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rene13
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 Posté - 23 juil. 2010 : 14:25:06
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Bj à tous
J'ai envoyé a mon locataire le récapitulatif des charges locatives après réception de la régularisation des charges que m'a transmis le syndic.
Cette année nous sommes en dépassement et j'ai donc demandé à mon locataire de payer la somme dûe.
Je lui ai communiqué le décomptes par nature de charges. Or il refuse de payer tant que je ne pourrai lui communiquer les factures.
Donc mes questions sont les suivantes :
1 - Comment communiquer ces factures, puisque celles-ci sont entre les mains du syndic. Toutes les dépenses ont été approuvées en AG.
2 - Peut il refuser de payer les charges (il suspend le règlement des charges tant que les factures ne lui seront pas communiquées)
J'ai l'impression de tourner en rond.
Je vous remercie, par avance, pour vos réponses.
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Édité par - rene13 le 24 juil. 2010 08:24:51 |
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nefer
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1
 Posté - 23 juil. 2010 : 14:39:58
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c'est probablement le relevé des dépenses qu'il demande: vous pouvez le lui envoyer
il aura ainsi la liste de toutes les factures avec leur libellé, ce qui permet de voir ce qui rentre dans le décret de 87
et en cas de doute il faudra lui permettre l'accès aux factures chez le syndic, si sa demande est faite dans le mois qui suit votre courrier |
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rene13
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 2
Posté - 24 juil. 2010 : 08:28:17
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Certes, mais deja en tant que propriétaire je ne peux accéder à ces informations puisqu'elles ont été validées par l'AG
Comment un locataire pourrait il y avoir accès ?
Je précise, il veut voir les factures... bref tout verifier |
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nefer
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3
Posté - 24 juil. 2010 : 08:42:51
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citation: Initialement posté par rene13
Certes, mais deja en tant que propriétaire je ne peux accéder à ces informations puisqu'elles ont été validées par l'AG
r
je ne comprends pas ce que vous voulez dire.
si le relevé des dépenses ne vous a pas été envoyé, vous êtes en droit de le réclamer au syndic
ce n'est pas parce que les comptes ont été approuvées que le syndic peut refuser de vous le transmettre: c'est le document indispensable pour établir la régularisation des charges |
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nefer
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4
Posté - 24 juil. 2010 : 08:43:57
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quant à la consultation des factures, la demande vous a t elle été faite selon les régles ?
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rene13
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5
Posté - 24 juil. 2010 : 13:04:49
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La demande a ete faite dans le mois qui a suivi l'envoi du paiement.
Mais le syndic ne veut pas présenter les factures à mon locataire
Comment puis je faire ? |
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LeNabot
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Posté - 24 juil. 2010 : 14:00:04
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rene13
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7
Posté - 24 juil. 2010 : 17:08:27
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Mais dans le principe un proprio ne peut consulter les factures avnt l'AG, et 1 jour précisé par le syndic.
En dehors pas question (sauf le president du CS)
Enfin je crois. Vous me corrigerez si je me trompe.
Donc si c'est le cas, pourquoi devrait il autoriser la vérif des factures à un locataire ?
J'imagine 20 proprio qui se présentent chez le syndic pour leur locataire respectif... |
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seborga
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Posté - 25 juil. 2010 : 08:34:10
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citation: J'ai envoyé a mon locataire le récapitulatif des charges locatives après réception de la régularisation des charges que m'a transmis le syndic.
Cette année nous sommes en dépassement et j'ai donc demandé à mon locataire de payer la somme dûe.
Je lui ai communiqué le décomptes par nature de charges. Vous avez correctement procédé.
Analyse des réponses déjà données
citation: c'est probablement le relevé des dépenses qu'il demande: vous pouvez le lui envoyer
il aura ainsi la liste de toutes les factures avec leur libellé, ce qui permet de voir ce qui rentre dans le décret de 87 Voyez le lien ci-dessous et la copie de l'extrait de la loi du 06 juillet 1989. C'est limpide. Le locataire ne peut pas "demander plus" que la consultation du décompte établi par le syndic + extrait du PV de l'AG avec indication du budget voté + autres pièces diverse éventuelles non liées au syndic comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Consultation ==> cela n'impose nullement au propriétaire d'envoyer des copies de ces pièces au locataire mais cela lui impose de lui permettre de les consulter dans un délai restreint.
citation: et en cas de doute il faudra lui permettre l'accès aux factures chez le syndic, si sa demande est faite dans le mois qui suit votre courrier Non... si cela était vrai, cela voudrait dire qu'un locataire a plus de droit qu'un copropriétaire de mettre son nez dans des comptes épluchés par le conseil syndical et approuvés en AG.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100725
citation: Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
citation: vous vous déplacez chez le syndic et vous prenez copie des factures en précisant bien que le locataire demande la vérification de ces documents. Surtout pas ! Si cela était prévu par la loi elle l'indiquerait. Le copropriétaire bailleur a obligation d'être responsable du décompte qu'il produit à son locataire et les seuls justificatifs qu'il doit tenir à disposition du locataire sont ceux des paiements qui lui ont été demandés. Chaque prestataire ou fournisseur a été payé par le syndic, pas par le copropriétaire.
S'il est difficile de discerner le "récupérable" du "non récupérable", c'est le copropriétaire et pas le locataire qui peut se mettre en relation avec le syndic pour avoir des éclaircissements. Et comme vous l'avez si justement fait remarqué, rene13, afin d'évier une véritable anarchie et afin de permettre au syndic de travailler de façon un peu structurée, la loi a encadré les possibilités d'examen des factures offertes aux copropriétaires autres que ceux du conseil syndical.
rene13, toutes vos remarques sont justes :
citation: Certes, mais deja en tant que propriétaire je ne peux accéder à ces informations puisqu'elles ont été validées par l'AG
Comment un locataire pourrait il y avoir accès ? C'est juste car la loi na pas prévu de donner au locataire un droit de regard sur les décisions et conclusions dune AG. C'est juste car lorsque vous présentez votre décompte au locataire, les comptes de la copropriété ont été approuvés.
citation: La demande a ete faite dans le mois qui a suivi l'envoi du paiement.
Mais le syndic ne veut pas présenter les factures à mon locataire A la demande faite dans le mois qui a suivi votre envoi du décompte, la réponse que vous aviez à donner est de fixer un rendez-vous, chez vous pour que le locataire puisse consulter les pièces que le syndic vous a fourni et rien d'autre côté charges de copropriété et, le cas échéant, vous ajoutes les pièces relavant des charges hors copropriété comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par exemple.
Si vous résidez très loin du bien loué, ajoutez un peu de bon sens à cette obligation et choisissez, soit d'envoyer les copies des justificatifs que j'ai cités ci-dessus, soit de les rendre consultables chez un contact que vous avez sur place, si ce contact veut bien vous rendre ce service. Mais sachez que si on applique la loi au pied de la lettre, c'est le locataire qui doit faire les nombreux kilomètres... Nulle part la loi a pensé à préciser que le lieu de mise à disposition pour consultation doit être proche des lieux loués.
Ce que je vous conseille de faire, suite à cette demande exagérée, c'est une lettre dans laquelle vous rappelez la loi et dans laquelle vous indiquez que vous êtes à disposition pour un rendez-vous, chez vous, au cours duquel vous tiendrez les pièces prévues par la loi à disposition pour consultation. Et vous ajoutez dans la lettre que le locataire doit, en tout état de cause payer les provisions pour charges qui lui sont demandées à peine de poursuites. et vous n'entrez dans aucun autre détail ni argument sauf, si vous en avez le courage, vous mettez en pièce jointe le texte de la loi (avec le lien que j'ai donné, vous arrivez sur la loi et vous pouvez l'imprimer et vous pouvez prendre un surligneur et surligner le passage utile.
Et surtout, ne cherchez pas à être plus complaisant que ce que la loi impose. La demande de votre locataire montre qu'il exige plus de droits que ce auxquels il peut prétendre et qu'il entend ne se soumettre à aucun devoir. Bref, c'est un pénible, pas forcément très honnête, donc quelqu'un à surveiller.
Par contacts verbaux, vous pouvez tenter de "l'éduquer" mais par contacts écrit, surtout n'entrez dans aucun débat avec lui car c'est un individu capable de vous conduire en justice et de la façon la plus négative pour vous. Il ne sera pas le "demandeur"... Il préfèrera vous pousser à bout et vous faire craquer... par exemple en ne payant pas ! car il semble très prompt à commencer par "se faire justice lui-même". Et, comme la justice est un peu "pro-locataire", si c'est vous qui attaquez, vous serez d'emblée catalogué comme "vilain propriétaire gourmand", ce qui vous compliquera la tâche pour démontrer que vous être propriétaire normal et que c'est le locataire qui est abusif.
Bonne chance !
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rene13
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Posté - 25 juil. 2010 : 08:43:06
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Tres clair et précis
Avec tous mes remerciements |
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LeNabot
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Posté - 25 juil. 2010 : 08:53:02
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Seborga, la demande du locataire n'est pas exagérée. La loi et rien que la loi.
Je la cite donc et le bailleur est bien tenu de fournir les pièces justificatives. C'est à dire factures et le reste. Le locataire est bien dans ses droits. Un décompte n'a jamais été une pièce justificative.
Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que de plus vous citez vous même.
Tenu à la disposition, n'a jamais et été contraire à en obtenir une copie, ni à ce le locataire soit obligé d'aller chez le bailleur. Cela peut très bien se faire par correspondance.
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. |
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Édité par - LeNabot le 25 juil. 2010 09:34:38 |
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LeNabot
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11
Posté - 25 juil. 2010 : 09:23:53
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Et pour compléter ma réponse : une jurisprudence claire et nette.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 1 avril 2009
N° de pourvoi: 08-14854
Publié au bulletin Cassation partielle
M. Lacabarats, président
Mme Monge, conseiller rapporteur
M. Gariazzo (premier avocat général), avocat général
SCP Le Bret-Desaché, SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mai 2007), que les époux X..., locataires d'un logement appartenant aux époux Y..., se sont opposés à la demande en paiement de charges formée par les bailleurs et ont sollicité le remboursement des charges qu'ils avaient acquittées ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les bailleurs produisent un décompte de leur créance ainsi que le détail des charges locatives établi par le cabinet Isoardy pour les années 1994 à 2004 inclusivement, qu'il ressort de ces documents non contredits par les autres pièces du dossier que les locataires sont redevables d'un arriéré de loyers et charges de 2 714,34 euros ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient tenu à la disposition des locataires, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives que ceux-ci réclamaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 714,34 euros au titre de l'arriéré locatif et débouté les époux X... de leur demande en remboursement de charges indues, l'arrêt rendu le 22 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Édité par - LeNabot le 25 juil. 2010 09:24:34 |
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LeNabot
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Posté - 25 juil. 2010 : 09:49:03
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Et pour terminer :
Considérant que, sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, le droit de consultation d'un document emporte le droit d'en prendre copie :
Un considérant qui est inclus dans cette jurisprudence consultable sur légifrance :
Cour d'appel de Paris
Audience publique du mercredi 9 janvier 2002
N° de RG: 2001/10855
Le locataire peut ainsi éduquer son bailleur. 
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Édité par - LeNabot le 25 juil. 2010 09:50:09 |
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rene13
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13
Posté - 25 juil. 2010 : 10:34:10
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Donc, le propriétaire est bloqué :
Le syndic propose au propriétaire de verifier les factures 1 fois par an, avant l'AG et puis basta
Le syndic s'oppose, ensuite, à la présentation des factures (à la demande du proprio pour le locataire)
Je ne fais pas obstacle a mon locataire, pour lequel je reconnais qu'il a parfaitement le droit de contrôler ce qu'il paie.
Mais alors dites nous quelle est la démarche à suivre pour obtenir le contrôle chez le syndic.
Moi, je tourne en rond... |
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nefer
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Posté - 25 juil. 2010 : 10:42:18
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citation: Initialement posté par rene13
Donc, le propriétaire est bloqué :
Le syndic propose au propriétaire de verifier les factures 1 fois par an, avant l'AG et puis basta
Le syndic s'oppose, ensuite, à la présentation des factures (à la demande du proprio pour le locataire)
Je ne fais pas obstacle a mon locataire, pour lequel je reconnais qu'il a parfaitement le droit de contrôler ce qu'il paie.
Mais alors dites nous quelle est la démarche à suivre pour obtenir le contrôle chez le syndic.
Moi, je tourne en rond...
avez vous fait cette demande de consultation des justificatifs ( c'est à dire des factures) PAR ECRIT EN RAR à votre syndic, en lui précisant que c'était pour satisfaire à vos obligations de bailleur ? |
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rene13
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Posté - 25 juil. 2010 : 10:46:54
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Pas en RAR. Par téléphone
Il refuse
Cela voudrait-il dire que si suite à un courrier en RAR, il refuse, toute la responsabilité en incomberait au syndic.
Si OUI, c'a ne change pas grand chose dans l'immédiat
La régularisation de charges reste impayée.
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Édité par - rene13 le 25 juil. 2010 10:47:38 |
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LeNabot
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Posté - 25 juil. 2010 : 11:33:59
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seborga
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Posté - 25 juil. 2010 : 11:41:13
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Le jurisprudence citée appuie sur l'obligation du propriétaire de tenir à disposition les pièces justificatives réclamées du locataire. Et c'est bien ce que la loi prévoit.
citation: l'arrêt retient que les bailleurs produisent un décompte de leur créance ainsi que le détail des charges locatives établi par le cabinet Isoardy pour les années 1994 à 2004 Cette phrase indique que le cabinet Isoardy gérait la location et qu'il a établi le décompte de charge dû par le bailleur. Rien que de plus normal. Le bailleur a donc rempli son obligation de produire les arrêts de comptes de charges du locataire.
Mais le reproche fait par les locataires au bailleur est de ne pas avoir tenu les justificatifs à disposition. Et la cour casse le jugement au profit des bailleurs car nulle part dans le jugement rendu au profit du bailleur il n'est mentionné que le bailleur a tenu ces pièces à disposition.
N'oublions pas que la Cassation juge le droit mis en oeuvre pour l'affaire et pas l'affaire en elle même.
Dans cet arrêt, on ne voit nulle part que le cabinet Isoardy a produit un décompte de syndic... Dans cet arrêt on ne voit nulle part de définition de ce que constituent les pièces justificatives.
Donc cet arrêt ne démontre en rien que le propriétaire qui produit un décompte fait par ses soins et qui accepte de montrer les documents qu'il a reçu du syndic (+ ceux qui ne concernent pas la copropriété comme la axe d'enlèvement des ordures ménagères), est en faute.
Pour satisfaire la présentation des justificatifs des charges générales de copropriété le propriétaire n'a pas le droit de montrer autre chose que les demandes d'arrêts de comptes de copropriété qui lui ont été adressées. Son devoir de payer sa part relevait de ces demandes et de rien d'autre. Si on considère, par exemple l'électricité. Le fournisseur d'électricité a fait une facture à la copropriété qu'il a adressé, en vertu de la loi, au syndic, seule personne habilitée à représenter la copropriété pour payer cette énergie. Ensuite, le devoir du syndic est de répartir cette facture aux copropriétaires en fonction des millièmes. Et le devoir du syndic est de recouvrer les fonds auprès des copropriétaires pour que la comptabilité du syndicat soit correcte.
Ainsi, un copropriétaire qui se procurerait toutes les factures qui ont été adressées au syndic et qui les tiendrait à disposition du locataire en oubliant de tenir à disposition le décompte que le syndic lui a fourni, serait en défaut. Il ne produirait pas les justificatifs légaux. Il ne faut pas oublier qu'il n'y a aucun lien de droit entre la copropriété et un locataire. Le seule lien de droit se situe entre le copropriétaire bailleur et le locataire. |
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LeNabot
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18
Posté - 25 juil. 2010 : 11:52:16
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Seborga, vous contestez l'incontestable.
Reprenez le passage important de l'arrêt.
Qu'en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient tenu à la disposition des locataires, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives que ceux-ci réclamaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Il faut en déduire que quand un locataire demande des justificatifs, le bailleur est tenu de satisfaire sa demande. Point barre. |
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Édité par - LeNabot le 25 juil. 2010 11:52:56 |
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nefer
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19
Posté - 25 juil. 2010 : 11:58:37
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citation: Initialement posté par rene13
Pas en RAR. Par téléphone
Il refuse
Cela voudrait-il dire que si suite à un courrier en RAR, il refuse, toute la responsabilité en incomberait au syndic.
Si OUI, c'a ne change pas grand chose dans l'immédiat
La régularisation de charges reste impayée.
Donc vous ne pouvez pas prouver que vous avez fait toutes les diligences incombant au bailleur!
quand le locataire vous aura assigné au tribunal avec une demande d'astreinte journalière, quelle sera votre réponse ??????
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rene13
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Posté - 25 juil. 2010 : 12:25:29
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Bon, pas de problème. Je fais le necessaire en RAR
Nous verrons la réponse du syndic
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