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 Posté - 28 mai 2011 : 15:15:48
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Bonjour,
L'UNARC a publié une information concernant les pratiques d'un syndic demandant un rétro-commissionnement à des entreprises "référencées". Le lien : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2684.htm
Le sujet a été repris par le site de 60 millions de consommateurs : http://www.60millions-mag.com/actua...ocommissions
D'autres médias vont sans doute reprendre l'information dans les jours à venir.
Le but de mon message est d'une part de vous communiquer l'information, mais surtout de savoir si d'autres personnes connaitraient un système similaire de commissionnement ? (certains pourraient le savoir mais sans diffuser l'information car n'ayant pas d'éléments de preuves écrites...)
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ABCT
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 Posté - 30 mai 2011 : 10:52:10
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Vous semblez indirectement affirmer que c'est le syndic qui fourni les devis??????
Il me semble que l'Assemblée, des copropriétaires, seule à tous les pouvoirs....
Quant aux preuves écrites...Il ne faut tout de même pas rêver. |
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Posté - 30 mai 2011 : 11:55:02
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ABCT :l'Arc Languedoc pourra nous donner des détails ou des explications, mais je vous joins l'article de l'ARC :
citation: I. Un « système » mis en place par un gros syndic
Le système mis en évidence par ARC-Languedoc est assez habile bien que basique.
- Un gros syndic de Sète (ASC, qui appartient majoritairement à Monsieur NICOULET et à son épouse) a suscité la création d’une société - EASY Home – qu’il contrôle.
- Cette société passe des accords avec des entreprises, accords qui prévoient :
1. qu’EASY HOME met en relation des clients (copropriétés par exemple) avec des entreprises ;
2. qu’en contrepartie, l’entreprise qui bénéficie de cette mise en relation :
· verse au départ 500 € ;
· puis verse à chaque devis signé une « ristourne » de 10 % du montant du devis directement prélevée par EASY HOME sur le compte de l’entreprise.
Voici un extrait du contrat passé entre EASY HOME et chaque entreprise
« 5.1- Adhésion
q En contrepartie de son appartenance au réseau Technique EASY HOME et de sa qualité de « Membre privilégié du réseau Technique » le Prestataire paiera une adhésion de 500 € euros HT annuel. Ce paiement doit s’effectuer dès l’entrée du Prestataire au sein du Réseau Technique de EASY HOME.
5.2- Redevance
q Le calcul s’affectera comme suit : 10 % hors taxes (TVA en sus, calculée sur le montant hors taxes de chaque intervention réalisée, transmise par EASY HOME). La redevance est exigible dès la fin de chaque intervention et sera prélevée directement sur le compte du prestataire.
q Tout refus de paiement de l’adhésion et de la redevance pourra entrainer la suspension ou la réalisation, sans mise en demeure préalable, du présent contrat ».
Pour faire court (rassurez-vous l’histoire va faire du bruit et nous aurons l’occasion d’y revenir), cela donne :
Le syndic ASC fait intervenir dans ses copropriétés l’entreprise « A ».
Cette entreprise « A » a passé un accord avec un société détenue majoritairement par le syndic ASC (la société EASY Home), accord qui prévoit que « A » non seulement versera une première somme de 500 € (cotisation de départ) mais, surtout, reversera 10 % de toutes ses factures à EASY Home quand il s’agit d’une intervention chez un client présenté par EASY HOME.
Elle est pas belle la vie pour ASC ? Sans doute. Sauf que ce système est illégal et préjudiciable.
II. Système illégal et préjudiciable
Illégal : le système est illégal, tout d’abord ; rappelons, en effet qu’un syndic ne peut - directement ou indirectement - toucher des honoraires liés à son mandat sans l’accord de ses mandants, en l’occurrence les copropriétaires.
Ceci résulte de l’article 66 d’ordre public du décret du 20 juillet 1972 qui dispose : « Le mandataire (en l’occurrence le syndic) ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».
En fait - et c’est heureux - un syndic ne peut toucher de « ristournes » d’entreprises qu’il fait travailler dans ses copropriétés, même évidemment par l’intermédiaire d’une autre société.
Préjudiciable : dans la mesure où l’entreprise « A », qui est sûre d’être choisie par le syndic, va majorer ses devis de 10 % pour payer sa commission au syndic, il y a préjudice pour la copropriété.
III. La réponse prévisible qu’ASC va faire ...
Habitués aux syndics et à leur dialectique nous pressentons que la réponse d’ASC sera :
« Oui, d‘accord tout ceci est illégal, mais nous avons créé une société qui sélectionne les meilleures entreprises et qui - bien sûr - contrôle les prix. Cela prend du temps et représente du travail. Les copropriétés ne sont en rien lésées ; nous négocions, en effet des prix très compétitifs et les 10 % que nous versent les entreprises correspondent uniquement aux frais de publicité que - grâce à nous – elles n’ont pas à dépenser, etc, etc.
Il n’y a que l’ARC qui puisse penser que nous faisons affaire avec la première entreprise venue pour qu’elle nous verse 10 % ».
Non, il n’y a pas que l’ARC ; il y a les nombreuses copropriétés adhérentes à l’ARC et qui voient bien que les prix pratiqués non seulement ne sont pas compétitifs mais intègrent ces 10 %.
Il y a aussi un certain nombre d’artisans écœurés par ce racket et dont certains sont prêts à témoigner ; il y aura peut-être bientôt, espérons-le, les autorités saisies de ce « système » illégal.
IV. Et la FNAIM dans tout ça ?
Nous avons saisis depuis plusieurs semaines la chambre départementale de la FNAIM ainsi que la Commission de déontologie et d’éthique de la FNAIM, chambre à laquelle ASC est adhérent.
Nous attendons avec impatience un traitement du dossier et de l’affaire et, après quelques relances de notre part, venons d’apprendre avec satisfaction que la FNAIM commençait à prendre l’affaire au sérieux.
Un gros: un syndic a créé un société qui mets en relation des entreprises avec des clients, dont des syndicats de copropriétaires gérés par ce syndic.
Cette société propose un droit d'entrée de 500€ et est commissionné de 10 % sur chaque devis signé !!!
Moralité : en plus de ces honoraires de syndic sur travaux, touche 10% sur les travaux des SDC qu'il gère.
Les copropriétaires paient donc 10% de charges travaux supplémentaires, que ce syndic se met dans la poche !!!
ABCT : c'est bien le syndic, par sa petite entreprise annéex qui fourni les devis, puisqu'elle choisi les entreprises, qui paient de plus un droit d'entrée !!!
Syndic malin, ou syndic voyou ?????  |
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Sunbird
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Posté - 30 mai 2011 : 13:52:07
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l"ARC a effectivement mis le doigt sur un système organisé.
Maintenant, il y a un moyen tout aussi légal pour permettre au syndic d'augmenter en valeur absolue sa commission. Il s'agit des conditions de paiement.
Une entreprise qui doit payer les matériaux et ses salariés fera des prix plus élevés si elle est payée à 90 jours, au lieu d'être payée à 15 jours ou 30 jours. |
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Posté - 30 mai 2011 : 14:06:58
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sunbird : le fait de payer en retard les factures de fournisseurs est beaucoup plus visible pour un CS attentif et sérieux.
On ne peut pas comparer un système illégal de commissions cachées à des retards de paiements.
Le fournisseur, dans ce cas, paie un droit d'entrée à cette société pour accéder aux clients potentiels qui sont des syndicats de copropriétés. Société dont le syndic est l'actionnaire !!!
On peut penser que ce syndic paie rapidement ses foournissuers dont il tire des commissions !!!  |
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Sunbird
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Posté - 30 mai 2011 : 14:42:46
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citation: Initialement posté par philippe388sunbird : le fait de payer en retard les factures de fournisseurs est beaucoup plus visible pour un CS attentif et sérieux. On ne peut pas comparer un système illégal de commissions cachées à des retards de paiements. Le fournisseur, dans ce cas, paie un droit d'entrée à cette société pour accéder aux clients potentiels qui sont des syndicats de copropriétés. Société dont le syndic est l'actionnaire !!! On peut penser que ce syndic paie rapidement ses foournissuers dont il tire des commissions !!!
Je me suis mal fait comprendre.
Lorsque vous avez un syndic qui paie à 30 jours une entreprise va faire un prix 100 sur son devis, lorsque le syndic paie à 90 jours il ne faut pas s'étonner d'avoir des prix à 150 ou 200.
Je ne parle même pas des intérêts de retard que pourraient demander une entreprise par rapport à ces CGV.
Autre pratique bien connue dans le milieu, les commissions en liquide pour les intermédiaires. Il y a la commission contractuelle, et il y a les commissions en liquide qui bien entendu vont faire augmenter d'autant la note.
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ABCT
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Posté - 30 mai 2011 : 15:07:53
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Les devis et entreprises peuvent être proposés par les membres du C.S. voire des copropriétaires... ne serait ce que pour des comparaisons......
Etre membre du C.S. ne signifie pas que l'on doit se soumettre au diktat du syndic. |
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Posté - 30 mai 2011 : 15:21:13
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sunbird : citation: Lorsque vous avez un syndic qui paie à 30 jours une entreprise va faire un prix 100 sur son devis, lorsque le syndic paie à 90 jours il ne faut pas s'étonner d'avoir des prix à 150 ou 200.
Tout cela ne tient pas la route. Les entreprises ne doublent pas leur prix pour des paiements à 90 jours !!!! Leurs devis ne seront jamais compétitifs.
Les commissions occultes sont une autre chose, et cette " coutume" a disparu en partie après l'énorme proçès d'il y a quelques années.
Le CS et les copropriétaires ont toujours intérêt à proposer des devis concurrent pour des travaux importants.
sunbird : Ce syndic a créé un système pour recevoir des commissions sur les travaux effectués dans les copropriétés qu'il gère, avec une société intermédiaire, qu'il possède.
IL ne faut pas oublier que le syndic doit informer les copropriétaires si des filiales travaillent avec le syndicat. Les grands syndics proposent leur propre assurance, d'autres ont un système d'agrément pour les fournisseurs, pas très loin du système cité.
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Posté - 31 mai 2011 : 11:04:29
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Bonjour,
En effet les copropriétaires, via l'AG, doivent être informés que le passage par cette tierce entreprise de "mise en relation" est dirigée par les mêmes actionnaires que le syndic, et touche 10% des travaux commandés.
Notre position est claire : le syndic a un poids avec le nombre de lots qu'il gère, donc il peut déjà bien négocier les tarifs. Si les entreprises (DES entreprises plutôt, car toutes n'ont pas accepté ce système) sont capables de reverser 10% à la filiale du syndic, c'est donc que les copropriétaires paient 10% de trop... car les prix pourraient être 10% moins élevés, et le syndic pourrait ne pas prendre ces commissions... vu qu'il est déjà payé pour négocier les tarifs dans le cadre de son mandat de syndic !!!
Après, il est facile de pratiquer des honoraires "planchers" par rapport aux autres syndics qui sont dans les vrais prix du marchés... |
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Posté - 31 mai 2011 : 11:48:45
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Arc-Languedoc : citation: le syndic a un poids avec le nombre de lots qu'il gère, donc il peut déjà bien négocier les tarifs.
Je doute que les syndics négocient beaucoup les tarifs !!!! cela prend beaucoup de temps, et pour cela il faut chercher plusieurs devis.
Dernier exemple en date pour le même cahier des charges pour un portail motorisé et portillon : de 11 000 à 19 000 € (devis négocié par le syndic, avec l'entreprise déjà en charge de l'entretien !!!)
Un simple vérification sur le net pour le prix des vérins aurait du le mettre en alerte car l'entreprise était déjà 40% plus chère que les prix détail d'un fournisseur sur le net !!!!!
Une seule solution pour éviter cela : le CS doit être très pugnace sur le controle des devis, et il doit proposer lui-même des devis concurrents. |
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Louis92
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Posté - 31 mai 2011 : 12:59:51
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Eh oui, le CS ne doit pas se contenter de contrôler les factures s'il veut limiter ou réduire les charge. Le CS doit agir en amont et refuser les devis trop élevés qu'ils soient pour des réparations en cours d'année ou pour des travaux à présenter en AG. Pour cela, le CS doit demander au syndic à voir tous les devis.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 31 mai 2011 13:12:50 |
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Posté - 31 mai 2011 : 13:45:38
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louis92 citation: Pour cela, le CS doit demander au syndic à voir tous les devis.
C'est au syndic de fournir TOUS les documents comptables et de gestion au conseil syndical, et non au CS de les demander !!! normalement !!!
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Posté - 31 mai 2011 : 15:38:38
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Nous sommes bien d'accord.
Dans nos rapports d'assistance au CS dans le contrôle des comptes, lorsque nous voyons que le syndic paie à 30, 60, 90 jours les fournisseurs... nous leur indiquons que l'effet est d'augmenter les charges car les fournisseurs incluents des intérêts de retard dans leurs devis et factures. Ceci afin que le CS tape du poing sur la table et demande au syndic de régler dans les 30 jours maximum les fournisseurs s'il n'y a pas de problème de trésorerie.
Nos adhérents ont demandé à de multiples reprises (ainsi que nous) la liste des entreprises "référencées" : impossible à obtenir.
Opaque, vous dites ? |
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Sunbird
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Posté - 31 mai 2011 : 20:00:32
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@ARC Languedoc
sujet très intéressant.
Certains font la remarque que le CS doit fournir tous les devis. En admettant que le devis le plus bas ne fait pas parti de cette magouille. Rien de plus simple, le syndic va arriver au dernier moment avec un devis un peu plus bas. En échange il proposera plus de volume à cette entreprise, et au global cette entreprise reversera une partie de son CA, c'est le principe même de la rétro-commission.
Sur le volume l'entreprise va s'y retrouver, car très rapidement les entreprises locales ne voulant pas se retrouver dans cette magouille refuseront de postuler au AO, pourquoi répondre lorsqu'on sait que de toute façon on ne sert que pour servir de faire valoir aux autres.
Après les prix augmenteront, et le syndic gagnera toujours plus, et les entreprises aussi.
Lorsque j'étais responsable commerciale (pas dans le domaine du bâtiment) c'est la technique qu'on utilisait pour éliminer les concurrents dans les régions. On casse les prix, et après avoir fait le ménage on raugmente les prix.
Concernant la pratique du paiement à 90 jours, en plus d'augmenter les prix, c'est un moyen très simple d'éliminer une entreprise car elle ne pourra pas satisfaire avec le marché qu'elle signerait les BFR (besoin en fond de roulement). C'est la raison pour laquelle aujourd'hui tout une partie des petits patrons artisans refusent de travailler avec certains gros syndics, ou sinon ils augmentent leur prix pour devenir aussi couteux que les devis proposés par ces syndics.
Un comptable pourrait vous faire une simulation très simple entre un paiement à 30 jours et la conséquence de ce paiement dans les 90 jours lorsque l'entreprise devra avancer les 3 mois de salaires, les matériaux etc... Les conséquences sont différentes suivant la taille et le chiffre d'affaire de l'entreprise.
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air jordan
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Posté - 01 juin 2011 : 00:33:59
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@ARC Languedoc
que pensez vous des associations de défense des copropriétaires qui recommandent certains cabinets (et toujours les mêmes) ?
le faites vous vous même ?
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Sunbird
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Posté - 01 juin 2011 : 09:39:09
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citation: Initialement posté par air jordan
@ARC Languedoc
que pensez vous des associations de défense des copropriétaires qui recommandent certains cabinets (et toujours les mêmes) ?
le faites vous vous même ?
Aucun rapport.
Dans le cas ci-dessous :
Le syndic proposera systématiquement des entreprises de sa plateforme sachant qu'il aura la possibilité qu'elles soient toujours les mieux placées.
Sur cette prestation, il va gagner ce qui lui est dû, plus les 10% de rétro-commission qui sont bien entendu payés au final par le client. A terme il va affaiblir le tissu local des entreprises, et dans les années qui viennent étant-donné que les entreprises locales ne répondront plus, les prix vont remonter.
Après concernant les 10% sur le CA, c'est officialiser simplement la réalité du terrain. Certes tout le monde ne pratique pas de la sorte, mais cela devient tout de même la norme.
Tout le monde est touché par ce système. Cela va du syndic, du gestionnaire de bien, des salariés, des membres du CS et même des copropriétaires. Je dis bien tout le monde. Après il s'agit d'un problème d'éthique ou de moral. De mon côté je refuse ce type de magouille et élimine les devis des entreprises qui agissent de la sorte, mais ce n'est pas le cas de tous. |
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Posté - 01 juin 2011 : 09:41:51
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airjordan : bonjour.
Vous soupçonnez l'ARC d'être également commissionnée par les cabinets qu'elle recommande ??
Avez vous des infos la dessus, ou c'est simplement pour ne pas critiquer et dénoncer de telles pratiques d'un de vos confrères ?? 
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Posté - 01 juin 2011 : 19:44:29
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citation: Initialement posté par air jordan
@ARC Languedoc
que pensez vous des associations de défense des copropriétaires qui recommandent certains cabinets (et toujours les mêmes) ?
le faites vous vous même ?
Le sujet est délicat, car les adhérents nous sollicitent en ce sens très très régulièrement.
2 possibilités :
- soit nous refusons de les assister dans leur recherche de syndic, auquel cas ils peuvent se retrouver avec en nouveau syndic un cabinet dont nous connaissons plein de problèmes, en sachant d'office que la copropriété et le CS vont aller "droit dans le mur"
- soit on leur demande de contacter différents syndics, et ensuite nous leur disons ce que nous pensons de leur contrat (aide à leur analyse), et de leur gestion selon les échos recueillis de nos adhérents et les jugements que nous avons pu tirer nous-même.
Selon les cas, les copropriétés, la personnalité des membres du CS... ce n'est pas forcément 1 même syndic qui conviendrait dans chaque cas !
Il est hors de questions de "recommander" 1 syndic, ou même plusieurs... car déjà ce n'est pas notre rôle, et de plus si demain le dirigeant change la gestion peut changer du tout au tout (nous avons des exemples).
Il faut aussi être prudent avec les syndics qui se prévalent de "l'ARC" car nous avons osé leur dire un jour que leur contrat était bon... et même certains qui osent se prévaloir de l'ARC dans leurs courriers de candidatures et de présentation de leur contrat !!!
Nous avons à l'ARC Languedoc déjà du mettre en demeure un cabinet qui faisait cela, et mettre lesp oints sur les "i" à d'autres qui sous-entendaient que nous les recommandions, ou qui disent aux copropriétaires que nous nous connaitrions "très bien" etc... !
Notre indépendance nous est chère et nous tenons à la préserver en intégralité à l'ARC Languedoc.
Après que d'autres le fassent... vous savez les rumeurs et transformations d'une personne à une autre vont vite ! On en entend des belles, parfois, car il y a beaucoup de personnes que l'on gêne.
Il estdommage d'avoir dévié du sujet, car il est somme toute intéressant... pourquoi s'en servir pour essayer de critiquer une association ? Le rapport ? |
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Posté - 01 juin 2011 : 19:45:29
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air jordan
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Posté - 01 juin 2011 : 19:48:37
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je posais tout simplement, de manière innocente, une question
je ne faisais que passer
merci pour la reponse en tout cas ARC Languedoc
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Édité par - air jordan le 01 juin 2011 19:49:53 |
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Posté - 01 juin 2011 : 20:41:38
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citation: Initialement posté par air jordan
je posais tout simplement, de manière innocente, une question
Je ne pense pas... |
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Syndic commissionné par des entreprises 
