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philippe388
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 21 Posté - 25 août 2010 :  19:44:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM / juste pour votre info en tant que syndic, en typographie le s/c signifie " sous le couvert de" , et non sous-compte !!!!

Mais pas de problèmes pour notre SDC, ce petit syndic ne gère que des comptes séparés !!! ET sans aucuns problèmes d'informatique pour cela !!! On ne vote pas de dispense du compte séparé à l'AG.

Il est assez amusant de constater que même les syndics entre eux sont très méfiants

JB22
Pilier de forums

4301 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 25 août 2010 :  20:29:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"en typographie "

Nous ne sommes pas "en typographie," mais en "copropriété", et tout le monde ne connait pas les us et coutumes de la typographie, qui n'ont aucune valeur juridique.

xfg45878841
Nouveau Membre

France
3 message(s)
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Revenir en haut de la page 23 Posté - 25 août 2010 :  20:38:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Je suis content de voir que ce sujet ne laisse pas les gens indifférents.

J'ai lu avec grand intérêt les différents posts et je note que sur notre RIB ne figure pas la mention CHEZ ou S/C avant le nom du syndic.
Est-ce que cela signifie qch ?

Dans tous les cas, il est anormalement difficile de se renseigner sur la gestion de la résidence.
Il y a encore beaucoup de ménage à faire...

Mon syndic, je dois passer par des mises en demeure avec menance d'entamer une procédure d'injonction de faire pour qu'il me réponde.

(Les autres membres du conseil syndical faisant preuve d'un immobilisme à toute épreuve... et les autres propriétaires... je n'en parle même pas... Ainsi chaque année c'est quitus donné systématiquement et augmentations votées sans raisons... notons l'astuce du syndic : qui ne demande pas qui vote pour, mais qui vote CONTRE, comme cela les timides et hésitants donnent par défaut leur voix !)

quelboulot
Modérateur

3624 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 25 août 2010 :  21:02:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
notons l'astuce du syndic : qui ne demande pas qui vote pour, mais qui vote CONTRE, comme cela les timides et hésitants donnent par défaut leur voix !)


Ce n'est pas au syndic de demander "qui vote pour, mais qui vote CONTRE"

Dans le meilleur des cas il est le secrétaire de séance et c'est au pt de l'AG de mener les débats...

Il ne faut donc pas hésiter, face à des "hésitants" à mettre les pieds dans le plat lors de l'élection du pt d'AG, en ayant préparé le terrain auparavant avec deux/trois membres du CS moins pleutres que les autres...

Mais, c'est en forgeant... et donc après deux trois AG et la lecture assidue d'UI et autres sites que, la connaissance "venant", on devient plus directif et "étouffoir de syndic plein pouvoirs".

Vous verrez, au fur et à mesure qu"il comprendra que vous connaissez de mieux en mieux les règles de la copropriété il s'améliorera, sinon vous finirez par avoir l'AG avec vous pour en élire un autre... patience, patience...
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

JPM
Modérateur

8198 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 25 août 2010 :  21:05:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Tout le monde a tort et raison.

Le manuel orthotypographique des Journaux officiels fait la règle en ce domaine.

La dernière édition par Georges Morell montre d'abord que S / C n'est pas "reçu".

Nous montre ensuite que " sous couvert " et " sous le couvert de " ont des sens différents, ce que l'on savait déja :

1 - Sous couvert de desservir la table, la domestique écoutait les conversations.

2 - Sous le couvert de son employeur, le salarié a effectué telle tâche.

Tout cela pour dire que S/C doit être rejeté et que le syndic en question a besoin d'apprendre ce que parler veut dire.

De toute manière, " sous le couvert de " ne veut juridiquement pas dire grand chose, et rien du tout dans l'intitulé d'un compte bancaire.

D'aucuns mettrait C/0 pour Care of qui n'est pas français et ne vaut d'ailleurs pas plus domiciliation que le français " aux bons soins de M. et Mme Dupont ".

La domiciliation exige " chez ". Point c'est tout.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

xfg45878841
Nouveau Membre

France
3 message(s)
Statut: xfg45878841 est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 25 août 2010 :  22:47:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quelboulot : merci pour vos encouragements ;-).

Néanmoins, à ce jour, j'aimerais pouvoir quitter (pour ne pas dire fuir) cette résidence...
Il n'y a rien à attendre des autres résidents... Je n'ai jamais vu un immobilisme aussi prononcé et pire, certaines personnes nuisent à ceux qui cherchent à faire bouger les choses.

Les exemples sont nombreux... et pourtant les gens ne se réveillent pas !
Par exemple, après la fermeture de notre résidence (qui a duré plus d'un an au lieu d'un mois), le syndic a mis plus d'un an encore après pour transmettre la clef du portail secondaire aux propriétaires et malgré mes nombreuses relances.
Mais non, ça ne choque personne... Remarquez, ça n'avait choqué personne la durée du chantier, ni le portail principal facturé deux fois sa valeur, alors...

De toutes façons pour avoir parler un peu avec certains, je constate qu'en fait ils ne lisent même pas dans le détail les bilans des comptes de la résidence.

Les gens donnent le quitus sans même savoir ce que c'est...
Ils laissent passer des augmentations alors que les prestations ne sont pas réalisées ou bâclés.
Le syndic décide lui-même des augmentations et le CS de ne dit jamais rien (sauf bibi, mais il est tout seul à se battre).
Et je vous confirme, c'est bien le syndic qui anime les assemblées générales et non le président de séance.

Changer de syndic ? Ca n'arrivera pas dans un troupeau de moutons...
En fait, c'est un nouveau syndic depuis 2008. L'autre est parti du "jour au lendemain" et a imposé le nouveau syndic à la résidence.
Pour dire : avant l'assemblée générale où il a été "élu" (j'insiste sur les guillemets), ce dernier était déjà présent lors de la "vérification" des comptes et l'ancien syndic lui communiquait déjà des éléments alors qu'il n'aurait jamais dû le faire dans la mesure où le nouveau n'avait pas encore été élu.
Mais non, ça aussi, ça ne choque personne...

La liste des aberrations est encore très longue !

Je ne voulais pas venir en copropriété car je me doutais de tout cela, mais faute de budget, nous avons dû acheter en copropriété.
Nous aurions aimé tomber au moins dans une résidence avec des gens responsables et productifs.
Force est de constater que c'est tout le contraire.

Le problème c'est que nous subissons cela du fait que c'est la majorité qui l'emporte (la même probablement qui soutenait que la terre était plate...). Et le syndic sait très bien qu'il est en position de force avec ce troupeau. Il pourrait augmenter de 300% ses honoraires et ça passerait !







Édité par - xfg45878841 le 25 août 2010 22:55:45

oldman24
Contributeur senior



France
852 message(s)
Statut: oldman24 est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 27 août 2010 :  11:39:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Il ne faut pas compliquer les choses simples.

La titularité du compte bancaire résulte de son immatriculation.

Quand le titulaire du compte est une personne morale, l'immatriculation doit préciser la nature de cette personne morale et son nom. Dans notre cas l'immatriculation est donc

syndicat des copropriétaires Résidence des Fleurs

ou syndicat des copropriétaires 18 rue des Roses


Il est possible d'abréger en SDC, sigle reconnu au même titre que SARL ou autres

Il est normal que le nom et l'adresse du syndic figurent à la suite.
Il ne s'agit plus de titularité mais de domiciliation.

Un compte ainsi immatriculé ne peut pas fonctionner en sous-compte d'un compte unique du syndic sans une fraude caractérisée dans laquelle la banque serait complice.





Bonjour,à qui s'adresse ce conseil éclairé ? Merci.

***Modération : correction de balises***
Signature de oldman24 
Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45

Édité par - maoyann le 27 août 2010 11:51:43

JPM
Modérateur

8198 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 27 août 2010 :  23:59:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il s'adresse à la population française !!!!!!!!!

Il a été jugé récemment que l'immatriculation " copropriété Résidence des Fleurs " ne laissait aucun doute sur le fait qu'il s'agissait bien d'un compte séparé.

Interprétation satisfaisante pour le syndicat partie au procès mais néanmoins laxiste.

Il existe des copropriétés non régies par la loi de 1965 : en premier lieu les copropriétés en volumes mais également les copropriétés traditionnelles du Code civil dont les indivisions.

La prudence commande donc la mention SDC.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Niki
Contributeur actif

151 message(s)
Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 30 août 2010 :  18:05:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,

Notre CS a pu obtenir la convention d'ouverture du compte séparé qui avait été demandé, laquelle apparait sous le titre "convention de compte courant professionnel".

La convention est bien au nom de SDC + nom copropriété - c/o + nom du syndic. La 1ère page de la convention avec les intitulés est signée par le syndic et la banque, par contre la convention (11 pages) n'est signée que par le syndic.

De plus, la convention débute par : "la présente convention a pour objet de fixer les conditions de fonctionnement du compte courant professionnel ouvert au nom d'une société par son représentant légal ou par une personne physique exerçant son activité en nom propre".

Dans l'article 2 - Fonctionnement du compte courant il est indiqué : "Sauf dérogation expresse, toutes les opérations qui seront traitées entre le Client et la Banque feront l'objet d'un compte courant unique et indivisible, même si les écritures relatives à ces opérations sont comptabilisées dans des monnaies différentes ou dans des comptes distincts, en raison de la nature même des opérations traitées, ou pour la clarté des écritures, ou encore pour la commodité réciproque du Client et de la Banque".

Compte tenu des posts qui précèdent et de cette convention, je me pose la question quant à la réalité de ce compte séparé.

Merci de me faire part de vos éventuelles observations.


JPM
Modérateur

8198 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 30 août 2010 :  18:50:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


A priori, il s'agit bien d'un compte séparé au sens de l'article 18 puisque le titulaire est bien le syndicat des copropriétaires.

Nous tombons dans ce cas dans une autre difficulté : le secteur bancaire " ne sait pas ce qu'est une copropriété " et se trouve obligé de classer les comptes séparés de SDC dans l'une des catégories existantes. En général il s'agit de la catégorie des comptes d'association et parfois il s'agit de la catégorie des comptes professionnels.

La fédération bancaire a déjà été lertée sur ce point mais estime devoir être saisie par la Commission de la copropriété.

Il vous vérifier sans tarder s'il existe des frais bancaires liés au fonctionnement du compte. Si oui, quelle est leur nature.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Niki
Contributeur actif

151 message(s)
Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 Posté - 31 août 2010 :  17:18:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci JPM de votre réponse.
Il n'y a pas eu de frais bancaires sur le dernier exercice, mais étant donné que notre compte a été ouvert à la même banque que celle de notre syndic (banque qui en détient par ailleurs l'enseigne), nous pouvons nous interroger sur la réalité de ce compte séparé.

JPM
Modérateur

8198 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 31 août 2010 :  20:25:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Rien n'interdit au syndic d'ouvrir les comptes séparés dans les livres de la banque qui tient aussi son compte personnel.

Il est bien évident que c'est la pratique habituelle.

Pour une plus grande sécurité, vous pouvez demander que sur les chèques figure la mention CHEZ Cabinet Machin pour qu'il y ait une distinction claire entre le titulaire et le domiciliataire.

Reste la question du compte professionnel. La réponse est ci dessus mais il faudrait que l'on s'attelle à ce problème.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 33 Posté - 31 août 2010 :  20:41:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Je reviens car j'ai oublié la question des liens capitalistiques entre la banque et le syndic.

Sur ce point, je rappelle l'article 4-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, dans la rédaction de la loi 2009-323 du 25/03/2009.

Le texte dit que dans un tel cas le syndic doit en informer ses clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ses clients.

Par ailleurs l'article 39 du décret du 17/03/1967 impose une délibération spéciale de l'assemblée générale pour approuver une convention entre la banque et le syndicat.

Vous parlez bien d'une convention d'ouverture de compte. A-t-elle été approuvée de cette manière par l'assemblée.

Et par ailleurs le syndic peut-il prouver vous avoir donné connaissance de ce lien capitalistique ou juridique.

Mais, avant tout, ce lien existe-t-il bien ? Qu'en est-il exactement ? Quelles sont vos preuvs à ce sujet ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Niki
Contributeur actif

151 message(s)
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Revenir en haut de la page 34 Posté - 01 sept. 2010 :  18:15:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour et merci JPM,

L'ouverture du compte séparé s'est faite en Avril 2008, suite à demande de l'AG. Nous n'avons eu, après plusieurs demandes restées infructueuses, la convention de compte courant qu'en 2009, laquelle a été transmise, avec le rapport du contrôle des comptes 2008-2009 (effectué par un conseiller syndical) à tous les conseillers syndicaux. Aucune délibération aux AG concernant la signature de cette convention par le syndic pour le syndicat. Le compte est ouvert à la Banque Populaire et notre syndic est Foncia, le lien est donc connu.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 35 Posté - 05 sept. 2010 :  20:58:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De JPM
"A priori, il s'agit bien d'un compte séparé au sens de l'article 18 puisque le titulaire est bien le syndicat des copropriétaires."

Je suis beaucoup moins certain que JPM.

Ce qui me gêne c'est:
"la présente convention a pour objet de fixer les conditions de fonctionnement du compte courant professionnel ouvert au nom d'une société par son représentant légal ou par une personne physique exerçant son activité en nom propre".

et
"toutes les opérations qui seront traitées entre le Client et la Banque feront l'objet d'un compte courant unique et indivisible, même si les écritures relatives à ces opérations sont comptabilisées dans des monnaies différentes ou dans des comptes distincts,

Il y a donc fusion de comptes, ce qui n'est absolument pas nécessaire dans un "vrai compte séparé".

Et qu'il s'agit de F....A et de ses méthodes....

Niki
Contributeur actif

151 message(s)
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Revenir en haut de la page 36 Posté - 05 sept. 2010 :  21:46:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir et merci JB22 de votre réponse.

J'ai également des doutes sur ce vrai compte séparé. De plus, j'indiquais dans le post 31 ci-dessus que nous n'avions pas eu de frais, c'est vrai pour l'exercice précédent, mais il apparait dans l'exercice 2009-2010 : 1 arrêté trimestriel du 01.04.09 au 30.06.09 et des agios pour le 1er trimestre 2010.

Comment peut-on avoir la confirmation que ce compte est bien séparé sachant qu'il est facturé 2 800.- E par notre syndic. Peut-on demander un courrier à la banque, sachant également que le président du CS, entièrement à la botte du syndic, refusera de faire cette demande ?

Merci de vos conseils

héliodore
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 28 oct. 2010 :  16:02:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est un faux copte séparé c'est un compte individualisé au nom de la copro foncia est le champion pour ses manoeuvres ne vous laisser pas abuser

et demander un vrai compte séparé que vous allez devoir ouvrir dans une banque

héliodore
Nouveau Membre

France
19 message(s)
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 29 oct. 2010 :  13:56:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'où ma question : est-ce que notre compte est un compte séparé ou est-ce que le syndic nous ment ?

le compte séparé que vous décrivez comme tel est en fait un compte dit "individualisé" au nom de a copro ce n'est en aucun cas un vrai compte séparé.

Si tel était le cas le syndic en l'occurence Foncia ne pourrait disposer de la signature du compte, et chque fois qu'un chéque devrait etre emis et signé il nécessiterait la signature du président du conseil syndical, vous imaginez donc les contraintes que cela occasione.

du meme coup foncia perd le placement des sommes sur le compte bancaire donc perd des interets.

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
Statut: alex41 est déconnecté

Revenir en haut de la page 39 Posté - 30 oct. 2010 :  08:53:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour syndic, c'est un syndic qui vous répond...
Quelle que soit la nature du compte ouvert, le syndic qui gère la copropriété a la signature sur ledit compte !

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
Statut: alex41 est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 Posté - 30 oct. 2010 :  08:58:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Niki, si vous avez payé des agios, il y a de bonnes chances qu'il s'agisse d'un compte séparé, un vrai !
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