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keritsu
Contributeur débutant

58 message(s)
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Posté - 15 juin 2010 :  14:27:17  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
suite au changement de syndic, et suite au demande en recommandée par le nouveau syndic pour la transmission des archives du sdc , l'ancien syndic confirme une date de rendez-vous pour la transmission des comptes. L'ancien syncic indique dans son recommandée l'existance d'un compte bancaire débiteur de 18000 euros!!! Que doit t -on faire. Le nouveau syndic a ouvert un compte bancaire séparée suite à la décision de l'assemblée générale.
Le compte banque séparée commençant a 0 euros, si la transmission fait apparaitre un solde débiteur, l'ancien syndic doit-il nous faire un chèque?

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 15 juin 2010 :  15:12:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le CS a t'il suivi ce changement de syndic. l'ancien syndic doit remettre copie au CS du bordereau de transmission des archives.

Le nouveau syndic devra faire un audit de la comptabilité remise, et le CS devra fiare de même de son coté. Nouveau syndic et CS doivent travailler ensemble la dessus.

Le compte bancaire débiteur du SDC est très inquiétant, et pose plusieurs questions :
1. lors de l'approbation des comptes de l'année passé, comment était le compte bancaire ??
2. Si il manque un tel montant dans la caisse, ce qui doit être IMPOSSIBLE en copropriété, avez vous de très nombreux mauvais payeurs ??
3. Comment l'ancien a t'il payé les factures de charges courantes ?


Et si il s'avère que cet argent manque réellement suite à une mauvaise gestion du syndic, ce n'est pas lui qui va vous fiare un chèque, mais chacun des copropriétaires pour boucher ce trou ??? Et si l'ancien a commis des fautes, le SDC devra attaquer l'ancien syndic pour mauvaise gestion.

Le syndic ne remet un chèque si le compte est créditeur, dans un compte individualisé du SDC.

Ce n'est pas le compte du syndic qui est débiteur mais celui du syndic !!! c'est à dire VOTRE compte de copropriété !!

Avez vous demandé des explication à votre CS ??

keritsu
Contributeur débutant

58 message(s)
Statut: keritsu est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 juin 2010 :  23:33:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
1-au cours de l'assemblée les comptes n'ont pas été approuvés, mais le compte bancaire (comptable) présentait un débit de 7000 euros. Le nouveau syndic devra reprendre la comptabilité de plus d'un an.
2-Il y a de très nombreux mauvais payeur mais qui ont régularisé pour grande parti avec le nouveau syndic. (Ce que peut être attendait l'ancien syndic pour se rembourser)
3- Le compte bancaire était séparé de la comptabilité du syndic. Du moins c'est ce qu'il a prétendu car aucune décision n'a été prise en ce sens dans une assemblée générale. Alors comment une banque aurait accepté d'ouvrir un compte bancaire séparé si elle n'avait pas eu de PV le lui disant. De plus comment une banque aurait pu accepter un débit si important sans en avertir le syndic en place et de geler les fonds ou de les récupérer sur ses fond propre.
Question: L'ancien syndic demande un chèque de 18000 euros pour transmettre les comptes. Cela s'apparente à de la rétention. Mais s'il transmet les comptes avec un compte (512000) débiteur de 18000 euros. Comment peut-on faire un rapprochement bancaire juste (solde comptable avec solde bancaire). En effet le compte est nouvellement et légalement ouvert au nom du sdc. La somme que nous ne rembourseront pas de 18000 euros devra alors être remboursé au copropriétaire?

rambouillet
Pilier de forums

16399 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 juin 2010 :  07:31:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
dans vos infos, il y a une anomalie....
citation:
Du moins c'est ce qu'il a prétendu car aucune décision n'a été prise en ce sens dans une assemblée générale. Alors comment une banque aurait accepté d'ouvrir un compte bancaire séparé si elle n'avait pas eu de PV le lui disant.
le compte séparé est obligatoire, donc ne donne pas lieu à vote en AG...
un trou de 18000 euros sur votre compte bancaire encore faut-il le vérifier et dans ce cas, demander à l'ancien syndic copies des relevés bancaires. En effet, débit de 18000 € en compta et 18000 € en débit en banque sont 2 choses différentes.

En poussant le systeme à l'extrême et si l'ancien ne veut donner aucune infos, si ce débit est réel pour l'ancien syndic, laissez tomber, travailler avec le nouveau syndic, car c'est à l'ancien de justifier ce "trou".
Pour combler le trou dans son propre compte ou dans le compte unique des syndicats, il doit aller au tribunal et justifier les dépenses...

Les fournisseurs impayés vont se manifester et vous les paierez avec le nouveau syndic.
Si le CS a bien travaillé, les comptes actuels de l'exercicie en cours ont été suivis et les infos peuvent être données au nouveau syndic. Le seul hic est peut-être la liste des copros, mais normalement en changeant de syndic à la dernière AG, vous avez récupéré la feuille de présence avec adresses et tantièmes.
En fait dans ce cas, vous repartiriez comme avec une copro neuve.


keritsu
Contributeur débutant

58 message(s)
Statut: keritsu est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 juin 2010 :  12:17:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le compte séparé est obligatoire, mais donne lieu à vote en AG... l'assemblée peut donc refuser!!

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 juin 2010 :  13:33:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rambouillet vous a répondu:

"le compte séparé est obligatoire, donc ne donne pas lieu à vote en AG..."

C'est la dispense d'ouvrir un compte séparé qui doit faire l'objet d' un vote en A.G.

Édité par - JB22 le 16 juin 2010 13:35:18

alex41
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 juin 2010 :  13:43:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous.
De deux choses l'une, ou bien la copropriété gérée par l'ancien syndic avait un compte séparé et dans ce cas c'est la copropriété qui est débitrice sur son compte séparé. Ou bien l'immeuble n'avait pas de compte séparé à son nom (il était géré sur le compte professionnel du professionnel) et dans ce dernier cas, cela signifie que c'est le syndic qui a avancé les sous à la copropriété, celle ci doit donc cet argent au syndic... Et selon une certaine jurisprudence, le syndic risque de n'être pas remboursé par la copropriété. Notons que les tribunaux sont très sévères sur ce point. Il faudra voir en l'occurrence comment cela s'est passé.
D'où l'absolue nécessité pour le syndic, en cas d'insuffisance de trésorerie, d'être très vigilant et refuser de payer les factures pour la copropriété afin d'éviter de se trouver dans cette délicate situation, a fortiori s'il sait ou devine qu'il va perdre l'immeuble.

L'existence d'un solde débiteur récurrent en banque pour une copropriété peut avoir plusieurs raisons, notamment des copropriétaires défaillants ou distraits qui n'ont pas payé leurs charges, un budget voté un peu short, d'où le gap entre dépenses effectivement payées et total des appels de fonds trimestriels. Lors de la régularisation des comptes à l'assemblée, il faudra impérativement adresser aux copropriétaires un appel de fonds complémentaires pour rétablir pour l'année considérée l'équilibre entre les entrées (appels de fonds) et les sorties (dépenses effectives).

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 juin 2010 :  14:31:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alors alex41, vous conseillez quoi à notre ami keritsu...

alex41
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 juin 2010 :  15:24:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si la copropriété n'a pas de compte bancaire séparé et s'il est démontré que le solde débiteur de l'immeuble est apparu du fait par exemple du paiement d'une facture urgente ou de la police d'assurances de l'immeuble, alors on ne peut pénaliser le confrère qui a préservé les intérêts de la copropriété et il faut donc le rembourser.

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 juin 2010 :  18:43:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alex41 : c'est à l'ancien syndic de remettre la totalité des documents au plus vite au nouveau syndic. C'est au CS qui connait les comptes d'aider également le nouveau syndic pour l'informer de la gestion passée.

L'ancien syndic a fait une grosse erreur de payer avec ses fonds, sans ajouter que cela est illégal.

Je suis toujours surpris que les syndics cautionnent ce genre de gestion, qui démontre plutot un manque de suivi de la gestion.

Vous parlez que ce trou peut être du au paiement des factures de l'assurance de l'immeuble ou des facutres urgentes !!!

Un syndic ne peut pas être surpis de payer l'assurance alors qu'elle figure au budget de dépenses courantes, comme doivent figurer toutes les dépenses courantes. Ecrire que ce syndic a préserver les intérêts du SDC, NON. Un tel trou n'apparait pas la veille de payer l'assurance ou des factures.

Quand vous écrivez " factures urgentes ", a quoi pensez vous ??? à part une consommation supérieure de fioul ou une énorme fuite d'eau, ou des frai s d'avocts non budgétés?? des honoraires du syndic peut -être ??, je plaisante cela figure aussi au budget.

alex41 : avant de rembourser l'ancien syndic, et le syndicat devra rembourser ce syndic malgré sa faute, la preuve comptable devra être établie, avant de parler d'avoir préservé les intérêts du SDC, alors qu'il existe un énorme trou de trésorerie !!!

alex41 : et si ces 18 000 € représente plus du quart du budget, l'ancien syndic aurait demander la nomination d'un administrateur judiciaire.

un syndicat bien géré commence par un budget bien étudié chaque année, et non ajouter 5% sur celui de l'année passée.

keritsu : si vous faites partie du CS, suivi ce dossier très très attentivement. Un syndic ne peut laisser un syndicat avec un découvert de cet importance!!!


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 juin 2010 :  20:00:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si la copropriété n'a pas de compte bancaire séparé et s'il est démontré que le solde débiteur de l'immeuble est apparu du fait par exemple du paiement d'une facture urgente ou de la police d'assurances de l'immeuble, alors on ne peut pénaliser le confrère qui a préservé les intérêts de la copropriété et il faut donc le rembourser.


ah ! alex41 je m'attendais à cette réponse, défendre son confrère sans rien savoir, félicitations.
A aucun moment, vous n'émettez l'idée que votre confrère a fait une faute, pourtant dans d'autres posts vous l'avez écrit noir sur blanc.

vive la solidarité entre syndics... a la prochaine coupe du monde on envoie une équipe de syndics, ce sera plus efficace

alex41

alex41
Contributeur actif

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Statut: alex41 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 juin 2010 :  22:18:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rambouillet,
je ne veux protéger personne.
Peut être en effet, le syndic a-t-il commis la faute de laisser aller les impayés plus que de raison, peut être qu'il n'a pas su convaincre les copropriétaires de la nécessité d'un budget plus élevé en tout cas plus compatible avec le montant des dépenses observé l'année ou les années précédentes ?
Ce genre d'accident ne peut plus m'arriver (enfin je l'espère) car j'interdis au comptable de payer les factures d'un immeuble, lorsque le solde comptable descend au dessous d'un certain montant. Et lorsque je me trouve dans la situation d'une trésorerie exsangue alors que se présente une grosse facture comme l'assurance, je préfère alors procéder à un appel exceptionnel. Donc, disons que, oui, le syndic en l'occurrence a sans doute mal géré. Mais il est des cas, vous savez où la situation est très difficile, notamment dans une copropriété un peu déshéritée. On ne peut condamner sans connaître précisément les circonstances du débit.
Et si l'erreur est patente, alors tant pis pour le confrère !

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 23 juin 2010 :  06:58:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci alex41 pour cette nouvelle réponse...

la qualité des syndics s'inscrit comme toute population dans une courbe de gauss...

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 23 juin 2010 :  08:41:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alex41 :
citation:
Ce genre d'accident ne peut plus m'arriver (enfin je l'espère) car j'interdis au comptable de payer les factures d'un immeuble, lorsque le solde comptable descend au dessous d'un certain montant. Et lorsque je me trouve dans la situation d'une trésorerie exsangue alors que se présente une grosse facture comme l'assurance, je préfère alors procéder à un appel exceptionnel.


Vous gérer donc vos copropriété comme celle de keritsu.

Pouvez vous nous donner un texte de loi sur la copropriété qui vous autorise :
1. à avoir un solde débiteur sur un compte individualisé d'un syndicat
2. celui qui vous autorise à faire un appel de fonds exceptionnel pour payer la facture d'assurance sans convoquer une AG !!!

Nous donner des grandes leçons de gestion d'un cabinet comptable depuis des semaines et gérer ainsi vos syndicats me laisse très perplexe!!!

Imaginez donc que la grande majorité de vos syndicats a un solde débiteur. Cela voudrait dire que vous avez mangé tous ces fonds de roulement, que vous n'avez pas été capable d'établir des budgets sérieux, que vous n'avez pas relancé les mauvais payeurs, que vous laissez partir à la dérive ces syndicats et par conséquent votre propre cabinet !!!!

Et comment pourriez vous toucher des intérêts sur des comptes de vos mandatiares débiteurs ?? pas très sérieux tout cela.


nicodebrindas
Nouveau Membre

France
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Statut: nicodebrindas est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 23 juin 2010 :  14:34:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La loi Hoguet interdit pour le syndic de procéder à des avances fonds pour les copropriétés.

Aussi que l'on soit dans l'hypothèse d'un compte unique ou d'un compte séparé, le syndic ne peut mettre en débit un compte. A lui d'être vigilant dans la préparation des budgets, le recouvrement des charges.

A la décharge des syndic, peu de syndicats acceptent de gonfler les budgets, de voter des fonds de roulements et certains sont même solidaires avec les mauvais payeurs qui sont leurs amis...

En l'espèce, la jurisprudence est claire en cas de changement de syndic pour une copropriété dont le syndic avait avancer des fonds : la copropriété n'a pas à lui restituer. Au succeseur de reprendre la comptabilité, recouvrer les fonds...

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 23 juin 2010 :  15:07:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alex41 : vosu avez critiqué le cas Urbania dans un autre long post, et vous gérez vos syndicats de copropriétaires comme cette compagnie !!!

Il ne faut pas être surpris quand la société générale s'aperçoit que les fonds des mandants ont fortement baissés.

D'ailleurs, le fait de payer des factures d'une société ou d'un syndicat avec le chéquier ou les fonds d'une autre société ou d'un syndicat porte un nom : détournements de biens sociaux. Cela est condamnable au pénal !!!

alex41 : cessez donc de nous raconter n'importe quoi sur votre m"tier si durement cririquez. Un telle gestion entrainerait le dépot de bilan de nombreuses petites PME.

Votre profession me semble plutot très protégée, et c'est plutot cela qui vous gêne dans toutes ces nouveaux décrets !!!

On peut mettre en doute les controles dont vous nous avez dit qu'ils étaient très sévères et rigoureux !! quid de la copropriété de keritsu et des votres aux soldes débiteurs, dont vous avez payé l'assurance sous le beau pretexte de perserver les intérêts du SDC !!!!

pas très sérieux, alex41, surtout quand vous mettez en doute la parole des copropriétaires et des associations de copropriétaires !!

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 23 juin 2010 :  17:24:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non! non ! philippe lorsque j'ai posé la question, ce n'était pas pour doubler le post concernant urbania c'était simplement pour qu'un nouvel UI qui n'aurait pas lu tout ce qui a été dit sur Urbania, puisse lire que malgré tout, il se pourrait que certains syndics contournent (ou détournent) la loi.

Donc philippe, n'accablez pas plus notre ami alex41 qui va se sentir seul jusqu'à ce que air jordan rentre de congés

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 23 juin 2010 :  23:37:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Vous gérer donc vos copropriété comme celle de keritsu.

Pouvez vous nous donner un texte de loi sur la copropriété qui vous autorise :
1. à avoir un solde débiteur sur un compte individualisé d'un syndicat
2. celui qui vous autorise à faire un appel de fonds exceptionnel pour payer la facture d'assurance sans convoquer une AG !!!

Nous donner des grandes leçons de gestion d'un cabinet comptable depuis des semaines et gérer ainsi vos syndicats me laisse très perplexe!!!

Imaginez donc que la grande majorité de vos syndicats a un solde débiteur. Cela voudrait dire que vous avez mangé tous ces fonds de roulement, que vous n'avez pas été capable d'établir des budgets sérieux, que vous n'avez pas relancé les mauvais payeurs, que vous laissez partir à la dérive ces syndicats et par conséquent votre propre cabinet !!!!

Philippe, ça continue, voulez vous lire plus attentivement ce que j'écris ! Je vous dis que mes copropriétés ne sont pas en rouge parce que je suis vigilant et vous comprenez l'inverse, vous le faites exprès ?
Ceci dit, rarement, il m'arrive par exemple dans une nouvelle copropriété qui rentre en gestion et qui n'a pas de trésorerie, de faire un appel exceptionnel en expliquant bien entendu la raison de cet appel aux copropriétaires. Je considère que ce serait trop coûteux de convoquer une assemblée rien que pour cela. Je fais valider l'appel lors de l'assemblée suivante ou rembourse quand la trésorerie se débloque (ça arrive).
Alors, c'est vrai il y a des Philippes qui dans le tas font du purisme et trop contents de me montrer qu'ils connaissent la loi sur la copropriété me font le bras d'honneur en me précisant d'un air pincé "que je n'ai pas le droit de le faire".. Et ils ont raison. Mais le plus souvent, les copropriétaires comprennent et me sont reconnaissants de ne pas convoquer uniquement pour faire valider l'appel exceptionnel.. Et je m'en sors jusqu'à la prochaine AG. Dans le cas contraire, c'est à dire quand j'ai une majorité de Philippes dans l'immeuble, je convoque ! Tant pis pour eux..

alex41
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 24 juin 2010 :  07:33:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
la qualité des syndics s'inscrit comme toute population dans une courbe de gauss...

Avec quel écart-type ?

ainohi
Contributeur vétéran

1966 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 24 juin 2010 :  07:52:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nicodebrindas

La loi Hoguet interdit pour le syndic de procéder à des avances fonds pour les copropriétés.
La loi Hoguet ne l'interdit pas. Ou alors, merci de donner référence exacte de l'article.
C'est la jurisprudence qui condamne cette pratique au motif qu'il s'agit d'une anomalie de gestion, que cela caractérise une carence du syndic et qu'en comblant l'insuffisance de trésorerie de la copropriété au moyen de ses propres deniers, le syndic dissimule la situation financière du syndicat aux copropriétaires.
En outre, les caisses de garantie ne l'acceptent pas : cette situation, dans une copropriété peut fragiliser la situation de trésorerie d'autres copropriétés gérées par le même syndic, surtout en cas de compte unique ouvert au nom du syndic, et donc accroître le risque pour la caisse de garantie.

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 24 juin 2010 :  08:39:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alex41 : : lorque les syndics sont interpellés par des copropriétaires ur laur manière de gérer qui ne respectent pas la loi et les pratiques comptables, leur réaction est toujours la même : vous ne connaissez rien en comptabilité, vous n'êtes pas syndic et vous ne connaissez pas loi, vous êtes nuls, vous n'avez pas à me dicter ma conduite, les copropriétaires sont tous d'accord avec moi,......

alex41 : je sais également lire. Faire un appel de fonds exceptionnel pour payer l'assurance de la copropriété est un signe que le budget a été sous évlaué ou que vous n'avez pas relancé les mauvais payeurs.

Il est totalement anormal de justifier par des économies de convocation d'AG de ne pas faire une AG supplémentaire pour appeler des fonds supplémentaires. d'ailleurs vous écrivez " je considère que ce serait trop couteux !!!! Ce n'est pas votre rôle de syndic de faire de tel considération, mais d'établir un juste budget, alors on ne parle plus d'AG supplémentaires et d'appels de fonds exceptionnels !!!

Cela vous permet de cacher la réalité financière du SDC aux copropriétaires. vous DEVEZ faire une AG pour appeler des fonds, ce n'est pas être puriste (je ne pretends pas être juriste) de l'exiger, c'est simplement le rôle d'un président du conseil syndical dont la mission est de controler la gestion et la comptabilité.

alex41 :
citation:
Je fais valider l'appel lors de l'assemblée suivante ou rembourse quand la trésorerie se débloque (ça arrive).


Vous nous prenez vraiment pour des abrutis !!!!

PS : pourquoi parlez de bras d'honneur ??? Je suis bien élevé, je n'insulte personne, et je reconnais mes erreurs !!!!
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