. 2014 : 12:11:58
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Ah bon? Il faut bel et bien demander au juge de prononcer la nullité du mandat. Ce qu'il ne pourra faire qu'après avoir constaté l'absence d'ouverture de compte séparé. Car si personne ne demande, rien ne se passe et le mandat continue de courir. .
Eh ben c'est pas tout à fait ça ! Il faut demander au juge de CONSTATER la nullité du mandat et non de la prononcer.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 01 oct. 2014 : 12:16:49
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Pas d'accord Prosper. Il constate les faits entrainant de plein droit la nullité ( l'absence de compte séparé) et ,comme la loi le lui impose il prononce la seule sanction qu'il a le droit de prononcer et qu'il est obligé de prononcer : la nullité du mandat.
Donc si personne ne saisit le juge, le juge n'ayant pas déclaré la nullité du mandat celui-ci n'est pas nul.
Le juge ne peut pas "constater" une nullité qui n'existe pas si personne ne saisit le juge... |
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Édité par - Viviane le 01 oct. 2014 12:22:50 |
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72
Posté - 01 oct. 2014 : 12:47:37
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viviane : vous jouez sur les mots que vous n'avez pas compris :
NULLITE DE PLEIN DROIT !!
Le juge ne peut pas "constater" une nullité qui n'existe pas
Lapalissade !
viviane :" et si ma tante en avait on l'appellerait mon oncle "
la base de toute vos contestation : ET si.........
Voilà comment " pourrir" un débat de bon niveau jusqu'ici sur le compte séparé et le syndic qui n'applique pas une décision de l'AG, argumenté juridiquement, et non des visions personnelles sur la loi ou le sens des mots ! |
Édité par - philippe388 le 01 oct. 2014 12:50:20 |
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Piovem
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Posté - 01 oct. 2014 : 13:42:47
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Viviane sait de quoi elle parle. Et elle a raison quand elle dit que SI personne ne le demande, le juge s'en contre-fout de savoir que votre copro n'est pas bien gérée, qu'elle est dans l'illégalité la plus totale, etc.
C'est la dessus que comptent les syndics: tant que personne ne me fait de procès, je continue mes magouilles, d'où la réponse du syndic d'Alan2.
Mais pourquoi donc tous ceux qui essayent de remettre les choses d'aplomb se font traiter systématiquement de "procéduriers" et d'emm...? passant au dessus des problèmes graves qui ne manqueront pas d'arriver et se manifester au grand jour.
Je me demande de plus en plus pourquoi les français ont peur de leur Justice... |
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alan2
Contributeur actif
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Posté - 01 oct. 2014 : 13:57:23
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piovem
Mon syndic s'est plaint en AG que je lui ai fait un procès pour fausses informations volontaires et non respect du RdC (avec preuves écrites)
Il a "pleuré" en AG en prétextant que j'avais dit " que je préférais les petits syndic" au grands groupes, et qu'il ne comprenait pas mon acharnement.
Je lui ai répondu qu’effectivement j'avais dit cela mais la fin de ma phrase était
"les petits syndics honnĂŞtes, c'est Ă dire ceux qui respecte la loi"
Il m'a menacé de procès je lui ai répondu, envoyez moi une assignation rien ne me fera plus plaisir. |
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Posté - 01 oct. 2014 : 14:20:39
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piovem :" Mais pourquoi donc tous ceux qui essayent de remettre les choses d'aplomb se font traiter systématiquement de "procéduriers" et d'emm...? passant au dessus des problèmes graves qui ne manqueront pas d'arriver et se manifester au grand jour.
Je me demande de plus en plus pourquoi les français ont peur de leur Justice... "
N'est-ce pas là un souci de la société française !! La justices est trop lente, elle est couteuse, ............ et les petits chefs, les magouilleurs, les voyous, ......... et les anarchistes en profitent.
Mais cela ne concernent qu'une minorité, heureusement. mais des exemples comme Cahuzac, Thevenoud, .... n'arrangent pas le schmilblic.
Quand on lit certains Uinautes qui parlent de risquent pris par le CS, le président du CS ou le syndic quand ils convoquent iirrégulièrement une AG , on est très très loin de l'intérêt des copropriétaires, et du SDC.
Ces personnes sont des mandataires élus par les copros, ils doivent rendre des comptes de leur mission fixée par la loi, et non diriger la copro. en bricolant leur propre loi.
Le " pas vu, pas pris " que certains pronent ici n'est pas acceptable.
La bonne vie en société IMPOSE le respect des règles et des lois. C'est la base même de la démocratie.
La copropriété n'échappe pas à la règle.
Et avant de critiquer la loi, certains devraient commencer par le lire, la comprendre et l'appliquer.
piovem : je ne crois pas que les français ont peur de la justice, bien au contraire. Elle est surtout mal connue; pourquoi ne pas apprendre les grands principes à l'école ??
En revenant problème de Prosper83; faire un référé et une injonction de faire ne coute rien ou pas grand chose. C'est une justice rapide. La nullité du mandat de son syndic et la nomination d'un AP peut se régler en 4 ou 5 semaines. ET le syndicat aura un nouveau syndic sans problème, et sans contestation possible.
Ses frais seront mĂŞme rembourser par le SDC.
La grande majorité des copropriétaires - respectueux de la loi et désirant faire valoir leurs droits - hésitent à faire cette démarche, malheureusement.
Faire valoir ses droits ou les droits du SDC c'est être le vilain petit canard ! drole de conception de la vie en copropriété.
Etre procédurier est une tout autre chose !
ET les " PAS VU, PAS PRIS" font leur propre loi.
"Respecter la loi" n'est pas un gros mot !
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PROSPER83
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Posté - 01 oct. 2014 : 15:08:48
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VIVIANE : Pas d'accord Prosper. Il constate les faits entrainant de plein droit la nullité ( l'absence de compte séparé) et ,comme la loi le lui impose il prononce la seule sanction qu'il a le droit de prononcer et qu'il est obligé de prononcer : la nullité du mandat.
Donc si personne ne saisit le juge, le juge n'ayant pas déclaré la nullité du mandat celui-ci n'est pas nul.
Le juge constate simplement que le compte bancaire séparé n'ayant pas été ouvert dans le délai imparti par la loi, le mandat du syndic est donc nul de plein droit et qu'en conséquence, la copropriété se trouve démunie de syndic. Point.
Si cela lui a été demandé dans le cadre de l'art. 47 du décret, il procèdera à la désignation d'un AP.
Ensuite, il "prononcera une sanction" en fonction des demandes qui lui auront éventuellement été faites par le requérant, à savoir la prise en charge des honoraires de cet AP par le syndic défaillant, l'obligation au syndic de restituer la totalité des honoraires perçus depuis sa désignation, etc., etc.
CONSTATER une infraction irréfutable de la loi et appliquer la seule pénalité prévue par cette loi exclue donc la possibilité par le juge de PRONONCER une sanction qui, elle, serait dépendante de son appréciation jurisprudentielle des fautes reprochées mais qui pourrait également être contestée en appel.
Le juge ne peut pas "constater" une nullité qui n'existe pas si personne ne saisit le juge...
Et selon vous, ça veut dire quoi "Il faut demander" au juge de CONSTATER la nullité du mandat et non de la prononcer ?
Pour ma part, ça veut bien dire qu'auparavant quelqu'un a introduit une demande auprès du juge, non !
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Stéphane
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 Posté - 01 oct. 2014 : 16:00:31
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Philippe,
Je pense que beaucoup apprécieraient (beaucoup pour ma part) que vous sachiez, au moins de de temps en temps, prendre la peine de bien vouloir reconnaitre et corriger expressément vos positions...
Vos arc-boutements réguliers, à outrances dans ce fil, n'engendrent de pollutions que celles vous semblez rechercher.
Ici, vous en arrivez mĂŞme Ă insulter certains.
Combiens d'avertissements vous faut-il ?
Police plutĂ´t originale par ici !
...
Avez-vous enfin compris qu'il faille obtenir (via une DEMANDE) la constatation de nullité pour que le syndicat puisse prétendre se trouver dépourvu de syndic, et donc pouvoir procéder selon D47 ?
OUI , OU NON ?
..Quand je posais la question à laquelle JPM a répondu, je voulais vous faire réfléchir à la notion de "la demande", espérant vous faire intégrer le fait qu'un plein droit peut aussi nécessiter qu'on le réclame pour le rendre effectif.
Vous m'avez bien compris ?
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Édité par - Stéphane le 01 oct. 2014 16:27:25 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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78
Posté - 01 oct. 2014 : 16:23:53
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Et de plussoyer Prosper dans ses "reprises des pieds des lettres".
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Édité par - Stéphane le 01 oct. 2014 16:24:30 |
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Posté - 01 oct. 2014 : 17:26:55
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stéphane :"rendre la peine de bien vouloir reconnaitre et corriger expressément vos positions..."
Mais mes positions sont juridiquement justes, contrairement aux votres sur l'ensemble de ce fil ! Lisez vous d'ailleurs les autres contributions?
C'est à vous de changer dans votre approche personnelle du fonctionnement de la copropriété.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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80
Posté - 01 oct. 2014 : 17:33:28
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Donc selon vous, la constatation de nullité n'aurait pas besoin d'être demandée ?
pfff
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Édité par - Stéphane le 01 oct. 2014 17:41:31 |
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