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filomat
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Posté - 13 juin 2009 :  13:27:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
changement de syndic et gérance de la sci d'attribution.

Suite sujet ouvert sur l'ancien forum :

http://www.universimmo.com/forum/po...&FORUM_ID=44


Ma résidence a été édifiée de 1960 à 1962 par une sci d'attribution fondée en 1959 et qui a été reconduite pour trente ans en 1989, soit jusqu'en 2019. Un gérant a été désigné pour trente ans en 1978, soit jusqu'en 2008.

47% seulement (en raison des taxes de 0.7% de la valeur vénale à verser pour cette opération) des parts sociales de la sci ont fait l'objet d'un retrait anticipé, entrainant le regroupement des copropriétaires (en jouissance ou en pleine propriété) en un syndicat loi du 25 juin 1938 (remplacée par celle de 1965 selon wikipédia ?), selon début du règlement de copropriété extrait ci-après :

"
Le règlement de co-propriété qui va suivre est établi en vue de la division de l'ensemble immobilier sis à .xxx., qui doit appartenir à la société civile immobilière de .xxx., en différents lots devant appartenir en jouissance aux associés de la dite société pendant la durée de cette société et leur être attribués en toute propriété lors de la dissolution de celle-ci ou en cas de retrait anticipé.
Dès que cette division sera devenue définitive les propriétaires de chaque lot se trouveront obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat représentant légal de la collectivité, conformément à l'article 7 de la loi du vint-huit juin mil neuf cent trente-huit.
Ce syndicat sera dénommé syndicat des co-propriétaires de l'ensemble immobilier de .xxx.
Il aura son siège au domicile du syndic.
"

Le problème qui s'est présenté est qu'en 2008 la copropriété était sous administration judiciaire et que le nouveau syndic ne fut désigné qu'en avril 2009. Nous étions donc depuis le 1er janvier 2009 sans gérant de sci pour signer les cessions de parts et une cinquantaine d'acquisitions de logements étaient bloquées.

Pour remédier à cette situation un administrateur judiciaire vient d'être désigné pour la sci.

Une assemblée de la sci va (probablement ?) être convoquée pour désigner un gérant ou voter la liquidation de la sci (ce qui serait plus simple mais s'accompagne du versement des frais et taxes).

Le conseil syndical (qui se dit non concerné par les affaires internes à la sci) semble toutefois suggérer le retrait anticipé aux porteurs de parts qui peuvent supporter la dépense afférente à cette démarche.

En cas de retrait individuel, les notaires (office notarial de la ville) estiment ces frais à environ 1% de la valeur vénale de l'appartement, tandis qu'en cas de retraits groupés ils peuvent descendre à environ 0.7% seulement.

Que faire, et que voter lors de cette assemblée des porteurs de parts associés de la sci, qui sera vraisemblablement convoquée par son administrateur provisoire après les vacances, peut-être en même temps que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires- qui ont maintenant un nouveau syndic depuis avril ?

Pourait-on charger le syndic de la gérance de la sci (l'ajouter à la liste de ses missions ?).

J'essaie de comparer les avantages et les inconvénients de la sortie anticipée ou de la liquidation de la sci :

Avantages : la somme déboursée en frais et taxes peut-être considérée comme un placement indexé sur l'inflation (valeur vénale de l'appartement) jusqu'au moment de sa revente.
Les démarches sont simplifiées pour l'acquéreur et les délais réduits, rendant la revente plus facile.
L'acquéreur obtient plus facilement un prêt bancaire s'il achète en pleine propriété.
La participation aux ag de copropriété est meilleure (pouvoir de contestation intact).
On économise les frais de gestion de la sci (rémunération du gérant, convocations aux assemblées de la sci).
La simplicité est toujours un avantage.

Inconvénients : Si la valeur vénale des appartements diminue le placement est perdant.
La loi carrez s'applique (il parait que le mètrage de l'appartement n'est pas nécessaire pour les cessions de parts).
Les cessions de parts entre associés (revente de l'appartement ou achat à quelqu'un qui est déjà associé de la sci) sont plus simples que les acquisitions classiques en pleine propriété.
Mais l'appartement peut-être plus difficile à revendre en cas de perte des documents (non dépot aux hypothèques?)
La complexité est toujours un inconvénient (exemple la situation actuelle).
On ne sait pas trop comment se règle le cas d'associés porteurs de parts qui deviennent créanciers à cause de charges impayées.Le syndic assigne-t-il directement les associés ou est-ce le gérant de la sci qui le fait ? La sci tient-elle une comptabilité distincte de celle du syndicat de copropriété ?

Y-a-t'il d'autres éléments à prendre en considération pour se forger une opinion ?

ps: extrait de l'ordonnance plaçant la sci sous administration judiciaire.

Vu l'article 1846 du code civil, désignons maitre ***, administrateur judiciaire en qualité de mandataire de la sci xxx pour une durée de 6 mois à compter de ce jour, avec mission de convoquer l'assemblée générale des associés de la société en vue de procéder à la nomination d'un gérant ou de décider la dissolution anticipée de la sci et la désignation d'un liquidateur.

ps2 : l'administrateur judiciaire de la sci devrait envoyer au associés une lettre pour les informer avant la convocation de l'assemblée sci en octobre prochain (information du conseil syndical).

La leçon de l'histoire est que les associés de sci d'attribution qui n'ont pas encore effectué leur retrait anticipé doivent se préoccupper de celle-ci et si nécessaire se grouper (au moins un tiers des associés) pour une demande de convocation de son assemblée - distincte de l'assemblée générale de copropriété - et ne pas se laisser "endormir" par le syndic de copropriété "sortant" qui est quelquefois (toujours ?) aussi le gérant de la sci.

Dans de telles copropriété "mixtes", les assemblées générales qui ont à leur ordre du jour un éventuel changement de syndic devraient systématiquement se doubler d'une assemblée des associés pour désigner le gérant de la sci.

Il n'est pas suffisant pour les associés de consulter la loi de 1965 sur la copropriété: Ils doivent également se préocupper des statuts de leur sci, dont un exemplaire leur est transmis par le notaire au moment de la cession de parts.

Les porteurs de parts sont à la fois des "associés" et des "copropriétaires", alors que ceux qui ont effectué leur retrait de la sci sont seulement des copropriétaires, mais des copropriétaires "pleins".

Il doit encore rester de nombreuses résidences édifiées avant 1965 par des sci d'attribution dont l'assemblée des associés a prolongé l'existence de trente ans puis désigné un gérant (proposé par le syndic de copropriété) pour la même période (d'après les statuts cette période peut-être "indéterminée"), et dont les copropriétaires peuvent être amenés à changer de syndic professionnel.







Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

Édité par - filomat le 18 juin 2009 06:34:51
 
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