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Potus
Contributeur actif

156 message(s)
Statut: Potus est déconnecté

Posté - 07 déc. 2010 :  22:10:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir à Tous,

Notre copropriété vote pour son fonctionnement annuel un budget prévisionnel de l'ordre de 70 K€.
Le ravalement nous amènera à voter prochainement un budget de l'ordre de 600 K€, (en plus et indépendemment du budget annuel).

Nous souhaiterions que le syndic tienne un budget annexe afin de nous permettre d'y voir clair dans l'évolution des dépenses de ravalement, sans que celles-ci ne viennent "polluer" les relevés de charges courantes.

Un syndic peut-il s'opposer à cette demande d'un budget annexe avec reporting mensuel sur cette opération exceptionnelle?

Merci de vos conseils.

Potus

rambouillet
Pilier de forums

16703 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 08 déc. 2010 :  08:45:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je crains que votre syndic soit en retard de quelques générations.... car, pour ces travaux il doit faire des appels de fonds spécifiques... mais peut-être ne prend il pas d'honoraires ?....
citation:
Article 14-2

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.


Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.




et

citation:
Article 44

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :


1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;


3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;


4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;


5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.



Potus
Contributeur actif

156 message(s)
Statut: Potus est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 déc. 2010 :  11:33:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bjr à Tous,

Merci à Rambouillet

J'ai du mal exposer les éléments de mon interrogation;
AG "ordinaire" en Mai 2010, budget prévisionnel voté (72 K€).

AG "supplémentaire" pour ravalement prévue fin 2010, avec un budget à voter de l'ordre de 600 K€.
Lors de cette AG supplémentaire, peut-on exiger un budget annexe, avec reporting mensuel, déconnecté des relevés classiques de charges courantes?

Merci de vos commentaires.

Potus

Édité par - Potus le 08 déc. 2010 11:34:53

malin
Contributeur actif



248 message(s)
Statut: malin est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 déc. 2010 :  11:54:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout est possible en ce bas monde, mais je m'inquiète quelque peu de votre terme "reporting mensuel" qui si je ne m'abuse est un anglicisme que je n'appréhende pas dans la tournure de phrase. Le terme déconnecté semble lui aussi inapproprié, il s'agirait plutôt d'un subdivision du compte Copropriétaire correspondant à l'avance travaux (peut-être) ! Mais tout cela à un coût, voir avec votre syndic préféré ce qu'il en pense.

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 déc. 2010 :  12:27:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Potus: le budget annuel voté et les travaux votés par l'AG sont indépendant les uns des autres.

Comme pour le budget de fonctionnement du SDC, le syndic doit faire approuver les comptes trvaux pour chacun des trvbaux votés par l'AG.

Pour un tel montant, avez vous voté pour un architecte qui devra suivre ces trvaux ??

le CS DOIT dans sa mission vérifier les comptes et la gestion. le syndic ne peut pas rtefuser de faire un point mensuel dans la gestion de ce ravalement. Le budget pour ce ravalement est déjà un budget annexe particulier. C'est un dossier complet que le CS doit avoir; devis concurrents, décision de l'AG? date appel de fonds, architecte, ......)

Les appels de fond pour ce ravalement et les appels de fonds du budget ne peuvent pas être mélangés ce sont 2 lignes distinctes sur les appels de fonds. AUCUNE pollution possible.

Pour un tel chantier, l'AG a OBLIGATOIREMENT voté un calendrier des appels de fonds, et " normalemeNT" le syndic ne pourra commander ses trvaux sans avoir la totalité des fonds du ravalement votés par l'AG !!!

malin
Contributeur actif



248 message(s)
Statut: malin est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 déc. 2010 :  12:59:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe388, vous arrive-t-il de lire la totalité des demandes où une fois que vous êtes parti dans vos explications vous donnez de tout bois.

La demande de Potus est simple, le budget (provisions) pour le ravalement (prévu et pas encore voté) peut-il faire l'objet d'une comptabilité bien distincte (Copro et Copropriétaires). L'ambiguïté peut éventuellement provenir du "reporting mensuel", si vous comprenez la demande alors faites la réponse.......merci

Potus
Contributeur actif

156 message(s)
Statut: Potus est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 déc. 2010 :  18:09:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 déc. 2010 :  19:40:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les textes sont très clairs : il faut voter avec les travaux (ici le ravalement) un échéancier pour les appels de fonds, qui doit être décorrélé du paiement des factures.
Le CS doit discuter avec le syndic la synchronisation des deux échéanciers.
Exemple : vote en janvier 2011 d'un ravalement de 600 k€. La résolution est obligatoirement accompagnée de plusieurs devis, les 600 k€ correspondent au total (devis choisi+ Honoraires syndic+ assurance DO + Honoraires architecte + ...)
l'AG décide d'appeler par tiers en avril juin septembre.
Par prudence, le CS demande de lancer les travaux en octobre (durée prévisionnelle 6 semaines), c'est à dire quand les fonds sont là.
Ainsi, le suivi des recettes est élémentaire, celui des dépenses moins, par définition.
Pour un budget de cet ordre, un maître d'oeuvre est nécessaire : c'est l'architecte.
Dans une bonne logique, l'AG (ou le CS) choisit un architecte missionné pour rédiger le CCTP (cahier des charges). Les entreprises répondent : le dossier de devis pour l'AG est constitué. L'architecte présente en AG les différents devis, et les plannings et facturation associées : l'AG choisit.
L'architecte suit le ravalement : il signe un PV à chaque jalon de paiement et l'envoie au syndic.
Contrairement aux recettes, il est bien évident que le planing prévisionnel peut glisser : le reporting demandé n'est rien d'autre que les PV de réception des travaux de l'architecte.
Sans architecte (je ne connais pas), le CS doit suivre les travaux : un syndic n'y consacrera pas suffisamment de temps, et il n'est d'ailleurs pas qualifié. Bref, ravalement sans architecte = prise de risques.

Édité par - mespres le 08 déc. 2010 19:48:15

JPM
Modérateur

7446 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 18 déc. 2010 :  18:35:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Pourquoi voulez vous créer une procédure qui figure en toutes lettres dans l'article 3 de la loi : L'engagement juridique

Le tableau des engagements, ce n'est rien d'autre que ce vous souhaitez faire.

Le premier projet de décret comptable était très clair à ce sujet. On claironne que la mouture définitive a bien fait de passer une partie du dispositif à la trappe. C'est à dire que l'auteur d'un décret a bien fait de ne pas respecter la décision clairement exprimée du législateur.

Si vraiment les difficultés pratiques étaient insurmontables il fallait modifier l'article 14-3 sur ce point (il a été modifié sur un autre).

Si, à l'occasion de l'une des dix modifications récentes de la loi rien n'a été fait, c'est que le législateur veut le maintenir. C'est une manie française que d'entretenir des controverses stériles en ne mettant pas les textes en cohérence.

En fait, il y a des syndics professionnels qui, d'une certaine manière tiennent des tableaux d'engagement pour les chantiers très importants. Rien de nouveau donc sous le soleil !

Simplement, ils ne parlent pas de reporting. Ils font du reporting sans le savoir, comme M. Jourdain.

Modèles et mode d'emploi en fin de l'étude :

Je vais modifier le lien car (2) ne passe pas dans Universimmo !!!!
En attendant vous pouvez cliquez au dessus du message dans la petite maison (!) puis dans la page d'accueil : clic dans le tableau sur "gestion comptable et financière " et dans l'index clic sur 7-3-4. Mille excuses

http://www.jpm-copro.com/Etude%207-3-4%20(2).htm

Les suggestions d'amélioration seront les bienvenues








Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 18 déc. 2010 18:53:00
 
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