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 Sujet  |
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sonia75
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 Posté - 23 nov. 2010 : 21:14:17
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Bonsoir à vous,
J'ai une petite question juridique concernant la propriété et l'usufruit d'un bien.
Est-il possible (et comment le rédiger) dans l'acte de vente d'un bien, de donner le droit d'usufruit à un proche (ma mère en l'occurence) tout en conservant aussi ce droit en tant que propriétaire ?
En d'autre termes :
moi : propriété + usufruit
ma mère : usufruit uniquement
Je souhaiterais aussi avoir seule la possibilité de vendre le bien.
Merci de vos lumières et bonne soirée,
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Édité par - sonia75 le 23 nov. 2010 21:23:02 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 24 nov. 2010 : 10:39:45
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à mon avis l'idéal c'est quand même de voir ca avec un notaire
les consultations sont normalement gratuite
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sonia75
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 24 nov. 2010 : 10:44:20
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Oui merci entre temps je lui ai posé la question et sa réponse a été la suivante :
"Bonjour,
Soit vous avez la pleine propriété du bien, soit il s'agit d'un démembrement de propriété c'est à dire que l'une ou l'autre avez soit la nue-propriété soit l'usufruit.
Il faut l'accord des deux pour vendre."
Par contre, je crois qu'on peut donner une durée limitée pour l'usufruit, je lui posé la question mais pas encore de réponse pour l'instant.
Quid des modalités pour le prolonger ou l'annuler et le restituer au propriétaire ? J'attends aussi qu'elle me réponde, si qqn a des billes là dessus n'hésitez pas !
Merci à vous, |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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3
Posté - 24 nov. 2010 : 13:50:14
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citation: Initialement posté par sonia75
Bonsoir à vous,
J'ai une petite question juridique concernant la propriété et l'usufruit d'un bien.
Est-il possible (et comment le rédiger) dans l'acte de vente d'un bien, de donner le droit d'usufruit à un proche (ma mère en l'occurrence) tout en conservant aussi ce droit en tant que propriétaire ?
Oui ça c'est classique, les notaires savent très bien rédigé le démembrement d'un propriété : et plus vous faites cela jeune, plus vous y gagner au change vis à vis des droits de succession. Cela entre dans le cadre des donations de son vivant, mais attention il y a un plafond à respecter pour une durée de 6 ans, (il me semble de mémoire). Vous devez impérativement passer devant le notaire pour effectuer légalement cette petite opération, donc cela a un coût. A vous de balancer le coût par rapport à l'avantage (fiscal y compris).
citation: Initialement posté par sonia75
En d'autre termes :
moi : propriété + usufruit
ma mère : usufruit uniquement
Ah là c'est un peu moins classique, dans le sens où vous souhaitez aussi garder une partie de l'usufruit. Mais je présume que c'est possible, mais dans ce cas vous réduirez d'autant vos avantages.
Le mieux, à mon avis, serait de faire le démembrement classique : votre mère garde l'usufruit et vous donne de son vivant la nue propriété. Au fait, qui est l'actuel propriétaire du bien vous ou votre mère ? Car si c'est déjà vous, le mieux serait possiblement de verser une pension (déductible des impôts dans une certaine limite et sous certaines conditions) à votre mère.
citation: Initialement posté par sonia75
Je souhaiterais aussi avoir seule la possibilité de vendre le bien.
Comme vous l'a précisé justement votre notaire avec raison, une fois le démembrement réalisé, il faudra l'accord tant du nu-propriétaire que de l'usufruitière pour pouvoir vendre.
En aparté, bien que cela ne semble pas être votre cas de figure : Cela se complique encore plus, lorsque vous transmettez votre bien en nu-propriété à votre enfant mineur, et que vous gardez l'usufruit. Car en cas de vente, ce sont les responsables légaux qui signe pour leur enfant mineur en tant que nu-propriétaire. Alors imaginez que les parents divorcent, au même moment où la signature des responsables légaux est nécessaire pour la vente de la propriété appartenant à l'enfant mineur. Le mic-mac est parfois lourd et la signature peut s'avérer encore plus couteuse que la donation faite de son vivant. Je vous laisse imaginer...
citation: Initialement posté par sonia75
Par contre, je crois qu'on peut donner une durée limitée pour l'usufruit, je lui posé la question mais pas encore de réponse pour l'instant.
Disons que cela complique forcément le calcul de la répartition du démembrement.
citation: Initialement posté par sonia75
Quid des modalités pour le prolonger ou l'annuler et le restituer au propriétaire ? J'attends aussi qu'elle me réponde, si qqn a des billes là dessus
??? Le démembrement est un acte administratif qui aura un coût et des conséquences fiscales, le mieux est toutefois de bien y réfléchir et de ne pas changer d'avis, ou alors faite un testament et modifié le par la suite à votre gré.
Peut être est-il préférable que vous versiez une pension (déclarée fiscalement) à votre mère qui elle même déclarera aux services fiscaux percevoir une pension de votre part. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 24 nov. 2010 13:59:31 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2010 : 15:14:52
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Merci beaucoup Luc.
Pour l'instant l'acte de vente n'est pas signé.
Et je m'interroge en effet sur la meilleure option, usufruit ou pension comme vous le dites... ?
quelles st les conséquences fiscales de donner l'usufruit à ma mère (je serai en effet la propriétaire) ?
j'attends tjs la réponse de ma notaire... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 24 nov. 2010 : 15:24:48
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à mon avis l'usufruit doit pouvoir être partagé entre 2 personne à 50% ou à d'autre proportionnalité
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 24 nov. 2010 : 17:06:51
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citation: Initialement posté par sonia75
Merci beaucoup Luc.
Pour l'instant l'acte de vente n'est pas signé.
Achetez-vous le bien seule ou avec votre mère ?
Car en fait, si vous acheter le bien avec votre mère, il serait alors préférable que vous fassiez une SCI avec votre mère et la SCI acquière le bien. Puis ensuite votre mère vous vendra annuellement ses parts de la SCI avec évidement un arrangement (une majoration). Avez-vous pensé à ce type de montage ?
citation: Initialement posté par sonia75
Et je m'interroge en effet sur la meilleure option, usufruit ou pension comme vous le dites... ?
Hors du cadre du petit montage via la SCI, et au regard des informations que vous nous communiquez, je pense que la pension déclarée à votre mère est plus à votre avantage. Inversement, vous auriez la même démarche avec votre enfant, je pense que le démembrement nu-propriétaire/usufruitier correspondrait le mieux. C'est une question de logique face à l'ordre naturel des décès familiaux et des lois régissant les successions.
Paradoxalement, si vous êtes atteint d'une grave maladie incurable (je ne vous le souhaite pas), et que l'ordre naturel est potentiellement inversé et que vous n'avez pas d'enfant, alors effectivement il est préférable de faire le démembrement avec votre mère. Mais il faut que ce soit votre mère qui soit en nu-propriétaire, et vous gardez l'usufruit. Mais je ne pense que que l'on soit dans ce cas de figure.
citation: Initialement posté par sonia75
quelles st les conséquences fiscales de donner l'usufruit à ma mère (je serai en effet la propriétaire) ?
j'attends tjs la réponse de ma notaire...
La conséquence fiscale dépendra directement des revenus locatifs déclaré du bien en question suite au démembrement. Si votre mère à l'usufruit, mais que le bien ne génère aucun revenu imposable, là ça fait 0 € déclaré.
Si le bien génère par exemple 10K€/an, votre mère devra déclarer les 10K€/an sur sa déclaration.
Mais il en serait de même pour le versement de la pension qu'elle devra elle même aussi déclarer. Par contre, de votre côté, si vous verser une pension à votre mère, vous pourrez la déduire de vos impôts (sous certaines conditions).
En tout état de cause, votre notaire est ensuite tenu de vous informer, et s'il connait votre situation et celle de votre mère, tant fiscale que patrimoniale, votre notaire devrait vous conseiller la meilleure solution adaptée à vos situations. |
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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Posté - 24 nov. 2010 : 19:49:36
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Merci beaucoup de toutes ces précisions.
Oui il est convenu que ma mère perçoive et déclare les loyers, si cela est la seule conséquence fiscale de l'usufruit alors cela ne pose pas de pb.
Par contre il est possible que je veuille le récupérer à un moment donné ou un autre d'où mon idée d'une période limitée d'usufruit éventuellement reconductible, j'attends précision de ma notaire là -dessus.
Je lui demanderai pour la SCI si cela peut-être intéressant dans notre situation. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 24 nov. 2010 : 21:46:38
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citation: Initialement posté par sonia75
Merci beaucoup de toutes ces précisions.
Oui il est convenu que ma mère perçoive et déclare les loyers, si cela est la seule conséquence fiscale de l'usufruit alors cela ne pose pas de pb.
Non, le problème va résider principalement dans l'équilibre des taxations d'impôt de vous même et de votre mère, que ce soit l'usufruit ou la pension : choisir la méthode qui vous avantage réciproquement le mieux.
citation: Initialement posté par sonia75
Par contre il est possible que je veuille le récupérer à un moment donné ou un autre d'où mon idée d'une période limitée d'usufruit éventuellement reconductible, j'attends précision de ma notaire là -dessus.
??? Mais non, vous vous méprenez là , vous ne pourrez pas un coup aller voir votre notaire pour un démembrement nu-propriété/usufruit tout en demandant que l'usufruit soit aussi partagé entre vous et votre mère, et pour une certaine période qui plus est. Puis stopper le montage après X temps, et reprendre le montage après Y temps : le notaire va s'arracher les cheveux dans le calcul du démembrement, au point que le démembrement risque d'être impossible à réaliser.
Il faut aussi que vous preniez une décision à un moment T car le calcul du démembrement obéis toutefois à certaines règles émanant de l'administration fiscal que le notaire est bien dans l'obligation de respecter pour rédiger l'acte officiel de propriété.
Dans le calcul de la répartition d'un démembrement nu-propriété/usufruit, l'age des personnes concernées par le démembrement est aussi une variable du calcul au moment où vous réalisez l'acte.
Si vous démembrer pour une durée limitée de X années, passe encore, cela complique le calcul, et cela ne sera pas forcément à votre avantage, ni celui de votre mère : le démembrement nu-propriété/usufruit est fait pour le très long terme (jusqu'au décès d'une des 2 parties pour ainsi dire)
Mais si en plus, vous annoncez que vous démembrez sur 10 années à partir de 2011, puis stopper l'usufruit pendant une période P de 5 ans, puis redémarrer l'usufruit encore suite à cette période P.... donc dans 15 ans jusqu'au décès de l'un des deux... Qui peut garantir que vous et/ou votre mère sera en vie en 2026 ?
Sincèrement, comment voulez-vous faire le calcul qui de base est déjà un peu complexe, alors que vous ne pourrez jamais garantir au notaire que vous et/ou votre mère seront encore en vie le lendemain de la signature de votre acte de démembrement ou durant la période P, et encore moins garantir après la période P en 2026 ? Et puis comment le notaire peut il faire le calcul par anticipation sur plusieurs années, alors que pour ce calcul particulier nu-propriété/usufruit, il a besoin de variable officielle qui ne seront pas encore communiquées au moment ou vous voulez démembrer initialement.
citation: Initialement posté par sonia75
Je lui demanderai pour la SCI si cela peut-être intéressant dans notre situation.
A la lecture de votre dernier message, ce serait même plus simple.
Après vous rachetez simplement les parts de votre mère qui, en vous les revendant annuellement, vous les majore et récupère en plus sa mise initiale dans la SCI avec une plus-value conséquente.
Ce montage pouvait selon certain cas être assez efficace (reste à savoir s'il est tout autant efficace pour vous : à votre calculette).
Toutefois, depuis l'annonce de nouvelles taxations sur le patrimoine, reste à savoir si les plus-values des SCI seront aussi touché par ce nouvel impôt sur le patrimoine (à n'en pas douter), et surtout dans quelle proportion.
NB - Rassurez-moi, ne me dite pas que toute cette prise de tête sur votre montage d'acquisition concerne cette chambre de service que vous voulez mettre en location par la suite ? Car avec un bien en SCI, il faut aussi savoir que la SCI ne pourra pas directement louer en meublé à des étudiants. Et il faudra faire un autre montage pour que vous puissiez louer la chambre de bonne en meublé tout en gardant le bien dans la SCI (mais c'est faisable) |
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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 Posté - 24 nov. 2010 : 22:38:02
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lol bah si c'est pour la chambre !
Mais pourtant c'est simple à la base, on veut juste que ma mère puisse être le bailleur et toucher les loyers !
Plus tard, quand j'en aurais besoin, cela pourrait être moi (mais j'ai bien compris que ce sera l'une ou l'autre et pas les 2 en même temps). |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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10
Posté - 24 nov. 2010 : 23:14:43
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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Posté - 25 nov. 2010 : 06:58:48
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Bonjour,
Bah je ne sais pas si je fais compliqué mais après tout ce n'est pas si extraordinaire de faire un don d'usufruit... :-)
En tous les cas, je viens de trouver un lien instructif sur le sujet :
http://droit-finances.commentcamarc...sufruit.php3
D'après ce que je vois au niveau des conséquences fiscales c'est uniquement de payer la taxe foncière et de déclarer les loyers dc rien
d'extraordinaire il me semble ?
L'usufruit est récupéré sans frais par le propriétaire à la mort de l'usufruitier.
Sinon, je vois que l'on peut aussi "vendre un droit d'usufruit temporaire", ce qui pourrait être intéressant dans mon cas
(il faudra voir les modalités plus précisément, j'attends tjs la réponse de ma notaire !), de sorte à récupérer l'usufruit plus rapidement.
Avis bienvenue :-)
Merci à vous et bonne journée ! |
Édité par - sonia75 le 25 nov. 2010 06:59:40 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2010 : 08:49:00
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citation: Initialement posté par sonia75Bonjour, Bah je ne sais pas si je fais compliqué mais après tout ce n'est pas si extraordinaire de faire un don d'usufruit... :-) En tous les cas, je viens de trouver un lien instructif sur le sujet : http://droit-finances.commentcamarc...sufruit.php3
Effectivement, ce n'est pas compliquer, mais vous avez mis de la mayonnaise dans le plat :
Oui, vous pouvez démembrer l'usufruit de la nue propriété puis faire une répartition de l'usufruit à 50/50 (ou 30/70 mais peu importe).
Oui aussi, vous pouvez démembrer aussi sur une période P.
Voir liens en supplément du votre :
- http://droit-finances.commentcamarc...emembre.php3
- http://droit-finances.commentcamarc...e-d-usufruit
- http://droit-finances.commentcamarc...dministratif
Mais cela ce complique lorsque un coup vous stopper le démembrement puis reprennez après un certain temps.
citation: Par contre il est possible que je veuille le récupérer à un moment donné ou un autre d'où mon idée d'une période limitée d'usufruit éventuellement reconductible, j'attends précision de ma notaire là -dessus.
C'est bien le "éventuellement reconductible" qui pose problème à votre montage et au calcul. En général l'usufruit sera "viager" pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier. En pratique, il est cependant possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ans, par exemple.
Désolé, je dois y aller. Je reprendrais plus tard, mais considérer que le démembrement n'est peu être pas dans votre cas la meilleure solution, ou la situation la plus financièrement avantageuse au regard de votre âge et celui de votre mère (sans vouloir vous vexer, évidement) :
- http://www.immofinances-conseils.fr...brement.html
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2010 : 09:01:53
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Merci encore de vos précisions !
Vous avez raison c'est l'incertitude de ce que je veux pour l'avenir qui m'arrête un peu car je réalise que le changement de l'acte est un peu compliqué par la suite.
Alors peut-être partir sur un usufruit de 5 ans et récupérer la pleine propriété ensuite serait le mieux. Je vais encore réfléchir à tout ça...
Merci de votre aide, vous m'avez bp éclairée (et vous êtes bien plus rapide à répondre que ma notaire) ! |
Édité par - sonia75 le 25 nov. 2010 09:02:26 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 nov. 2010 : 12:11:39
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citation: Initialement posté par sonia75
Alors peut-être partir sur un usufruit de 5 ans et récupérer la pleine propriété ensuite serait le mieux. Je vais encore réfléchir à tout ça...
Ce à quoi il faut que vous pensiez c'est que le démembrement d'un bien nu-propriété/usufruit est efficace lorsqu'un ascendant décide de léger une partie de son patrimoine à l'un de ses descendants : exemple un grand-père à son petit fils, ou une mère à son fils.
L'avantage fiscale pour inciter à cette donation de son vivant repose principalement qu'au moment du décès de la personne (dans l'ordre naturel des choses), cela facilite la succession et les imposition lié à la succession, surtout si votre patrimoine dépasse un certain plafond (750K€ de mémoire).
Et c'est aussi dans ce même objectif que l'administration fiscale a fixer quelques règles de calcul à ce type de donation, avec une incitation à redistribuer les richesses patrimoniales selon une le barème administratif (voir lien précédent) qui avantage un parent en donnant tôt à ses jeunes enfants.
Mais si vous faites de votre vivant (genre à 35/40 ans) ce type de montage pour transmettre à votre mère (70/80 ans) l'usufruit, qui de tout façon va vous revenir de droit au moment du décès de votre mère, vous inversé lourdement les variables de calcul : Et l'avantage du démembrement en deviendra forcément inversement proportionnel à la nature même de l'avantage qu'il est sensé donné. Vous voyez ce que je veux dire ?
citation: Initialement posté par sonia75
Merci de votre aide, vous m'avez bp éclairée
Ah vous aussi vous avez des problèmes d'électricité  (Humour)
En référence à une discussion avec un autre membre du forum qui dans sa signature écrit "De la discussion jaillit la lumière!"
citation: Initialement posté par sonia75
(et vous êtes bien plus rapide à répondre que ma notaire) !
La consultation n'est toutefois pas gratuite, mes prétentions sont lourdes, quant à mes honoraires il ne font parties d'aucune convention collective : c'est bientôt Noël (Humour toujours) |
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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Posté - 25 nov. 2010 : 14:02:35
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citation: Initialement posté par Luc Standon
Mais si vous faites de votre vivant (genre à 35/40 ans) ce type de montage pour transmettre à votre mère (70/80 ans) l'usufruit, qui de tout façon va vous revenir de droit au moment du décès de votre mère, vous inversé lourdement les variables de calcul : Et l'avantage du démembrement en deviendra forcément inversement proportionnel à la nature même de l'avantage qu'il est sensé donné. Vous voyez ce que je veux dire ?
Merci encore de ces précisions supplémentaires. Par contre j'avoue que je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "l'inversement des variables de calcul" ?
N'ayant pas besoin de l'usufruit actuellement, je préfère le laisser à ma mère pour l'instant mais en quoi cela me désavantage-t-il autrement ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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16
Posté - 25 nov. 2010 : 18:00:18
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citation: Initialement posté par sonia75
Par contre j'avoue que je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "l'inversement des variables de calcul" ?
N'ayant pas besoin de l'usufruit actuellement, je préfère le laisser à ma mère pour l'instant mais en quoi cela me désavantage-t-il autrement ?
OK prenons comme principe de base que vous (âgée entre 31 et 40 ans, par exemple) gardez l'usufruit et que vous transmettez la nu-propriété à votre enfant (ce qui généralement est le cas).
Donc l'évaluation par le barème administratif (ici au 01/01/2004 dans l'exemple) s'applique de manière classique :
- L'usufruit est égal à 70% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 31 à 40 ans.
Par contre dans votre situation, vous transmettez l'usufruit non pas à votre descendant (votre enfant) mais à votre ascendant (à votre mère), disons que votre mère à 30 ans de plus que vous : donc votre mère est âgée de 61 à 70 ans. Donc selon le même barème appliqué à l'exemple ci dessus :
- L'usufruit est égal à 40% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 61 à 70 ans.
Dans le sens de la descendance l'usufruit est à 70% de la pleine propriété.
Dans le sens de l'ascendance l'usufruit est à 40% de la pleine propriété.
Il y a donc une différence de 30% selon le sens de la donation de l'usufruit à votre enfant ou à votre mère.
LÃ vous comprenez ce que je veux dire ?
Après c'est à vous de faire les calculs, car je ne connais pas votre âge ni celui de votre mère. Et je ne me permettrais pas de vous le demander, qui plus est sur un forum publique  (ni en MP ).
C'est pour cela aussi que je vous dit que le montage avec démembrement nu-prop'/usuf' n'est peu être pas la meilleur solution ni pour vous ni pour votre mère, et que la pension serait peu être plus favorable et à moindre coût. Ou alors le montage en SCI (à 50/50) avec votre mère qui vous revendra ses parts (sur 3 à 5 ans par exemple) moyennant des plus-values annuelles conséquentes. Mais ceci dépend encore de votre régime fiscale, de votre taux d'imposition et de celui de votre mère : il faut que cela s'équilibre fiscalement pour que les 2 y trouvent un avantage fiscale, sinon l'un des deux (vous-même ou votre mère) sera lésé par rapport à l'autre.
Moi je vous conseil de lire aussi les rubriques du forum suivante :
- Impôts et revenus fonciers ou BIC (meublés)
- Régimes de défiscalisation
Qui sait peu être qu'une nouvelle idée de montage financier/fiscal vous apparaitra aussi à votre situation.
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