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 Sujet  |
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trendy31
Contributeur actif
447 message(s)
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 Posté - 23 sept. 2014 : 17:32:49
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Bonjour,
Un des copropriétaires de ma résidence a entrepris de transformer son T2 pour en faire un T3.
Ce genre de travaux doit-il être signalé à l'avance auprès du syndic ou faire l'objet d'une demande d'autorisation ? Dans le cas présent, la cuisine, fermée jusqu'ici et relativement grande, sera scindée en deux parties, l'une étant intégrée dans la pièce principale pour y installer une cuisine ouverte, l'autre devenant une chambre. Il y aura donc très vraisemblablement un impact au niveau de la VMC.
D'autre part, quelles sont les conséquences au niveau de l'EDD (sachant que le logement est susceptible d'être occupé par davantage de personnes que prévu initialement et que cette transformation peut également augmenter sa valeur) ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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1
Posté - 23 sept. 2014 : 18:12:48
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Bonjour trendy31
Je dirais que si cela ne touche pas un mur porteur et que la surface reste la mĂŞme, cette personne doit pouvoir faire la transformation.
Que l'appartement soit occupé par davantage de personnes ou que cela augmente sa valeur n'est pas je pense du ressort de la copropriété.
Par contre, je laisse aux experts de ce forum une réponse plus pertinente et d'étaillée.
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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 2
 Posté - 23 sept. 2014 : 21:42:35
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Il faut une autorisation avant pour modifier tout élément commun, comme le circuit VMC.
Essayez de savoir si son projet comporterait une telle modification (comme par exemple déboucher dans la chambre au lieu de la cuisine, ou ajout d'un conduit -moindre mal- pour aller aspirer là -bas).
Notre RdC stipule que le syndic doit être informé avant transformations, mais ce n'est guère respecté, et on ne peut pas y faire grand chose (si pas de nuisance, on fait ce que l'on veut chez soi, y compris dormir dans la cuisine).
ajout : usus fructus abusus (mais en mĂŞme temps, je n'ai jamais fait de latin) |
Édité par - Stéphane le 23 sept. 2014 21:45:50 |
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Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
Statut:
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3
Posté - 24 sept. 2014 : 09:54:12
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Voir le RDC, certains RDC imposent des restrictions sur les pièces d'eau qui ne peuvent être déplacées, par exemple pour éviter qu'une chambre se retrouve avec une cuisine au dessus.
Sinon les contraintes habituelles, ne pas toucher aux porteurs, et ne pas empĂŞcher le fonctionnement des communs.
Concernant l'EDD le lot restera de type T2, par contre lors de la vente le descriptif sera un T3.
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4
Posté - 24 sept. 2014 : 10:32:09
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trendy21 : sur service public.fr :
Toutes les réponses à vos questions
Travaux sans autorisation
Vous avez le droit d'engager des travaux chez vous Ă condition qu'ils ne portent pas atteinte Ă la structure de l'immeuble et qu'ils n'impactent pas les parties communes.
Dans ce cadre, la plupart des travaux sont réalisables sans autorisation, notamment :
.aménagement d'une salle de bain ou d'une cuisine (cuisine équipée, installation d'une douche, d'une baignoire...),
.adaptation du logement au handicap d'une personne (si cela n'impacte pas les parties communes),
.abattre une ou plusieurs cloisons (hors mus porteurs),
.travaux d'isolation intérieure,
.installation d'une mezzanine intégrée dans l'espace existant,
.nouvelle peinture, tapisserie etc...,
.pose de revĂŞtements de sols (parquet, moquette, lino, carrelage...),
.création d'une cloisons pour gagner une pièce en plus.
Attention : monter une cloison dans un appartement pour le diviser en deux lots (en vue de leur location par exemple) peut ĂŞtre interdit si cela n'est pas conforme Ă la destination de l'immeuble.
Travaux soumis au vote des copropriétaires
Si les travaux que vous envisagez dans votre appartement modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ou s'ils impactent les parties communes, un vote des copropriétaires est nécessaire pour les faire valider à la majorité de l'article 25 (majorité de l'ensemble des copropriétaires présents ou non lors du vote).
Travaux privatifs affectant l'aspect extérieur de l'immeuble
Les travaux effectués dans vos parties privatives nécessitent l'accord des copropriétaires s'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est le cas notamment si vous souhaitez :
.créer des ouvertures dans des combles (velux, chiens assis...),
.créer une véranda,
.fermer un balcon,
.poser des volets ou des barreaux aux fenĂŞtres,
changer la couleur initiale des volets,
.édifier des constructions dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda...).
Travaux privatifs affectant les parties communes
Les travaux effectués à l'intérieur de vos parties privatives sont soumis à l'accord des copropriétaires de l'immeuble s'ils impactent les parties communes.
À l'intérieur de votre logement, sont considérées comme des parties communes :
.le gros-œuvre des bâtiments (structure porteuse de l'immeuble),
.les parties de canalisations afférentes aux éléments d'équipements communs qui traversent les logements privatifs,
.les coffres, gaines et têtes de cheminées.
Dans ce cadre, l'accord des copropriétaires peut donc être imposé notamment si vos travaux :
.impactent un mur porteur : abattement du mur ou création d'une porte, création d'une cuisine américaine pour agrandir le séjour, abaissement des combles pour agrandir leur hauteur sous plafond...,
.nécessitent de toucher à un conduit de cheminée,
.impliquent une intervention sur les canalisations ou systèmes de tuyauteries alimentant l'ensemble de la copropriété.
Sanctions
Les travaux réalisés en l'absence d'un vote des copropriétaires ou en violation d'un refus des copropriétaires sont illégaux.
Les copropriétaires peuvent faire valoir leur droit devant le juge pendant 10 ans.
La destruction des constructions ou travaux illégaux peut être ordonnée, ainsi que la remise en l'état aux frais du copropriétaire indélicat
trendy31 : pas de modif des tantièmes ni de l'EDD; le nbre de personnes habitant ce lot ne change rien.
Ce copropriétaire touchant aux cloisons il devait informer le syndic. SI un mur porteur a été cassé, ce copropriétaire met en danger la structure de l'immeuble, et il devait OBLIGATOIREMENT demander l'accord de l'AG, article 25 de la loi de 1965.
Il devait proposer à cette AG un rapport d'un architecte sur la possibilité de casser tout ou partie de ce mur porteur et poser une poutre en acier.
Le syndic doit demander à ce copropriétaire de vérifier si des aprties communes ont été affectées par ces travaux. |
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djeepee92
Nouveau Membre
2 message(s)
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Posté - 08 nov. 2014 : 15:19:36
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Bonjour,
J'aurais bien besoin de vos lumières sur le point suivant :
Je suis propriétaire de deux lots immobiliers : un deux pièces et une chambre attenante. J’ai souhaité faire des travaux pour modifier ces deux lots afin d’en faire deux grands studios.
Les travaux de démolition n’ont touchés à aucun murs porteurs ni parties communes. En revanche j’ai abattu la cloison qui séparait les deux lots. Dans mon Règlement de Copropriété (Article 4) cette cloison est définie comme mitoyenne et étant propriétaire des deux lots, j’en ais déduis qu’elle était privé. A ce titre j’ai considéré mes travaux comme privatifs et je n’ais pas demandé d’autorisation au Syndic pour abattre cette cloison.
Le syndic m’a demandé de faire intervenir l’architecte de l’immeuble qui n’a conclu à aucune malfaçon et a donné des préconisations.
Dans le cadre de ces travaux j’avais demandé aux copropritaires l’autorisation de me raccorder à une descente d’eaux vannes afin d’installer des WC. Ils ont réjété ma requette, m'ont mis en deumeure d’arréter mes travaux et d’organiser une réunion de copopriété extraordinaire afin de soumettre à leur vote :
- la demande de raccordement à la descente d’eau vannes,
- l’autorisation d’abattre la cloison (déjà abattue) séparative des deux lots,
- de leur soumettre la nouvelle répartition des millièmes.
Le syndic me demande également de fournir une attestation d’assurance dommage ouvrage que je n’ais pas contracter pensant que l’assurance de mon entrepreneur était suffisante.
Je suis un peu dépiter car en toute bonne foi je ne pensais pas être en tort, mais surtout je ne cause aucun préjudice aux copropriétaires et aux syndic. Leur position et leur mise en demeure d'arret des travaux n'est-elle pas abusive ?
D'avance merci de vos réponses.
Bonne journée. |
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Posté - 08 nov. 2014 : 15:53:45
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citation: Dans mon Règlement de Copropriété (Article 4) cette cloison est définie comme mitoyenne et étant propriétaire des deux lots, j’en ais déduis qu’elle était privé. demandez confirmation par RAR au sydnic, c'est la seule base qui pourrait lui faire vous reporcher quelque chose sur ce motif
citation: Je suis propriétaire de deux lots immobiliers : un deux pièces et une chambre attenante. J’ai souhaité faire des travaux pour modifier ces deux lots afin d’en faire deux grands studios. Vous modifiez DEUX lots en surface et en définition. Vous devez demandez la modification du RdC et de l'EDD, ce qui passe par une autorisation en AG que normalement l'AG ne peut pas vous refuser.
Le total des tantièmes ne change pas mais la répartition oui
Il faut donc les recalculer (géomètre) et rédiger la modification du RdC (notaire) et payer ces deux importantes personnes (c'est vous qui paierez)
Il faut publier le RdC modifier (encore a votre charge)
citation: Le syndic me demande également de fournir une attestation d’assurance dommage ouvrage demandez lui sur quel fondement légal, parce que si 'il s'agit d'un déplacement de paroi et d'une reconfiguration interne, il n'y en n'a pas besoin.
citation: j’avais demandé aux copropriétaires l’autorisation de me raccorder à une descente d’eaux vannes afin d’installer des WC. Ils ont réjété ma requette, Des wc existent deja? Si c'est le cas ils n'ont pas forcément obligation de céder a cotre demande. Il faut toujours faire de genre de demande avant de commencer les travaux évidemment.
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nefer
Modérateur
14545 message(s)
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Posté - 08 nov. 2014 : 16:07:33
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les autorisations pour travaux sur parties communes doivent faire l'objet d'une résolution en AG |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 08 nov. 2014 : 17:34:38
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Hum ....
Chacun dispose librement de son/ses lots privatiofs, qu'il peut diviser ou fusionner comme bon lui semble !!
Concernant les éléments privatifs (cloisons) il en fait ce qu'il veut, au besoin pour faire un T3 avec son T2. Il faut en iformer le syndi, ne serait-ce que parce qu'il peut y avoir des nuisances durant les travaux.
Les aménagements internes n'entrainent aucune modification "à la valeur relative" du lot telle que définie à l'origine. Il n'y a pas plus de m2 de surface que de m3 de volume.
Les tantièmes ne changent pas pour le lot aménagé/transformé. Pas davantage pour les lots fusionnés.
Dans le cas de fusion/fractionement, le propriétaire est libre de modifier EDD/RDC, si ce n'est qu'en cas de location ou de vente, le lot dont il s'agit ne correspondra pas à celui enregistré.
En particulier au fichier immobilier, ce qui va poser problème pour la taxe d'habitation, qui ne correspondra pas au logement.
SI le descriptif du lot était "3 pièces", son propriétaire ne pourra pas prétendre louer ou vendre un "4 pièces".
D'où de fait l'obligation de mettre en correspondance EDD/RDC pour les lots modifiés, opération qui passe par l'AG. Frais à charge du propriétaire concerné.
Pour le sydicat : opération blanche.
Djeep :
les travaux d raccordement de vos Ă©vacuations doivent passer par l'AG : travaux privatifs affectant les parties communes.
S'il s'agit de raccirder une Ă©vacuation wc privative Ă une Ă©vacuation wc commune, l'AG ne peut en aucun cas le refuser : abus de droit, ces travaux Ă©tant conformes Ă la destination "habitation" de l'immeuble.
NB : le pouvoir de l'AG se limite à controler la conformité de ces tvx privatifs affectant les parties communes avec la destination de l'immeuble prévue au RDC. Installer un wc nouveau sur canalisation commune wc est conforme à cette destination.
Idem pour raccorement aux autres canalisations communes EF, ECS, etc ...
"Ils ont réjété ma requette, m'ont mis en deumeure d’arréter mes travaux et d’organiser une réunion de copopriété extraordinaire afin de soumettre à leur vote :
- la demande de raccordement à la descente d’eau vannes, OUI
- l’autorisation d’abattre la cloison (déjà abattue) séparative des deux lots, NON a priori tvx privatifs
- de leur soumettre la nouvelle répartition des millièmes. Pas d nouvelle répartition.
Sur ce point, si vous décides de fusioner ces 2 lots (vous êtes lobre, mais ....), l'opération consiste à supprimer de l'EDD/RDC les 2 lots d'origine et d'en créer un nouveau, qui portera le n° suivant lu denier dans le tableau récapitilatif.
Vos lots n° (ex) 156 et 183 sont supprimés, nouveau lot créé pourtant le n°251, le précédent dernier de la liste étant le 250.
Les tantièmes ne changent pas, les lots divisés ou fusionnés cumulant les tantièmes du ou des lots d'origine.
Deus lots de 85/1000° et 110/1000° qui fusionnent, cela fera un nouveau lot de 195/1000°, rien de plus, rien de moins.
Même chose pour la division d'un lot, les tantièmes du lot d'origine étant répartis entre les lots créés. Il y avait 250/1000, on aura ici 100/1000°, là 150/1000° |
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djeepee92
Nouveau Membre
2 message(s)
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Posté - 12 nov. 2014 : 11:32:44
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Bonjour,
Merci Gédehem, Nefer et Ribouldingue pour vos réponses.
Je n'ais actuellement pas de WC dans ces deux lots (ej oui cela existe encore ... Je suis le seul dans cet immeuble), Les WC utilisés étaient ceux du palier qui appartiennent à la co-propriété mais j'en ais l'usage exclusif avce mon voisin de Palier(Qui a par ailleurs deux WC chez lui mais refuse de me ceder sont droit de jouissance pour me permettre de racheter ces Wc à la co-propriétés).
Ma demande de raccordement était à lordre du jour de l'AG qui a eut lieu début novembre et cette demande à été rejetée (D'après ce que vous me dites de façon abusive donc).
Pour l'assurance domage ouvrage c'est l'architecte de l'immeuble qui me l'a demandée et donc le syndic également. Il faut dire que je remet à neuf les pièces d'eau et l'electricité, et je souhaite creer des WC ? Est-ce pour cela qu'il la demande. Quand je vois les montants de ces assurances j'en ais le vertige surtout que mon entrepreneur possède toutes ses assurances à jours.
Autre point : mon voisin de palier possède 3 lots à notre étage : un appartement et deux chambres de bonnes. Une des chambres à été réunie avec leur appartement pour en faire un grand salon, il a abattu la cloison mitoyenne et suprimé la porte qui donnait sur le palier. Pourtant le RDC n'est pas à jour de ces modifications. Est-ce bien légal, sachant que pour moi on m'impose la mise à jour de EDD et du RDC, avec une publication notariale ? Je précise qu'il vit dans cet appartement, de mon coté mes travaux ont un but locatif.
Bonne journée et merci de vos réponses. |
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