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 changement contrat d'assurance et arreté Novelli
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barnabé
Contributeur actif

105 message(s)
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Posté - 30 juil. 2010 :  14:50:36  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

L'ARC conseille de demander l'accord de l'AG avant tout changement de contrat d'assurance en application de l'arrêté Novelli http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000021995490

IV. - ASSURANCES


IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.
IV-2. Déclaration des sinistres concernant :
? les parties communes ;
? les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.
IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

Cette disposition est relativement inapplicable :
Il faudrait pour changer de contrat convoquer l'AG au moins 2 mois avant la date anniversaire du contrat d'assurance en vigueur que l'on souhaite résilier et remplacer par un autre plus avantageux on l'espère.

Doit-on provoquer une AGE spécifique à ce point ?
Et quand c'est l'assureur qui est demandeur de rompre le contrat 6 mois avant son échéance doit-on aussi convoquer à nos frais une AGE ?

Evidemment il y a encore peu de problématique sur ce sujet car cela s'applique depuis le 1er juillet mais doit-on prendre le risque de contourner l'AG et de souscrire un nouveau conseil en consultant le CS et sous la responsabilité du syndic ?
Quel est votre avis svp ?


barnabé
Contributeur actif

105 message(s)
Statut: barnabé est déconnecté

 1 Posté - 03 août 2010 :  10:59:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Personne n'a d'avis sur la question ou serait-ce que c'est trop récent ? merci

chenkak
Contributeur senior

545 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 03 août 2010 :  17:57:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce que je retiens en priorité dans ce texte c'est l'obligation pour le syndic de souscrire les assusrances nécessaires pour la copropriété.

Je n'ai trouvé cette obligation ni dans la loi ni dans le décret anciens. C'est donc maintenant une obligation pour le syndic. Il était temps!

Pour ce qui est de l'accord préalable du syndicat, l'idée paraît légitime, mais il faudra que le syndic et le conseil syndical soient suffisamment ou extraordinairement prévoyants... Pour tourner la difficulté, ils pourraient faire voter à la prochaine assemblée une résolution déléguant au conseil syndical les questions éventuelles sur le choix de l'assureur, choix que le syndic pourrait contester et, si nécessaire, remettre en question lors d'une AG.

LeNabot
Contributeur vétéran

1102 message(s)
Statut: LeNabot est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 03 août 2010 :  18:17:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par chenkak

Ce que je retiens en priorité dans ce texte c'est l'obligation pour le syndic de souscrire les assusrances nécessaires pour la copropriété.

Ce n'est pas ce qui est édicté par l'arrêté.

Pourtant l'article 1 est clair, la souscription des contrats d'assurance fait partie de la gestion courante. Autrement dit, un syndic ne peut pas réclamer des honoraires en plus, au cas où il souscrit ledit contrat d'assurance.

Les dispositions relatives aux syndics de copropriété figurant à l'annexe 2 de l'arrêté du 2 décembre 1986 susvisé sont complétées par les dispositions suivantes :
« Les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. »

Signature de LeNabot 
En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle.

Édité par - LeNabot le 03 août 2010 18:18:35

rambouillet
Pilier de forums

16699 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 03 août 2010 :  18:53:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'arreté novelli cité ne dit pas qu'il faut une AG pour changer d'assureur, elle dit que cela est financé au syndic dans sa gestion courante.

comme je l'ai dit dans un autre post (et sauf à changer fortement le niveau d'assurance), la cotisation est de la gestion courante et est fianncée par le budget voté dans une ag soit en N-1, soit en N. le syndic peut changer d'assureur ensuite comme il veut dans la mesure où les prestations et garanties restent similaires (ainsi que les niveaux de franchis ). C'est au CS de vérifier lors de la "surveillance" du syndic qu'il n'y a pas eu dérive dans ce sens...

Si l'ARC conseille de demander accord d'une AG, à mon sens c'est une erreur sauf si comme je le disais le syndic change le niveau des prestations et garanties qu'une AG aurait précedemment demandé.

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 11 août 2010 :  10:56:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème vient que les les syndic pro sont souvent affilié à un assureur (et parfois passe par un courtier). Petite expérience :

Avant l'arrêté, j'avais demandé, lors d'une AG en 2007, au syndic X qui gérait la copo de me fournir (ainsi qu'aux membres du conseil syndical) les documents relatifs aux déclarations de sinistres qui avaient été fait au cours des 3 dernières années, et j'avais demandé d'obtenir la copie des indemnisations réalisées (versées et rendues) par l'assureur A.

Rien, nada... Le syndic X ne pouvait soit disant pas obtenir les dits documents de la part de l'assureur A : pourtant c'est le syndic X qui avait choisi l'assureur A lors du contrat initial.

La cotisation, de l'assureur A, augmentait chaque année, et chaque année le syndic X prétendait que cette augmentation (ainsi que l'augmentation de la franchise), que je trouvais excessive, était dû aux déclarations de sinistres que le syndic X avait dû faire pour l'année précédente à l'assureur A.

Il aura fallu que soit réalisé le changement de syndic pour clarifier la situation.
Donc en plus d'autres raison, l'AG à voter en 2008 à l'unanimité le changement du syndic X pour le remplacer par le syndic Y qui a repris dans la foulée les questions en cours de l'AG pour ne pas reprogrammer une nouvelle AG : et la fameuse question sur le contrat d'assurance en cours.

Après maintes courriers à l'assureur A dont le contrat était toujours d'actualité, malgré le changement de syndic, le syndic Y ne pouvait non plus obtenir les informations demandées relatifs aux différents sinistres, aux primes, aux déclarations, etc...

Donc à l'AG suivante, en 2009, les copropriétaires ont voté pour le changement de l'assurance. Et c'est le nouvel assureur B qui a exiger les documents d'assurances de la copro que l'ancien assureur A devait de droit et par obligations au code des assurances fournir au nouvel assureur B de la copro qui les a ensuite transmit au syndic B qui les a ensuite transmis au Conseil syndical qui en faisait la demande depuis au moins trois années.

Et là, nous nous sommes aperçus que les comptes n'y était pas, que nous n'avions jamais vue la couleur de l'argent des indemnisations versés à la copro de l'ancien assureur A dans les comptes de la copro, etc...

Manque de bol, entre temps, le syndic X avait déposé le bilan. Et l'assureur A affirme avoir versées les indemnisations de la copro au syndic A.

A présent le CS reste très vigilent sur les déclarations de sinistre de la copro qui sont réalisés par le syndic quel qu'il soit à l'assureur quel qu'il soit aussi. Vigilance aussi quant aux suivis des dossiers de sinistre de la copro, et une attention particulières aux indemnisations en attente de versements, et du montant.

Signature de Luc Standon 
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

albifrons
Contributeur actif

152 message(s)
Statut: albifrons est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 août 2010 :  13:39:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

vous avez raison.
Le problème peut-être aussi embarrassant lorsque le courtier est une filiale du syndic, et qu'il gère lui-même les indemnisations, retient des sommes pour cette gestion sur les indemnisations, le syndic retenant de son côté sur le compte de la copropriété des sommes régulièrement pour l'ouverture, le suivi parfois trimestriel, puis la cloture du dossier.
Au final le conseil syndical a du mal à cerner ce que peut coûter en réalité un sinistre à la copropriété comme cela peut arriver dans certains grands groupes. Ce courtier du syndic - filiale dudit syndic - peut du reste fermer boutique pour rouvrir sous un autre siret, tout en restant filiale dudit syndic. Ces mouvements de société compliquent tout suivi.

Mais la situation que vous évoquez, Luc est fort pénible à suivre par un conseil syndical.

Pour ma part, lors de notre dernier syndic remercié par la copropriété, malgré mon acharnement je n'ai jamais réussi à comprendre certaines choses, mais surtout je n'ai jamais réussi à obtenir par l'ex syndic le détail des déclarations et des indemnisations sur plusieurs années, certaines écritures sur le Grand Livre m'ayant inquiété.

En effet, Luc, vous devriez pouvoir trouver sur le Grand Livre le détail chiffré des indemnisations éventuelles, si indemnisation il y a eu. Il doit figurer des comptes spécifiques me semble-t-il.
Bonne journée.

chenkak
Contributeur senior

545 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 sept. 2010 :  23:07:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Depuis notre débat il y a 2 mois sur l'interprétation de cette clause de l'arreté:

"IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat"

y-a t-il eu une précision officielle sur l'interprétation réelle à donner au terme "avec l'accord du syndicat"? Le débat du forum avait montré des interprétations multiples.

Une précision corrective à cette phrase s'impose donc; d'autant plus qu'on pourrait même comprendre ... qu'une souscription d'assurance sans l'accord préalable du syndicat sortirait du cadre de la gestion courante!

barnabé
Contributeur actif

105 message(s)
Statut: barnabé est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 sept. 2010 :  13:41:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Notre copro a changé d'assureur à la demande expresse du précédent assureur et cela sans accord d'AG car j'ai conclu de cet échange que outre que ce décret est mal rédigé il était impossible dans l'intervalle de temps de convoquer une AG pour passer une seule résolution à cet effet. Et en effet le syndic a l'obligation de contracté une police d'assurance multirisques.
 
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