Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Directgestion.com - Profitez maintenant de la gestion locative à 4% HT
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Locataires
 L'état du logement
 vétusté d'une location
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  

RV13
Contributeur actif

158 message(s)
Statut: RV13 est déconnecté

Posté - 23 nov. 2010 :  07:59:29  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour

Un couple âgé vit en location type 1989 dans un logement depuis 35 ans.
A l'origine ce logement était neuf, mais avec le temps les peintures s'écaillent, les papiers jaunissent et seraient à refaire: il n'y a pas de dégradation de la part des occupants qui entretiennent ce logement de façon minutieuse. Leurs moyens ne leur permettent pas de faire face au rafraichissemenr des peintures et revêtemnts muraux

Le bailleur, dans le cadre de son obligation d'entretien normal n'est-il pas tenu de prendre en compte ces travaux de "rafraichissement"?

Comme il s'y refuse au prétexte que l'appartement est décent ( et c'est vrai) pensez-vous que le juge pourrait l'y contraindre? avez vous des exemples de jurisprudence , merci de vos conseils.


poupix4
Contributeur senior



666 message(s)
Statut: poupix4 est déconnecté

 1 Posté - 23 nov. 2010 :  13:26:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour
concernant ce type de travaux, si le proprietaire refuse , rien ne peux l'y contreindre.
par contre au depart de ces locataire il ne pourra rien retenir sur ces travaux là, (papier peint , moquette peintures..) voir grille de vetuste qui s'applique pour les longues duree de location
Signature de poupix4 
Semper Fidelis

Édité par - poupix4 le 23 nov. 2010 13:28:00

joulia
Contributeur vétéran



1768 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 23 nov. 2010 :  23:05:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
je me rappelle avoir vu une decision de la CC visant a ce que le proprio devait prendre en charge la renovation pour une location de longue durée ... le locataire avait demandé, le bailleur avait refusé, la cour avait tranché pour que le bailleur fasse la renovation demandée.

cela m'avait ínterpellée à l'epoque car j'ai un locataire dans un appart depuis 1980 si mes souvenirs sont bons) et je me disais que je pourrais rencontrer une telle demande. Je n'ai pas cet arrêt sous la main mais je suis affirmative. si je retrouve je le mets en ligne.

poupix: il n'a a pas de grille de vétusté acceptée par les juges pour les locations hors HLM qui ont des accords avec assoc de locataires - mais apres 35 ans, j'ose esperer que personne ne le demandera rien comme degats !

RV13
Contributeur actif

158 message(s)
Statut: RV13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 nov. 2010 :  07:36:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

effectivement Joulia, j'ai aussi lu un tel texte que je ne retrouve pas!

merci d'essayer de le retrouver.

beaucoup de locataires souhaiteraient vous avoir comme bailleur

cordiales salutations

joulia
Contributeur vétéran



1768 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 nov. 2010 :  23:01:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Initialement posté par RV13

bonjour

effectivement Joulia, j'ai aussi lu un tel texte que je ne retrouve pas!

merci d'essayer de le retrouver.

beaucoup de locataires souhaiteraient vous avoir comme bailleur

cordiales salutations


des que j'ai un moment, je regarderai ..
merci pour le commentaire ! :)

Sunbird
Contributeur senior

905 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 30 nov. 2010 :  10:53:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai eu l'occasion de discuter d'un point similaire avec une inspectrice d'insalubrité.

Pour elle, si les peintures, ou l'état général ne sont pas un risque pour la santé des locataires , pas de recours possible, sauf celui de discuter avec le proprio.


Lorsque vous dîtes leur moyen ne permettent pas de faire le rafraichissement des peintures et revêtements muraux. Refaire une pièce en peinture si on le fait soi même coute quelques dizaines d'euros.

joulia
Contributeur vétéran



1768 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 30 nov. 2010 :  14:04:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
qq dizaines d'euros : oui ca va assez vite surtout si on ne prend pas les 1ers prix (qui sont durs à travailler)- des que les peintures s'ecaillent, faut tout decaper ... bref c'est du boulot
de plus, on parle d'un couple agé ... ils ne peuvent peut-être tout simplement pas faire ce genre d'exercices !

joulia
Contributeur vétéran



1768 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 30 nov. 2010 :  14:08:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Initialement posté par Sunbird

J'ai eu l'occasion de discuter d'un point similaire avec une inspectrice d'insalubrité.
Pour elle, si les peintures, ou l'état général ne sont pas un risque pour la santé des locataires , pas de recours possible, sauf celui de discuter avec le proprio.


était-elle (aussi) juriste ?

thoveyrat
Nouveau Membre

France
31 message(s)
Statut: thoveyrat est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 03 déc. 2010 :  17:17:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le ressort ne serait-il pas, plutôt que le logement décent (il l'est), l'obligation du bailleur à fournir un logement en bon état d'entretien et de réparation? Là il n'est pas certain que les papiers peints défraîchis soient refaits, mais il me semble que la peinture écaillée montre un mauvais état d'entretien et de réparation, de la part du bailleur.

seborga
Contributeur actif

316 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 04 déc. 2010 :  16:25:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le propriétaire est tenu à plus que la décence du logement. La loi du 06 juillet 1989 est claire. En début de l'article 6 elle indique que le propriétaire doit la décence du logement.
citation:
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

On y trouve ensuite, toujours en article l'indication qui suit :
citation:
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Que veut dire cette indication si elle ne dit pas clairement que le propriétaire doit également veiller à effacer la vétusté des revêtements en cours de bail ?
Logement livré neuf il y a 35 ans ==> rien que de plus normal que des peintures soient écaillées même sans excès d'humidité, même sans négligence, rien qu'en se comportant en bon père de famille.

L'inspectrice de salubrité met la barre bien bas si elle considère que des peintures écaillées ne sont pas insalubres ! Qui dit peinture écaillé dit que n'importe quand quelqu'un peut ingérer une écaille sans même s'en apercevoir. Au chapitre de la bonne nutrition, je ne connais pas l'écaille de peinture !

Rénover entièrement les revêtements trop vétustes d'un logement, même en faisant cela avant que les trop gros symptomes de la vétusté apparaissent (écailles par exemple), ne se limite pas à quelques dizaines d'€ ! ou alors, le quelque, c'est déjà des dizaines !
ou alors le logement est une studette.

C'est quoi ce discours qui invoque que le locataire doit faire car c'est peu cher et faisable soi-même ! Ou se trouve l'indication dans la loi que le locataire est tenu de faire les réparations qu'il sait faire tout seul. Ben voyons, si le locataire est électricien, il aurait le devoir de refaire l'installation électrique si elle se révèle dangereuse !

Désolé mais le locataire n'est pas le larbin (et encore, dans le cas ici évoqué, on pourrait presque employer la notion d'esclave) du propriétaire et l'inverse s'applique tout autant. Désolé, mais même jeune, le locataire peut être dans l'incapacité physique de faire la main d'oeuvre gratis pour les beaux yeux de son locataire.

Le couple âgé de locataire peut parfaitement faire une mise en demeure au propriétaire pour obtenir la rénovation des revêtements devenus trop vétustes pour correspondre à un "entretien normal des locaux loués". Si ces mises en demeure (en faire au moins 2) restent infructueuses, on passe à l'étape injonction de faire et si l'injonction de faire reste infructueuse il faut passer par le juge. Evidemment, le propriétaire peut résister jusqu'au juge. Le locataire sera tenu de faire plein de frais et d'être bien patient pour obtenir le jugement. Le jugement n'est jamais acquis d'avance. Oui, c'est galère. Au bout... si le propriétaire ne cède pas à l'étape injonction de faire, le couple âgé sera écoeuré et restera dans le vétuste (trop vétuste) ou paiera de sa poche des professionnels !

N'oublions pas que le logement a été livré neuf. Cela est le repère.
Quand un propriétaire livre des lieux déjà très vieillis... il se défausse en disant "pris en l'état e acceptée tels que". C'est un argument qui tient... mais pas si longtemps que cela.

citation:
Le bailleur, dans le cadre de son obligation d'entretien normal n'est-il pas tenu de prendre en compte ces travaux de "rafraichissement"?
oui
citation:
Le ressort ne serait-il pas, plutôt que le logement décent (il l'est), l'obligation du bailleur à fournir un logement en bon état d'entretien et de réparation? Là il n'est pas certain que les papiers peints défraîchis soient refaits, mais il me semble que la peinture écaillée montre un mauvais état d'entretien et de réparation, de la part du bailleur.
oui
citation:
pensez-vous que le juge pourrait l'y contraindre? avez vous des exemples de jurisprudence , merci de vos conseils.
Je pense que le juge peut l'y contraindre. Je n'ai pas d'exemple, je n'ai pas de jurisprudence mais il n'en est pas besoin car le juge peut se contenter de s'appuyer de la loi du 06/07/1989 pour trancher. Mais un jugement est un jugement et le juge peut parfaitement conclure autrement.

RV13
Contributeur actif

158 message(s)
Statut: RV13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 déc. 2010 :  04:01:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

il ne faut pas perdre de vue qu'en 35 ans, s'il y avait eu des locataires successifs, le bailleur aurait bien du ( au moins une fois) refaire les peintures de cet appartement.

RV13
Contributeur actif

158 message(s)
Statut: RV13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 déc. 2010 :  04:04:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mea culpa: au lieu de 35 ans lire 21ans

seborga
Contributeur actif

316 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 déc. 2010 :  08:38:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
35 ans ou 21 ans, l'analyse est la même. Au bout de 21 ans, des lieux entièrement neufs au départ ont atteint la limite, au moins pour les peintures et papiers peint, voire vitrifications de parquets et moquettes. Les seuls revêtement encore en bon état d'usage se limitent aux carrelages et revêtements de sols plastiques de bon niveaux de résistance (classement UPEC). S'il y a des boiseries intérieures vernies, elles peuvent encore être "potables". Il suffit donc de citer ce qui est franchement hors d'âge dans la mise en demeure au propriétaire.

quelboulot
Modérateur

3071 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 déc. 2010 :  10:44:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bien difficile de trouver un arrêt de CC qui confirmerait cette obligation du bailleur après XX années de location...

Un lien utile... Enfin qui m'a paru utile jusqu'à ce que je découvre que le référencement vers un arrêt de CC est erroné...

La question initiale concernait une location HLM mais .. pourrait être étendue aux locations sous statut loi 1989

citation:
http://www.dossierfamilial.com/ques...ovation,1074

Locataire en HLM : quelles sont les aides pour financer des travaux de rénovation ?01/05/2010
« Je suis locataire d'un logement HLM depuis novembre 2009. Je dois refaire toutes les peintures plafond et murs de ce logement.

L'ancienne locataire a passé 11 ans dans ce logement. Les HLM m'ont fourni un bon pour les peintures. La main d'oeuvre serait selon eux à ma charge.

Je suis travailleur handicapée, je n'arriverais jamais à tout faire toute seule. Il faut que je paie un peintre. Le coût des travaux d'après un devis est estimé à 3 000 €. Je viens de me séparer et j'ai 2 enfants à charge sans toucher de pension alimentaire.

Quelle aide puis-je espérer, je n'ai pas les moyens financier pour payer un artisan ? »

Les dispositions du code civil sont applicables aux organismes d'HLM en matière de réparations locatives.

Ainsi, le bailleur ne supporte en principe que les réparations qui n'ont pas une nature locative (article 1720, alinéa 2 du code civil). Les réparations locatives incombent au locataire (article 1754 du Code civil) à moins qu'elles aient été causées par la vétusté ou la force majeure ou que le bail les mette à la charge du bailleur. Il s’agit de réparations locatives et menu entretien à la charge du locataire.

A défaut de clause contraire du bail, les réparations nécessitées par la vétusté sont à la charge du propriétaire même si elles ont la nature de réparations locatives. La vétusté s'entend de l'usure résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire. Cette détérioration, qui résulte du temps, est variable suivant la partie de l'immeuble considérée.

Pour apprécier la vétusté, les juges prennent en compte l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux, ainsi que la durée de la location (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 janvier 2001, n° 99-14310). Lorsque la vétusté est préexistante à l'entrée dans les lieux du locataire, celui-ci ne peut être tenu que de son aggravation (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre, section B, 11 mai 2006, n° 06-00897).

Cette usure exonère le locataire à condition d'être générale à une installation ou partie d'installation. Elle ne l'est pas s'il s'agit de l'usure d'un simple élément dont le remplacement incombe au locataire (vis, joint, etc.). Il appartient au preneur de prouver que les désordres constatés sont dus à la vétusté (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 février 1990, n° 88-14334). Si la vétusté résulte d'un défaut d'entretien du locataire c'est à lui qu'il appartient d'effectuer les réparations (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 1995, n° 93-10358).

L’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation (pour une occupation de 14 ans : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 octobre 1990). Pour apprécier cette vétusté, il existe dans le secteur public des grilles de vétusté qui ont été négociées par certains investisseurs institutionnels et organismes HLM avec des associations de défense des locataires.

La charge de l'entretien des lieux loués repose à la fois sur le bailleur et le locataire. En effet, le bailleur est obligé, d'une part, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'autre part de faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.
En outre, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux obligations du locataire ainsi que le décret n° 87-712 du 26 août 1986 s’appliquent aux logements HLM. Le décret précise que l’obligation du locataire est de maintenir en état de propreté les murs intérieurs et cloisons, en assurant les menus raccords de peintures et tapisseries.
L’article 7 précité oblige le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Sur le bailleur pèse une obligation de délivrance d’un logement en bon état. Les réparations qui incombent au bailleur antérieurement à la délivrance comprennent les réparations locatives que les grosses réparations. Il n’est pas envisageable que le nouveau locataire prenne en charge le coût de réparations au lieu et place du bailleur ou du locataire précédent selon une réponse ministérielle du 10 février 1983, publiée au journal officiel des questions du Sénat n° 8669.
Ainsi les frais de remise en état lors de l’entrée dans les lieux d’un locataire sont à la charge du bailleur sans qu’il y ait lieu de distinguer s’il s’agit de réparation d’entretien courant ou non. En revanche, est exclu la remise à neuf du logement. L’obligation de délivrance n’est pas satisfaite par la délivrance d’un logement de propreté douteuse. De même, les moquettes, tapisseries ou peintures doivent être en bon état.

Par ailleurs, toute personne, allocataire d’une caisse d’allocations familiales, propriétaire d’un logement qu’il habite, peut bénéficier du prêt à l’amélioration de l’habitat. Il n’y a pas de condition de ressources mais les prêts étant limités, elles peuvent être prises en compte pour établir un ordre de priorité. Les travaux concernés sont ceux de réparation, d’assainissement, d’amélioration, d’agrandissement ou de division, d’isolation thermique. En sont exclus les dépenses d’équipement ménager, les travaux d’entretien ou de caractère somptueux et destinés à l’achèvement d’une construction neuve.
Le prêt dépend du montant des travaux. Il est versé pour moitié à la signature du contrat sur présentation du devis et le solde à l’achèvement des travaux sur présentation de la facture. Il couvre 80 % du montant des travaux dans la limite de 1 067,14 euros avec taux de 1%, il est remboursable en 36 mensualités. La caisse d’allocations familiales dont dépend l’allocataire peut le conseiller.
Pour conclure, d’autres aides peuvent être accordées par des collectivités locales, les organismes sociaux (caisses de retraite...). A cela s’ajoute les financements traditionnels (prêt conventionné, compte et plan épargne logement).


Or l'arrêt de CC référencé : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 janvier 2001, n° 99-14310

Correspond à un tout autre sujet

citation:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...70&fastPos=1

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 24 janvier 2001
N° de pourvoi: 99-14310
Publié au bulletin Cassation partielle.

Président : M. Beauvois ., président
Rapporteur : M. Dupertuys., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Weber., avocat général
Avocat : la SCP Piwnica et Molinié., avocat(s)


--------------------------------------------------------------------------------


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Sur le second moyen : (Publication sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen :


Vu l'article 648.4° du nouveau Code de procédure civile ;


Attendu que tout acte d'huissier de justice, s'il doit être signifié, indique le nom du destinataire ; que cette mention est prescrite à peine de nullité ;


Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Rouen, 4 janvier 1999), statuant en dernier ressort, que, par acte d'huissier de justice, l'Office public d'aménagement et de construction du département de la Seine-Maritime a fait assigner les époux X... en paiement d'un solde locatif afférent à l'appartement qui leur avait été donné en location ;


Attendu que pour dire nulle l'assignation délivrée à " Mme Colette X... ", le jugement retient que l'assignation donnée à une épouse sous le nom patronymique de son mari est irrégulière ;


Qu'en statuant ainsi, alors que cette mention ne laissait aucun doute quant à l'identité de la destinataire, le tribunal a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit nulle et de nul effet l'assignation faite à Mme Colette X..., le jugement rendu le 4 janvier 1999, entre les parties, par le tribunal d'instance de Rouen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Pont-Audemer.





--------------------------------------------------------------------------------

Publication : Bulletin 2001 III N° 9 p. 8

Décision attaquée : Tribunal d'instance de Rouen, du 4 janvier 1999


Titrages et résumés : PROCEDURE CIVILE - Assignation - Mentions obligatoires - Nom du défendeur - Femme mariée - Prénom suivi du nom du mari - Vice de forme (non) .
Viole l'article 648.4° du nouveau Code de procédure civile le tribunal d'instance qui déclare nulle l'assignation délivrée à une femme mariée sous son propre prénom et le nom patronymique de son mari alors que cette mention ne laissait aucun doute quant à l'identité de la destinataire de l'acte.

PROCEDURE CIVILE - Acte de procédure - Nullité - Vice de forme - Définition - Acte d'huissier - Destinataire - Femme désignée sous le nom de son mari (non)

Textes appliqués :
nouveau Code de procédure civile 648 4


Il reste, ce qui est le plus important, à trouver le "bon" arrêt de CC... s'il existe ???

Au 24 janvier 2001 il n'y en a pas... à ma connaissance répertorié sur Legifrance
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

quelboulot
Modérateur

3071 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 05 déc. 2010 :  10:53:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur cet autre lien, on évique un arret de CC en date du 24 janvier 2001

citation:
http://www.adil.org/56/modules.php?...id=222#_ftn4

février 2002

ADIL INFOS N°2002-05

VETUSTE ET REPARATIONS LOCATIVES

Comment déterminer les réparations imputables au locataire sortant lorsque le logement est occupé depuis plusieurs années et n'a jamais fait l'objet de réparations de la part du propriétaire ?

La question est récurrente, notamment en matière de location HLM où les rotations de locataires sont moins rapides que dans le parc privé.

A) Rappel des textes de loi applicables :

- Lors de son départ du logement, le locataire est responsable des dégradations et réparations locatives constatées dans l'état des lieux. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet de déterminer les réparations imputables au locataire (article 1732 du Code Civil).

- Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755 du Code Civil).

- L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

- Les articles 41 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 ont prévu la possibilité de conclure des accords collectifs entre les bailleurs sociaux et les associations de locataires.

Ces accords opposables à tous complètent le droit commun mais ne peuvent y déroger.

B) Définition préalable de la notion de vétusté :

La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire[1].

L'usure générale normale incombe au bailleur, puisque le loyer est réputé constituer déjà la contrepartie de cette usure.

C) La jurisprudence est abondante en la matière :

Les litiges opposants des organismes HLM à leurs locataires ont contribué à l'élaboration de cette jurisprudence[2].

- Il ressort des décisions rendues ces dernières années que si le preneur reste tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf du logement.

En d'autres termes, la réfection des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté résultant seulement de l'usure normale n'incombe pas au locataire lorsque l'état des lieux de sortie ne révèle pas un défaut d'entretien ou un manque de soin de sa part.

- La Cour d'Appel d'Aix en Provence est allée encore plus loin dans le raisonnement[3].

En première instance, le tribunal condamne le locataire à supporter les 2/3 des travaux de réfection des papiers peints et tapisseries, suivant les conclusions de l'expert. Ce dernier estime que les dégradations sont imputables partiellement au comportement fautif du locataire.

Le propriétaire et le locataire font appel de la décision.

La Cour d'Appel retient qu'aux termes du rapport d'expertise, les papiers peints et peintures se trouvant en état d'usage ont été réalisés par le bailleur avant la prise de possession par M.T. (locataire), il y a environ 16 ans, qu'aucune réfection, remise en état ou amélioration n'ont jamais été faite du propre chef du propriétaire.

La Cour considère que la vétusté étant totale au bout d'un tel délai, le bailleur doit supporter seul la totalité des travaux de remise en état. Peu importe les dégradations imputables aux locataires, dès lors que les papiers peints ont de toute façon besoin d'être complètement refaits.

- Dans un arrêt très récent, la Cour de Cassation parachève l'évolution de la jurisprudence.[4]

Pour décider que la réfection des peintures et papiers peints incombait au bailleur, le juge n'est pas tenu de rechercher si les réparations avaient été rendues nécessaires par la vétusté, dès lors qu'il est établi que les peintures et papiers peints n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux des locataires et qu'il s'est ensuite écoulé treize années jusqu'au départ de ceux-ci.

Jusqu'à présent, l'usage prolongé ne dispensait pas d'apporter la preuve de la vétusté. Dans l'arrêt précité, la réfection des peintures et papiers peints incombe au bailleur, du seul fait de leur ancienneté (plus de treize ans).

La durée d'occupation du logement et l'absence de travaux entrepris par le bailleur exonère totalement le preneur, même si des dégradations lui sont imputables (sauf les cas de fautes graves et les dégradations volontaires).

Dès lors, le preneur n'a pas à apporter la preuve de la vétusté du logement et le juge n'a pas à rechercher si des dégradations lui sont imputables.

D) La Commission Mixte H.L.M - Habitants du Morbihan a adopté un protocole

d'accord sur l'état des lieux, les réparations locatives et la grille de vétusté, le 17 décembre 1997.

Les accords collectifs tels que ce protocole s'imposent aux locataires comme aux bailleurs, sous réserve de ne pas contenir de stipulations contraires aux dispositions légales d'ordre public.

Le protocole inclut un taux annuel d'abattement pour vétusté.

Pour les peintures et tapisseries, la durée d'usage théorique prévu dans cet accord est de 10 ans et le taux d'abattement annuel est de 9%, avec une franchise pour les deux premières années suivant la réfection à neuf des matériaux.

Le taux de vétusté applicable est donc de 90 % maximum au bout de 10 ans, 10 % des réparations revenant au locataire.

Or, si au terme de ce délai de dix ans, aucune faute ou dégradation n'est imputable au locataire, il ne parait pas possible de lui faire supporter une quote-part des travaux de remise en état, quelque soit l'ancienneté des papiers peints ou des peintures.

En outre, d'après la jurisprudence récente, même en présence de dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie (sous réserve qu'elles ne résultent pas d'une faute grave), le locataire n'a pas à supporter le montant des réparations, dès lors que le bailleur ne peut apporter la preuve qu'il a procédé à des travaux de rénovation du logement pendant son occupation.

E) Conséquences sur la gestion locative

Les bailleurs sociaux, comme les bailleurs privés vont certainement devoir tirer les conséquences des dernières évolutions de la jurisprudence.

La réfection des logements représente un coût non négligeable. Après plusieurs années d'occupation d'un même logement (plus de 10 ans), ce coût ne peut guère être imputé au locataire.

Cette jurisprudence devrait logiquement conduire le bailleur à provisionner chaque année une quote-part des sommes devant être affectées aux travaux de réfection intérieure.

- Dans le secteur privé, cette réfection régulière est la condition d'une relocation rapide du logement.

Elle trouve d'ailleurs sa contrepartie dans une augmentation des loyers de relocation en secteur tendu.

- Dans le parc social, les possibilités de relever les loyers de relocation sont des plus limitées. En conséquence,,l'équilibre de l'opération risque d'être encore plus difficile à atteindre que précédemment pour les nouveaux programmes.



[1] Dictionnaire permanent Gestion immobilière
[2] Cass. Civ.3, 28 fév. 1990 : OPAC de la Seine Maritime c/ Mlle Lecoester; Cass. Civ. 3, 22 mars 1994: OPAC de la Meurte-et- Moselle c/ Slimane Halal ; Cass. Civ.3, 17 oct. 1990: OPAC de la Seine Maritime c/ Madame Deporte ; Cass. Civ.3, 21 déc. 1988
[3] CA Aix en Provence, 2 mars 1998, Loyer et copr. Déc. 1998 n° 289
[4] Cass. Civ.3, 24 janv. 2001, Actualité Jur. Droit Immo. juin 2001 Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux


Mais reste à savoir si l'on ne confond pas fin de location et remise en état... à la chage de qui ... alors que la question initiale de ce post est: le bailleur doit-il rénover "en cours de bail"..

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 05 déc. 2010 10:53:57

Sunbird
Contributeur senior

905 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 05 déc. 2010 :  20:23:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rien n'oblige légalement le bailleur à rafraichir la tapisserie pendant le bail.

Maintenant il existe des subventions du département ou de la ville qui peuvent être versées au locataire.

Contacter l'ADIL de votre département qui sera à même de vous donner des informations précises.

joulia
Contributeur vétéran



1768 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 déc. 2010 :  15:31:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
c'est le bailleur qui doit bien pallier l'usure du logement (papier peint, moquette ou autre, chaudiere ... hors d'age). Les tribunaux apprécient en cas de conflit, si la degradation est dûes à la vetusté ou à la negligence du locataire, ou encore ... en partie aux deux.

source: extrait du guide du bailleur, le particulier, edition mars 2008.

sorry, pas retrouvé l'arret en question malgré mes recherches

Luc Standon
Contributeur vétéran



1476 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 20 déc. 2010 :  10:04:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce problème sera éternel tant qu'il n'y aura pas de nomenclature juridique établissant clairement ce qui appairait être de la vétusté à contrario de ce qui appairait être de l'insalubrité. Certes dans certains cas, c'est flagrant, mais bien plus souvent la nuance semble être limite, et cela reste à l'appréciation souveraine, d'où les différents cas de jurisprudence, penchant dans un sens ou dans l'autre, selon les circonstances.

Puis il faudrait aussi une nomenclature supplémentaire au décret n°87-713 du 26 Août 1987 et n°87-712 du 26 Août 1987 (surtout à ce dernier) établissant "promptement" ce qui relève de la vétusté normale et ce qui relève de la vétusté anormale & inhabituel pour la durée de location. Cela aurait le mérite de clarifier les choses simplement.

Reste l'appréciation d'une nomenclature fixant les délais de la vétusté par éléments dans une grille commune à toute location : et là autant dire qu'il sera très difficile de trouver un accord, puisque cela dépendrait évidement de la qualité des matériaux utilisés. Exemple : un parquet en chêne massif ne peut pas avoir la même durée de vétusté qu'un simple lino ou bien même qu'un parquet flottant à bas prix.

Signature de Luc Standon 
Cette œuvre est mise à disposition selon les termes de la Licence Creative Commons Paternité - Pas d'Utilisation Commerciale - Partage à l'Identique 2.0 France.

Luc Standon absent de la joyeuse Taverne Républicaine, crasseuse à souhait et toute emplie de cafards coiffés de bonnets phrygiens. Bonne ripaille à tous ! Il n'y aura point de salut, tant que l'infecte bière républicaine coule à flots.






lacasa
Nouveau Membre

9 message(s)
Statut: lacasa est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 20 déc. 2010 :  15:59:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'accord avec Joulia c'est le bailleur qui doit bien pallier l'usure du logement (papier peint, moquette ou autre, chaudiere ... hors d'age) et le juge peut l'y contraindre j'ai un exemple personnel et qui a parfaitement abouti !
Toutefois, il faut un dossier solide. Pour ma part j'avais un constat d'huissier (cela a un coût!) pour vétusté diverses que j'ai présenté à l'audience au tribunal. S'il s'agit seulement de changer le papier peint et la peinture je pense que ce sera un peu léger du point de vue du juge et il se peut qu'il vous dirige plutôt vers un médiateur.
RV13, il faut avoir en tête que si ces personnes souhaitent saisir le tribunal il faut un dossier bien préparé pour être en mesure de répondre au juge le jour de l'audience et afin de faire face à la partie adverse !

RV13
Contributeur actif

158 message(s)
Statut: RV13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 déc. 2010 :  18:29:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonsoir

merci de votre expérience: mais c'est quoi un dossier bien fait?

cordialement

Luc Standon
Contributeur vétéran



1476 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 20 déc. 2010 :  19:06:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par RV13

merci de votre expérience: mais c'est quoi un dossier bien fait?

Déjà votre EdL entrant, et des photos sur l'état général du logement que vous occupez. Et un argumentaire choc pour faire face à votre détracteur qui lui se chargera bien de dire que si il y a vétusté anormal, c'est de la faute du locataire qui ne fait pas l'entretient courant du logement qu'il occupe. Et si il y a une vétusté normal elle n'en est pas au stade que vous décrirez (limite insalubre), et que ce ne sont que des travaux d'embellissement que le locataire souhaiterait faire à la charge du bailleur. Le bailleur prétendra aussi qu'il comptait faire les travaux d'ici quelques temps, voir à la sortie des lieux du locataire qui l'assigne. Ce sont les grands classique, mais ça fonctionne selon l'humeur du juge.
Signature de Luc Standon 
Cette œuvre est mise à disposition selon les termes de la Licence Creative Commons Paternité - Pas d'Utilisation Commerciale - Partage à l'Identique 2.0 France.

Luc Standon absent de la joyeuse Taverne Républicaine, crasseuse à souhait et toute emplie de cafards coiffés de bonnets phrygiens. Bonne ripaille à tous ! Il n'y aura point de salut, tant que l'infecte bière républicaine coule à flots.





 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
Modded By: Youry.ca Youry.ca












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2014 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com