Quelles sont les réparations qui doivent être à la charge du propriétaire ?

Ces sont toutes les grosses réparations (pour distinguer petite et grosse réparations, consultez les articles Réparations à la charge du locataire et Charges locatives).

Ces réparations sont obligatoires, quelle que soit la cause de détérioration, même en cas de force majeure.

Cas particulier
La vétusté, qu'on peut comprendre comme la détérioration d'une chose par l'effet du temps, est un point délicat. Il semble admis que le locataire prend à sa charge les réparations ou les remplacements des petits éléments rendus vétustes : sont ainsi analysées comme des réparations de petit entretien le changement des poignées de portes, des joints, des gonds, des tuyaux de douche...

En revanche, plus incertaine est la question du changement d'une moquette ou d'un papier peint. Tout dépendra de la durée d'occupation des lieux par le locataire, de l'état de ces éléments au début du bail...

Quand doivent-elles être effectuées ?

Avant l'entrée dans les lieux du locataire : le propriétaire doit en effet s'assurer que le logement est en bon état au début du bail, sauf si il convient avec le locataire que ce dernier assurera la remise en état du bien, ce qui se traduit en général par une réduction du loyer correspondant au montant des travaux.

Pendant le bail, dès qu'un dégât le justifie. Le propriétaire doit réaliser toutes les réparations, autres que les réparations locatives (à la charge du locataire)

Que faire lorsqu'une grosse réparation est nécessaire dans le logement dont on est locataire ?

Avertir le propriétaire en lui indiquant précisément la réparation à effectuer.

En cas de refus ou d'inaction de sa part :
- lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, lui rappelant ses obligations ;
- en cas d'échec, lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Si le propriétaire ne répond toujours pas favorablement, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
- en dernier recours, il peut intenter un procès au propriétaire devant le tribunal d'instance dans le ressort duquel se situe le logement loué.

Attention : lorsque le locataire fait exécuter des travaux qui incombent au propriétaire, notamment en cas d'urgence, il n'a pas le droit de retenir le montant des travaux sur le loyer si une décision de justice ne l'y a pas autorisé.

Il est également imprudent d'effectuer soi-même ou de faire effectuer des réparations incombant au propriétaire sans son autorisation préalable, car on s'expose à des difficultés de remboursement, le propriétaire étant en droit de contester le montant des travaux ou le choix du professionnel.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Il doit laisser le propriétaire exécuter tous les travaux :
- nécessaires à l'entretien normal des locaux ;
- d'amélioration des parties communes et privatives.
A noter : si la gêne dure plus de 40 jours, le propriétaire doit proposer une baisse de loyer pour compenser le trouble de jouissance.


Loi du 6 juillet 1989 : Art. 6s. ; Code civ. : Art. 1724 ; Code proc.civ. : Art 55