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21
 Posté - 24 juin 2010 : 15:15:54
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citation: Il est totalement anormal de justifier par des économies de convocation d'AG de ne pas faire une AG supplémentaire pour appeler des fonds supplémentaires. Un budget ne peut pas égaler le réalisé, ou plutôt l'inverse  . Donc à chaque fois qu'il y a dépassement du budget on ne va pas faire une AG, l'avance de trésorerie est là aussi pour cela.
Je suis d'accord qu'il faut faire une AG, lorsqu'il n'y a plus de fonds du tout et que des factures arrivent encore.
Si vous n'etes pas d'accord philippe avec ce point, cela signoifierait que si le réalisé dépasse de 1 € le budget, il faut faire une AG ? ou est ce que vous fixez une valeur de dépassement et sur quel critère ? |
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Posté - 24 juin 2010 : 16:05:22
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rambouillet : Je n'ai jamais dit cela !!!
Etablir un budget vous parait si compliqué ?? Il est tellement simple de faire un rapprochement sur les 10 dernières année et d'intégrer le vieillissement de la copropriété, l'augmentation des honoraires, ssurnaces, contrats divers,..... et des factures possibles d'avocats, d'huissiers,....
rambouillet : citation: Je suis d'accord qu'il faut faire une AG, lorsqu'il n'y a plus de fonds du tout et que des factures arrivent encore.
Comment peut on être surpris que des factures arrivent encore ?????
rambouillet : Gérer c'est prévoir !!! 
alex41 nous parle de la facture d'assurances à payer , voilà donc une facture surprise qui arrive sans être prévu ???
Un budget ne comprend que des factures COURANTES, d'entretien, d'honraires, d'électricité, de frais d'AG , d'assurances, de salaires et charges des employés,.....
Il est totalement idiot d'établir un budget en dessous de la réalité du fonctionnement de base du SDC. Faire plaisir aux copropriétaires n'est pas recevable pour le gestionnaire de la copro.
Je pense que le principal boulot d'un CS est de s'occuper du budget.
rambouillet : parlez de 1€ et convoquer alors une AG, c'est me prendre pour un imbécile.
rambouillet : donnez donc un exemple de factures surprises qui arrivent encore alors que le SDC n'a plus de fonds ????
Depuis 7 ans que je fais le budget, le seul dépassement fût lan dernier à cause de factures d'avocats supérieures à mes prévisions ( la partie adverse qui attaque le SDC a reporté 3 fois le proçès, d'ou 3 factures supp. d'avocats) Prévision budget 2009 avocat 6 000 € dépenses réelles 7 200 € !!! pour info frais d'avocat 2008 1 500 € seulement, vous voyez que l'on peut prévoir une forte hausse de certains points du budget.
Cela a été payé avec le fond de roulement, et vous comprendrez rambouillet que les copros seront appelés de la différence après l'approbation des comptes 2009 !!!! pas besoin d'AG pour cela !!!
Mais ce genre de factures surprises n'arrivent pas tous les ans, heureusement car elles participent très fortement à l'augmetation du budget. Il aurait été totalement irresponsable de conserver le même montant de 2008 sur 2009, juste pour faire plaisir aux copros et au syndic !!! cette année je proposerai encore 6 000 €, au cas ou !!! mais le proçès se termine, nous n'atteindrons certainement pas ce montant.
D'ailleurs, comme l'AG se passe plutot en mai ou juin, le CS peut avoir une bonne idée sur le budget voté l'année précédente et le réactualiser à cette AG 2010.
rambouillet : un syndic qui laisserait aller un syndicat de la sorte en payant les factures d'assurances aves ses fonds propres n'est pas sérieux.
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alex41
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23
Posté - 25 juin 2010 : 23:16:16
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Philippe, vos remarques démontrent à l'évidence que vous ne connaissez pas grand chose de notre métier. Pardon d'être aussi franc avec vous.
Nous payons les factures de la copropriété au fur et à mesure qu'elles nous parviennent, après les avoir enregistrées, habituellement, nous l'avons déjà dit, à 30 jours. Parallèlement, nous faisons nos appels de charges chaque trimestre pour réalimenter le compte de la copropriété. En général, ces appels de fonds sont d'égale importance. Il suffit par conséquent de la conjonction d'un retard de paiement de copropriétaires et de l'arrivée d'une grosse facture pour provoquer un hiatus dans la trésorerie de l'immeuble pouvant aller jusqu'à y constater un solde débiteur. Le fonds de réserve est là pour passer l'obstacle. En réalité, cela se produit rarement car le syndic préfèrera retarder le paiement d'un fournisseur, si possible aux reins solides comme un ascensoriste ou un chauffagiste, pour laisser le temps à sa trésorerie de se reconstituer grâce aux flux des fonds des copropriétaires qui lui parviennent peu à peu. La pratique se fait couramment.
Concernant le budget, comme vous le savez, l'ARC (il faut bien que j'en parle de temps en temps, sinon ce ne serait pas drôle), l'ARC disais-je pour contrebattre la dispense du CBS, donne chaque fois l'argument que cette pratique entraîne une dérive dans les budgets que le syndic tente de grossir, pour gonfler ses placements. Cela devient même chez cette association un tic de language.... Philippe, vous qui êtes un pro du budget, dites leur, à ses responsables mal renseignés, que cela ne se passe plus comme cela dans les immeubles qui ont un conseil syndical aguerri (comme le vôtre), face aux malices des syndics.
Non, Messieurs de l'ARC, les budgets contrairement à ce que vous affirmez en boucle ne sont pas surévalués, même si la copropriété n'a pas de CBS. .. Surtout maintenant que les budgets doivent être élaborés avec le CS qui donne son aval avant de l'envoyer, ces budgets auraient tendance même à être plutôt rabotés. Utilisons le mot, puisqu'il est très à la mode dans les temps actuels.
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Posté - 26 juin 2010 : 10:41:50
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alex41 : citation: Philippe, vos remarques démontrent à l'évidence que vous ne connaissez pas grand chose de notre métier. Pardon d'être aussi franc avec vous.
Pardon, mais établir un budget concerne tous les métiers, toutes les entreprises, petites ou grosses, tous les particuliers, .... Il n'y a pas que les syndic qui font cela !!!
Que vient faire l'ARC la dedans ??
Allez vous nous justifier votre haine de cette assoc et des copropriétaires de cette assocs ??
Vos arguments ne peuvent justifier un compte de syndicat débiteur !!! ne peut justifier le paiement des factures d'un SDC par le compte du syndic. Le syndic de keritsu a commis une erreurs grave en laissant ce trou, mais le nouveau syndic et cette copropriété devront faire un audit sérieux de leurs comptes avant de rembourser ou non, la totalité ou une partie de ces 18 000 €.
Mais vous écrivez que vous payez les factures quand elles arrivent, à 30 jours maximum !!! bravo !!! mais je doute que tous les syndics fassent de même.
Pourquoi pensez vous que tous les copros et les assocs sont contre les syndics ??? un peu trop de parano, alex41 !!! 
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alex41
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Posté - 27 juin 2010 : 09:40:08
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Paranoïa : Troubles caractériels engendrant des réactions d'aggressivité, dit le Robert ; en gros, un paranoïaque est celui qui se croit persécuté et qui, par réaction, se met à son tour à persécuter.
Mais ne soyez pas inquiet, philippe, ce genre de maladie se soigne aujourd'hui très bien. Bon, je plaisante.
Je ne me reconnais pas, Philippe, dans l'image que les personnes véhiculent habituellement sur ma profession. Je suis un gros syndic de quartier, indépendant des banques, familial. Je fais mon métier le plus honnêtement possible. Je veille à ce que mes gestionnaires fassent avancer les dossiers de leurs immeubles en liaison permanente avec les membres du conseil syndical. Je veille à ce que la compta des immeubles soit bien tenue, je veille à ce que l'on réponde aux copropriétaires, quelque soit leur position dans l'immeuble (des plus modestes au plus importants), je veille à résoudre les dégâts des eaux qui indisposent tant les occupants, bref je fais mon métier comme tant d'autres, ce qui demande il est vrai une attention de tous les instants. En échange, si un conseil syndical est satisfait du cabinet, il est vraiment rare qu'il conteste mes honoraires.
Je peux aussi dire que la concentration de la profession à laquelle on assiste me sert plutôt. Il n'y a rien de mieux pour un conseil syndical intelligent qu'un syndic à taille humaine. Suffisamment petit pour que le patron puisse suivre encore lui même ce qui se passe dans son cabinet et néanmoins suffisamment important pour pouvoir attirer vers lui des collaborateurs de qualité qui se détournent des grands confrères parce que c'est l'usine et qui refusent d'aller vers les petits parce que c'est plus risqué et moins bien payé... Or, on a beau dire, le niveau de compétence des gestionnaires est essentiel dans la satisfaction des copropriétaires. Le cercle vertueux quoi !
Venir sur ce forum est par conséquent à la fois stressant (constater tant de dysfonctionnements chez des confrères est en effet déprimant) et à la fois réconfortant parce que par comparaison, je me dis que je suis un privilégié et qu'en dépit des changements annoncés, l'avenir de mon cabinet est assuré. |
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Posté - 27 juin 2010 : 11:25:04
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alex41 : citation: Troubles caractériels engendrant des réactions d'aggressivité, dit le Robert ; en gros, un paranoïaque est celui qui se croit persécuté et qui, par réaction, se met à son tour à persécuter.
C'est exactement ce que vous écrivez dans tous vos posts : vous êtes persécuté par une assoc l'ARC qui va tout détruire sur son passage !!!
Je ne me suis pas trompé de vocabulaire!!!
alex41 : personne ne vous oblige a vénir sur ce forum, mais avouez que vous aimez les coups !!!! |
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Posté - 27 juin 2010 : 12:27:13
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pour revenir à des situations concrètes, j'entends philippe, d'après vos propres exemples, que vous admettez que bien que faisant le plus beau budget prévisionnel du monde, on peut avoir des imprévus (donc non prévus).
Vous avez cité les votres et je peux en rajouter d'autres :
* augmentation de la cotisation assurances à des niveaux non prévus
* une vitre cassée
* un remplacement de personnel malade longue durée
* un moteur de VMC qui casse
* une ligne téléphonique de surveillance d'ascensur coupée par une entreprise extérieure qui déclenche des interventions non prévues de l'ascensoriste
* etc...
Donc faire un budget qui englobe un réalisé dans sa totalité relève de l'exploit ou alors, il faut mettre plus 50 % à un réalisé de l'année précédente pour être sur à 80% de passer dans les clous, ce serait irréaliste.
Donc on peut concevoir qu'un réalisé dépasse le prévisionnel, l'avance de trésorerie peut permettre d'absorber cet à coup.
Mais quand il n'y a plus d'argent en caisse, plus d'impayés à récupérer, et que des factures arrivent encore, là il faut faire une AG. D'où l'interet, et je sais que vous etes d'accord avec moi, le suivi trimestriel des factures.
Et à quand, je reve, la possibilité via internet, pour unCS de suivre en temps réel en facture le grand livre... |
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alex41
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Posté - 29 juin 2010 : 11:34:05
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citation: alex41 : personne ne vous oblige a venir sur ce forum, mais avouez que vous aimez les coups !!!!
Je n'ai pas le sentiment, Philippe, d'être vraiment un importun parmi vous, j'ai même l'impression que les uinautes se sont peu à peu familiarisés à ma présence (et à celle de confrères également présents sur le site), ils sont certes un peu intrigués de cotoyer des individus de mon espèce, traditionnellement honnis d'eux, mais ils constatent que je suis poli, attentif à leurs cris de détresse ou de colère et que j'interviens sans aggressivité. Bref, je ne les dérange pas, au contraire, puisque mon point de vue est le plus souvent différent des leurs. Je m'enrichis de leurs observations (et des vôtres, Philippe, si, si !), ils semblent écouter (et entendre ?) ce que je leur dis.
Quant aux coups que je prendrais sur ce forum, ce sont des caresses, Philippe, par rapport à ceux que je prends dans ma vie professionnelle... |
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