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Proprioencolere
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: Proprioencolere est déconnecté

Posté - 11 août 2010 :  09:48:36  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

N'ayant pas trouvé de sujet équivalent, je me permets de poster un nouveau sujet, merci de me renvoyer éventuellement vers un autre sujet si la question a déjà été posée (je n'arrive pas à me servir du moteur de rechercher qui me renvoie vers une "erreur" à chaque fois).

Voilà notre situation : en septembre 2009, mon compagnon a "hérité" de la maison dans laquelle nous habitons depuis 4 ans ensemble (mon compagnon l'habitant depuis encore plus longtemps).

Je ne suis pas très au courant des termes exacts, mais pour résumer, mon conjoint est devenu propriétaire de la maison que nous habitons (résidence principale). Cette habitation appartenait à son père, mon compagnon l'habitait à titre gratuit, et elle lui a été transmise lors d'une donation (son père étant toujours vivant lors de la donation et encore aujourd'hui).

Lors de la donation, la maison a été "volontairement" sous évaluée, avec une valeur d'environ 60.000 euros.

Aujourd'hui, nous souhaiterions revendre cette maison qui ne nous convient plus pour faire notre "premier achat" ailleurs, et pensons pouvoir la revendre le double, voire plus si on y fait quelques travaux avant de la revendre.

J'ai lu que pour la résidence principale, la plus-value était exonérée d'impôts. Mais dans ce cas précis, avec une valeur largement sous-évaluée lors de la donation, n'y aurait-il pas un risque de redressement fiscal ou un autre problème éventuel ? On a entendu parler d'un délai de deux ans après lequel on pourrait être "tranquilles", mais rien de vérifiable. Notre notaire et notre banquier se contredisent, on ne sait plus quoi penser...

D'avance merci pour vos réponses éclairées, je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire (j'ai un peu de mal avec les termes à utiliser, nous souhaitons simplement vendre notre maison pour en acheter une autre..!).

Cordialement. Delphine.


LeNabot
Contributeur vétéran

1102 message(s)
Statut: LeNabot est déconnecté

 1 Posté - 11 août 2010 :  10:16:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donnez nous déjà l'évaluaion soit faite par un notaire ou alors par un agent immobilier.
Signature de LeNabot 
En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle.

Proprioencolere
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: Proprioencolere est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 11 août 2010 :  10:38:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
130.000 euros ou plus

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 12 août 2010 :  07:31:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Entre la première évaluation et la valeur d'aujourd'hui , vous pouvez déclarer avoir fais des travaux qui ont valorisé celle-ci

Les prix du marché de l'immobilier dans votre région ont pu grimper ( c'est sur que depuis 2 ans c'est pas le cas )

Comment a été faite la première évaluation ? ( notaire ou agent immobilier ?)

Il est sur qu'un montant qui double en quatre ans , ca fait beaucoup moi j'aimerais bien ...

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


Proprioencolere
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: Proprioencolere est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 12 août 2010 :  08:21:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la première évaluation (60.000 euros) a été faite par le notaire au moment de la donation (2009) mais je ne parlerais pas d'évaluation à proprement parler, c'est plus un "arrangement" pour la donation qu'autre chose (si j'ai bien compris, si la maison avait été évaluée à 100.000 euros par exemple, il n'aurait eu que ça et rien d'autre, alors qu'en la sous-évaluant, il a eu "d'autres choses" avec).

C'est une maison qui avait été construite et habitée, si j'ai bien compris, par la famille de mon compagnon avant qu'il n'y habite lui-même. Sa grand-mère, décédée, était à la tête d'un patrimoine immobilier assez important (5 habitations, la nôtre étant la plus grande et celle en meilleur état) et il ne reste aujourd'hui que notre maison et une autre qui n'ont pas été vendues.

Je ne pense pas qu'on puisse dire que la valeur réelle de la maison ait doublé, c'est juste "sur le papier" qu'elle a été évaluée à 60.000 euros pour arrangement... mais elle en vaut largement le double sinon (150 m² habitables, garage et caves sur 75 m², cour privée, combles, quartier résidentiel à deux pas des commerces).

Je précise que le notaire dont il est question n'est pas forcément une bonne référence...

Édité par - Proprioencolere le 12 août 2010 08:25:07

dethau
Contributeur actif



383 message(s)
Statut: dethau est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 août 2010 :  08:52:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'Administration peut remettre en cause l'évaluation retenue lors de la donation et engager une procédure de redressement au regard des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation).

Proprioencolere
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: Proprioencolere est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 12 août 2010 :  09:43:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dethau

L'Administration peut remettre en cause l'évaluation retenue lors de la donation et engager une procédure de redressement au regard des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation).


c'est un peu ce que l'on redoute, est-ce qu'il y aurait un délai après lequel cette procédure de redressement ne pourrait plus avoir lieu (on peut toujours rêver...) ? Ou bien un moyen d'y échapper (on fera quelques travaux, mais de là à justifier la différence, je pense que ça va être difficile) ?

Édité par - Proprioencolere le 12 août 2010 09:46:10

LeNabot
Contributeur vétéran

1102 message(s)
Statut: LeNabot est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 12 août 2010 :  10:56:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Proprioencolere

est-ce qu'il y aurait un délai après lequel cette procédure de redressement ne pourrait plus avoir lieu (on peut toujours rêver...) ?

Voyez cela :

http://droit-finances.commentcamarc...ription.php3
Signature de LeNabot 
En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle.

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 12 août 2010 :  13:00:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suppose que votre compagnoin n'a pas de fratrie car cela compliquerai quelque peu les choses... masi si la donation a été faite devant notaire conformément au

http://org-www.impots.gouv.fr/porta...vlPopUp=true

Pour tout savoir concernant les délais du droit de reprise de l'administration fiscale.


citation:
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...9/13l309.pdf
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
13 L-3-09
N° 24 DU 5 MARS 2009
COUR DE CASSATION – CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE
ARRET DU 20 MAI 2008, N° 591 F-D
PRESCRIPTION – PROPOSITION DE RECTIFICATION –
ACTE NE FAISANT PAS COURIR LE DELAI DE PRESCRIPTION ABREGE –
ACTE INTERROMPANT LA PRESCRIPTION
(L.P.F. articles L. 180, L. 186 et L. 189)
NOR : BUD L 09 00017 J
Bureau JF-1B

PRE SENT AT I O N
Par un arrêt du 20 mai 2008, la Cour de cassation confirme que la proposition de rectification ne
constitue pas l’acte révélateur faisant courir la prescription au sens de l'article L. 180 du livre des
procédures fiscales.

La Cour de cassation décide en outre que, conformément aux dispositions de l’article L. 189 du
livre des procédures fiscales, l’interruption de la prescription applicable au droit de reprise de
l’administration a pour effet d’ouvrir au bénéfice de celle-ci un nouveau délai de même nature et de même durée que celui qui a été interrompu.
D.B. liée : 13 L 1514 n° 5
13 L 1214 n° 15 ;
BOI lié : 13 L-2-07.
Le chef de service
Jean-Pierre LIEB


1. L'article L. 180 du livre des procédures fiscales prévoit qu'en matière de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre et de taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration ou de l'accomplissement de la formalité fusionnée.
Toutefois, ce délai n'est opposable à l'administration que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par un document enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures.
Par un arrêt du 20 mai 2008, la Cour de cassation confirme que la proposition de rectification ne constitue pas l’acte révélateur faisant courir la prescription.
2. En outre, revenant sur sa jurisprudence antérieure1, la Cour de cassation décide que, conformément aux dispositions de l’article L. 189 du livre des procédures fiscales, l’interruption de la prescription du délai de reprise de l’administration, notamment par la notification d’une proposition de rectification, a pour effet d’ouvrir au bénéfice de celle-ci un nouveau délai de même nature et de même durée que celui qui a été interrompu.
La durée de ce nouveau délai est toujours égale à celle du délai de reprise applicable au cas d'espèce et a pour point de départ l'année au cours de laquelle la rectification est effectuée.
Dès lors, l’avis de mise en recouvrement envoyé dans le délai de dix ans à compter de la proposition de rectification est régulier dans la mesure où la prescription décennale est applicable à la proposition de rectification.
Cette jurisprudence est transposable, mutatis mutandis, à la nouvelle prescription sexennale prévue par l’article L. 186 du livre des procédures fiscales.
1 8



citation:
Code général des impôts
• Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
o Première Partie : Impôts d'État
? Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
? Chapitre premier : Impôt sur le revenu
? Section II : Revenus imposables
? 1re Sous-section : Détermination des bénéfices ou revenus nets des diverses catégories de revenus
? VII ter : Plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature

________________________________________

2. Biens et droits mobiliers ou immobiliers.


Article 150 U

Modifié par Ordonnance n°2010-462 du 6 mai 2010 - art. 1

I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.
Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits.

II.-Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;
2° Qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, dans la limite, par contribuable, des deux premières cessions, à la double condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession. En outre, la seconde cession bénéficie de ces dispositions à la double condition que le contribuable ne dispose pas d'une autre propriété en France au jour de cette cession et qu'elle intervienne au moins cinq ans après la première ;
3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ;
4° Pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité ;
5° Qui sont échangés dans le cadre d'opérations de remembrement mentionnées à l'article 1055, d'opérations effectuées conformément aux articles L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1 du code rural et de la pêche maritime ainsi qu'aux soultes versées en application de l'article L. 123-4 du même code. En cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés ;
6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros. Le seuil de 15 000 euros s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ;
En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 euros s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ;
7° Qui sont cédés avant le 31 décembre 2011 à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation.
8° Qui sont cédés avant le 31 décembre 2011 à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l'urbanisme en vue de leur cession à l'un des organismes mentionnés au 7° ; en cas de non respect de cette condition dans un délai d'un an à compter de l'acquisition des biens, la collectivité territoriale ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent reverse à l'Etat le montant dû au titre du I ; ce délai est porté à trois ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier au profit de l'un des organismes mentionnés au 7°.
III.-Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune et dont le revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417, appréciés au titre de cette année.
IV.-Le I ne s'applique pas aux partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. Il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values.
NOTA:
Modification effectuée en conséquence de l'article 8-VIII [2] de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009.



o
?
?
?
?
?
? 1 : Dispositions communes aux successions et aux donations

________________________________________

b : Immeubles.
Article 761


Modifié par Loi - art. 17 JORF 31 décembre 1998

Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.
Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.


Néanmoins, si, dans les deux années qui ont précédé ou suivi, soit l'acte de donation, soit le point de départ des délais pour souscrire la déclaration de succession, les immeubles transmis ont fait l'objet d'une adjudication, soit par autorité de justice, soit volontaire, avec admission des étrangers, les droits exigibles ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix de l'adjudication, en y ajoutant toutes les charges en capital, à moins qu'il ne soit justifié que la consistance des immeubles a subi, dans l'intervalle, des transformations susceptibles d'en modifier la valeur.


Votre "évaluation" étant ce qu'elle est... je conserverai ce bien encore quelques temps !!!!

A vous de voir !!!
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

quelboulot
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 12 août 2010 :  13:03:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une explication pour le pseudo "Proprioencolere", ce n'est pas le prix d'acquisition qui vous "met en colère"...
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

dethau
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 12 août 2010 :  13:53:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce n'est pas le prix d'acquisition qui vous "met en colère"...
C'est la plus-value !

Proprioencolere
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 12 août 2010 :  14:38:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour toutes ces réponses, nous allons regarder ces textes avec attention.

Pour le pseudo, c'était un choix suite à un précédent post sur ce forum à cause d'un voisin, certes sympathique, mais vraiment sans-gêne.

Ce voisin depuis octobre 2009 s'est permis de faire deux trous dans le mur de notre chambre (après avoir retiré les poutres de sa charpente, plutôt que de les couper à ras...) en trouvant ça tout à fait normal, de faire des ouvertures avec vis-à-vis sans autorisation (on pourrait se passer le sucre le matin rien qu'en ouvrant nos fenêtres), de s'octroyer un droit d'échelle alors qu'il pouvait très bien passer par chez lui et qui en passant nous a saccagé la cour, de s'appuyer sur notre façade sans autorisation en coulant par ailleurs le fil d'antenne dans ses dalles, de faire des avancées de terrasse et de toit au-dessus de notre terrain sans autorisation, de nous "salir" (je reste polie) nos 2 façades en refaisant la sienne, et j'en passe et des meilleures... On connait le numéro de l'assurance par cœur maintenant...

Et comme aujourd'hui il y a deux autres voisins qui font pareil (ouvertures sans autorisation notamment), je crois que nous pouvons garder ce pseudo sans problème, surtout si on est parti pour rester encore longtemps dans cette maison !

Pour la vente de la maison et la plus-value, c'est un autre problème, certes assez pénible, mais qui ne nous met pas en colère, enfin pas de la même manière.

Voilà donc pour les précisions sur le pseudo !

Précisions : mon conjoint est fils unique et la donation s'est faite chez le notaire.

Édité par - Proprioencolere le 12 août 2010 15:53:12

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 12 Posté - 12 août 2010 :  21:53:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention quand même a un point:

Lors de la donation, si par exempel le donateur estime que la maison vaut valeur de marché 90 000 euros, et qu'il la donne, avec des habitants a l'intérieur, il y a une décote, et pour la résidence principale, je crois que les impôts admettent maintenant pour le calcul de la valeur à l'ISF une décote de 30%.

Ainsi avec une valeur marché libre de 90 000, les droits sont calculés sur une valeur déclarée de 60 000 euros. La décote est la contrepartie du fait que le bien ne peut pas etre mis sur le marché directement pour etre vendu au prix du marché, pusique l'acheteur devrait faire avec les occupants.

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 13 août 2010 :  12:28:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Attention quand même a un point:

Lors de la donation, si par exempel le donateur estime que la maison vaut valeur de marché 90 000 euros, et qu'il la donne, avec des habitants a l'intérieur, il y a une décote, et pour la résidence principale, je crois que les impôts admettent maintenant pour le calcul de la valeur à l'ISF une décote de 30%.


Ribouldingue, relisez le texte que j'ai cité extrait du CGI article

citation:
b : Immeubles.
Article 761

Modifié par Loi - art. 17 JORF 31 décembre 1998

Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
 
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